Hausordnung: Was darf rein, was ist ungültig?

Die Hausordnung ist das Regelwerk des gemeinsamen Wohnens in einem Mehrfamilienhaus. Sie legt fest, wann Ruhezeiten gelten, wie Müll zu trennen ist, ob Tiere erlaubt sind und was mit dem Treppenhaus passiert. Eine gut gemachte Hausordnung schafft Klarheit – eine schlecht gemachte führt zu Streit, Klagen und ungültigen Regelungen.

Dieser Artikel erklärt, was in eine Hausordnung gehört, was nicht erlaubt ist und wie Sie als Vermieter in Bayern eine rechtssichere Hausordnung erstellen.

Was ist eine Hausordnung – und wie entfaltet sie Wirkung?

Eine Hausordnung ist eine Zusammenstellung von Verhaltensregeln, die das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus regeln. Sie ist kein Gesetz, sondern eine vertragliche Vereinbarung.

Damit eine Hausordnung bindend ist, muss sie:

Entweder Bestandteil des Mietvertrags sein (z.B. als Anlage mit ausdrücklichem Bezug im Mietvertrag), oder
Als separate Vereinbarung vom Mieter unterzeichnet worden sein

Eine Hausordnung, die nur im Treppenhaus hängt oder in einem Aushang mitgeteilt wird, ist für bestehende Mieter nicht bindend, wenn sie keine ausdrückliche Zustimmung gegeben haben.

Was darf in die Hausordnung?

Ruhezeiten

Klare Ruhezeiten sind das Herzstück jeder Hausordnung. Übliche und rechtlich anerkannte Regelungen:

Mittagsruhe: 13:00–15:00 Uhr (nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber üblich)
Nachtruhe: 22:00–7:00 Uhr (entspricht dem allgemeinen gesetzlichen Rahmen)
Sonn- und Feiertage: Lärmminimierung den ganzen Tag

Zulässig: Präzisierung und Konkretisierung der allgemeinen Ruhepflicht Nicht zulässig: Übermäßig strikte Ruhezeiten, die normales Wohnen verunmöglichen (z.B. Verbot jeglichen Geräuschs nach 20 Uhr)

Mülltrennung

Pflicht zur Mülltrennung nach kommunalem System, Regelungen zur Entsorgung von Sperrmüll (kein eigenmächtiges Abstellen), Verbote bestimmter Ablagerungen im Gemeinschaftsbereich.

Gemeinschaftsflächen

Regeln zur Nutzung von Treppenhaus, Keller, Garten und Waschkeller:

Treppenhaus muss frei von Fahrrädern, Kinderwagen gehalten werden (oder: Aufstellung nur in designiertem Bereich)
Keller darf nicht als Lager für brennbare Stoffe genutzt werden
Waschkeller: Belegungsplan, Zeiten, Sauberkeit

Haustiere

Regelungen zur Tierhaltung sind möglich, aber eng begrenzt (dazu gleich mehr).

Schlüsselverwaltung

Regelungen zur Schlüsselausgabe und -rückgabe, Meldepflicht bei Schlüsselverlust.

Winterdienst / Reinigung

Zuweisung der Reinigungspflicht für Gemeinschaftsflächen (wenn nicht an Hausmeister vergeben).

Was ist in der Hausordnung verboten oder unwirksam?

Die Hausordnung darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Unwirksam sind insbesondere:

1. Pauschales Tierhaltungsverbot

Ein generelles Verbot jeder Tierhaltung (auch Kleintiere wie Katzen, Kaninchen, Fische) ist nach BGH-Rechtsprechung unwirksam (BGH Az. VIII ZR 340/11). Der Vermieter darf bestimmte Tiere regulieren (z.B. Genehmigungspflicht für Hunde), aber kein Totalverbot verhängen.

2. Verbot von Besuch zu bestimmten Uhrzeiten

Der Mieter hat das Recht, in seiner Wohnung Besuch zu empfangen. Ein generelles Besuchsverbot nach 22 Uhr oder ähnliche Regelungen sind unwirksam. Was zulässig ist: lärmintensive Aktivitäten (Partys) einzuschränken.

3. Verbot der Kinderbetätigung

Kinderlärm ist nach BGH-Rechtsprechung zu tolerieren (BGH Az. VIII ZR 155/11). Eine Hausordnung darf Kindern nicht das Spielen im Haus oder Hof untersagen.

4. Verbot des Trocknens von Wäsche auf dem Balkon

Das Landgericht München hat entschieden, dass ein Verbot des Wäschetrocknens auf dem Balkon unwirksam sein kann, wenn es das Wohnen übermäßig einschränkt. Einschränkungen (z.B. nicht an der Außenseite des Geländers) sind zulässiger.

5. Unverhältnismäßige Sauberkeitsanforderungen

Regelungen, die von Mietern verlangen, das Treppenhaus täglich zu wischen, können unwirksam sein, wenn sie unangemessen zeitaufwendig sind.

Muster: Bausteine einer wirksamen Hausordnung

HAUSORDNUNG des Mehrfamilienhauses [Adresse]

§ 1 Ruhezeiten
Die Nachtruhe gilt von 22:00 bis 7:00 Uhr. Während dieser Zeit sind
störende Geräusche zu unterlassen. Am Sonn- und Feiertagen ist
besondere Ruhe zu wahren. Mittagsruhe gilt von 13:00 bis 15:00 Uhr.

§ 2 Mülltrennung
Alle Mieter sind zur Mülltrennung gemäß den Vorgaben der Landeshauptstadt
München verpflichtet. Sperrmüll ist ausschließlich über den beauftragten
Entsorgungsdienst oder zu den städtischen Abgabeterminen zu entsorgen.

§ 3 Gemeinschaftsflächen
Das Treppenhaus ist stets freizuhalten. Fahrräder und Kinderwagen sind
in den dafür vorgesehenen Bereichen (Fahrradkeller/EG-Abstellraum)
unterzubringen.

§ 4 Tierhaltung
Die Haltung von Kleintieren (Fische, Kleinnager, Vögel in Käfigen) ist
ohne besondere Genehmigung gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen
bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Diese darf nur bei
sachlichem Grund abgelehnt werden.

§ 5 Grillen
Das Grillen mit Holzkohle- und Gasgrills auf Balkonen ist untersagt.
Das Grillen mit Elektrogrills ist gestattet, soweit andere Mieter nicht
erheblich beeinträchtigt werden. Einweggrills sind vollständig verboten.

§ 6 Waschkeller
Der Waschkeller kann nach dem ausliegenden Belegungsplan genutzt werden.
Nach Nutzung sind Waschmaschine und Raum sauber zu hinterlassen.

§ 7 Winterdienst
[Regelung je nach gewähltem Modell]

Unterschrift Vermieter: _______________   Datum: _______________
Unterschrift Mieter: _______________     Datum: _______________

Nachträgliche Änderungen der Hausordnung

Wenn Sie bestehende Mieter an eine neue oder geänderte Hausordnung binden möchten, brauchen Sie deren Zustimmung. Eine einseitige Änderung ist nicht möglich.

Möglichkeiten:

Schriftliche Anfrage an alle Mieter mit Bitte um Unterzeichnung
Einbindung in Mietvertragserneuerungen (bei laufenden Anlässen)

Bei neuen Mietern gilt: Neue Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag – kein Problem.

Rechtsschutz bei Hausordnungsverstößen

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Unterlassung)	400 – 800 €
Gerichtskosten	200 – 400 €
Gesamt	600 – 1.200 €

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung unterstützt Sie bei der Durchsetzung Ihrer Hausordnung. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Eine Hausordnung ist ein nützliches Werkzeug – wenn sie richtig gemacht ist:

Bestandteil des Mietvertrags oder vom Mieter unterschrieben
Konkrete, verständliche Regelungen zu Ruhezeiten, Müll, Gemeinschaftsflächen
Kein generelles Tierhaltungsverbot
Kein Verbot von Kinderlärm
Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters
Nachträgliche Änderungen nur mit Mieterzustimmung

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.