Mieterhöhung: So gehen Sie rechtssicher vor

Die Miete wurde seit Jahren nicht erhöht, die Instandhaltungskosten steigen, der Münchner Mietspiegel hat sich weiterentwickelt – und trotzdem schrecken viele Vermieter vor der Mieterhöhung zurück. Zu Unrecht: Eine Mieterhöhung ist rechtlich möglich und legitim – wenn die formalen Voraussetzungen stimmen.

Dieser Artikel erklärt, was Sie beachten müssen, welche Fehler die Erhöhung scheitern lassen und wie Sie den Prozess in Bayern erfolgreich umsetzen.

Die rechtliche Grundlage: §§ 558–559b BGB

Das Mieterhöhungsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch detailliert geregelt. Die wichtigsten Instrumente:

§ 558 BGB – Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (klassische Mieterhöhung)
§ 559 BGB – Modernisierungsmieterhöhung (nach energetischer Sanierung oder Ausstattungsverbesserung)
§ 557a/b BGB – Staffel- und Indexmiete (vertragliche Anpassungsvereinbarung)

Dieser Artikel behandelt schwerpunktmäßig die klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Voraussetzung 1: Die 15-Monatsfrist

Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Das Erhöhungsschreiben selbst darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung (oder dem Einzug) verschickt werden. Die Erhöhung tritt dann erst nach Ablauf der Zustimmungsfrist in Kraft.

Beispiel:

Letzte Erhöhung: 1. März 2024
Frühestes Erhöhungsschreiben: 1. März 2025
Früheste Wirksamkeit: 1. Juni 2025 (Zustimmungsfrist 2 Monate)

Voraussetzung 2: Kappungsgrenze

Die Miete darf innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % steigen. In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt (z.B. München) gilt die 15 %-Kappungsgrenze (Bayerische Kappungsgrenzen-Verordnung).

Auch wenn der Mietspiegel eine höhere Miete erlauben würde – die Kappungsgrenze begrenzt die tatsächlich mögliche Erhöhung.

Voraussetzung 3: Ortsübliche Vergleichsmiete

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (§ 558 Abs. 1 BGB). Diese wird durch drei mögliche Begründungsmittel nachgewiesen:

Option A: Qualifizierter Mietspiegel

In München gibt es einen qualifizierten Mietspiegel, der alle zwei Jahre aktualisiert wird. Er ist das einfachste und sicherste Begründungsmittel.

Vorteil: Gerichte erkennen ihn an, Beweislast liegt beim Mieter, wenn er widerspricht.

Option B: Drei Vergleichswohnungen

Sie benennen mindestens drei vergleichbare Wohnungen (ähnliche Größe, Lage, Ausstattung, Baujahr), die bereits die geforderte Miete zahlen.

Vorteil: Möglich, wenn kein Mietspiegel vorhanden oder der Mietspiegel niedrig liegt. Nachteil: Aufwändig, Vergleichbarkeit muss überzeugend sein.

Option C: Sachverständigengutachten

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter stellt die ortsübliche Vergleichsmiete fest.

Vorteil: Besonders hohe Beweiskraft. Nachteil: Kosten 500–2.000 €, zeitaufwändig.

Das Mieterhöhungsschreiben: Form und Inhalt

Formvoraussetzungen:

Schriftform (Brief mit Original-Unterschrift; E-Mail ist ausreichend nach BGH-Rechtsprechung, aber Briefform ist sicherer)
Adressiert an alle Mieter (bei mehreren Mietern muss jeder angesprochenwerden)
Unterschrieben von allen Vermietern (bei Miteigentum)

Inhalt:

Angabe der aktuellen Miete und der geforderten neuen Miete
Zeitpunkt des Wirksamwerdens
Begründung (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten)
Konkrete Merkmale der Wohnung (bei Mietspiegelanwendung: Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung)

Muster-Formulierung:

„Hiermit beantrage ich die Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung [Adresse], [Größe], von derzeit [aktueller Betrag] € auf [neuer Betrag] € monatlich mit Wirkung zum [Datum]. Die Erhöhung entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel München [Jahr], Tabelle [Verweis], Merkmalskombination [Angaben].”

Die Zustimmungsfrist des Mieters

Der Mieter hat zwei Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen (§ 558b BGB). Stimmt er zu, gilt die höhere Miete ab dem übernächsten Monat nach dem Erhöhungsschreiben.

Wenn der Mieter nicht antwortet: Schweigen ist keine Zustimmung. Sie müssen klagen.

Wenn der Mieter widerspricht: Sie können auf Zustimmung klagen (Zustimmungsklage beim Amtsgericht). Das Amtsgericht prüft dann, ob die Erhöhung berechtigt ist.

Sonderkündigungsrecht des Mieters: Wenn Sie die Erhöhung verlangen, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht bis zum Ende des zweiten Monats der Zustimmungsfrist (§ 561 BGB) – zum Ende des übernächsten Monats.

Sonderfall: Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung (z.B. Einbau einer Wärmepumpe, Fassadendämmung, neues Bad) können Sie 8 % der aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen.

Voraussetzungen:

Ankündigung 3 Monate vorher (§ 555c BGB)
Nur Modernisierungskosten, keine Instandhaltungskosten
Vereinfachtes Verfahren für Modernisierungen bis 10.000 € (§ 559c BGB)

Praxisbeispiel: Mieterhöhung in München-Sendling

Herr Engel vermietet eine 75 m²-Wohnung in München-Sendling. Kaltmiete: 1.400 €/Monat (seit 2022 unverändert). Mietspiegel München 2025 ergibt für diese Wohnungskategorie einen Mittelwert von 19,50 €/m².

Berechnung: 75 m² × 19,50 € = 1.462,50 €/Monat

Mögliche Erhöhung: +62,50 €/Monat (+4,5 %)

Kappungsgrenze prüfen: Seit 2022 stieg die Miete um 0 %. 62,50 € entsprechen ~4,5 % – weit unter der 15 %-Grenze.

Ergebnis: Herr Engel kann rechtssicher auf 1.462,50 € erhöhen.

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung

Fehler	Folge
Schreiben nicht an alle Mieter adressiert	Erhöhung unwirksam
Keine Begründung beigefügt	Unwirksam, Frist läuft nicht
Kappungsgrenze überschritten	Nur der zulässige Teil ist wirksam
Mietspiegel falsch angewendet	Erhöhung scheitert vor Gericht
Zustimmungsfrist vergessen	Keine automatische Wirksamkeit

Kosten und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Mieterhöhungsschreiben)	200 – 500 €
Zustimmungsklage (Gericht)	200 – 600 €
Sachverständigengutachten	500 – 2.000 €
Gesamt	900 – 3.100 €

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Fazit

Eine Mieterhöhung ist ein legitimes Recht des Vermieters – wenn die Spielregeln eingehalten werden:

15-Monatsfrist beachten
Kappungsgrenze (in München: 15 %) nicht überschreiten
Ortsübliche Vergleichsmiete korrekt begründen (Mietspiegel)
Formvorschriften einhalten (schriftlich, alle Mieter, alle Vermieter)
Zustimmungsfrist abwarten

Wer diese Punkte beachtet, kann die Miete rechtssicher anpassen – und beim Streit auf Zustimmung klagen.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.