Gartennutzung und Pflege: Wer muss mähen?

Im Sommer entwickeln sich Münchner Mietergärten gerne zum Streitfeld: Der Vermieter erwartet einen gepflegten Rasen, der Mieter sieht das anders – oder umgekehrt: Der Mieter will einen Gemüsegarten anlegen, der Vermieter möchte den Bestand erhalten. Wer im Garten das Sagen hat und wer was zu tun hat, ist eine der am häufigsten unterschätzten Rechtsfragen im Mietverhältnis.

Denn was viele nicht wissen: Gartenrechte und Gartenpflichten hängen fast ausschließlich vom Mietvertrag ab. Was nicht vereinbart ist, führt zu Graubereichen – und die enden in Bayern regelmäßig vor dem Amtsgericht.

Wem gehört der Garten rechtlich?

Grundsätzlich gilt: Der Garten gehört zum Eigentum des Vermieters. Das Mitnutzungsrecht des Mieters entsteht nur durch ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag. Dabei gibt es verschiedene Konstellationen:

Exklusive Gartennutzung

Wenn der Mietvertrag dem Mieter die alleinige Nutzung eines bestimmten Gartenteils einräumt, handelt es sich um einen Teil des Mietobjekts. Der Mieter darf den Garten wie seinen eigenen nutzen – im Rahmen der vertraglich vereinbarten Zweckbestimmung.

Gemeinschaftsgarten

In Mehrfamilienhäusern – wie sie in München-Schwabing, Maxvorstadt oder Neuhausen häufig anzutreffen sind – wird der Garten oft als Gemeinschaftsfläche für alle Mieter mitvermietet. Hier gilt: Jeder darf den Garten in vernünftigem Umfang nutzen, aber niemand hat das exklusive Recht, ihn nach eigenen Wünschen umzugestalten.

Kein Gartenrecht im Vertrag

Ist der Garten im Mietvertrag gar nicht erwähnt, hat der Mieter grundsätzlich kein Nutzungsrecht. Der Vermieter kann den Zugang untersagen – muss ihn aber dann auch selbst pflegen.

Wer ist für die Gartenpflege zuständig?

Die Pflege folgt der Nutzung

Der Grundsatz im deutschen Mietrecht lautet: Wer den Garten nutzen darf, muss ihn auch pflegen – sofern das im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Übertragung der Gartenpflege auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig, muss aber vertraglich klar und eindeutig geregelt sein.

Das Landgericht München I hat in einem Urteil (Az. 14 S 21203/20) entschieden, dass eine pauschale Formulierung wie “Der Mieter ist für den Garten zuständig” nicht ausreicht, um konkrete Pflegepflichten zu begründen. Es braucht eine klare Beschreibung, was der Mieter schuldet.

Was die Pflege im Detail bedeutet

Folgende Maßnahmen können per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden:

Rasenmähen: Zulässig, wenn der Rhytmus nicht übermäßig belastend ist (z.B. 14-tägig in der Vegetationsperiode)
Unkrautjäten auf befestigten Flächen und Beeten: Zulässig
Laub harken: Zulässig
Hecken- und Strauchschnitt: Zulässig, aber: Nur einfache Pflegeschnitte, keine Fällarbeiten
Bewässerung in Trockenperioden: Zulässig

Was NICHT auf den Mieter übertragen werden darf

Bestimmte Maßnahmen können trotz Vertragsklausel nicht auf den Mieter abgewälzt werden:

Fällen von Bäumen: Das ist Sache des Eigentümers und erfordert in Bayern oft eine behördliche Genehmigung
Reparatur und Erneuerung von Einfriedungen (Zäunen, Mauern): Instandhaltung ist Vermietersache
Beseitigung von Baumschäden nach Sturm: Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers
Neuanlage von Beeten oder Bepflanzung: Nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters
Kosten für schweres Gerät oder Gartenbauunternehmen: Übersteigt das Normalmaß der vereinbarten Pflege

Gartenpflege als Betriebskosten: Die Sicht des Vermieters

Wenn der Vermieter die Gartenpflege selbst in Auftrag gibt – also einen Gärtner oder ein Landschaftsbauunternehmen beauftragt –, kann er diese Kosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern das im Mietvertrag so vereinbart ist.

Was umgelegt werden darf

Kosten für das regelmäßige Rasenmähen durch Gärtner
Kosten für Heckenschnitt und Strauchpflege
Kosten für Laubbeseitigung
Kosten für Spielplatzsand und Spielgeräteinspektion (soweit vorhanden)

Was nicht umgelegt werden darf

Kosten für die Neuanlage des Gartens
Kosten für Baumpflege-Großmaßnahmen und Baumfällungen
Kosten für Gartenmöbel oder Ausstattungsgegenstände
Kosten für Reparaturen am Zaun oder der Einfriedung

Beispielrechnung: Ein Mehrfamilienhaus in München-Riem mit vier Wohnungen engagiert einen Gärtner für 1.200 € pro Jahr. Bei einer Umlage nach Wohnfläche (je 75 m², gesamt 300 m²) entfallen auf jede Wohnung 300 € jährlich, also 25 € monatlich. Das ist zulässig und angemessen.

Gestaltungsrechte des Mieters: Was er darf und was nicht

Erlaubte Gartengestaltung

Solange der Mieter die alleinige Nutzung eines Gartens hat, darf er innerhalb vernünftiger Grenzen gestalten:

Gemüsebeete anlegen (sofern rückstandslos rückbaubar)
Kräuter und einjährige Pflanzen setzen
Gartenmöbel und Sonnenschirme aufstellen
Kinderspielgeräte (nicht dauerhaft befestigt)

Verbotene Eingriffe

Ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters sind folgende Maßnahmen unzulässig:

Bäume und Sträucher pflanzen (dauerhafter Eingriff in die Substanz)
Terrassen oder Wege anlegen (bauliche Veränderungen)
Zäune oder Abgrenzungen errichten
Gartenteiche ausheben
Dauerhafte Befestigungen (Fundamente, Betonpflaster)

Das Amtsgericht München hat in einem Fall (Az. 411 C 17892/22) einem Vermieter Recht gegeben, der von seinem Mieter den Rückbau einer eigenmächtig errichteten Holzterrasse verlangte. Der Mieter musste die Terrasse entfernen und den ursprünglichen Zustand wiederherstellen – auf eigene Kosten.

Baumschnitt und Verkehrssicherung: Unterschätzte Pflichten des Vermieters

Die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB

Bäume auf dem Grundstück sind Sache des Eigentümers. Dieser trägt die Verkehrssicherungspflicht: Er muss sicherstellen, dass von Bäumen keine Gefahr für Personen oder Sachen ausgeht. Dazu gehört:

Regelmäßige Sichtprüfung auf Schäden (totes Holz, Pilzbefall, Stürme)
Beauftragung von Fachbetrieben für Baumschnitt und Baumpflege
Bei akuter Gefahr: Sofortmaßnahmen (Absperrung, Fällung)

In Bayern sind die Landratsämter und das Baureferat München die zuständigen Behörden für Fällgenehmigungen nach der jeweiligen Baumschutzverordnung. In München gilt die Münchner Baumschutzverordnung, die das Fällen von Bäumen ab einem bestimmten Stammumfang genehmigungspflichtig macht.

Das BGH-Urteil zur Baumhaftung

Der BGH hat in einem Urteil vom 2. März 2010 (Az. VI ZR 223/09) entschieden, dass der Grundstückseigentümer bei einem Schaden durch einen umgestürzten Baum dann haftet, wenn er die Prüfpflichten verletzt hat. Wer seinen Baumbestand nicht regelmäßig auf Schäden prüft und ein morscher Baum fällt auf das Auto eines Mieters oder verletzt eine Person, haftet nach § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

Praxisbeispiel: Herr Maier vermietet ein Haus in Grünwald bei München. Nach einem Sturm hat ein Baum im Garten einen deutlich sichtbaren Schaden. Herr Maier reagiert nicht. Drei Monate später bricht ein starker Ast ab und beschädigt das Auto des Mieters (Schaden: 4.500 €). Das Gericht stellt fest: Herr Maier hätte den Schaden erkennen müssen und trägt die volle Haftung.

Rückgabepflicht: Was gilt beim Auszug?

Zustand bei Rückgabe

Beim Auszug muss der Mieter den Garten in dem Zustand zurückgeben, in dem er ihn übernommen hat – zuzüglich normaler Abnutzung. Was das konkret bedeutet:

Der Rasen muss gemäht sein
Selbst angelegte Beete oder Pflanzungen müssen entfernt werden (sofern nicht anders vereinbart)
Eigens aufgestellte Installationen müssen zurückgebaut werden
Müll und Ablagerungen müssen beseitigt werden

Rückbaupflicht nach eigenmächtiger Gartengestaltung

Hat der Mieter den Garten eigenmächtig umgestaltet – etwa Bäume gepflanzt, eine Terrasse gebaut oder Beete dauerhaft angelegt – und der Vermieter hat dem nicht zugestimmt, kann der Vermieter Rückbau und Schadensersatz verlangen. Das gilt auch, wenn die Maßnahmen objektiv den Wert gesteigert haben.

Wie Vermieter-Rechtsschutz bei Gartenstreitigkeiten hilft

Garten- und Außenanlagen-Streitigkeiten entwickeln sich oft langsam: Der Mieter vernachlässigt den Garten, der Vermieter mahnt mehrfach, und am Ende steht ein wilder Garten mit meterhohem Unkraut und selbstgepflanzten Bäumen. Oder es gibt Streit beim Auszug über den Rückbauzustand. Solche Verfahren sind teuer und zeitaufwendig.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung übernimmt Ihre Anwaltskosten und Gerichtsgebühren in Streitigkeiten rund um Gartennutzung, Rückbaupflichten und Betriebskostenumlage. Damit können Sie konsequent auf Ihr Recht bestehen, ohne jeden Schritt gegen die Anwaltsrechnung abzuwägen. Informieren Sie sich jetzt unter /check.

Fazit

Gartenrecht im Mietverhältnis ist Vertragsrecht. Wer als Vermieter klare Regelungen in den Mietvertrag schreibt – wer welche Flächen nutzen darf, wer welche Pflegepflichten trägt und was der Mieter baulich verändern darf –, verhindert die meisten Streitigkeiten präventiv. Wer als Eigentümer Bäume und Sträucher hat, muss zudem an seine Verkehrssicherungspflicht denken: Regelmäßige Kontrolle und schnelle Reaktion bei erkennbaren Schäden sind keine Kür, sondern Pflicht.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.