Hausordnung: Was darf rein, was ist ungültig?

Kurz gesagt: Als Vermieter binden Sie Mieter nur, wenn die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrags oder vom Mieter unterschrieben ist. Zulässig sind konkrete Regelungen zu Ruhezeiten, Mülltrennung und Gemeinschaftsflächen. Unwirksam sind etwa ein pauschales Verbot von Hunden und Katzen (BGH, VIII ZR 168/12), ein Verbot üblichen Kinderlärms sowie jede unangemessene Benachteiligung des Mieters (§ 307 BGB).

Die Hausordnung ist das Regelwerk des gemeinsamen Wohnens in einem Mehrfamilienhaus. Sie legt fest, wann Ruhezeiten gelten, wie Müll zu trennen ist, ob Tiere erlaubt sind und was mit dem Treppenhaus passiert. Eine gut gemachte Hausordnung schafft Klarheit – eine schlecht gemachte führt zu Streit, Klagen und ungültigen Regelungen.

Dieser Artikel erklärt, was in eine Hausordnung gehört, was nicht erlaubt ist und wie Sie als Vermieter in Bayern eine rechtssichere Hausordnung erstellen.

Was ist eine Hausordnung – und wie entfaltet sie Wirkung?

Eine Hausordnung ist eine Zusammenstellung von Verhaltensregeln, die das Zusammenleben in einem Mehrfamilienhaus regeln. Sie ist kein Gesetz, sondern eine vertragliche Vereinbarung.

Damit eine Hausordnung bindend ist, muss sie:

Entweder Bestandteil des Mietvertrags sein (z.B. als Anlage mit ausdrücklichem Bezug im Mietvertrag), oder
Als separate Vereinbarung vom Mieter unterzeichnet worden sein

Eine Hausordnung, die nur im Treppenhaus hängt oder in einem Aushang mitgeteilt wird, kann bestehenden Mietern ohne deren Zustimmung grundsätzlich keine neuen Pflichten auferlegen – sie konkretisiert allenfalls ohnehin bestehende Rücksichtnahmepflichten.

Was darf in die Hausordnung?

Ruhezeiten

Klare Ruhezeiten sind das Herzstück jeder Hausordnung. Übliche und rechtlich anerkannte Regelungen:

Mittagsruhe: 13:00–15:00 Uhr (nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber üblich)
Nachtruhe: 22:00–7:00 Uhr (in Hausordnungen üblich; die TA Lärm und viele Landesregelungen setzen die Nachtzeit bei 22:00–6:00 Uhr an)
Sonn- und Feiertage: Lärmminimierung den ganzen Tag

Zulässig: Präzisierung und Konkretisierung der allgemeinen Ruhepflicht Nicht zulässig: Übermäßig strikte Ruhezeiten, die normales Wohnen verunmöglichen (z.B. Verbot jeglichen Geräuschs nach 20 Uhr)

Mülltrennung

Pflicht zur Mülltrennung nach kommunalem System, Regelungen zur Entsorgung von Sperrmüll (kein eigenmächtiges Abstellen), Verbote bestimmter Ablagerungen im Gemeinschaftsbereich.

Gemeinschaftsflächen

Regeln zur Nutzung von Treppenhaus, Keller, Garten und Waschkeller:

Treppenhaus muss frei von Fahrrädern, Kinderwagen gehalten werden (oder: Aufstellung nur in designiertem Bereich) – Achtung: Ist ein Mieter auf Kinderwagen oder Rollstuhl angewiesen und lässt der Flur es zu, darf er diese nach BGH (Urteil vom 10.11.2006, Az. V ZR 46/06) grundsätzlich dort abstellen
Keller darf nicht als Lager für brennbare Stoffe genutzt werden
Waschkeller: Belegungsplan, Zeiten, Sauberkeit

Haustiere

Regelungen zur Tierhaltung sind möglich, aber eng begrenzt (dazu gleich mehr).

Schlüsselverwaltung

Regelungen zur Schlüsselausgabe und -rückgabe, Meldepflicht bei Schlüsselverlust.

Winterdienst / Reinigung

Zuweisung der Reinigungspflicht für Gemeinschaftsflächen (wenn nicht an Hausmeister vergeben).

Was ist in der Hausordnung verboten oder unwirksam?

Die Hausordnung darf den Mieter nicht unangemessen benachteiligen (§ 307 BGB). Unwirksam sind insbesondere:

1. Pauschales Tierhaltungsverbot

Ein Verbot, das auch übliche Kleintiere (z. B. Hamster, Fische, Ziervögel) erfasst, ist nach BGH-Rechtsprechung unwirksam (BGH, Urteil vom 14.11.2007, Az. VIII ZR 340/06). Ebenso unwirksam ist ein formularmäßiges generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung (BGH, Urteil vom 20.03.2013, Az. VIII ZR 168/12). Der Vermieter darf die Haltung größerer Tiere von seiner Zustimmung abhängig machen (z. B. Genehmigungspflicht für Hunde), muss dann aber im Einzelfall abwägen – ein Totalverbot ist nicht möglich.

2. Verbot von Besuch zu bestimmten Uhrzeiten

Der Mieter hat das Recht, in seiner Wohnung Besuch zu empfangen. Ein generelles Besuchsverbot nach 22 Uhr oder ähnliche Regelungen sind in der Regel unwirksam. Was zulässig ist: lärmintensive Aktivitäten (Partys) einzuschränken.

3. Verbot der Kinderbetätigung

Üblicher Kinderlärm ist nach BGH-Rechtsprechung grundsätzlich hinzunehmen – allerdings nicht grenzenlos (BGH, Beschluss vom 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16). Eine Hausordnung darf Kindern das Spielen im Haus oder Hof daher nicht generell untersagen; zeitliche oder räumliche Regeln mit Augenmaß sind möglich.

4. Verbot des Trocknens von Wäsche auf dem Balkon

Das Trocknen von Wäsche auf dem Balkon wird überwiegend zum normalen Wohngebrauch gezählt. Ein vollständiges Verbot ist daher angreifbar, wenn es das Wohnen übermäßig einschränkt. Einschränkungen (z. B. Wäsche nicht über die Brüstung hinaus bzw. nicht an der Außenseite des Geländers) haben eher Bestand.

5. Unverhältnismäßige Sauberkeitsanforderungen

Regelungen, die von Mietern verlangen, das Treppenhaus täglich zu wischen, können unwirksam sein, wenn sie unangemessen zeitaufwendig sind.

Muster: Bausteine einer wirksamen Hausordnung

HAUSORDNUNG des Mehrfamilienhauses [Adresse]

§ 1 Ruhezeiten
Die Nachtruhe gilt von 22:00 bis 7:00 Uhr. Während dieser Zeit sind
störende Geräusche zu unterlassen. An Sonn- und Feiertagen ist
besondere Ruhe zu wahren. Mittagsruhe gilt von 13:00 bis 15:00 Uhr.

§ 2 Mülltrennung
Alle Mieter sind zur Mülltrennung gemäß den Vorgaben der Landeshauptstadt
München verpflichtet. Sperrmüll ist ausschließlich über den beauftragten
Entsorgungsdienst oder zu den städtischen Abgabeterminen zu entsorgen.

§ 3 Gemeinschaftsflächen
Das Treppenhaus ist stets freizuhalten. Fahrräder und Kinderwagen sind
in den dafür vorgesehenen Bereichen (Fahrradkeller/EG-Abstellraum)
unterzubringen. [Nur sinnvoll, wenn ein solcher Abstellraum vorhanden ist.]

§ 4 Tierhaltung
Die Haltung von Kleintieren (Fische, Kleinnager, Vögel in Käfigen) ist
ohne besondere Genehmigung gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen
bedarf der vorherigen Zustimmung des Vermieters. Diese darf nur bei
sachlichem Grund abgelehnt werden.

§ 5 Grillen
Das Grillen mit Holzkohle- und Gasgrills auf Balkonen ist untersagt.
Das Grillen mit Elektrogrills ist gestattet, soweit andere Mieter nicht
erheblich beeinträchtigt werden. Einweggrills sind vollständig verboten.

§ 6 Waschkeller
Der Waschkeller kann nach dem ausliegenden Belegungsplan genutzt werden.
Nach Nutzung sind Waschmaschine und Raum sauber zu hinterlassen.

§ 7 Winterdienst
[Regelung je nach gewähltem Modell]

Unterschrift Vermieter: _______________   Datum: _______________
Unterschrift Mieter: _______________     Datum: _______________

Nachträgliche Änderungen der Hausordnung

Wenn Sie bestehende Mieter an eine neue oder geänderte Hausordnung binden möchten, brauchen Sie in der Regel deren Zustimmung. Eine einseitige Änderung, die neue Pflichten begründet, ist grundsätzlich nicht möglich.

Möglichkeiten:

Schriftliche Anfrage an alle Mieter mit Bitte um Unterzeichnung
Einbindung in Mietvertragserneuerungen (bei laufenden Anlässen)

Bei neuen Mietern gilt: Neue Hausordnung als Anlage zum Mietvertrag – kein Problem.

Rechtsschutz bei Hausordnungsverstößen

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Unterlassung)	400 – 800 €
Gerichtskosten	200 – 400 €
Gesamt	600 – 1.200 €

Grobe Richtwerte; die tatsächlichen Kosten hängen vom Streitwert und vom Verfahrensverlauf ab.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann Sie – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – bei den Kosten der Durchsetzung Ihrer Hausordnung unterstützen. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Eine Hausordnung ist ein nützliches Werkzeug – wenn sie richtig gemacht ist:

Bestandteil des Mietvertrags oder vom Mieter unterschrieben
Konkrete, verständliche Regelungen zu Ruhezeiten, Müll, Gemeinschaftsflächen
Kein generelles Tierhaltungsverbot (weder für Kleintiere noch pauschal für Hunde und Katzen)
Kein Verbot üblichen Kinderlärms
Keine unangemessene Benachteiligung des Mieters
Nachträgliche Änderungen nur mit Mieterzustimmung

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.