Tod des Mieters: Was passiert mit dem Mietvertrag?

Der Tod eines Mieters ist für alle Beteiligten eine außergewöhnliche und emotional belastende Situation. Doch während Angehörige trauern, stellen sich für Vermieter in München und ganz Bayern sofort praktische und rechtliche Fragen: Wer ist jetzt Ihr Vertragspartner? Darf die Witwe in der Wohnung bleiben? Wer zahlt die Miete weiter? Und wie kommen Sie aus dem Mietverhältnis heraus, wenn die Wohnung leer steht? Das deutsche Mietrecht hat auf diese Fragen klare – aber vielschichtige – Antworten, die Vermieter unbedingt kennen sollten.

Die gesetzliche Grundregel: Der Mietvertrag endet nicht automatisch

Der Tod eines Mieters führt nicht automatisch zur Beendigung des Mietverhältnisses. Das ist der entscheidende Unterschied zu mancher Alltagsvorstellung. Vielmehr bestimmt § 563 BGB, wer in das Mietverhältnis eintritt, und § 564 BGB regelt den Fall, dass niemand eintritt.

Das Eintrittsrecht nach § 563 BGB

Das Gesetz sieht ein abgestuftes Eintrittsrecht vor, das in der folgenden Reihenfolge gilt:

1. Ehegatte oder eingetragener Lebenspartner: Der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner, der mit dem verstorbenen Mieter in der Wohnung gelebt hat, tritt automatisch und kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein. Einer ausdrücklichen Erklärung bedarf es nicht. Der Vermieter kann dieses Eintreten innerhalb eines Monats, nachdem er vom Tod des Mieters und dem Eintritt des Ehegatten erfahren hat, durch außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist abwenden – aber nur, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Allein der Umstand, dass der Ehegatte neu als Mieter weniger attraktiv erscheint, reicht nicht aus.

2. Kinder: Kinder des Mieters treten in das Mietverhältnis ein, wenn der Ehegatte nicht in die Wohnung einzieht oder kein Ehegatte vorhanden ist. Volljährige und minderjährige Kinder werden gleich behandelt.

3. Andere Familienangehörige: Andere Familienangehörige (z.B. Geschwister, Eltern, Enkel), die mit dem Mieter in einem gemeinsamen Haushalt gelebt haben, treten ebenfalls ein, wenn weder Ehegatte noch Kinder vorhanden sind.

4. Lebenspartner (nichtehelich): Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt geführt haben – also nichteheliche Lebensgefährten –, haben nach § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB ein Eintrittsrecht. Der BGH hat dieses Eintrittsrecht in seinem Urteil vom 3. Mai 2006 (Az. VIII ZR 168/05) auf gleichgeschlechtliche Lebensgemeinschaften ausgedehnt.

Was passiert, wenn niemand eintritt?

Wenn keine der oben genannten Personen in der Wohnung gelebt hat oder alle Berechtigten auf das Eintrittsrecht verzichten (dies ist durch schriftliche Erklärung innerhalb eines Monats möglich, § 563 Abs. 3 BGB), gilt § 564 BGB: Das Mietverhältnis wird Teil des Nachlasses. Die Erben des Mieters treten dann als Gesamtrechtsnachfolger in den Mietvertrag ein.

Die Erbenhaftung

Das bedeutet: Die Erben werden – ob sie wollen oder nicht – zunächst Mieter. Sie können den Mietvertrag sodann mit der gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen, wobei nach § 564 Satz 2 BGB i.V.m. § 580 BGB eine außerordentliche Kündigung mit dreimonatiger Frist (zum Monatsende) möglich ist. Diese Sonderkündigungsfrist soll verhindern, dass Erben auf unbestimmte Zeit an einen Mietvertrag gebunden sind, den sie nicht geschlossen haben.

Praktisches Beispiel: Herr Schmidt, Alleinerbe seines verstorbenen Vaters, wohnte nicht in der Wohnung seines Vaters in München-Pasing. Er tritt kraft Erbrecht in den Mietvertrag ein, der noch zwei Jahre Restlaufzeit hatte. Dank § 564 Satz 2 BGB kann er dennoch innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Erbfall außerordentlich kündigen. Die Kündigung wirkt nach drei Monaten. Herr Schmidt muss ab dem Todestag seines Vaters bis zur Wohnungsrückgabe die Miete weiterzahlen – aus dem Nachlass.

Das Sonderkündigungsrecht des Vermieters

Auch der Vermieter hat nach § 563 Abs. 4 BGB ein Sonderkündigungsrecht, wenn in der Person des Eintretenden ein wichtiger Grund vorliegt. Dieses Recht muss er innerhalb eines Monats ausüben, nachdem er Kenntnis vom Eintreten erlangt hat. Wichtige Gründe können sein:

Bekannte Zahlungsunfähigkeit des Eintretenden
Frühere Verstöße des Eintretenden gegen den Mietvertrag (z.B. Lärmbelästigungen)
Fehlendes Einkommensnachweise bei besonders hoher Miete

Was jedoch nicht als wichtiger Grund gilt: Die bloße Tatsache, dass der Vermieter lieber einen anderen Mieter hätte. Das Amtsgericht München hat in einem Verfahren (Az. 411 C 12034/20) die Kündigung eines Vermieters für unwirksam erklärt, der allein mit der “wirtschaftlichen Unsicherheit” argumentiert hatte, ohne konkrete Tatsachen zu benennen.

Die Wohnung räumen und übergeben

Wer räumt die Wohnung?

Eine der praktisch drängendsten Fragen: Wer räumt die Wohnung des verstorbenen Mieters? Grundsätzlich sind die Erben verpflichtet, die Wohnung zum vereinbarten Zeitpunkt geräumt und gereinigt zurückzugeben. Haben die Erben die Erbschaft ausgeschlagen (was innerhalb von 6 Wochen nach Kenntnis möglich ist, § 1944 BGB), fällt der Nachlass dem Staat anheim – und die zuständige Behörde (Nachlassgericht) übernimmt die Verwaltung.

In der Praxis stehen Vermieter häufig vor dem Problem, dass die Erben unbekannt sind, sich nicht melden oder die Erbschaft ausschlagen. In diesem Fall empfiehlt sich:

Das zuständige Nachlassgericht (in München: Amtsgericht München, Abteilung Nachlassgericht) zu informieren
Einen Nachlassverwaltung zu beantragen, falls das Nachlasspflegerecht greift
Rechtzeitig anwaltliche Hilfe zu suchen, um die eigene Haftung zu begrenzen

Besenreine Übergabe vs. vollständige Entrümpelung

Haben Erben übernommen, aber die Wohnung nicht geräumt, kann der Vermieter nach einer angemessenen Frist auf Kosten des Nachlasses eine Entrümpelung beauftragen. Die Kosten belaufen sich in München erfahrungsgemäß auf 1.500 bis 5.000 €, abhängig vom Umfang des Hausrats.

Mietkaution: Was passiert mit der Sicherheitsleistung?

Die vom verstorbenen Mieter geleistete Mietkaution gehört ebenfalls zum Nachlass. Der Vermieter darf sie einbehalten, um berechtigte Forderungen – ausstehende Mieten, Schäden an der Wohnung, offene Nebenkostenabrechnungen – zu sichern. Nach Abschluss aller Abrechnungen ist der verbleibende Betrag an die Erben auszuzahlen.

Wichtig: Der Vermieter muss die Kaution innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Rückgabe der Wohnung abrechnen. Eine übermäßig lange Einbehaltung kann schadensersatzpflichtig machen.

Besonderheiten in München: Der Wohnungsmarkt als Faktor

In München ist Wohnraum besonders knapp und teuer. Das hat praktische Konsequenzen: Wenn Angehörige in eine günstig vermietete Altbauwohnung in Schwabing oder Haidhausen eintreten, werden sie dieses Recht meist nutzen wollen – auch wenn der Mietvertrag sehr günstige Konditionen hat, die unter dem aktuellen Marktpreis liegen. Als Vermieter haben Sie in dieser Situation nur dann eine Handhabe, wenn Sie ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen können, z.B. durch Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB).

Ein Sonderfall tritt auf, wenn eine Sozialwohnung betroffen ist: Hier prüft die zuständige Behörde (in München: das Referat für Stadtplanung und Bauordnung), ob der Eintretende die Berechtigung für eine Sozialwohnung besitzt. Fehlt diese, kann ein gesondertes Räumungsverfahren eingeleitet werden.

Checkliste für Vermieter nach dem Tod eines Mieters

Tod des Mieters bestätigen (Sterbeurkunde anfordern)
Prüfen, wer in der Wohnung wohnt und ein Eintrittsrecht hat
Erben ermitteln (ggf. über das Nachlassgericht)
Frist für das Sonderkündigungsrecht im Blick behalten (1 Monat ab Kenntnis)
Laufende Mietzahlungen sicherstellen
Wohnungsübergabe und Rückgabe dokumentieren
Mietkaution korrekt abrechnen
Offene Nebenkostenabrechnungen erstellen

Wie Vermieter-Rechtsschutz in dieser Situation hilft

Der Tod eines Mieters ist für Vermieter in München und Bayern eine der rechtlich komplexesten Situationen überhaupt. Wer zahlt die Miete weiter? Wer räumt? Können Sie außerordentlich kündigen? Fragen, die im Zweifelsfall nur mit anwaltlicher Begleitung sicher beantwortet werden können.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung übernimmt in solchen Fällen die Kosten für die anwaltliche Erstberatung, die Korrespondenz mit Erben und dem Nachlassgericht sowie – falls es eskaliert – für ein gerichtliches Räumungsverfahren. Besonders in München, wo selbst einfache Räumungsklagen schnell mehrere tausend Euro kosten, ist diese Absicherung unverzichtbar. Erfahren Sie mehr unter /check.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.