Indexmiete oder Staffelmiete: Was lohnt sich mehr?

Wer eine Wohnung in München oder anderswo in Bayern vermietet, kennt das Problem: Die Miete liegt bei Einzug auf einem vernünftigen Niveau – doch nach fünf Jahren sind Instandhaltungskosten, Verwaltungsaufwand und Inflation gestiegen, während die Miete unverändert bleibt. Die Lösung: eine Indexmiete oder eine Staffelmiete, die Mietanpassungen planbar machen – ohne jedes Mal eine aufwändige Begründung mit Mietspiegel und Vergleichswohnungen.

Beide Modelle sind im Gesetz geregelt. Aber sie funktionieren grundlegend anders – und welches sich mehr lohnt, hängt von Ihrer konkreten Situation ab.

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Die rechtlichen Grundlagen

Staffelmiete – § 557a BGB

Bei der Staffelmiete wird im Mietvertrag eine Abfolge fester Mietbeträge vereinbart: Zum Beispiel startet die Miete bei 1.200 € und steigt nach zwei Jahren auf 1.300 €, nach weiteren zwei Jahren auf 1.400 €. Die Höhe jeder Stufe und der genaue Zeitpunkt sind schriftlich festgelegt.

Voraussetzungen:

• Schriftliche Vereinbarung; die jeweilige Miete oder Erhöhung muss als konkreter Betrag in Euro angegeben werden (nicht als Prozentsatz)
• Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben
• Während der Laufzeit ist keine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB möglich – also weder über den Mietspiegel noch per Modernisierungsumlage
• In Gebieten mit Mietpreisbremse muss jede einzelne Staffel die Mietpreisbremse einhalten (§ 557a Abs. 4 BGB)

Indexmiete – § 557b BGB

Bei der Indexmiete ist die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamts gekoppelt. Steigt der Index, kann auch die Miete steigen – proportional zur Indexentwicklung.

Voraussetzungen:

• Schriftliche Vereinbarung; Referenzindex muss der VPI für Deutschland sein
• Mietanpassungen erfolgen durch Erklärung in Textform, in der die Indexänderung und die neue Miete bzw. die Erhöhung in Euro anzugeben sind; die neue Miete gilt ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang (§ 557b Abs. 3 BGB)
• Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Abs. 2 BGB)
• Keine parallele Erhöhung nach § 558 BGB; eine Modernisierungserhöhung nur bei Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat

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Staffelmiete: Vorteile und Nachteile für Vermieter

Vorteile:

• Planbarkeit für beide Seiten: Vermieter und Mieter wissen von Anfang an, wie die Miete steigt
• Keine Begründung erforderlich: Keine Ortsüblichkeitsprüfung, kein Mietspiegel nötig
• Fixe Beträge: Kein Risiko, wenn die Inflation niedriger ausfällt als erwartet
• Mieter akzeptieren es oft bereitwilliger, da die zukünftigen Kosten transparent sind

Nachteile:

• Bei hoher Inflation verlieren Staffelmieten schnell an Kaufkraft
• Einmal vereinbarte Beträge können nicht nachträglich erhöht werden (außer durch Einigung)
• In Gebieten mit Mietpreisbremse wie München: Jede Staffel wird an der ortsüblichen Vergleichsmiete zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit gemessen

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Indexmiete: Vorteile und Nachteile für Vermieter

Vorteile:

• Inflationsschutz: Die Miete kann der Preisentwicklung folgen
• Langfristig attraktiver in Zeiten hoher Inflation (2022: 6,9 %, 2023: 5,9 % im Jahresdurchschnitt; 2024 und 2025 jeweils 2,2 %)
• Kein Begründungsaufwand bei Mietanpassung – nur Erklärung in Textform
• Kann über Jahrzehnte laufen, ohne jemals den Mietspiegel nutzen zu müssen

Nachteile:

• Bei niedriger Inflation stagniert die Miete; sinkt der Index, kann auch der Mieter eine Anpassung nach unten verlangen
• Mieter können bei starken Preissteigerungen verunsichert werden
• Die Miete kann sich nur durch Erklärung ändern – automatisch steigt sie nicht
• In Gebieten, die die Länder künftig per Verordnung festlegen, ist eine Dämpfung geplant (siehe unten)

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Geplant: Dämpfung der Indexmiete durch „Mietrecht II“

Die Bundesregierung hat am 29. April 2026 den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete („Mietrecht II“, BT-Drucksache 21/6807) beschlossen. Die erste Lesung im Bundestag war am 9. Juli 2026; der Entwurf liegt seitdem im Rechtsausschuss. Beschlossen ist er nicht – Änderungen sind noch möglich.

Nach dem Entwurf soll gelten:

• Nur in Gebieten, die die Länder dafür per eigener Verordnung festlegen (§ 557b Abs. 4 BGB-E). Die Regel gilt also nicht automatisch in den Gebieten der Mietpreisbremse; welche Gebiete erfasst werden, steht erst fest, wenn ein Land eine solche Verordnung erlässt.
• Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 %, bleibt die Hälfte des darüber liegenden Anstiegs unberücksichtigt. Beispiel: Bei 5 % Indexanstieg dürfte die Miete um 4 % steigen.
• Maßgeblich ist der Zugang der Erhöhungserklärung nach Inkrafttreten – die Regel würde damit auch bestehende Indexmietverträge betreffen.
• Inkrafttreten laut Entwurf am Tag nach der Verkündung.

Den aktuellen Stand fassen wir hier zusammen: Mietrechtsreform 2026 („Mietrecht II“) – was Vermieter wissen müssen.

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Direktvergleich: Welches Modell liefert mehr?

Ein konkretes Beispiel: Eine 3-Zimmer-Wohnung in München-Giesing, Kaltmiete 1.400 €/Monat, Einzug 2025.

Szenario A: Staffelmiete

Jahr	Miete/Monat	Jahresmiete
2025	1.400 €	16.800 €
ab 2026	1.500 €	18.000 €
ab 2028	1.600 €	19.200 €
ab 2030	1.700 €	20.400 €

Anstieg nach 6 Jahren (2031): +21 %

Szenario B: Indexmiete (angenommene Inflationsrate Ø 3 % p.a., jährliche Anpassung)

Jahr	Miete/Monat	Jahresmiete
2025	1.400 €	16.800 €
2026	1.442 €	17.304 €
2028	1.530 €	18.360 €
2031	1.672 €	20.064 €

Anstieg nach 6 Jahren (2031): +19 %

Vereinfachte Rechnung: In der Praxis gilt die neue Indexmiete jeweils erst ab dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Bei 3 % Inflation würde die geplante Dämpfung ohnehin nicht greifen. In München müsste außerdem jede Staffel aus Szenario A zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit die Mietpreisbremse einhalten.

Fazit: Bei moderater Inflation bringt die Staffelmiete in diesem Beispiel etwas mehr. Bei hoher Inflation (wie 2022 mit 6,9 %) holt die Indexmiete deutlich auf – künftig aber möglicherweise gedämpft, falls Ihre Gemeinde in eine entsprechende Landesverordnung aufgenommen wird.

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Kombinationsverbot und Mietpreisbremse

Wichtig: Mit Indexmiete oder Staffelmiete können Sie die Miete nicht zusätzlich über den Mietspiegel erhöhen (§ 557a Abs. 2 Satz 2, § 557b Abs. 2 Satz 3 BGB). Das ist das Gegengeschäft: Planbarkeit gegen Flexibilität.

Gilt die Mietpreisbremse? In Bayern gilt die Mietpreisbremse seit dem 1. Januar 2026 in 285 Städten und Gemeinden, darunter München; die bundesrechtliche Grundlage wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert (mehr zur Mietpreisbremse bis 2029). Die beiden Modelle werden unterschiedlich behandelt:

• Indexmiete: Die Mietpreisbremse gilt nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB).
• Staffelmiete: Die Mietpreisbremse gilt für jede Staffel. Maßgeblich ist die ortsübliche Vergleichsmiete zu dem Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird; eine in einer früheren Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten (§ 557a Abs. 4 BGB).

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Praxisbeispiel: Frau Dinçer in München-Maxvorstadt

Frau Dinçer vermietet eine 2-Zimmer-Wohnung in München-Maxvorstadt. Sie schließt einen neuen Mietvertrag für 1.600 €/Monat – vorausgesetzt, dieser Betrag hält die Mietpreisbremse ein. Die Wahl:

Option 1 – Staffelmiete: +100 €/2 Jahre → klare, gut kommunizierbare Struktur, neue Mieterin kann gut planen. Jede Staffel muss aber zum Fälligkeitszeitpunkt die Mietpreisbremse einhalten.

Option 2 – Indexmiete: Kopplung an VPI → bei einer Jahresteuerung wie 2022 (6,9 %) wären es rund +110 €. Nach der geplanten „Mietrecht II“-Regel würden – sofern München per Landesverordnung erfasst wird – nur 3 % plus die Hälfte der übrigen 3,9 %, also 4,95 %, zählen – rund +79 €.

Frau Dinçers Entscheidung: Indexmiete, da sie die Immobilie als langfristige Kapitalanlage betrachtet und bei der Indexmiete nur die Ausgangsmiete an der Mietpreisbremse gemessen wird.

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Welche Variante sollten Sie wählen?

Situation	Empfehlung
Kalkulierbarer Cashflow erwünscht	Staffelmiete
Inflationsschutz wichtig (Langzeitmieter)	Indexmiete (geplante Dämpfung per Landesverordnung beachten)
Mieter mit engem Budget, einfache Kommunikation	Staffelmiete
Gebiet mit Mietpreisbremse, langfristige Kapitalanlage	Eher Indexmiete (Bremse gilt nur für die Ausgangsmiete)
Gebiet ohne Mietpreisbremse, Mietspiegel weit unter Marktniveau	Staffelmiete (kein Mietspiegel nötig)

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Was tun, wenn der Mieter die Staffelanpassung ignoriert?

Manche Mieter zahlen nach einer Staffelerhöhung einfach weiter den alten Betrag. Das ist ein Zahlungsrückstand, den Sie nicht hinnehmen müssen:

1. Schriftliche Zahlungsaufforderung mit Hinweis auf die Staffelregelung und Fristsetzung
2. Ordentliche Kündigung ist nach dem BGH möglich, wenn der Rückstand eine Monatsmiete übersteigt und der Verzug mindestens einen Monat andauert (Urteil vom 10.10.2012 – VIII ZR 107/12)
3. Fristlose Kündigung, sobald die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegen – etwa ein Rückstand, der über mehr als zwei Termine hinweg zwei Monatsmieten erreicht. Details: Mietrückstand: Ab wann Sie kündigen dürfen

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Kosten und Rechtsschutz

Situation	Kosten (grobe Richtwerte)
Anwalt (Mietanpassungsstreit)	300 – 800 €
Gerichtskosten	150 – 400 €
Gesamt	450 – 1.200 €

Die tatsächlichen Kosten richten sich nach dem Streitwert. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann diese Kosten – je nach Tarif und Bedingungen und nach Ablauf der vertraglichen Wartezeit – übernehmen, etwa wenn es bei Langzeitmietern zum Streit über Staffeln oder Indexanpassungen kommt. Ihren Schutz prüfen →

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Fazit

Indexmiete und Staffelmiete sind zwei solide Werkzeuge für Vermieter – mit unterschiedlichen Stärken:

• Staffelmiete: Planbarkeit, einfache Kommunikation, feste Beträge – in Gebieten mit Mietpreisbremse aber jede Staffel an der Bremse gemessen
• Indexmiete: Inflationsschutz, geringer Verwaltungsaufwand – Mietpreisbremse nur für die Ausgangsmiete, geplante Dämpfung in Gebieten, die die Länder per Verordnung festlegen

In München und anderen Gebieten mit Mietpreisbremse kann sich die Indexmiete für Langzeitvermietungen lohnen – behalten Sie aber das Gesetzgebungsverfahren zu „Mietrecht II“ im Blick. Für kürzere Mietdauern oder Mieter, die Transparenz schätzen, ist die Staffelmiete die planbarere Wahl.

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.