Grundsteuer: Umlagefähigkeit in der Abrechnung

Die Grundsteuer ist für Vermieter eine der verlässlichsten Kostenpositionen – und eine der am häufigsten falsch abgerechneten. Zwar ist sie grundsätzlich umlagefähig, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit der richtigen Methode. Wer hier Fehler macht, riskiert, dass Mieter die Abrechnung anfechten oder Kürzungen vornehmen.

Dieser Artikel erklärt, wie die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung korrekt angesetzt wird, welche häufigen Fehler Vermieter machen und was die Grundsteuerreform 2025 für Sie bedeutet.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf Grundbesitz – also auf bebaute und unbebaute Grundstücke. Sie wird von den Gemeinden erhoben und fließt in den kommunalen Haushalt. In München und anderen bayerischen Städten ist die Grundsteuer aufgrund hoher Hebesätze eine der spürbarsten Kostenpositionen für Vermieter.

Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke) ist die relevante Steuerart für Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Berechnung: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgesetzt. In München liegt er seit der Reform deutlich über dem bayerischen Durchschnitt.

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Ja – die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt:

„Als Betriebskosten kommen insbesondere in Betracht: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks; hierzu gehört namentlich die Grundsteuer.”

Das bedeutet: Sie können die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen – vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt die Grundsteuer Ihre Sache als Vermieter.

Wichtig: Die Umlage ist keine Selbstverständlichkeit. Sie muss im Mietvertrag vereinbart sein, entweder durch ausdrückliche Nennung der Grundsteuer oder durch einen allgemeinen Verweis auf die umlagefähigen Betriebskosten nach BetrKV.

Häufiger Fehler 1: Umlage ohne Mietvertragsvereinbarung

Viele Vermieter gehen davon aus, dass sie die Grundsteuer automatisch umlegen dürfen. Das ist falsch. Enthält der Mietvertrag keine Regelung zu den Betriebskosten oder ist die Grundsteuer dort nicht explizit aufgeführt, bleibt die Grundsteuer beim Vermieter.

Der BGH hat in mehreren Urteilen klargestellt: Ohne Mietvertragsvereinbarung keine Umlage.

Lösung: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag. Ein aktueller Standardmietvertrag enthält in der Regel eine Klausel, die auf die Betriebskostenverordnung verweist. Diese Klausel umfasst dann auch die Grundsteuer.

Häufiger Fehler 2: Falscher Verteilerschlüssel

Die Grundsteuer fällt für das gesamte Grundstück an. Wenn Sie mehrere Wohnungen vermieten, müssen Sie den Anteil jedes Mieters korrekt berechnen.

Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche des Mieters im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes.

Beispiel:

Gesamtfläche Haus: 400 m²
Mietfläche Wohnung: 80 m²
Anteil: 80/400 = 20 %
Jährliche Grundsteuer: 2.400 €
Mieteranteil: 480 €

Problem bei gemischt genutzten Objekten: Wenn Ihr Haus auch Gewerbeflächen enthält, müssen Sie prüfen, ob die Grundsteuer für Wohn- und Gewerbeflächen unterschiedlich zu behandeln ist. Gewerbeflächen unterliegen oft einem höheren Grundsteuermessbetrag. Eine pauschale Umlage nach Gesamtfläche kann in solchen Fällen Wohnungsmieter benachteiligen.

Häufiger Fehler 3: Doppelte Umlage

Ein seltener, aber teurer Fehler: Einige Vermieter rechnen die Grundsteuer doppelt ab – einmal explizit in der Nebenkostenabrechnung und einmal als Teil der Hausverwaltungsgebühr oder einer anderen Sammelposition. Das ist unzulässig.

Prüfen Sie immer, was in Ihrer Hausverwaltungsabrechnung enthalten ist, bevor Sie dieselbe Position erneut ansetzen.

Die Grundsteuerreform 2025: Was Vermieter wissen müssen

Die größte Änderung bei der Grundsteuer seit Jahrzehnten: Ab 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Hintergrund: Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die bisherigen Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt.

Was hat sich geändert?

Neue Bemessungsgrundlage (basierend auf aktuellen Grundstückswerten statt Einheitswerten von 1964/1935)
In Bayern gilt ein Sondermodell (Flächenmodell statt Wertmodell) – die Grundsteuer basiert auf der Grundstücks- und Gebäudefläche, nicht auf dem Wert
Neue Grundsteuerbescheide wurden ab 2025 verschickt

Was bedeutet das für die Nebenkostenabrechnung?

Die neue Grundsteuer kann ab der Abrechnung für 2025 umgelegt werden
Der Betrag kann sich gegenüber der alten Grundsteuer erheblich verändert haben – sowohl nach oben als auch nach unten
Mieter haben das Recht auf Einsicht in den Grundsteuerbescheid

Handlungsempfehlung:

Informieren Sie Ihre Mieter proaktiv über die Änderung der Grundsteuer ab 2025. Wenn sich der Betrag erhöht hat, empfehlen sich höhere Vorauszahlungen, um eine hohe Nachzahlung am Jahresende zu vermeiden.

Praxisbeispiel aus München: Grundsteuer korrekt abrechnen

Frau Hoffmann vermietet zwei Wohnungen in München-Bogenhausen (je 70 m²) in einem Mehrfamilienhaus mit 280 m² Gesamtfläche. Die jährliche Grundsteuer beträgt 3.360 €.

Korrekte Abrechnung:

Anteil pro Wohnung: 70/280 = 25 %
Grundsteueranteil pro Wohnung: 25 % × 3.360 € = 840 €
Monatliche Vorauszahlung: 70 €

Die Abrechnung zeigt ausdrücklich: „Grundsteuer gemäß Bescheid der Landeshauptstadt München: 3.360 €. Verteilung nach Wohnfläche.”

So ist die Abrechnung transparent und anfechtungssicher.

Was tun, wenn Mieter die Grundsteuer anfechten?

Mieter können verlangen, den Grundsteuerbescheid einzusehen (§ 259 BGB: Recht auf Belegeinsicht). Kommen Sie dieser Pflicht nach – es ist Ihr Recht, die Kosten umzulegen, aber auch Ihre Pflicht, sie zu belegen.

Wenn Mieter die Abrechnung formell anfechten, schützt Sie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung vor den Kosten für Anwalt und Gericht. Gerade in München, wo die Grundsteuer durch den hohen Hebesatz schnell vierstellige Beträge erreicht, kann ein Streit teuer werden. Ihren Schutz prüfen →

Checkliste: Grundsteuer korrekt in der Abrechnung

Im Mietvertrag ist die Umlage von Betriebskosten nach BetrKV vereinbart?
Grundsteuer explizit oder durch Verweis auf § 2 Nr. 1 BetrKV erfasst?
Verteilerschlüssel korrekt angewandt (Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche)?
Bei gemischter Nutzung: Gewerbeanteile korrekt behandelt?
Grundsteuerbescheid als Beleg aufbewahrt und auf Anfrage verfügbar?
Keine doppelte Abrechnung in anderen Positionen?
Vorauszahlungen an neue Grundsteuer angepasst?

Fazit

Die Grundsteuer ist eine der unkompliziertesten umlagefähigen Betriebskosten – solange die Grundvoraussetzungen stimmen. Entscheidend sind:

Mietvertragsvereinbarung zur Betriebskostenumlage
Korrekter Verteilerschlüssel (in der Regel nach Wohnfläche)
Kein Doppelansatz in anderen Positionen
Beleg aufbewahren (Grundsteuerbescheid)
Reform 2025 beachten und ggf. Vorauszahlungen anpassen

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.