Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Kurz gesagt: Der Mietvertrag endet nicht automatisch. Nach § 563 BGB tritt vorrangig der Ehegatte oder Lebenspartner ein, sonst Kinder, andere Angehörige oder Lebensgefährten aus dem gemeinsamen Haushalt. Tritt niemand ein, wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt (§ 564 BGB). Sie können gegenüber Eingetretenen bei wichtigem Grund, gegenüber Erben auch ohne berechtigtes Interesse binnen eines Monats kündigen.

Der Tod eines Mieters ist für alle Beteiligten eine außergewöhnliche und emotional belastende Situation. Doch während Angehörige trauern, stellen sich für Vermieter in München und ganz Bayern sofort praktische und rechtliche Fragen: Wer ist jetzt Ihr Vertragspartner? Darf die Witwe in der Wohnung bleiben? Wer zahlt die Miete weiter? Und wie kommen Sie aus dem Mietverhältnis heraus, wenn die Wohnung leer steht? Das deutsche Mietrecht hat auf diese Fragen klare – aber vielschichtige – Antworten, die Vermieter unbedingt kennen sollten.

Die gesetzliche Grundregel: Der Mietvertrag endet nicht automatisch

Der Tod eines Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Das ist der entscheidende Unterschied zu mancher Alltagsvorstellung. Vielmehr bestimmt § 563 BGB, wer in das Mietverhältnis eintritt, und § 564 BGB regelt den Fall, dass niemand eintritt.

Das Eintrittsrecht nach § 563 BGB

Das Gesetz sieht ein zweistufiges Eintrittsrecht vor. Voraussetzung ist stets, dass die Person mit dem Mieter in der Wohnung einen gemeinsamen Haushalt geführt hat:

1. Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner: Der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, der mit dem verstorbenen Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt hat, tritt automatisch und kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (§ 563 Abs. 1 BGB). Einer ausdrücklichen Erklärung bedarf es nicht. Der Vermieter kann innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen – aber nur, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Allein der Umstand, dass der Ehegatte als neuer Mieter weniger attraktiv erscheint, reicht nicht aus.

2. Kinder: Kinder des Mieters, die mit ihm im gemeinsamen Haushalt gelebt haben, treten in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt (§ 563 Abs. 2 Satz 1 BGB). Volljährige und minderjährige Kinder werden gleich behandelt.

3. Andere Familienangehörige: Andere Familienangehörige (z.B. Geschwister, Eltern, Enkel), die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt geführt haben, treten ebenfalls ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt (§ 563 Abs. 2 Satz 2 BGB) – gegebenenfalls gemeinsam mit den Kindern.

4. Lebensgefährten (nichtehelich): Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben, haben nach § 563 Abs. 2 Satz 3 BGB unter denselben Voraussetzungen ein Eintrittsrecht – gleichrangig mit Kindern und anderen Angehörigen. Auf das Geschlecht kommt es dabei nicht an.

Was passiert, wenn niemand eintritt?

Wenn keine der oben genannten Personen in der Wohnung gelebt hat oder alle Berechtigten den Eintritt ablehnen (dies ist durch Erklärung gegenüber dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod möglich, § 563 Abs. 3 BGB – aus Beweisgründen am besten schriftlich), gilt § 564 BGB: Das Mietverhältnis wird mit den Erben fortgesetzt. Die Erben des Mieters treten dann als Gesamtrechtsnachfolger in den Mietvertrag ein.

Die Erbenhaftung

Das bedeutet: Die Erben werden – ob sie wollen oder nicht – zunächst Mieter. Nach § 564 Satz 2 BGB können sie das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass niemand eingetreten ist, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Bei Wohnraum beträgt diese Frist nach § 573d Abs. 2 BGB knapp drei Monate (Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats). Dieses Sonderkündigungsrecht soll verhindern, dass Erben auf unbestimmte Zeit an einen Mietvertrag gebunden sind, den sie nicht geschlossen haben.

Praktisches Beispiel: Herr Schmidt, Alleinerbe seines verstorbenen Vaters, wohnte nicht in der Wohnung seines Vaters in München-Pasing. Er tritt kraft Erbrecht in den Mietvertrag ein, der noch zwei Jahre Restlaufzeit hatte. Dank § 564 Satz 2 BGB kann er dennoch innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Erbfall außerordentlich kündigen. Die Kündigung wirkt mit der gesetzlichen Frist von knapp drei Monaten. Herr Schmidt muss ab dem Todestag seines Vaters bis zur Wohnungsrückgabe die Miete weiterzahlen – aus dem Nachlass.

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters

Auch der Vermieter hat Sonderkündigungsrechte – je nachdem, wer Vertragspartner geworden ist:

Gegenüber Eingetretenen (§ 563 Abs. 4 BGB): nur bei einem wichtigen Grund in der Person des Eingetretenen, innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt.
Gegenüber Erben (§ 564 Satz 2 BGB): innerhalb eines Monats ab Kenntnis vom Tod und davon, dass niemand eingetreten ist – und zwar ohne berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB (§ 573d Abs. 1 BGB).

Wichtige Gründe nach § 563 Abs. 4 BGB können sein:

Objektiv feststehende oder konkret absehbare Zahlungsunfähigkeit des Eintretenden
Frühere erhebliche Verstöße des Eintretenden gegen den Hausfrieden (z.B. massive Lärmbelästigungen)

Was jedoch nicht als wichtiger Grund gilt: Die bloße Tatsache, dass der Vermieter lieber einen anderen Mieter hätte. Der BGH hat mit Urteil vom 31.01.2018 (Az. VIII ZR 105/17) klargestellt, dass eine nur „gefährdet erscheinende” Leistungsfähigkeit nicht genügt: Die Kündigung setzt konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände voraus, die den zuverlässigen Schluss zulassen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden.

Die Wohnung räumen und übergeben

Wer räumt die Wohnung?

Eine der praktisch drängendsten Fragen: Wer räumt die Wohnung des verstorbenen Mieters? Grundsätzlich sind die Erben verpflichtet, die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt geräumt und besenrein zurückzugeben. Schlagen Erben die Erbschaft aus (in der Regel innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis, § 1944 BGB), rücken die nächsten Erben nach. Findet sich kein Erbe, erbt am Ende der Staat (§ 1936 BGB). Bis dahin kann das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger bestellen.

In der Praxis stehen Vermieter häufig vor dem Problem, dass die Erben unbekannt sind, sich nicht melden oder die Erbschaft ausschlagen. In diesem Fall empfiehlt sich:

Das zuständige Nachlassgericht (in München: Amtsgericht München, Abteilung Nachlassgericht) zu informieren
Die Bestellung eines Nachlasspflegers zu beantragen (§ 1961 BGB) – so erhalten Sie einen Ansprechpartner für Kündigung, Räumung und offene Forderungen
Rechtzeitig anwaltliche Hilfe zu suchen, um Fristen und Kosten im Blick zu behalten

Besenreine Übergabe vs. vollständige Entrümpelung

Haben Erben übernommen, räumen die Wohnung nach Vertragsende aber nicht, dürfen Sie nicht eigenmächtig entrümpeln: Ohne Zustimmung der Erben (bzw. des Nachlasspflegers) oder einen Räumungstitel ist das verbotene Eigenmacht und kann Sie schadensersatzpflichtig machen (BGH, Urteil vom 14.07.2010 – Az. VIII ZR 45/09). Stimmen die Erben zu, können Sie die Räumung beauftragen und die Kosten geltend machen. Die Kosten einer Entrümpelung belaufen sich in München erfahrungsgemäß auf 1.500 bis 5.000 €, abhängig vom Umfang des Hausrats.

Mietkaution: Was passiert mit der Sicherheitsleistung?

Setzen die Erben das Mietverhältnis fort, gehört der Anspruch auf Rückzahlung der vom verstorbenen Mieter geleisteten Kaution zum Nachlass. Der Vermieter darf die Kaution einbehalten, um berechtigte Forderungen – ausstehende Mieten, Schäden an der Wohnung, offene Nebenkostenabrechnungen – zu sichern. Nach Abschluss aller Abrechnungen ist der verbleibende Betrag an die Erben auszuzahlen.

Wichtig: Der Vermieter muss die Kaution innerhalb einer angemessenen Frist nach Rückgabe der Wohnung abrechnen – nach der Rechtsprechung häufig bis zu sechs Monate, je nach Einzelfall auch kürzer oder länger. Eine übermäßig lange Einbehaltung kann schadensersatzpflichtig machen.

Besonderheiten in München: Der Wohnungsmarkt als Faktor

In München ist Wohnraum besonders knapp und teuer. Das hat praktische Konsequenzen: Wenn Angehörige in eine günstig vermietete Altbauwohnung in Schwabing oder Haidhausen eintreten, werden sie dieses Recht meist nutzen wollen – auch wenn der Mietvertrag sehr günstige Konditionen hat, die unter dem aktuellen Marktpreis liegen. Als Vermieter haben Sie in dieser Situation – abgesehen vom Sonderkündigungsrecht bei wichtigem Grund (§ 563 Abs. 4 BGB) – nur dann eine Handhabe, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen können, z.B. durch Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Ein Sonderfall tritt auf, wenn eine öffentlich geförderte Wohnung (Sozialwohnung) betroffen ist: Hier können zusätzliche öffentlich-rechtliche Bindungen, etwa Belegungsbindungen, gelten. Klären Sie das weitere Vorgehen in diesem Fall mit der zuständigen Stelle der Stadt ab.

Checkliste für Vermieter nach dem Tod eines Mieters

Tod des Mieters bestätigen (Sterbeurkunde anfordern)
Prüfen, wer in der Wohnung wohnt und ein Eintrittsrecht hat
Erben ermitteln (ggf. über das Nachlassgericht)
Frist für das Sonderkündigungsrecht im Blick behalten (1 Monat ab Kenntnis)
Laufende Mietzahlungen sicherstellen
Wohnungsübergabe und Rückgabe dokumentieren
Mietkaution korrekt abrechnen
Offene Nebenkostenabrechnungen erstellen

Wie Vermieter-Rechtsschutz in dieser Situation hilft

Der Tod eines Mieters ist für Vermieter in München und Bayern eine rechtlich anspruchsvolle Situation. Wer zahlt die Miete weiter? Wer räumt? Können Sie außerordentlich kündigen? Fragen, die im Zweifelsfall am besten mit anwaltlicher Begleitung beantwortet werden.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann – je nach Tarif und Bedingungen – die Anwalts- und Gerichtskosten übernehmen, wenn es zum Rechtsstreit kommt, etwa über Mietrückstände, eine Kündigung oder ein Räumungsverfahren. Reine Beratung ohne konkreten Streitfall ist häufig nicht oder nur eingeschränkt versichert. Gerade Räumungsklagen können schnell mehrere tausend Euro kosten. Erfahren Sie mehr unter /check.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.