Bauliche Veränderungen durch den Mieter: Grenzen setzen

Mieter wohnen langfristig in Wohnungen und wollen sie manchmal nach ihren Vorstellungen umgestalten. Wände einreißen, Böden verlegen, Duschen umbauen, eine Einbauküche installieren – die Wünsche sind vielfältig. Aber: Ohne Ihre Erlaubnis als Vermieter ist das in der Regel nicht erlaubt.

Gleichzeitig müssen Vermieter wissen: Nicht jede bauliche Veränderung können Sie einfach ablehnen. Bei bestimmten Maßnahmen hat der Mieter sogar einen gesetzlichen Anspruch auf Ihre Zustimmung. Dieser Artikel erklärt die Grenzen.

Was sind bauliche Veränderungen?

Bauliche Veränderungen sind alle Eingriffe, die über den normalen Gebrauch der Wohnung hinausgehen und die Substanz der Mietsache verändern:

Einreißen oder Versetzen von Wänden
Verlegen eines neuen Bodenbelags (Parkett, Fliesen)
Einbau einer Dusche oder Badewanne
Installation einer Einbauküche mit fest eingebauten Geräten
Streichen der Wohnung in ungewöhnlichen Farben
Anbohren von Fliesen
Einbau von Satellitenschüsseln
Errichtung eines Gartenhauses oder Pools

Kein Eingriff in die Substanz (und daher in der Regel ohne Erlaubnis möglich):

Aufhängen von Bildern (mit normalen Nageln)
Möblierung
Aufstellung von Haushaltsgeräten (frei stehend)
Anbringen von Gardinen

Der Grundsatz: Keine bauliche Veränderung ohne Erlaubnis

§ 535 BGB verpflichtet den Mieter, die Mietsache pfleglich zu behandeln und sie im vereinbarten Zustand zu erhalten. Ohne Einwilligung des Vermieters darf er keine baulichen Veränderungen vornehmen, die über den gewöhnlichen Gebrauch hinausgehen.

Was passiert bei unerlaubten Veränderungen?

Der Vermieter kann Rückbau auf Kosten des Mieters verlangen
Er kann Schadensersatz verlangen, wenn der Rückbau nicht möglich ist
Wiederholte unerlaubte Veränderungen können ein Kündigungsgrund sein

Wann muss der Vermieter zustimmen?

Nicht immer können Sie ablehnen. Das Gesetz schreibt vor, dass Sie in bestimmten Fällen zustimmen müssen:

1. Barrierefreiheit (§ 554 BGB)

Seit 2020 hat der Mieter einen gesetzlichen Anspruch auf Erlaubnis für behinderungsgerechte Umbauten, wenn er oder ein Angehöriger pflegebedürftig oder auf einen Rollstuhl angewiesen ist. Dazu gehören z.B.:

Einbau eines Haltegriffs im Bad
Verbreiterung von Türen für Rollstuhlzugang
Einbau einer ebenerdigen Dusche statt Badewanne

Der Vermieter darf von einer Sicherheitsleistung (Kaution) für den Rückbau verlangen.

2. Moderne Kommunikation (§ 554 Abs. 1 BGB)

Seit 2020 hat der Mieter auch einen Anspruch auf Erlaubnis für:

Einbau eines Breitbandanschlusses (z.B. Glasfaser)
Einbau einer Ladevorrichtung für Elektrofahrzeuge (E-Auto-Ladestation)
Installation eines Einbruchsschutzes (z.B. Türsicherung, Fenstersicherung)

Auch hier darf der Vermieter vom Mieter verlangen, dass er die Kosten trägt und bei Auszug zurückbaut.

Wie können Sie unerwünschte Veränderungen verhindern?

Im Mietvertrag regeln

Fügen Sie im Mietvertrag eine klare Klausel ein:

„Bauliche Veränderungen der Mietsache bedürfen der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Der Mieter ist verpflichtet, bei Beendigung des Mietverhältnisses alle vorgenommenen baulichen Veränderungen auf eigene Kosten zu beseitigen und den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen, sofern nichts anderes schriftlich vereinbart wurde.”

Bei Besichtigungen vor Mietbeginn dokumentieren

Fotografieren Sie den Ausgangszustand der Wohnung detailliert. So haben Sie Beweise, wenn beim Auszug etwas verändert wurde.

Was tun, wenn der Mieter schon eigenmächtig umgebaut hat?

Stellen Sie bei einer Besichtigung fest, dass der Mieter ohne Erlaubnis bauliche Veränderungen vorgenommen hat:

Schriftliche Abmahnung mit Aufforderung zum Rückbau und Fristsetzung
Dokumentation (Fotos der unerlaubten Veränderungen)
Klage auf Rückbau, wenn Mieter nicht kooperiert
Bei Auszug: Kosten des Rückbaus aus der Kaution einbehalten (innerhalb der 6-Monats-Verjährungsfrist geltend machen)

Praxisbeispiel: Eigenmächtiger Wanddurchbruch in München

Frau Huber vermietet eine 3-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen. Bei einer Routinebesichtigung stellt sie fest, dass ihr Mieter die Küche mit dem Esszimmer durch einen Wanddurchbruch verbunden hat. Eine Genehmigung wurde nicht eingeholt.

Frau Hubers Reaktion:

Fotos machen
Prüfung: Handelt es sich um eine tragende Wand? (Statiker befragen!)
Schriftliche Abmahnung: Rückbau innerhalb von 2 Monaten
Statisches Gutachten einholen (Kosten trägt der Mieter, da Schaden)

Der Mieter weigert sich. Frau Huber klagt auf Rückbau. Das AG München gibt ihr Recht. Die Kosten des Rückbaus (3.800 €) muss der Mieter tragen.

Erlaubnis mit Bedingungen: So gehen Sie vor

Wenn der Mieter Sie um Erlaubnis für eine Veränderung bittet, die Sie grundsätzlich akzeptieren würden, geben Sie Ihre Zustimmung schriftlich und mit Bedingungen:

Qualitätsanforderungen (z.B. Handwerker muss Fachkraft sein)
Rückbaupflicht bei Auszug (oder Ausnahme davon, wenn die Veränderung werterhöhend ist)
Kostentragung durch den Mieter
Sicherheitsleistung für den Rückbau (zusätzliche Kaution)

Kosten und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Rückbauklage)	600 – 1.500 €
Statiker (bei Wanddurchbrüchen)	300 – 800 €
Gerichtskosten	300 – 700 €
Rückbaukosten (je nach Maßnahme)	500 – 10.000 €
Gesamt	1.700 – 13.000 €

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Fazit

Bauliche Veränderungen durch den Mieter sind ohne Ihre Erlaubnis unzulässig – mit gesetzlichen Ausnahmen für Barrierefreiheit, Glasfaser und E-Auto-Ladestationen.

Wichtigste Punkte:

Klausel im Mietvertrag: Alle Veränderungen nur mit schriftlicher Erlaubnis
Erlaubnis mit Bedingungen (Rückbau, Qualität, Kosten)
Dokumentation des Ausgangszustands bei Einzug
Bei unerlaubten Veränderungen: Abmahnung + Rückbauklage

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.