Mietrückstand: Ab wann Sie fristlos kündigen dürfen
Wenn die Miete ausbleibt, ist der erste Impuls vieler Vermieter Verständnis: Vielleicht hat der Mieter gerade einen schlechten Monat, vielleicht liegt ein Missverständnis vor. Doch was als einmalige Ausnahme beginnt, entwickelt sich oft zu einem hartnäckigen Muster – und am Ende zu einem erheblichen Schaden. Private Vermieter in München, die für eine 80-Quadratmeter-Wohnung 1.400 Euro Kaltmiete verlangen, verlieren bei drei Monaten Ausfall bereits 4.200 Euro netto – ohne die Kosten für Anwalt und Gericht einzurechnen.
Das deutsche Mietrecht gibt Ihnen klare Instrumente an die Hand. Entscheidend ist, sie rechtzeitig und in der richtigen Reihenfolge einzusetzen. Dieser Artikel erklärt Ihnen, was rechtlich gilt, welche Fehler Vermieter am häufigsten machen – und wann der richtige Moment für eine fristlose Kündigung ist.
Die gesetzliche Grundlage: § 543 und § 569 BGB
Die fristlose Kündigung bei Mietrückstand ist in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelt. Daneben enthält § 569 Abs. 3 BGB spezifische Regelungen für Wohnraummietverhältnisse. Beide Normen definieren genau, wann ein Zahlungsverzug so schwerwiegend ist, dass das Mietverhältnis sofort beendet werden kann.
Wann ist eine fristlose Kündigung zulässig?
Es gibt zwei alternative Tatbestände, die jeweils für sich allein ausreichen:
Fall 1: Zwei aufeinanderfolgende Monate ohne Zahlung Der Mieter zahlt für zwei aufeinanderfolgende Fälligkeitstermine entweder gar nicht oder nur einen unwesentlichen Teil. Als “unwesentlich” gilt dabei ein Rückstand, der unterhalb von einer Monatsmiete liegt. Zahlt Ihr Mieter also für Januar und Februar jeweils nur 300 Euro statt 1.200 Euro, und der verbleibende Rückstand übersteigt insgesamt eine Monatsmiete, greift dieser Tatbestand.
Fall 2: Länger andauernder Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten Der Mieter zahlt über einen längeren Zeitraum hinweg Teilbeträge, und die Summe aller Rückstände erreicht den Betrag von zwei Monatsmieten. Zahlt Ihr Mieter seit einem Jahr jeden Monat 200 Euro zu wenig, beläuft sich der Rückstand nach zwölf Monaten auf 2.400 Euro. Bei einer Kaltmiete von 1.200 Euro entspricht das genau zwei Monatsmieten – und löst das Kündigungsrecht aus.
Ist eine Abmahnung Voraussetzung?
Nein. Bei reinem Zahlungsverzug ist nach herrschender Rechtsprechung keine Abmahnung erforderlich. Sobald die Schwellenwerte des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht sind, können Sie sofort kündigen. Das Amtsgericht München hat dies in zahlreichen Entscheidungen bestätigt.
Anders verhält es sich bei vertragswidrigem Verhalten jenseits des Zahlungsverzugs – also etwa bei Lärm, unerlaubter Untervermietung oder Tierhaltung. Dort ist eine Abmahnung grundsätzlich Voraussetzung für die fristlose Kündigung.
Das Kündigungsschreiben: Was zwingend enthalten sein muss
Ein fehlerhaftes Kündigungsschreiben kann die gesamte Kündigung unwirksam machen. Das ist kein theoretisches Risiko: Das Landgericht München I hat in mehreren Verfahren Räumungsklagen scheitern lassen, weil die zugrundeliegende Kündigung formal fehlerhaft war.
Mindestinhalt einer wirksamen Kündigung
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Vollständige Angabe des Kündigungsgrundes: Listen Sie jeden einzelnen Monat auf, für den die Zahlung ganz oder teilweise ausblieb, und geben Sie den jeweiligen Rückstand in Euro an. Der Mieter muss die Berechnung vollständig nachvollziehen können.
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Ausdrückliche Erklärung der fristlosen Kündigung: Verwenden Sie das Wort “fristlos”. Formulierungen wie “hiermit beende ich das Mietverhältnis” reichen nicht aus.
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Hilfsweise ordentliche Kündigung: Erklären Sie gleichzeitig die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Das ist entscheidend, weil die fristlose Kündigung unter Umständen durch Nachzahlung “geheilt” werden kann (dazu unten mehr), die ordentliche Kündigung hingegen nicht.
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Hinweis auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB (Sozialklausel): Fehlt dieser Hinweis, kann die Kündigung formal angreifbar sein.
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Aufforderung zur Räumung mit konkretem Datum: Setzen Sie eine Frist zur Rückgabe der Wohnung – üblicherweise 14 Tage ab Zugang.
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Form: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen und eigenhändig unterzeichnet sein (§ 568 BGB). Eine E-Mail oder WhatsApp-Nachricht reicht nicht aus.
Zugang sicherstellen
Die Kündigung muss dem Mieter zugehen – nicht nur abgeschickt werden. Empfehlenswert ist die Übergabe per Einwurf-Einschreiben oder persönlich mit Zeugen. Das Datum des Zugangs ist entscheidend für die Berechnung aller weiteren Fristen.
Die Schonfristzahlung: Wenn der Mieter doch noch zahlt
Eine der wichtigsten – und von vielen Vermietern unterschätzten – Regelungen des Mietrechts ist die sogenannte Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB. Danach wird eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs nachträglich unwirksam, wenn der Mieter oder eine Behörde (z.B. das Jobcenter) den gesamten Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage vollständig begleicht.
Das bedeutet im Klartext: Selbst wenn Sie fristlos kündigen und sogar bereits Räumungsklage einreichen, kann der Mieter die gesamte Situation durch vollständige Nachzahlung noch abwenden – und bleibt in der Wohnung.
Warum die hilfsweise ordentliche Kündigung so wichtig ist
Die Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung, nicht die gleichzeitig erklärte ordentliche Kündigung. Das ist der Grund, warum Sie beide Kündigungsarten immer zusammen aussprechen sollten. Der BGH hat dies in seinem grundlegenden Urteil vom 16. Februar 2005 (Az. VIII ZR 6/04) bestätigt: Die ordentliche Kündigung wegen schuldhaft nicht gezahlter Miete nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB bleibt auch dann bestehen, wenn die fristlose Kündigung durch Nachzahlung geheilt wird – sofern kein erneuter Verzug eingetreten ist und der Vermieter seinerseits die Kündigung noch nicht zurückgenommen hat.
Schritt-für-Schritt: Der richtige Ablauf bei Mietrückstand
Monat 1: Ausbleibende Miete
Die Miete ist nach § 556b Abs. 1 BGB spätestens am dritten Werktag des Monats fällig. Erscheint sie nicht auf Ihrem Konto, handeln Sie sofort:
- Tag 4 des Monats: Prüfen Sie den Kontostand. Keine Zahlung?
- Tag 5–7: Freundliche, aber bestimmte schriftliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung (z.B. 7 Tage). Senden Sie diese per E-Mail und zusätzlich per Post.
- Archivieren Sie alle Kommunikation.
Monat 2: Erneute Nichtzahlung
- Zweite schriftliche Mahnung, diesmal mit klarem Hinweis auf die drohende Kündigung.
- Prüfen Sie: Liegt bereits der Tatbestand für die fristlose Kündigung vor?
- Bei zwei vollen Monatsmieten Rückstand: Kündigung sofort aussprechen.
Nach der Kündigung: Räumungsklage vorbereiten
Zieht der Mieter nicht freiwillig aus, müssen Sie Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen – in München ist das je nach Lage der Wohnung das Amtsgericht München. Das Verfahren dauert im Schnitt vier bis acht Monate. Jeder Monat Verzögerung kostet Sie weitere Mieteinnahmen.
Was kostet ein Mietrückstand wirklich?
Viele Vermieter unterschätzen den tatsächlichen Gesamtschaden. Hier eine realistische Kalkulation für eine Münchner Wohnung mit 1.400 Euro Kaltmiete:
| Kostenpunkt | Betrag |
|---|---|
| Mietrückstand (6 Monate) | 8.400 € |
| Anwaltskosten (Kündigung + Klage) | 1.500 – 3.000 € |
| Gerichtskosten (Räumungsklage) | 600 – 1.200 € |
| Gerichtsvollzieher (Räumung) | 300 – 800 € |
| Wohnungsschäden (geschätzt) | 2.000 – 10.000 € |
| Gesamtschaden | 12.800 – 23.400 € |
Diese Zahlen machen deutlich: Jeder Monat Zögern verschlimmert die Situation erheblich.
Häufige Fehler von Vermietern – und wie Sie sie vermeiden
Fehler 1: Abwarten in der Hoffnung auf freiwillige Zahlung Jeder Monat Geduld kostet Geld. Handeln Sie, sobald die gesetzlichen Schwellenwerte erreicht sind.
Fehler 2: Kündigung ohne schriftliche Mahnung (bei anderen Verstößen) Bei Zahlungsverzug ist keine Abmahnung nötig – bei anderen Pflichtverletzungen schon. Unterscheiden Sie beide Situationen.
Fehler 3: Formfehler im Kündigungsschreiben Lassen Sie das Schreiben von einem Anwalt prüfen oder nutzen Sie eine professionelle Vorlage. Ein einziger Formfehler kann Monate kosten.
Fehler 4: Auf die hilfsweise ordentliche Kündigung verzichten Ohne sie riskieren Sie, dass eine Schonfristzahlung Ihre gesamte Kündigung aushebelt.
Fehler 5: Eigenmächtiges Handeln Schlösser austauschen, Strom abstellen oder Möbel entfernen – all das ist verboten und kann zu Schadensersatzforderungen führen. Nur der Gerichtsvollzieher darf räumen.
Wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung hilft
Ein Mietrückstandsfall kostet Sie ohne Absicherung nicht nur Nerven, sondern schnell mehrere tausend Euro an Anwalts- und Gerichtskosten – noch bevor auch nur ein Euro der Mietschuld zurückgezahlt ist. Eine spezialisierte Vermieter-Rechtsschutzversicherung übernimmt diese Kosten und ermöglicht es Ihnen, konsequent und ohne finanzielles Zögern auf Ihr Recht zu bestehen. In einem angespannten Wohnungsmarkt wie München, wo die Kosten eines Leerstands ebenfalls erheblich sind, ist das ein entscheidender Vorteil. Prüfen Sie Ihren Schutzbedarf jetzt: Zum kostenlosen Rechtsschutz-Check
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.
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