Schimmel in der Wohnung: Wer haftet wirklich?

Schimmel in der Mietwohnung ist kein ästhetisches Problem – er ist ein Gesundheitsrisiko und ein echter Rechtsstreit in der Entstehung. Kaum ein Thema beschäftigt Amtsgerichte im Mietrecht häufiger. Und kaum ein Thema ist rechtlich so komplex, weil die Frage nach der Haftung direkt von der Ursache des Schimmels abhängt.

Als Vermieter in Bayern stehen Sie vor dem Problem: Der Mieter meldet Schimmel, kürzt die Miete und droht mit Klage – aber hat er wirklich recht? Oder hat er selbst durch falsches Lüften und Heizen den Schimmel verursacht? Dieser Artikel erklärt die Rechtslage klar und zeigt, was Sie tun können.

Warum entsteht Schimmel?

Schimmel entsteht, wenn Feuchtigkeit auf Kälte trifft – zum Beispiel an schlecht gedämmten Außenwänden, in Ecken mit Wärmebrücken oder hinter Möbeln, die zu dicht an der Wand stehen. Die Ursachen lassen sich in zwei Kategorien einteilen:

Bauliche Ursachen (Verantwortung des Vermieters):

Mangelhafte Dämmung der Außenwände
Undichtes Dach oder Fenster mit Kondensationsbrücken
Baufeuchte in Neubauten oder nach Wasserschäden
Defekte Heizungsanlage
Falsch geplante Belüftung (keine Lüftungsanlage trotz Neubaustandard)

Nutzungsbedingte Ursachen (Verantwortung des Mieters):

Unzureichendes Lüften (kein Stoßlüften, dauerhaft gekippte Fenster)
Zu geringes Heizen (unter 17–18 °C in Schlafräumen)
Möbel direkt an Außenwänden ohne Abstand
Großer Feuchtigkeitseintrag (Wäschetrocknen ohne Lüften, viele Zimmerpflanzen)
Kein Lüften nach dem Duschen

Die Rechtslage: BGH und Amtsgerichte

Grundsatz: Schimmel ist ein Mangel (§ 536 BGB)

Schimmel begründet grundsätzlich das Recht des Mieters auf Mietminderung, weil die Wohnung nicht mehr zum vertragsmäßigen Gebrauch taugt.

Wer muss was beweisen?

Der BGH hat klargestellt (Az. VIII ZR 271/17): Zeigt der Mieter Schimmelschäden auf, liegt die Beweislast beim Vermieter, wenn dieser behauptet, der Mieter habe durch falsches Verhalten den Schimmel selbst verursacht.

Das bedeutet: Als Vermieter müssen Sie nachweisen, dass der Schimmel durch Fehlverhalten des Mieters entstanden ist – zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten.

Typische Entscheidungen der Gerichte:

Vermieter haftet:

AG München: Schimmel an Außenwand mit unzureichender Dämmung → Mangel, Vermieter haftet
BGH: Schimmel in Neubauten durch Baufeuchte ist Mangel auch ohne Fehlverhalten des Mieters

Mieter haftet:

AG München: Mieter hatte nie gelüftet, Luftfeuchtigkeit dauerhaft über 75 % → Mieter zahlt Schaden
AG Hamburg: Möbel direkt an Außenwand, Schimmel hinter dem Schrank → Mieterverantwortung

Was tun, wenn der Mieter Schimmel meldet?

Schritt 1: Sofort handeln und besichtigen

Ignorieren Sie keine Schimmelmeldung. Machen Sie einen Besichtigungstermin (mit 3 Werktagen Vorlauf) und dokumentieren Sie den Befund mit Fotos.

Schritt 2: Ursache klären

Beauftragen Sie einen Bau-Sachverständigen oder Energieberater. Dieser kann durch Feuchtemessungen und thermische Analysen (ggf. mit Wärmebildkamera) die Ursache feststellen.

Kosten: 300 – 1.000 € für ein Gutachten – gut investiertes Geld vor einem Gerichtsverfahren.

Schritt 3: Schimmel beheben

Unabhängig von der Ursachenfrage sollten Sie den Schimmel professionell beseitigen lassen – schon aus Haftungsgründen und zum Schutz der Gesundheit aller Bewohner.

Schritt 4: Mieter informieren und ggf. abmahnen

Wenn das Gutachten ergibt, dass der Mieter den Schimmel durch falsches Lüften verursacht hat, informieren Sie ihn schriftlich und mahnen Sie ab – mit der Aufforderung, das Lüftungsverhalten zu ändern.

Mietminderung bei Schimmel: Wie viel ist berechtigt?

Schimmelumfang	Minderungsquote
Kleiner Fleck (< 0,1 m², nicht in Aufenthaltsräumen)	0–3 %
Schimmel in einem Zimmer	5–15 %
Schimmel in mehreren Räumen	10–30 %
Massiver Schimmel, gesundheitsgefährdend	25–50 %
Wohnung praktisch nicht bewohnbar	bis 100 %

Praxisbeispiel: Schimmel in München-Ramersdorf

Herr Bauer vermietet eine Erdgeschosswohnung in München-Ramersdorf. Seine Mieterin Frau Petrov meldet Schimmel in der Küche und im Schlafzimmer – und kürzt die Miete um 20 %.

Herr Bauer beauftragt einen Gutachter. Dieser stellt fest: Die Außenwände haben eine unzureichende Dämmung aus den 1960er Jahren. Der Schimmel entsteht an Kältebrücken, die auch durch optimales Lüften nicht vollständig verhindert werden können.

Ergebnis: Herr Bauer muss die Wände sanieren und die Mietminderung akzeptieren. Die Kosten der Sanierung: 8.500 €.

Was er hätte tun können: Frühzeitig sanieren statt warten, bis der Mieter Schimmel meldet.

Schimmel und Kündigung

Wenn Schimmel durch nachgewiesenes Fehlverhalten des Mieters entsteht und er trotz Abmahnung das Verhalten nicht ändert, kann das ein Kündigungsgrund sein. Voraussetzung:

Mieter wurde schriftlich abgemahnt
Das Gutachten belegt Mieterverantwortung
Mieter hat das Verhalten nicht geändert

Kosten und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Sachverständigengutachten	400 – 1.200 €
Schimmelbeseitigung (professionell)	500 – 3.000 €
Anwalt (Streit über Mietminderung/Kündigung)	500 – 1.500 €
Gerichtskosten	200 – 600 €
Gesamt	1.600 – 6.300 €

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Fazit

Schimmel ist immer ein Ernst zu nehmendes Signal – und die Haftungsfrage ist nicht trivial:

Bauliche Ursachen → Vermieter haftet, muss sanieren
Nutzerverhalten → Mieter haftet, Vermieter kann abmahnen und Schadensersatz verlangen
Im Zweifel entscheidet ein Sachverständigengutachten
Nie ignorieren: Schimmel verschlimmert sich und gefährdet die Gesundheit

Wer schnell und professionell reagiert, minimiert Haftungsrisiken und vermeidet teure Gerichtsverfahren.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.