Grundsteuer: Umlagefähigkeit in der Abrechnung

Kurz gesagt: Ja, die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 BetrKV umlagefähig – vorausgesetzt, im Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt; der Begriff „Betriebskosten“ genügt. Verteilt wird sie in der Regel nach Wohnfläche. Bewahren Sie den Grundsteuerbescheid als Beleg auf. Die reformierte Grundsteuer legen Sie ab dem Abrechnungsjahr 2025 um; der BFH hat das Bundesmodell bestätigt.

Die Grundsteuer ist für Vermieter eine der verlässlichsten Kostenpositionen – und eine der am häufigsten falsch abgerechneten. Zwar ist sie grundsätzlich umlagefähig, aber nur unter bestimmten Voraussetzungen und mit der richtigen Methode. Wer hier Fehler macht, riskiert, dass Mieter die Abrechnung anfechten oder Kürzungen vornehmen.

Dieser Artikel erklärt, wie die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung korrekt angesetzt wird, welche häufigen Fehler Vermieter machen und was die Grundsteuerreform 2025 für Sie bedeutet.

Was ist die Grundsteuer?

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer auf Grundbesitz – also auf bebaute und unbebaute Grundstücke. Sie wird von den Gemeinden erhoben und fließt in den kommunalen Haushalt. Für Vermieter ist sie eine feste jährliche Kostenposition, die sich – sofern vereinbart – über die Betriebskosten an die Mieter weitergeben lässt.

Grundsteuer B (für bebaute und bebaubare Grundstücke) ist die relevante Steuerart für Vermieter von Wohn- und Gewerbeimmobilien.

Berechnung: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuer

Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgesetzt. In München beträgt er seit dem 1. Januar 2025 824 % (vorher 535 %). Die Anhebung gleicht die im bayerischen Flächenmodell deutlich niedrigeren Messbeträge aus – ein höherer Hebesatz bedeutet also nicht automatisch eine höhere Grundsteuer.

Ist die Grundsteuer umlagefähig?

Ja – die Grundsteuer ist nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten aufgeführt:

„Betriebskosten im Sinne von § 1 sind: 1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;”

Das bedeutet: Sie können die Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung auf Ihre Mieter umlegen – vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart. Ohne eine solche Vereinbarung bleibt die Grundsteuer Ihre Sache als Vermieter.

Wichtig: Die Umlage ist keine Selbstverständlichkeit. Sie muss im Mietvertrag vereinbart sein (§ 556 Abs. 1 BGB), etwa durch ausdrückliche Nennung der Grundsteuer oder durch einen Verweis auf die Betriebskosten nach BetrKV. Nach dem BGH genügt in der Wohnraummiete bereits die Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ trägt – auch ohne beigefügten Katalog (Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15).

Häufiger Fehler 1: Umlage ohne Mietvertragsvereinbarung

Viele Vermieter gehen davon aus, dass sie die Grundsteuer automatisch umlegen dürfen. Das ist falsch. Enthält der Mietvertrag keine wirksame Vereinbarung zur Umlage der Betriebskosten – etwa bei einer Inklusivmiete –, bleibt die Grundsteuer beim Vermieter.

Das folgt aus § 556 Abs. 1 BGB: Ohne Mietvertragsvereinbarung keine Umlage. Hohe Anforderungen stellt der BGH an diese Vereinbarung allerdings nicht (siehe oben).

Lösung: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag. Ein aktueller Standardmietvertrag enthält in der Regel eine Klausel, die auf die Betriebskostenverordnung verweist. Diese Klausel umfasst dann auch die Grundsteuer.

Häufiger Fehler 2: Falscher Verteilerschlüssel

Die Grundsteuer fällt für das gesamte Grundstück an. Wenn Sie mehrere Wohnungen vermieten, müssen Sie den Anteil jedes Mieters korrekt berechnen.

Standard-Verteilerschlüssel: Wohnfläche des Mieters im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche des Gebäudes.

Beispiel:

Gesamtfläche Haus: 400 m²
Mietfläche Wohnung: 80 m²
Anteil: 80/400 = 20 %
Jährliche Grundsteuer: 2.400 €
Mieteranteil: 480 €

Gemischt genutzte Objekte: Enthält Ihr Haus auch Gewerbeflächen, müssen Sie für die Grundsteuer nach der Rechtsprechung des BGH keinen Vorwegabzug für die gewerblich genutzten Einheiten vornehmen; eine Verteilung nach Flächen ist zulässig (Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 79/16). Prüfen Sie dennoch, ob Ihr Mietvertrag einen abweichenden Umlageschlüssel vorsieht – dieser geht vor.

Häufiger Fehler 3: Doppelte Umlage

Ein seltener, aber teurer Fehler: Einige Vermieter rechnen die Grundsteuer doppelt ab – einmal explizit in der Nebenkostenabrechnung und einmal als Teil der Hausverwaltungsgebühr oder einer anderen Sammelposition. Das ist unzulässig.

Prüfen Sie immer, was in Ihrer Hausverwaltungsabrechnung enthalten ist, bevor Sie dieselbe Position erneut ansetzen.

Die Grundsteuerreform 2025: Was Vermieter wissen müssen

Die größte Änderung bei der Grundsteuer seit Jahrzehnten: Seit 1. Januar 2025 gilt die reformierte Grundsteuer. Hintergrund: Das Bundesverfassungsgericht hatte 2018 die Bewertung auf Basis der bisherigen Einheitswerte für verfassungswidrig erklärt.

Was hat sich geändert?

Neue Bemessungsgrundlage statt der Einheitswerte von 1964 (West) bzw. 1935 (Ost)
Elf Länder wenden das sogenannte Bundesmodell an; andere Länder haben eigene Modelle. In Bayern gilt ein reines Flächenmodell – die Grundsteuer basiert auf der Grundstücks- und Gebäudefläche, nicht auf dem Wert. Baden-Württemberg besteuert allein den Bodenwert
Die neuen Grundsteuerbescheide der Gemeinden gingen überwiegend Anfang 2025 zu

Aktuelle Rechtsprechung: Die Reform hält bisher stand

Der Bundesfinanzhof (BFH) hat das Bundesmodell mit Urteilen vom 12. November 2025 für verfassungsgemäß erklärt (II R 25/24, II R 31/24, II R 3/25). Gegen diese Rechtsprechung ist Verfassungsbeschwerde beim Bundesverfassungsgericht erhoben worden; eine Entscheidung steht aus.
Am 20. Mai 2026 hat der BFH auch das baden-württembergische Bodenwertmodell bestätigt (II R 26/24, II R 27/24). Verfahren zu weiteren Ländermodellen, darunter Bayern, sind beim BFH noch anhängig.
In Nordrhein-Westfalen dürfen Gemeinden seit 2025 unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festsetzen. Das VG Gelsenkirchen (Dezember 2025) und das VG Düsseldorf (Urteil vom 10.03.2026 – 5 K 7062/25, Stadt Hilden) haben solche Hebesatzsatzungen – mit unterschiedlicher Begründung – beanstandet; die Berufungsverfahren beim OVG Münster laufen.

Für die Abrechnung heißt das: Sie legen die Grundsteuer laut aktuell gültigem Bescheid um. Wird ein Bescheid später herabgesetzt oder aufgehoben, stehen Erstattungen in der Regel anteilig den Mietern zu.

Was bedeutet das für die Nebenkostenabrechnung?

Die neue Grundsteuer wird ab dem Abrechnungsjahr 2025 umgelegt
Der Betrag kann sich gegenüber der alten Grundsteuer erheblich verändert haben – sowohl nach oben als auch nach unten
Mieter haben das Recht auf Einsicht in den Grundsteuerbescheid (§ 556 Abs. 4 BGB); Sie dürfen die Belege auch elektronisch bereitstellen

Nachforderung bei rückwirkend geänderten Bescheiden

Wird die Grundsteuer rückwirkend erhöht, können Sie die Differenz grundsätzlich auch nach Ablauf der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist nachfordern, wenn Sie die Verspätung nicht zu vertreten haben (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Die Nachforderung muss dann in der Regel innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Hindernisses erfolgen. Der BGH hat am 20.05.2026 entschieden (VIII ZR 6/24): Hat der Vermieter Einspruch gegen den zugrunde liegenden Grundlagenbescheid eingelegt, beginnt diese Frist erst, wenn über den Einspruch entschieden ist.

Handlungsempfehlung:

Informieren Sie Ihre Mieter proaktiv über die Änderung der Grundsteuer ab 2025. Wenn sich der Betrag erhöht hat, empfehlen sich höhere Vorauszahlungen, um eine hohe Nachzahlung zu vermeiden. Die Anpassung ist nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform möglich (§ 560 Abs. 4 BGB).

Praxisbeispiel aus München: Grundsteuer korrekt abrechnen

Frau Hoffmann vermietet zwei Wohnungen in München-Bogenhausen (je 70 m²) in einem Mehrfamilienhaus mit 280 m² Gesamtfläche. Die jährliche Grundsteuer für das Haus beträgt laut Bescheid 960 €.

Korrekte Abrechnung:

Anteil pro Wohnung: 70/280 = 25 %
Grundsteueranteil pro Wohnung: 25 % × 960 € = 240 €
Rechnerischer Monatsanteil: 20 €

Die Abrechnung zeigt ausdrücklich: „Grundsteuer gemäß Bescheid der Landeshauptstadt München: 960 €. Verteilung nach Wohnfläche.”

So ist die Abrechnung transparent und nachvollziehbar.

Was tun, wenn Mieter die Grundsteuer anfechten?

Mieter können verlangen, den Grundsteuerbescheid einzusehen (Belegeinsicht nach § 556 Abs. 4 BGB). Kommen Sie dieser Pflicht nach – es ist Ihr Recht, die Kosten umzulegen, aber auch Ihre Pflicht, sie zu belegen. Weitere Grundlagen zur Abrechnung finden Sie auf unserer Themenseite Nebenkosten & Betriebskosten.

Wenn Mieter die Abrechnung anfechten, kann eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – die Kosten für Anwalt und Gericht übernehmen. Auch wenn es pro Wohnung oft nur um einige hundert Euro geht, können Anwalts- und Gerichtskosten den Streitwert schnell übersteigen. Ihren Schutz prüfen →

Checkliste: Grundsteuer korrekt in der Abrechnung

Im Mietvertrag ist die Umlage von Betriebskosten nach BetrKV vereinbart?
Grundsteuer explizit oder durch Verweis auf „die Betriebskosten“ bzw. die BetrKV erfasst?
Verteilerschlüssel korrekt angewandt (Wohnfläche im Verhältnis zur Gesamtfläche)?
Bei gemischter Nutzung: Umlageschlüssel laut Mietvertrag beachtet (ein Vorwegabzug für Gewerbe ist bei der Grundsteuer nicht erforderlich)?
Grundsteuerbescheid als Beleg aufbewahrt und auf Anfrage verfügbar?
Keine doppelte Abrechnung in anderen Positionen?
Vorauszahlungen an neue Grundsteuer angepasst?

Fazit

Die Grundsteuer ist eine der unkompliziertesten umlagefähigen Betriebskosten – solange die Grundvoraussetzungen stimmen. Entscheidend sind:

Mietvertragsvereinbarung zur Betriebskostenumlage
Korrekter Verteilerschlüssel (in der Regel nach Wohnfläche)
Kein Doppelansatz in anderen Positionen
Beleg aufbewahren (Grundsteuerbescheid)
Reform 2025 beachten und ggf. Vorauszahlungen anpassen

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Steuerberater. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.