Kleinreparaturklausel: Was muss der Mieter zahlen?

Der Wasserhahn tropft, der Türgriff ist locker, der Lichtschalter klemmt. Solche Kleinigkeiten nerven – aber wer zahlt sie? Per Gesetz ist der Vermieter für die Instandhaltung der Mietwohnung zuständig. Mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel kann er jedoch bestimmte kleine Reparaturen auf den Mieter übertragen.

Aber: Die Kleinreparaturklausel ist eine der am häufigsten falsch formulierten Klauseln im deutschen Mietrecht – mit der Folge, dass sie unwirksam ist und der Vermieter doch auf den Kosten sitzen bleibt.

Was ist eine Kleinreparaturklausel?

Eine Kleinreparaturklausel ist eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, kleine Reparaturen an bestimmten Gegenständen der Wohnung selbst zu bezahlen. Sie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber nach ständiger BGH-Rechtsprechung zulässig – wenn sie bestimmte Anforderungen erfüllt.

Gesetzlicher Hintergrund: § 535 BGB verpflichtet den Vermieter zur Instandhaltung. Von dieser Pflicht kann er jedoch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (Mietvertrag) abweichen, soweit das keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (§ 307 BGB).

Was darf repariert werden – und was nicht?

Die Kleinreparaturklausel gilt nur für Gegenstände, die der Mieter häufig und direkt benutzt:

Zulässigerweise erfasste Gegenstände:

Wasserhähne und Armaturen
Lichtschalter und Steckdosen
Türgriffe und Türschlösser (nicht die Schließzylinder!)
Fenster- und Türverschlüsse
Rollladengurt und Rollladenöse
Duschköpfe
Heizungsventile und Thermostate

Nicht erfasst – auch nicht per Klausel:

Heizungsanlage selbst (zu teuer und zu selten direkt berührt)
Rohrleitungen und Wandinstallationen
Elektroleitungen
Strukturelle Teile des Gebäudes
Defekte, die auf Alter oder normalen Verschleiß zurückgehen
Defekte, die nicht durch den direkten Gebrauch des Mieters entstanden sind (z.B. Wasserschaden durch undichte Fassade)

Welche Betragsgrenze ist zulässig?

Das ist der kritischste Punkt. Der BGH hat klare Grenzen gesetzt:

Einzelgrenze (pro Reparatur):

Der BGH hält eine Obergrenze von maximal 100 Euro pro Einzelreparatur für zulässig (BGH-Urteil Az. VIII ZR 261/05 und Folgeurteile). Eine Klausel, die den Mieter ohne Obergrenze zur Zahlung verpflichtet, ist unwirksam.

Wichtig: Die Grenze bezieht sich auf die tatsächlichen Kosten des Handwerkers (Arbeitszeit + Material), nicht auf den Kostenvoranschlag.

Jahresgrenze:

Neben der Einzelgrenze muss die Klausel auch eine Jahresgrenze enthalten – also eine Obergrenze für die Gesamtkosten, die der Mieter pro Jahr für Kleinreparaturen tragen muss. Der BGH hält eine Jahresgrenze von 8 % der Jahresnettomiete (oder maximal 150–200 €) für zulässig.

Beispiel: Jahresnettomiete 12.000 € → Jahresgrenze: 960 €

Welche Klauseln sind unwirksam?

Unwirksam 1: Keine Betragsgrenze

„Der Mieter ist verpflichtet, Kleinreparaturen an Gegenständen seines direkten täglichen Gebrauchs zu tragen.”

→ Unwirksam, weil keine Obergrenze pro Reparatur genannt ist. Der Mieter weiß nicht, was auf ihn zukommen kann.

Unwirksam 2: Zu hohe Betragsgrenze

„Der Mieter übernimmt Reparaturen bis zu einem Betrag von 250 €.”

→ Unwirksam, da 250 € über dem vom BGH als zulässig angesehenen Maximum von 100 € liegt.

Unwirksam 3: Keine Jahresgrenze

„Der Mieter zahlt Kleinreparaturen bis 100 € pro Reparatur.”

→ Möglicherweise unwirksam ohne Jahresgrenze. Es ist umstritten, ob eine fehlende Jahresgrenze automatisch zur Unwirksamkeit führt – in der Praxis sollten Sie sie immer aufnehmen.

Unwirksam 4: Zu weit gefasste Gegenstände

„Der Mieter übernimmt Kleinreparaturen an allen Gegenständen in der Wohnung.”

→ Unwirksam, weil nicht auf Gegenstände des direkten täglichen Gebrauchs beschränkt.

Die wirksame Kleinreparaturklausel: So sollte sie lauten

Eine rechtssichere Formulierung:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für die Behebung von Bagatellschäden an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen zu tragen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen. Dies betrifft insbesondere Armaturen der Wasserversorgung (Wasserhähne, Duschköpfe), Elektroinstallationen (Lichtschalter, Steckdosen), Tür- und Fenstergriffe sowie Rollladenösen. Die Kostentragungspflicht des Mieters ist auf einen Höchstbetrag von 100 Euro pro Einzelschaden und auf [xx] Euro pro Kalenderjahr begrenzt.”

Wichtig: Füllen Sie den Jahresbetrag ein (ca. 6–8 % der Jahresnettomiete, mindestens jedoch 100 €).

Wer beauftragt den Handwerker?

Auch wenn der Mieter die Kosten trägt, bleibt die Frage: Darf er selbst einen Handwerker beauftragen oder müssen Sie das übernehmen?

Empfehlung: In der Praxis ist es sinnvoll, dass der Vermieter den Handwerker beauftragt – so hat er Kontrolle über die Qualität der Arbeit und den Preis. Der Mieter zahlt dann bis zur Kleinreparaturgrenze.

Manche Klauseln sehen vor, dass der Mieter zunächst den Vermieter benachrichtigt, der dann den Handwerker beauftragt und die Rechnung dem Mieter bis zur Grenze weitergibt.

Praxisbeispiel: Kleinreparatur in München

Herr Lang vermietet eine 2-Zimmer-Wohnung in München-Bogenhausen für 1.400 € Nettokaltmiete. Im Mietvertrag steht eine Kleinreparaturklausel mit 100 € Einzelgrenze und 10 % Jahresgrenze (= 1.680 €).

März: Wasserhahn in der Küche tropft → Handwerkerrechnung: 85 € → Mieter zahlt (unter 100 €)

Juli: Duschkopf defekt → Handwerkerrechnung: 60 € → Mieter zahlt (unter 100 €; Jahressumme: 145 €)

Oktober: Türgriff bricht → Handwerkerrechnung: 130 € → Mieter zahlt 100 € (Einzelgrenze), Vermieter zahlt 30 €

Fazit

Die Kleinreparaturklausel ist ein nützliches Instrument für Vermieter – aber nur, wenn sie rechtssicher formuliert ist. Wichtigste Punkte:

Einzelgrenze maximal 100 € pro Reparatur
Jahresgrenze von ca. 6–8 % der Jahresnettomiete
Nur Gegenstände des direkten täglichen Gebrauchs
Klausel muss im Mietvertrag enthalten sein (nicht nachträglich einführbar)
Unwirksame Klausel = keine Kostenpflicht für den Mieter

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.