Energetische Sanierung: Kosten auf Mieter umlegen

Kurz gesagt: Als Vermieter dürfen Sie nach § 559 BGB jährlich 8 % der Modernisierungskosten auf die Miete umlegen – abzüglich Erhaltungsanteil und Fördermitteln, höchstens 3 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren. Für geförderte neue Heizungen gibt es alternativ § 559e BGB (10 %, max. 0,50 €/m²). Die Maßnahme ist spätestens drei Monate vorher in Textform anzukündigen (§ 555c BGB).

Energiepreise und Klimaziele setzen Vermieter unter Druck: Fassadendämmung, neue Fenster, eine moderne Heizung – die energetische Sanierung eines Mehrfamilienhauses in München kann schnell 100.000 Euro und mehr kosten. Das Mietrecht erlaubt es, einen Teil dieser Kosten auf die Mieter umzulegen. Die Anforderungen sind allerdings streng: Formfehler können die Mieterhöhung verzögern oder unwirksam machen, und Mieter lassen sich zunehmend beraten.

Dieser Artikel erklärt, wie die Modernisierungsumlage funktioniert, wie sie berechnet und angekündigt wird, was sich durch das neue Gebäudemodernisierungsgesetz geändert hat und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Was ist die Modernisierungsumlage?

Die Modernisierungsumlage erlaubt es Vermietern, die Kosten wertverbessernder oder energetischer Maßnahmen anteilig auf die Miete umzulegen. Geregelt ist das in den §§ 555b ff. und 559 bis 559f BGB.

Entscheidend ist zunächst die Abgrenzung: Nicht jede Baumaßnahme berechtigt zur Umlage.

Modernisierung vs. Instandhaltung: Der entscheidende Unterschied

Maßnahme	Einordnung	Umlage zulässig?
Austausch defekter Heizung durch gleichwertige	Instandhaltung	Nein
Einbau einer Wärmepumpe statt Gasheizung	Modernisierung	Ja (Besonderheiten nach § 559f BGB)
Reparatur von Rissen in der Fassade	Instandhaltung	Nein
Nachträgliche Wärmedämmung der Fassade	Modernisierung	Ja
Austausch undichter Fenster durch neue Standardfenster	Instandhaltung	Nein
Austausch durch dreifachverglaste Wärmeschutzfenster	Modernisierung	Ja (abzüglich Erhaltungsanteil)

Gemischte Maßnahmen – wenn eine Reparatur ohnehin fällig war oder ein Bauteil bereits stark abgenutzt ist und gleichzeitig aufgewertet wird – sind besonders knifflig: Nur der Kostenanteil, der über die reine Instandhaltung hinausgeht, darf umgelegt werden (§ 559 Abs. 2 BGB).

Die Modernisierungsumlage: Wie viel darf umgelegt werden?

Der gesetzliche Umlagebetrag

Nach § 559 Abs. 1 BGB darf der Vermieter die Jahresmiete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Abzuziehen sind der Erhaltungsanteil (§ 559 Abs. 2 BGB) und in Anspruch genommene Fördermittel (§ 559a BGB).

Rechenbeispiel aus München:

Frau Bergmann besitzt ein Mehrfamilienhaus in Schwabing mit vier Wohnungen à 70 m² (Gesamtwohnfläche 280 m²). Sie lässt die Fassade für 60.000 € dämmen und erneuert die Heizungsanlage für 40.000 €. Gesamtkosten: 100.000 €. Nach Abzug des Instandhaltungsanteils bei der Heizung (geschätzt 15.000 €) verbleiben 85.000 € ansatzfähige Modernisierungskosten; Fördermittel hat sie nicht in Anspruch genommen.

Weil für den Heizungsteil eine eigene Kappung gilt (siehe unten), rechnet sie Dämmung und Heizung getrennt:

Fassadendämmung: 60.000 € × (70/280) = 15.000 € je Wohnung → × 8 % = 1.200 € im Jahr = 100 € im Monat (≈ 1,43 €/m²)
Heizung: (40.000 € − 15.000 €) × (70/280) = 6.250 € je Wohnung → × 8 % = 500 € im Jahr = 41,67 € im Monat (≈ 0,60 €/m²) – das überschreitet die Heizungs-Kappung von 0,50 €/m², daher höchstens 35 € im Monat (0,50 € × 70 m²)
Monatliche Mieterhöhung gesamt: 135 € (≈ 1,93 €/m² – unterhalb der allgemeinen Kappungsgrenze von 3 €/m²)

Wäre die neue Heizung eine Wärmepumpe, müsste Frau Bergmann für die volle Umlage zusätzlich eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweisen (§ 559f BGB, siehe unten).

Die Kappungsgrenze nach § 559 Abs. 3a BGB

Seit dem Mietrechtsanpassungsgesetz 2019 gilt: Innerhalb von sechs Jahren darf sich die monatliche Miete durch Modernisierungsumlagen um nicht mehr als 3 € pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Erhöhung weniger als 7 € pro Quadratmeter, liegt die Grenze bei 2 € pro Quadratmeter.

In München liegen die Mieten in aller Regel deutlich über 7 € pro Quadratmeter, sodass in der Praxis meist die 3-Euro-Grenze gilt. Bei einer 70-m²-Wohnung bedeutet das: maximal 210 € monatliche Mieterhöhung durch Modernisierung innerhalb von sechs Jahren – unabhängig von der Investitionshöhe.

Sonderregel Heizungstausch: Für den Einbau einer neuen Heizungsanlage gilt zusätzlich eine eigene, deutlich engere Grenze: Soweit die Mieterhöhung auf der Heizung beruht, darf die Miete dadurch um höchstens 0,50 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen – und zwar auch bei der Umlage nach § 559 BGB (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB). Bei 70 m² sind das maximal 35 € im Monat für die Heizung.

Alternative bei geförderten Heizungen: § 559e BGB

Bauen Sie eine neue Heizungsanlage ein (§ 555b Nr. 1a BGB) und nehmen dafür öffentliche Fördermittel in Anspruch, können Sie stattdessen nach § 559e BGB vorgehen: Umlagefähig sind dann 10 % der Kosten nach Abzug der Förderung; als Erhaltungsanteil werden in der Regel pauschal 15 % abgezogen. Die Miete darf sich dadurch um höchstens 0,50 € pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e Abs. 3 BGB) – dieselbe Grenze wie beim Heizungstausch über § 559 BGB; der Vorteil von § 559e liegt also vor allem im höheren Umlagesatz von 10 %.

Vereinfachtes Verfahren nach § 559c BGB

Bei Kosten bis 10.000 € pro Wohnung können Sie ein vereinfachtes Verfahren nutzen, bei dem pauschal 30 % als Erhaltungsanteil abgezogen werden. Die geplante Mietrechtsreform sieht eine Anhebung auf 20.000 € vor; beschlossen ist das noch nicht (mehr dazu: Mietrechtsreform 2026).

Die Modernisierungsankündigung: Formale Pflichten

Was die Ankündigung enthalten muss

Nach § 555c BGB müssen Sie die Maßnahme spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (ein Brief oder eine E-Mail genügt der Form). Die Ankündigung muss Angaben enthalten zu:

Art und voraussichtlichem Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen
voraussichtlichem Beginn und voraussichtlicher Dauer
dem Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung (wenn eine Erhöhung verlangt werden soll) sowie den voraussichtlichen künftigen Betriebskosten

Zusätzlich soll die Ankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2 BGB). Der Mieter hat außerdem ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB).

Typische Fehler bei der Ankündigung

Fehler 1: Unvollständige Angaben. Fehlen etwa die voraussichtliche Mieterhöhung oder die künftigen Betriebskosten, ist die Ankündigung nicht ordnungsgemäß. Folge: Die spätere Mieterhöhung wird erst sechs Monate später wirksam (§ 559b Abs. 2 BGB) – ebenso, wenn die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt.

Fehler 2: Zu früher Baubeginn. Ohne ordnungsgemäße und rechtzeitige Ankündigung muss der Mieter die Maßnahme in der Regel nicht dulden. Mehr zu diesem Thema: Duldungspflichten, wenn Handwerker in die Wohnung müssen.

Fehler 3: Erhaltungsanteil nicht oder nicht nachvollziehbar herausgerechnet. Die pauschale Behauptung, „es gibt keinen Instandhaltungsanteil“, reicht nicht. Die Mieterhöhungserklärung selbst muss in Textform die Berechnung enthalten und erläutern (§ 559b Abs. 1 BGB); sonst ist sie unwirksam.

Härteeinwand: Wenn Mieter die Umlage nicht zahlen müssen

Der Härtefall nach § 559 Abs. 4 BGB

Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie – auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten – für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Der Mieter muss die Umstände grundsätzlich fristgerecht mitteilen: in Textform bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt (§ 555d Abs. 3, § 559 Abs. 5 BGB).

Eine Abwägung findet nicht statt, wenn die Mietsache lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde oder die Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (§ 559 Abs. 4 Satz 2 BGB) – etwa bei gesetzlich vorgeschriebenen Maßnahmen.

Wie Gerichte die Härte abwägen

Gerichte berücksichtigen bei der Abwägung typischerweise:

die Miethöhe im Verhältnis zum Einkommen
die voraussichtliche Gesamtmietbelastung nach der Erhöhung
Alter und Gesundheit des Mieters
die Dauer des Mietverhältnisses

Ein älterer Mieter, der seit Jahrzehnten in Haidhausen wohnt und nach der Modernisierung einen sehr hohen Anteil seines Einkommens für die Miete aufwenden müsste, kann je nach Einzelfall gute Chancen haben, die Erhöhung ganz oder teilweise abzuwehren.

Energetische Sanierung und das neue Gebäudemodernisierungsgesetz

Was sich geändert hat

Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), das aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz hervorgegangen ist. Für Vermieter wichtig:

Die 65-%-Pflicht für neue Heizungen ist gestrichen; die Heizungswahl ist technologieoffen.
Neue Gas- und Ölheizungen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, müssen ab 2029 steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen („Bio-Treppe“: 10 % ab 2029 bis 60 % ab 2040).
Für diese Heizungen tragen Vermieter ab 2028 die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO2-Kosten (§§ 5a ff. CO2KostAufG).
Eine allgemeine Sanierungspflicht für bestehende Wohngebäude gibt es nicht.

Einen ausführlichen Überblick finden Sie in unserem Beitrag Heizungstausch 2026 nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz.

Was das für die Umlage bedeutet

Wärmepumpe: Die volle Mieterhöhung nach § 559 oder § 559e BGB gibt es nur, wenn Sie eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweisen; sonst darf nur die Hälfte der Kosten angesetzt werden (§ 559f BGB). In bestimmten Fällen, etwa bei niedriger Vorlauftemperatur, ist der Nachweis entbehrlich.
Neue Gas- oder Ölheizung: Ein 1:1-Ersatz einer defekten Anlage ist überwiegend Erhaltung. Umlagefähig ist allenfalls der Anteil, der zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führt – nach Abzug des Erhaltungsanteils.
Gesetzlich vorgeschriebene Maßnahmen: Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat (§ 555b Nr. 6 BGB), sind grundsätzlich umlagefähig; eine Härteabwägung findet dann nicht statt.
Mietminderung: Beeinträchtigungen durch eine energetische Modernisierung (§ 555b Nr. 1 BGB) berechtigen in den ersten drei Monaten nicht zur Minderung (§ 536 Abs. 1a BGB).

Wichtiges BGH-Urteil: Erhaltungsanteil auch bei funktionierenden Bauteilen

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17. Juni 2020 (Az. VIII ZR 81/19) klargestellt: Werden Bauteile modernisiert, die zwar noch funktionieren, aber bereits einen erheblichen Teil ihrer Nutzungsdauer hinter sich haben, muss der Vermieter bei der Mieterhöhung einen Anteil für ersparte Instandhaltungskosten abziehen. Es kommt nicht darauf an, ob bereits ein konkreter Reparaturbedarf bestand. Gerade beim Austausch alter Heizungen, Fenster oder Türen ist dieser Abzug deshalb regelmäßig Streitpunkt.

Steuerliche Aspekte für Vermieter

Die steuerliche Behandlung hängt davon ab, ob es sich um Erhaltungs- oder Herstellungsaufwand handelt:

Erhaltungsaufwand ist grundsätzlich im Jahr der Zahlung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar. Größere Erhaltungsaufwendungen an überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Gebäuden im Privatvermögen können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV).
Anschaffungsnahe Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG): Übersteigen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf netto 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern nur über die Abschreibung (AfA) zu berücksichtigen.
Herstellungsaufwand (z. B. Erweiterungen oder eine wesentliche Verbesserung über den ursprünglichen Zustand hinaus) wird über die AfA nach § 7 EStG abgeschrieben.
Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG für energetische Maßnahmen gilt nur für selbst genutztes Wohneigentum, nicht für vermietete Wohnungen.

Gerade bei kürzlich gekauften Objekten in München mit hohen Kaufpreisen sollten Sie die 15-%-Grenze vor Beginn der Arbeiten mit Ihrem Steuerberater durchrechnen.

Wie Vermieter-Rechtsschutz bei Modernisierungsstreitigkeiten helfen kann

Modernisierungsstreitigkeiten betreffen oft mehrjährige Mieterhöhungen und damit erhebliche Beträge. Mieter bestreiten die Ankündigung, die Herausrechnung des Instandhaltungsanteils oder machen Härtegründe geltend.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann in solchen Fällen – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – die Kosten für Anwalt, Gericht und gerichtlich bestellte Sachverständige übernehmen. Maßgeblich sind die vereinbarten Bedingungen, etwa Wartezeit, Selbstbeteiligung und die Deckungszusage im Einzelfall. Prüfen Sie Ihren Bedarf im kostenlosen Vermieter-Check.

Fazit

Die Modernisierungsumlage ist ein wichtiges Werkzeug, um Investitionen in die Energieeffizienz zu refinanzieren. Die Anforderungen sind jedoch streng: Eine unvollständige Ankündigung verzögert die Mieterhöhung, eine fehlerhafte Mieterhöhungserklärung ist unwirksam, und ein zu niedrig angesetzter Erhaltungsanteil ist der häufigste Streitpunkt. Wer sorgfältig plant, frühzeitig ankündigt, Fördermittel korrekt abzieht und bei Streitigkeiten fachkundige Unterstützung hat, kann seine Investitionen rechtssicher refinanzieren. Weitere aktuelle Änderungen finden Sie auf unserer Themenseite Gesetzesänderungen 2026.

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Er ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen. Stand: September 2026.