Gartennutzung und Pflege: Wer muss mähen?

Kurz gesagt: Ob der Mieter mähen muss, hängt vor allem vom Mietvertrag ab. Schon eine allgemeine Gartenpflege-Klausel verpflichtet ihn nach OLG Düsseldorf (Urteil vom 07.10.2004 – I-10 U 70/04) zu einfachen Arbeiten wie Rasenmähen, Unkrautjäten und Laubentfernen, nicht aber zu Fachaufgaben wie Baum- oder Strauchschnitt. Fehlt eine Regelung, ist die Pflege grundsätzlich Vermietersache – beim Einfamilienhaus sehen Gerichte das teils anders.

Im Sommer entwickeln sich Münchner Mietergärten gerne zum Streitfeld: Der Vermieter erwartet einen gepflegten Rasen, der Mieter sieht das anders – oder umgekehrt: Der Mieter will einen Gemüsegarten anlegen, der Vermieter möchte den Bestand erhalten. Wer im Garten das Sagen hat und wer was zu tun hat, ist eine der am häufigsten unterschätzten Rechtsfragen im Mietverhältnis.

Denn was viele nicht wissen: Gartenrechte und Gartenpflichten hängen fast ausschließlich vom Mietvertrag ab. Was nicht vereinbart ist, führt zu Graubereichen – und die landen nicht selten vor dem Amtsgericht.

Wem gehört der Garten rechtlich?

Grundsätzlich gilt: Der Garten gehört zum Eigentum des Vermieters. Ob der Mieter ihn nutzen darf, richtet sich nach dem Mietvertrag. In Mehrfamilienhäusern besteht ein Nutzungsrecht in der Regel nur, wenn der Vertrag es vorsieht. Beim Einfamilienhaus gilt der Garten dagegen nach verbreiteter Rechtsprechung im Zweifel als mitvermietet (z.B. OLG Köln, Urteil vom 05.11.1993 – 19 U 132/93). Dabei gibt es verschiedene Konstellationen:

Exklusive Gartennutzung

Wenn der Mietvertrag dem Mieter die alleinige Nutzung eines bestimmten Gartenteils einräumt, handelt es sich um einen Teil des Mietobjekts. Der Mieter darf den Garten wie seinen eigenen nutzen – im Rahmen der vertraglich vereinbarten Zweckbestimmung.

Gemeinschaftsgarten

In Mehrfamilienhäusern – wie sie in München-Schwabing, Maxvorstadt oder Neuhausen häufig anzutreffen sind – wird der Garten oft als Gemeinschaftsfläche für alle Mieter mitvermietet. Hier gilt: Jeder darf den Garten in vernünftigem Umfang nutzen, aber niemand hat das exklusive Recht, ihn nach eigenen Wünschen umzugestalten.

Kein Gartenrecht im Vertrag

Ist der Garten im Mietvertrag gar nicht erwähnt, hat der Mieter – außer in der Regel beim Einfamilienhaus – grundsätzlich kein Nutzungsrecht. Der Vermieter kann den Zugang untersagen – muss ihn aber dann auch selbst pflegen. Gestattet er die Nutzung nur freiwillig, kann er diese Gestattung grundsätzlich widerrufen (KG Berlin, Urteil vom 14.12.2006 – 8 U 83/06).

Wer ist für die Gartenpflege zuständig?

Die Pflege folgt der Nutzung

Der Grundsatz im deutschen Mietrecht lautet: Wer den Garten nutzen darf, muss ihn auch pflegen – sofern das im Mietvertrag vereinbart ist. Eine Übertragung der Gartenpflege auf den Mieter ist grundsätzlich zulässig, muss aber vertraglich klar und eindeutig geregelt sein.

Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass eine nur allgemein gehaltene Verpflichtung zur Gartenpflege den Mieter lediglich zu einfachen Pflegearbeiten verpflichtet, die weder besondere Fachkenntnisse noch besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern – etwa Rasenmähen, Unkrautjäten und Laubentfernen (Urteil vom 07.10.2004 – I-10 U 70/04). Wer mehr verlangt, sollte es im Vertrag konkret beschreiben. Beim Einfamilienhaus haben Gerichte die einfache Gartenpflege teilweise auch ohne ausdrückliche Regelung beim Mieter gesehen (z.B. AG Bonn, Urteil vom 29.10.2018 – 201 C 208/18).

Was die Pflege im Detail bedeutet

Folgende Maßnahmen können per Mietvertrag auf den Mieter übertragen werden:

Rasenmähen: Zulässig, wenn der Rhythmus nicht übermäßig belastend ist (z.B. 14-tägig in der Vegetationsperiode)
Unkrautjäten auf befestigten Flächen und Beeten: Zulässig
Laub harken: Zulässig
Hecken- und Strauchschnitt, Düngen, Vertikutieren: Nur bei ausdrücklicher Vereinbarung – aus einer allgemeinen Pflegeklausel folgt das nach OLG Düsseldorf nicht; keine Fällarbeiten
Bewässerung in Trockenperioden: Zulässig

Was in der Regel NICHT auf den Mieter übertragen werden kann

Bestimmte Maßnahmen können auch mit Vertragsklausel in der Regel nicht auf den Mieter abgewälzt werden:

Fällen von Bäumen: Das ist Sache des Eigentümers und kann – je nach örtlicher Baumschutzverordnung – eine behördliche Genehmigung erfordern
Reparatur und Erneuerung von Einfriedungen (Zäunen, Mauern): Instandhaltung ist Vermietersache
Beseitigung von Baumschäden nach Sturm: Verkehrssicherungspflicht des Eigentümers
Neuanlage von Beeten oder Bepflanzung: Nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Vermieters
Kosten für schweres Gerät oder Gartenbauunternehmen: Übersteigt das Normalmaß der vereinbarten Pflege

Gartenpflege als Betriebskosten: Die Sicht des Vermieters

Wenn der Vermieter die Gartenpflege selbst in Auftrag gibt – also einen Gärtner oder ein Landschaftsbauunternehmen beauftragt –, kann er diese Kosten nach § 2 Nr. 10 BetrKV als Betriebskosten auf die Mieter umlegen, sofern das im Mietvertrag so vereinbart ist.

Was umgelegt werden darf

Kosten für das regelmäßige Rasenmähen durch Gärtner
Kosten für Heckenschnitt und Strauchpflege
Kosten für Laubbeseitigung
Kosten für die Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen
Kosten für die Fällung eines kranken, nicht mehr standsicheren Baums – nach dem BGH laufende Gartenpflegekosten, auch wenn sie nur in mehrjährigen Abständen anfallen (BGH, Urteil vom 10.11.2021 – VIII ZR 107/20)
Kosten für Spielplatzsand und die Pflege von Spielplätzen (soweit vorhanden)

Was nicht umgelegt werden darf

Kosten für die erstmalige Anlage oder grundlegende Umgestaltung des Gartens
Kosten für Gartenmöbel oder Ausstattungsgegenstände
Kosten für Reparaturen am Zaun oder der Einfriedung

Beispielrechnung: Ein Mehrfamilienhaus in München-Riem mit vier Wohnungen engagiert einen Gärtner für 1.200 € pro Jahr. Bei einer Umlage nach Wohnfläche (je 75 m², gesamt 300 m²) entfallen auf jede Wohnung 300 € jährlich, also 25 € monatlich. Bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag ist eine solche Umlage zulässig.

Gestaltungsrechte des Mieters: Was er darf und was nicht

Erlaubte Gartengestaltung

Solange der Mieter die alleinige Nutzung eines Gartens hat, darf er innerhalb vernünftiger Grenzen gestalten:

Gemüsebeete anlegen (sofern rückstandslos rückbaubar)
Kräuter und einjährige Pflanzen setzen
Gartenmöbel und Sonnenschirme aufstellen
Kinderspielgeräte (nicht dauerhaft befestigt)

Verbotene Eingriffe

Ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters sind folgende Maßnahmen unzulässig:

Bäume und Sträucher pflanzen (dauerhafter Eingriff in die Substanz)
Terrassen oder Wege anlegen (bauliche Veränderungen)
Zäune oder Abgrenzungen errichten
Gartenteiche ausheben
Dauerhafte Befestigungen (Fundamente, Betonpflaster)

Errichtet der Mieter eigenmächtig zum Beispiel eine Holzterrasse, kann der Vermieter in der Regel verlangen, dass er sie entfernt und den ursprünglichen Zustand wiederherstellt – auf eigene Kosten.

Baumschnitt und Verkehrssicherung: Unterschätzte Pflichten des Vermieters

Die Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB

Bäume auf dem Grundstück sind Sache des Eigentümers. Dieser trägt die Verkehrssicherungspflicht: Er muss sicherstellen, dass von Bäumen keine Gefahr für Personen oder Sachen ausgeht. Dazu gehört:

Regelmäßige Sichtprüfung auf Schäden (totes Holz, Pilzbefall, Stürme)
Beauftragung von Fachbetrieben für Baumschnitt und Baumpflege
Bei akuter Gefahr: Sofortmaßnahmen (Absperrung, Fällung)

Ob für das Fällen eine Genehmigung nötig ist, richtet sich nach der örtlichen Baumschutzverordnung der Gemeinde – eine einheitliche Regelung für ganz Bayern gibt es nicht. In München gilt die Münchner Baumschutzverordnung: Nach der aktuellen Fassung sind Bäume ab 60 cm Stammumfang (gemessen in 1 m Höhe) geschützt; zuständig ist die Baumschutzbehörde im Referat für Stadtplanung und Bauordnung.

Die BGH-Rechtsprechung zur Baumkontrolle

Nach der Rechtsprechung des BGH genügt in der Regel eine sorgfältige äußere Sichtprüfung der Bäume in angemessenen Abständen; eine eingehende fachmännische Untersuchung ist erst geboten, wenn Anzeichen für eine Gefahr erkennbar sind (BGH, Urteil vom 04.03.2004 – III ZR 225/03, zu Straßenbäumen). Wer solche Anzeichen übersieht oder ignoriert und ein morscher Baum fällt auf das Auto eines Mieters oder verletzt eine Person, haftet nach § 823 Abs. 1 BGB auf Schadensersatz.

Praxisbeispiel: Herr Maier vermietet ein Haus in Grünwald bei München. Nach einem Sturm hat ein Baum im Garten einen deutlich sichtbaren Schaden. Herr Maier reagiert nicht. Drei Monate später bricht ein starker Ast ab und beschädigt das Auto des Mieters (Schaden: 4.500 €). Im Beispiel stellt das Gericht fest: Herr Maier hätte den Schaden erkennen und handeln müssen – er haftet.

Rückgabepflicht: Was gilt beim Auszug?

Zustand bei Rückgabe

Beim Auszug muss der Mieter den Garten in dem Zustand zurückgeben, in dem er ihn übernommen hat – unter Berücksichtigung normaler Abnutzung. Was das konkret bedeutet:

Der Rasen muss gemäht sein (sofern der Mieter zur Pflege verpflichtet war)
Selbst angelegte Beete oder Pflanzungen müssen entfernt werden (sofern nicht anders vereinbart)
Eigens aufgestellte Installationen müssen zurückgebaut werden
Müll und Ablagerungen müssen beseitigt werden

Rückbaupflicht nach eigenmächtiger Gartengestaltung

Hat der Mieter den Garten eigenmächtig umgestaltet – etwa Bäume gepflanzt, eine Terrasse gebaut oder Beete dauerhaft angelegt – und der Vermieter hat dem nicht zugestimmt, kann der Vermieter Rückbau und Schadensersatz verlangen. Das gilt auch, wenn die Maßnahmen objektiv den Wert gesteigert haben.

Wie Vermieter-Rechtsschutz bei Gartenstreitigkeiten hilft

Garten- und Außenanlagen-Streitigkeiten entwickeln sich oft langsam: Der Mieter vernachlässigt den Garten, der Vermieter mahnt mehrfach, und am Ende steht ein wilder Garten mit meterhohem Unkraut und selbstgepflanzten Bäumen. Oder es gibt Streit beim Auszug über den Rückbauzustand. Solche Verfahren sind teuer und zeitaufwendig.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – Ihre Anwalts- und Gerichtskosten in Streitigkeiten rund um Gartennutzung, Rückbaupflichten und Betriebskostenumlage übernehmen. So müssen Sie das Kostenrisiko nicht allein tragen, wenn Sie Ihr Recht durchsetzen. Informieren Sie sich jetzt unter /check.

Fazit

Gartenrecht im Mietverhältnis ist Vertragsrecht. Wer als Vermieter klare Regelungen in den Mietvertrag schreibt – wer welche Flächen nutzen darf, wer welche Pflegepflichten trägt und was der Mieter baulich verändern darf –, verhindert die meisten Streitigkeiten präventiv. Wer als Eigentümer Bäume und Sträucher hat, muss zudem an seine Verkehrssicherungspflicht denken: Regelmäßige Kontrolle und schnelle Reaktion bei erkennbaren Schäden sind keine Kür, sondern Pflicht.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.