Der Mietaufhebungsvertrag als Alternative zur Kündigung

Kurz gesagt: Mit einem Mietaufhebungsvertrag beenden Sie das Mietverhältnis einvernehmlich – ohne gesetzliche Kündigungsfristen von 3–9 Monaten und ohne Gerichtsverfahren. Beide Parteien müssen zustimmen. Eine gesetzliche Form gibt es nicht, aus Beweisgründen sollten Sie ihn aber unbedingt schriftlich schließen. Eine Abstandszahlung ist oft ein wirksamer Anreiz; regeln Sie Kaution, Schäden und offene Forderungen ausdrücklich.

Kündigung oder einvernehmliche Einigung? Wer als Vermieter möchte, dass ein Mieter auszieht, denkt meist zuerst an die Kündigung. Doch nicht immer ist das der schnellste oder günstigste Weg. Der Mietaufhebungsvertrag – auch als Auflösungsvertrag bezeichnet – bietet eine interessante Alternative: Er beendet das Mietverhältnis im Einvernehmen, ohne monatelange Kündigungsfristen und ohne Gerichtsverfahren.

Dieser Artikel erklärt, wann ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll ist, was er enthalten muss und welche Fallstricke Sie als Vermieter kennen sollten.

Was ist ein Mietaufhebungsvertrag?

Ein Mietaufhebungsvertrag ist eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter, das Mietverhältnis zu einem bestimmten Datum zu beenden. Anders als bei der Kündigung müssen beide Parteien zustimmen – und beide können Bedingungen stellen.

Gesetzliche Grundlage: Es gibt keine speziellen gesetzlichen Vorschriften zum Mietaufhebungsvertrag. Er unterliegt der allgemeinen Vertragsfreiheit. Beide Parteien können die Modalitäten frei vereinbaren.

Formvorschrift: Eine gesetzliche Formvorschrift gibt es nicht – die Schriftform des § 568 BGB gilt nur für die Kündigung. Ein mündlicher Aufhebungsvertrag ist daher grundsätzlich wirksam, im Streitfall aber kaum beweisbar. Schließen Sie den Mietaufhebungsvertrag deshalb unbedingt schriftlich und lassen Sie ihn von allen Mietern und Vermietern unterschreiben.

Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll?

Für den Vermieter

Wenn eine Kündigung rechtlich unsicher wäre (z.B. Eigenbedarf mit schwachen Nachweisen)
Wenn der Mieter besonders geschützt ist (hohes Alter, Behinderung, langjährige Mietdauer) und eine Kündigung schwer durchzusetzen wäre
Wenn Sie schnell verfügen wollen (ohne Kündigungsfristen von 3–9 Monaten)
Als schnellere Alternative bei Zahlungsrückständen (statt monatelangem Räumungsverfahren)
Bei Messie-Situationen, wo eine Kündigung vor Gericht schwer zu begründen ist

Für den Mieter

Wenn er freiwillig ausziehen möchte, aber einen längeren Vertrag hat (z.B. Zeitmietvertrag)
Wenn er die Abstandszahlung des Vermieters nutzen will, um den Umzug zu finanzieren
Wenn er selbst schnell an einem anderen Ort sein möchte

Was muss ein Mietaufhebungsvertrag enthalten?

Ein rechtssicherer Mietaufhebungsvertrag sollte folgende Punkte enthalten:

Mindestinhalt:

Namen und Adressen beider Parteien
Adresse der Mietwohnung
Bezug zum Mietvertrag (Datum des ursprünglichen Mietvertrags)
Beendigungsdatum (konkretes Datum oder „zum nächstmöglichen Termin nach Auszug”)
Zustand der Wohnung bei Übergabe (welche Leistungen schuldet der Mieter bei Auszug?)
Kaution: Wann und wie wird sie abgerechnet und zurückgezahlt?
Bestätigung der Schlüsselrückgabe (oder Datum, bis wann Schlüssel zurückgegeben werden)
Unterschriften beider Parteien

Empfohlene zusätzliche Regelungen:

Regelung zu offenen Mietschulden (werden sie erlassen oder bleiben sie bestehen?)
Schönheitsreparaturen (muss der Mieter renovieren oder nicht?)
Abstandszahlung (falls vereinbart: Betrag, Fälligkeit, Form)
Ausschluss weiterer Forderungen (beiderseitiger Generalerlass)

Die Abstandszahlung: Das Lockmittel für den Mieter

In der Praxis ist der Vermieter oft bereit, eine Abstandszahlung zu leisten, um den Mieter zum schnellen Auszug zu bewegen. Das ist keine Pflicht, aber ein effektives Mittel.

Wie hoch sollte die Abstandszahlung sein? Das hängt vom Einzelfall ab:

Wie stark ist der Mieter geschützt? (Langjähriger Mieter = höhere Zahlung nötig)
Wie dringend ist Ihr Interesse am Auszug?
Welche Kosten würde eine Kündigung und ein Gerichtsverfahren verursachen?

Orientierung: Verbindliche Richtwerte gibt es nicht – die Höhe ist reine Verhandlungssache. Eine sinnvolle Obergrenze ergibt sich oft aus den Kosten und dem Zeitverlust, die eine Kündigung mit Räumungsverfahren verursachen würde. In teuren Münchner Lagen können die Beträge entsprechend hoch ausfallen.

Steuerlicher Hinweis: Ob Sie eine Abstandszahlung als Werbungskosten absetzen können, hängt vom Zweck ab: Vermieten Sie die Wohnung anschließend weiter, ist sie in der Regel abziehbar. Wollen Sie die Wohnung selbst nutzen (oder verkaufen), ist sie nach der Rechtsprechung des BFH grundsätzlich nicht abziehbar (z.B. BFH, Urteil vom 07.07.2005 – IX R 38/03, zur Selbstnutzung). Beim privaten Mieter ist eine solche Abfindung in der Regel nicht einkommensteuerpflichtig. Klären Sie die Details mit Ihrem Steuerberater.

Fallstrick: Einigung schützt nicht vor Schadensersatz bei vorgeschobenem Eigenbedarf

Achtung: Wird der Mieter mit einem nur vorgeschobenen Kündigungsgrund – etwa einem vorgetäuschten Eigenbedarf – zur Einigung bewegt, schützt die Vereinbarung den Vermieter nicht ohne Weiteres. Der BGH hat für einen gerichtlichen Räumungsvergleich entschieden, dass dieser den Zusammenhang zwischen vorgetäuschtem Eigenbedarf und dem Schaden des Mieters (z.B. Umzugskosten, höhere Miete) nicht automatisch unterbricht; ein Verzicht auf Schadensersatz muss eindeutig erkennbar sein (BGH, Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14).

Für Vermieter: Nennen Sie im Aufhebungsvertrag nur zutreffende Gründe. Durch arglistige Täuschung oder widerrechtliche Drohung zustande gekommene Vereinbarungen kann der Mieter zudem nach § 123 BGB anfechten.

Praxisbeispiel: Aufhebungsvertrag statt Eigenbedarfskündigung in München

Herr Weber vermietet eine 4-Zimmer-Wohnung in München-Nymphenburg an eine Familie, die seit 15 Jahren dort wohnt. Er möchte die Wohnung für seinen Sohn, der demnächst heiratet.

Situation: Eigenbedarfskündigung möglich, aber risikobehaftet (15 Jahre Mietdauer, Familie mit Kindern, Anwalt der Mieter wird Härtegründe geltend machen). Rechtliche Unsicherheit. Verfahren könnte 1–2 Jahre dauern.

Lösung: Mietaufhebungsvertrag mit:

Auszugsdatum in 6 Monaten
Abstandszahlung: 3 Monatsmieten (= 6.000 €)
Erlass aller offenen Betriebskosten-Nachzahlungen (450 €)
Übergabe der Wohnung besenrein, keine Schönheitsreparaturen

Ergebnis: Die Familie ist dankbar für den Verhandlungsspielraum und zieht fristgerecht aus. Herr Weber spart 2 Jahre Gerichtsverfahren und einen möglicherweise verlorenen Prozess.

Was tun, wenn der Mieter den Aufhebungsvertrag nicht unterschreibt?

Der Aufhebungsvertrag setzt das Einverständnis des Mieters voraus. Wenn der Mieter nicht mitmacht, bleibt nur die Kündigung. Dann ist wichtig:

Ist ein Kündigungsgrund vorhanden? (Eigenbedarf, Vertragspflichtverletzung, wirtschaftliche Gründe)
Ist der Kündigungsgrund rechtssicher dokumentiert?
Sind die formellen Anforderungen (Schriftform, Fristen, Begründung) erfüllt?

Kosten und Rechtsschutz

Einen Mietaufhebungsvertrag aufzusetzen ist günstiger als ein Räumungsverfahren:

Szenario	Kosten
Mietaufhebungsvertrag (Anwalt, Abstandszahlung)	1.000 – 8.000 €
Eigenbedarfskündigung + Räumungsklage	3.000 – 15.000 €+
Räumungsverfahren wegen Mietschulden	4.000 – 10.000 €+

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – Anwalts- und Gerichtskosten übernehmen, wenn es zum Streit kommt, etwa über Kündigung, Räumung oder offene Forderungen. Die reine Vertragsgestaltung ohne vorausgegangenen Rechtsverstoß ist in vielen Tarifen nicht versichert. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Der Mietaufhebungsvertrag ist ein oft unterschätztes Instrument. Er ist schneller als eine Kündigung, günstiger als ein Gerichtsverfahren und ermöglicht eine faire Lösung für beide Seiten. Wichtigste Punkte:

Erfordert Einverständnis beider Parteien
Sollte unbedingt schriftlich geschlossen werden (keine gesetzliche Formpflicht, aber Beweisfunktion)
Abstandszahlung ist wirksames Lockmittel
Regeln Sie Kaution, Schäden und offene Forderungen ausdrücklich
Bei langjährigen Mietern oder geschützten Mietern oft besser als Kündigung

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.