Schönheitsreparaturen: Was Mieter beim Auszug wirklich tun müssen

Ein häufiger Streitpunkt beim Auszug: In welchem Zustand muss die Wohnung zurückgegeben werden? “Besenrein” oder frisch gestrichen? Die Rechtsprechung des BGH hat in den letzten Jahren viele alte Vertragsklauseln gekippt.

Dieser Artikel zeigt auf, was aktuell gilt und worauf Sie als Vermieter achten müssen.

⚠️ Wichtig: Fordern Sie Renovierungen ein, die der Mieter gar nicht schuldet, riskieren Sie Schadensersatzforderungen. Prüfen Sie Ihren Vertrag genau. Hier Sicherheits-Check machen.

Der Klassiker: “Besenrein” vs. Renoviert

Grundsätzlich ist die Instandhaltung der Mietsache Sache des Vermieters (§ 535 BGB). Sie können diese Pflicht jedoch im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen – aber nur, wenn die Klausel wirksam ist.

Ist die Klausel unwirksam, muss der Mieter gar nichts renovieren. Er muss die Wohnung lediglich “besenrein” hinterlassen (grob gereinigt, Spinnweben entfernt).

Achtung: Diese Klauseln sind oft UNGÜLTIG

Viele ältere Formularmietverträge enthalten Regelungen, die den Mieter unangemessen benachteiligen. Diese sind heute meist unwirksam:

1. Starre Fristenpläne

“Küche muss alle 3 Jahre, Wohnzimmer alle 5 Jahre gestrichen werden.” – Solche starren Vorgaben ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand sind unwirksam.

Gültig wäre: “Im Allgemeinen…” oder “Bei Bedarf…“

2. Endrenovierungsklausel

Eine Klausel, die den Mieter immer zum Streichen beim Auszug verpflichtet, egal wann er zuletzt renoviert hat, ist unwirksam.

3. “Weiße Wände”

Sie dürfen nicht vorschreiben, dass Wände zwingend “weiß” gestrichen werden müssen. Helle, neutrale Farben müssen akzeptiert werden.

Die Quotenabgeltungsklausel

Früher üblich: Zieht der Mieter vor Ablauf der Renovierungsintervalle aus, muss er anteilig zahlen. Aktueller Stand: Der BGH hat fast alle dieser Quotenabgeltungsklauseln für unwirksam erklärt. Verlangen Sie hier kein Geld, ohne vorherige rechtliche Prüfung!

Was tun bei bunten Wänden?

Hat der Mieter die Wohnung in knalligem Rot oder Schwarz gestrichen? Das gilt als Beschädigung. Hier muss der Mieter (unabhängig von Schönheitsreparaturen) den ursprünglichen, neutralen Zustand wiederherstellen.

Fazit: Vertrag prüfen vor Forderung

Bevor Sie Kaution für nicht durchgeführte Malerarbeiten einbehalten, sollten Sie sicher sein, dass Ihr Vertrag “wasserdicht” ist. Bei unwirksamen Klauseln haben Sie sonst das Nachsehen.

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Rechtlicher Hinweis:
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