Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kostenrisiko

Die Kündigung wurde ausgesprochen, der Mieter aber zieht nicht aus. Was jetzt? Für Vermieter bleibt in diesem Fall nur ein Weg: die Räumungsklage. Sie ist das schärfste rechtliche Instrument gegen einen Mieter, der seine Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht verlässt – und eines der aufwendigsten Gerichtsverfahren im deutschen Mietrecht.

Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, wie das Verfahren abläuft, wie lange es in München und Bayern dauert und welche Kosten auf Sie zukommen.

Wann ist eine Räumungsklage notwendig?

Eine Räumungsklage ist notwendig, wenn:

Die Kündigung des Mietverhältnisses wirksam ist (ordentlich oder fristlos)
Der Mieter trotz Aufforderung die Wohnung nicht verlässt
Freiwillige Verhandlungen und Einigungsversuche gescheitert sind

Selbsthilfe ist verboten: Sie dürfen den Mieter nicht einfach aussperren, seine Sachen auf die Straße stellen oder den Strom abdrehen. Das ist strafbar – auch wenn der Mieter im Unrecht ist. Der einzige rechtmäßige Weg ist die gerichtliche Räumungsklage.

Schritt 1: Voraussetzungen prüfen

Bevor Sie klagen, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

Wirksame Kündigung: Die Kündigung wurde ordnungsgemäß ausgesprochen (schriftlich, fristgerecht, mit Begründung bei ordentlicher Kündigung)
Zugang der Kündigung: Der Mieter hat die Kündigung tatsächlich erhalten (Einschreiben, Zeuge, Gerichtsvollzieher)
Ablauf der Kündigungsfrist: Die Frist ist abgelaufen und der Mieter zieht trotzdem nicht aus
Kein Sonderkündigungsschutz: Besondere Schutzkategorien (Schwerbehinderung, Schwangerschaft, hohes Alter) können das Verfahren erschweren

Schritt 2: Anwalt beauftragen und Klage einreichen

Für die Räumungsklage gilt: Anwaltszwang besteht nicht beim Amtsgericht, ist aber dringend empfohlen. Ein Fehler im Klageantrag kann das gesamte Verfahren verzögern.

Wo klagen? Zuständig ist das Amtsgericht am Standort der Wohnung – also z.B. das Amtsgericht München für Wohnungen in der Landeshauptstadt.

Was in die Klage: Name und Adresse des Beklagten, Beschreibung der Wohnung, wirksame Kündigung, Aufforderung zur Herausgabe.

Schritt 3: Das Verfahren am Amtsgericht

Nach Einreichung der Klage setzt das Gericht einen Verhandlungstermin an. In München dauert das aufgrund der hohen Fallzahlen oft 4–8 Monate.

Mögliche Verfahrensverläufe:

a) Mieter erscheint nicht zur Verhandlung Das Gericht erlässt ein Versäumnisurteil zugunsten des Vermieters. Das geht schneller, kommt aber selten vor.

b) Mieter erkennt Kündigung an Häufig einigen sich die Parteien auf einen Räumungsvergleich: Der Mieter zieht bis zu einem bestimmten Datum aus, erhält dafür ggf. finanzielle Unterstützung (Umzugskostenzuschuss, Mietschuldenerlass).

c) Strittige Verhandlung Der Mieter bestreitet die Kündigung oder stellt Härtegründe dar. Das Gericht verhandelt und fällt ein Urteil – das kann weitere Monate dauern.

Schritt 4: Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher

Liegt ein rechtskräftiges Räumungsurteil vor und zieht der Mieter immer noch nicht aus, folgt die zwangsweise Räumung durch den Gerichtsvollzieher.

Ablauf der Zwangsräumung:

Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit dem Urteil
Ankündigung der Räumung (mindestens 3 Wochen vorher)
Durchführung der Räumung (Einschaltung einer Spedition)
Einlagerung der Sachen des Mieters (auf Kosten des Mieters)

Berliner Modell: Eine günstigere Alternative zur Vollräumung: Der Gerichtsvollzieher übergibt dem Vermieter nur die Schlüssel, ohne die Sachen des Mieters zu transportieren. Das spart Kosten, aber das Risiko liegt dann beim Vermieter.

Wie lange dauert eine Räumungsklage in Bayern?

Das ist die meistgestellte Frage – und die unbefriedigendste Antwort:

Phase	Dauer (typisch in München)
Einreichung bis Verhandlungstermin	4–8 Monate
Verhandlung bis Urteil	1–3 Monate
Rechtskraft des Urteils	1 Monat (Berufungsfrist)
Gerichtsvollzieher-Termin	1–2 Monate
Gesamt	7–14 Monate

Bei Berufung des Mieters gegen das Urteil: nochmals 6–12 Monate.

Beschleunigungsmöglichkeit: Beantragen Sie beim Gericht eine einstweilige Verfügung auf vorläufige Räumung – das ist in bestimmten Konstellationen (z.B. bei Mietschulden) schneller.

Was kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungsklage hängen vom Streitwert ab. Der Streitwert entspricht typischerweise dem Jahresbetrag der Nettomiete.

Beispielrechnung: Wohnung mit 1.200 € Nettomiete in München

Kostenpunkt	Betrag
Anwaltsgebühren (Verfahren)	1.200 – 2.000 €
Gerichtskosten (Streitwert: 14.400 €)	ca. 800 €
Gerichtsvollzieher (Räumung)	500 – 1.000 €
Spedition (Wohnungsräumung)	1.000 – 5.000 €
Einlagerung Mietersachen	500 – 2.000 €
Gesamt	4.000 – 10.800 €

Wenn der Vermieter gewinnt, trägt der Mieter in der Regel die Kosten – aber nur, wenn er zahlungsfähig ist. Bei zahlungsunfähigen Mietern bleibt der Vermieter auf einem Teil der Kosten sitzen.

Rechtsschutzversicherung: Der entscheidende Schutzfaktor

Angesichts dieser Kosten wird klar: Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung ist kein Luxus, sondern eine Notwendigkeit. Sie übernimmt:

Anwaltskosten für die gesamte Klagedurchführung
Gerichtskosten
Kosten für den Gerichtsvollzieher
Oft auch Kosten für die Zwangsräumung

Ohne Rechtsschutz kalkulieren viele Vermieter: „Ist es das wert?” Und geben nach – selbst wenn sie im Recht sind. Mit Rechtsschutz können Sie konsequent handeln, ohne das Kostenrisiko selbst tragen zu müssen. Ihren Schutz jetzt prüfen →

Sonderfall: Räumungsklage bei Mietschulden

Bei fristloser Kündigung wegen Mietschulden besteht für den Mieter die Möglichkeit der Schonfrist-Zahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Bezahlt er alle ausstehenden Mieten innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Das bedeutet: Selbst nach Klageerhebung kann der Mieter die Kündigung noch abwenden – und Sie sind wieder im Status quo. Dieses Spiel kann der Mieter einmal alle zwei Jahre spielen.

Fazit

Die Räumungsklage ist ein wirksames, aber aufwendiges und teures Instrument. Wichtigste Punkte:

Nur nach wirksamer Kündigung und gescheiterter Einigung möglich
Dauer in Bayern: typischerweise 7–14 Monate
Kosten: 4.000 – 10.000 € und mehr
Selbsthilfe (aussperren, Strom abdrehen) ist verboten
Bei Mietschulden: Schonfrist-Zahlung des Mieters kann Kündigung aushebeln
Rechtsschutzversicherung ist unverzichtbarer Schutz für Vermieter

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.