Lärmbelästigung durch Mieter: Was tun?

Es ist 23:30 Uhr in München-Maxvorstadt. Aus der Wohnung über Ihrem Langzeitmieter Frau Müller dröhnt Musik. Zum dritten Mal diese Woche. Frau Müller beschwert sich bei Ihnen – zu Recht. Denn als Vermieter sind Sie in solchen Situationen nicht nur Mittler, sondern aktiv handlungspflichtig.

Lärmbelästigung ist der häufigste Konflikt in deutschen Mehrfamilienhäusern. Wenn Mieter andere durch dauerhaften Lärm stören, können Sie als Vermieter rechtlich zur Verantwortung gezogen werden – wenn Sie nicht reagieren. Dieser Artikel erklärt, welche Schritte Sie ergreifen müssen, welche Rechtsmittel Ihnen zur Verfügung stehen und wann eine Kündigung möglich ist.

Die rechtliche Ausgangslage: Wer ist verantwortlich?

Als Vermieter haben Sie eine doppelte Pflicht:

Sie müssen Ihren Mietern den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglichen (§ 535 BGB). Dazu gehört auch, dass andere Mieter im Haus sie nicht durch übermäßigen Lärm stören.
Sie müssen dafür sorgen, dass Ihre Mieter andere nicht stören. Der lärmende Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten – und Sie haben die Pflicht, darauf zu reagieren.

Ignorieren Sie Lärmbeschwerden dauerhaft, können gestörte Mieter die Miete mindern (BGH Az. VIII ZR 278/07) und im Extremfall sogar außerordentlich kündigen, wenn das Wohnen unzumutbar wird.

Was ist überhaupt unzulässiger Lärm?

Nicht jeder Lärm ist rechtlich relevant. Das Recht auf „gewöhnliche Wohngeräusche” ist auch lästigen Mietern nicht zu nehmen. Unzulässig ist Lärm, der über das ortsübliche Maß hinausgeht. Orientierungswerte:

Zeitraum	Zulässige Grenze (vereinfacht)
Tagsüber (7–22 Uhr)	Normale Geräusche des Alltags erlaubt
Ruhezeit (13–15 Uhr)	Reduzierte Geräusche (nicht gesetzlich bundeseinheitlich)
Nachtruhe (22–6 Uhr)	Erheblich reduziert; Musik, Partys, laute Gespräche verboten
Sonn- und Feiertage	Erhöhter Schutz den ganzen Tag

Konkrete Beispiele für unzulässigen Lärm:

Laute Musik nach 22 Uhr
Wiederkehrende nächtliche Partys
Dauerhaftes Hundegebell (insbesondere nachts)
Exzessives Türknallen, Schreien, Poltern
Bauarbeiten oder lautstarke Renovierungen außerhalb erlaubter Zeiten

Natürliche Geräusche wie Kinderlärm, normale Schritte, Gespräche oder gelegentliches Feiern müssen Mieter grundsätzlich tolerieren (BGH Az. VIII ZR 155/11: Kinderlärm).

Schritt 1: Die Beschwerde aufnehmen und dokumentieren

Wenn ein Mieter sich beschwert, dokumentieren Sie alles:

Datum und Uhrzeit jedes Vorfalls
Art des Lärms (Musik, Stimmen, Werkzeug etc.)
Zeugen (andere Mieter, die dasselbe bestätigen können)
Wenn möglich: Lärmpegel messen oder schätzen

Lassen Sie sich Beschwerden schriftlich geben oder bestätigen Sie mündliche Beschwerden schriftlich per E-Mail: „Wie telefonisch besprochen, haben Sie mir heute mitgeteilt, dass…”

Schritt 2: Den lärmenden Mieter ansprechen

Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, sollten Sie das direkte Gespräch suchen. Manchmal ist dem Mieter gar nicht bewusst, wie laut er ist – insbesondere bei schlechter Schallisolierung in älteren Münchner Altbauten.

Wie das Gespräch führen:

Sachlich bleiben, nicht anklagen
Konkrete Vorfälle nennen (Datum, Art des Lärms)
Um eine Verhaltensänderung bitten
Auf die Hausordnung und mietvertragliche Pflichten hinweisen

Fühlen Sie sich durch das Gespräch unwohl oder hat der Mieter bereits früher aggressiv reagiert, schreiben Sie direkt einen Brief.

Schritt 3: Die schriftliche Abmahnung

Wenn das Gespräch nichts bringt oder der Lärm weitergeht, folgt die schriftliche Abmahnung. Sie ist in der Regel Voraussetzung für eine spätere ordentliche oder fristlose Kündigung (§ 543 BGB).

Eine wirksame Abmahnung muss enthalten:

Konkrete Beschreibung der Verstöße (Datum, Uhrzeit, Art)
Aufforderung zur sofortigen Unterlassung
Fristsetzung (z.B. „bis zum [Datum]”)
Hinweis auf rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung (Kündigung)

Wichtig: Senden Sie die Abmahnung per Einschreiben mit Rückschein oder übergeben Sie sie persönlich mit Zeugen. Der Zugang muss beweisbar sein.

Schritt 4: Die Kündigung – wann ist sie möglich?

Ordentliche Kündigung

Nach einer oder mehreren Abmahnungen ohne Verhaltensänderung können Sie das Mietverhältnis ordentlich kündigen – aber nur, wenn die Pflichtverletzung „erheblich” ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Gelegentlicher Lärm reicht nicht; dauerhafter, trotz Abmahnung fortgesetzter Lärm dagegen schon.

Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer:

Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
5–8 Jahre: 6 Monate
Mehr als 8 Jahre: 9 Monate

Fristlose Kündigung

Bei besonders schwerem oder nachhaltigem Lärm – insbesondere wenn andere Mieter akut belästigt werden und eine weitere Duldung unzumutbar ist – kommt eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB in Betracht. Voraussetzung: mindestens eine vorangegangene Abmahnung (außer bei extremen Einzelfällen).

Was tun, wenn die Polizei gerufen wurde?

Wenn Ihre Mieter oder andere Nachbarn die Polizei wegen Ruhestörung gerufen haben, ist das wertvoller Beweis. Bitten Sie die betroffenen Mieter, die Polizeieinsatzdaten (Datum, Uhrzeit, Einsatznummer) festzuhalten. Diese Informationen können als Beleg in einem späteren Verfahren dienen.

Praxisbeispiel: Erfolgreiche Kündigung wegen Dauerlärm

Frau Bergmann vermietet eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München-Neuperlach. Ihr Mieter verursacht seit Monaten nächtlichen Lärm. Folgendes geht Frau Bergmann vor:

März: Mündliches Gespräch – keine Verbesserung
April: Schriftliche Abmahnung per Einschreiben
Mai: Zweite Abmahnung nach erneutem Vorfall
Juni: Ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung

Das Amtsgericht München bestätigte die Kündigung. Der Mieter zog aus.

Was Frau Bergmann richtig machte:

Konsequente Dokumentation
Zwei schriftliche Abmahnungen vor der Kündigung
Einschreiben als Zugangsnachweis

Kosten und Rechtsschutz

Ein Lärmstreit mit anschließendem Räumungsverfahren kostet:

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Kündigung)	600 – 1.200 €
Räumungsklage (Gerichtskosten)	600 – 1.500 €
Gerichtsvollzieher (Räumung)	500 – 1.000 €
Gesamt	1.700 – 3.700 €

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Fazit

Lärmbelästigung ist ein ernst zu nehmendes Thema, das Sie als Vermieter aktiv angehen müssen. Ignorieren Sie Beschwerden, riskieren Sie Mietminderungen anderer Mieter. Handeln Sie zu früh oder ohne Dokumentation, scheitert die Kündigung vor Gericht. Der richtige Weg:

Beschwerde dokumentieren
Direktes Gespräch mit dem lärmenden Mieter
Schriftliche Abmahnung (mindestens eine, besser zwei)
Kündigung nach fortgesetzter Pflichtverletzung
Im Streitfall: Anwalt und Rechtsschutz

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.