Überbelegung: Ab wann ist die Wohnung zu voll?

Kurz gesagt: Eine feste Personenzahl pro Quadratmeter schreibt das Mietrecht nicht vor; maßgeblich ist der vertragsgemäße Gebrauch. Als grobe Orientierung werden häufig 9–12 m² pro Erwachsenem genannt, für Kleinkinder weniger. Die Aufnahme Dritter bedarf Ihrer Erlaubnis, die Sie bei drohender Überbelegung verweigern dürfen (§ 553 Abs. 1 Satz 2 BGB). Bei erheblicher Überbelegung kommen Abmahnung und im Einzelfall Kündigung in Betracht.

Sie haben eine 2-Zimmer-Wohnung an ein Pärchen vermietet – und plötzlich leben dort fünf Personen. Oder: Eine Einzimmerwohnung wurde für eine Person vermietet, doch seit Monaten wohnen dort Untermieter, Verwandte, wechselnde Gäste. Was können Sie als Vermieter tun? Und ab wann sprechen wir rechtlich von einer Überbelegung?

Gibt es ein gesetzliches Überbelegungsverbot?

Ein explizites Gesetz, das eine bestimmte Personenzahl pro Quadratmeter in Mietwohnungen vorschreibt, gibt es im deutschen Zivilrecht nicht. Das Thema Überbelegung regelt sich über den vertragsgemäßen Gebrauch (§§ 535, 538, 541 BGB) und die Regeln zur Gebrauchsüberlassung an Dritte (§§ 540, 553 BGB). Ausdrücklich erwähnt wird die Überbelegung nur in § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB: Der Vermieter muss die Aufnahme eines Dritten nicht erlauben, wenn der Wohnraum dadurch übermäßig belegt würde.

Öffentliches Recht: Anders als einige andere Bundesländer (z. B. Berlin oder Nordrhein-Westfalen) hat Bayern kein eigenes Wohnungsaufsichtsgesetz mehr – es wurde zum 1. Januar 2005 aufgehoben. Bei gesundheits- oder sicherheitsgefährdenden Zuständen können die Gemeinden aber auf Bauordnungs-, Sicherheits-, Gesundheits- und Zweckentfremdungsrecht zurückgreifen.

Was ist vertragsgemäßer Gebrauch?

Die Wohnung ist für eine bestimmte Anzahl von Personen gemietet. Wer im Mietvertrag als Mieter eingetragen ist, darf dort wohnen. Hinzu kommen:

Kinder des Mieters (grundsätzlich ohne Erlaubnis, solange keine Überbelegung entsteht)
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner (grundsätzlich ohne Erlaubnis, solange keine Überbelegung entsteht)
Andere nahe Familienangehörige (je nach Verwandtschaftsgrad und Rechtsprechung teils ohne Erlaubnis zulässig – im Zweifel sollte der Mieter die Erlaubnis einholen)
Lebensgefährten, Untermieter oder sonstige Personen (nur mit Erlaubnis des Vermieters, § 540 BGB; bei berechtigtem Interesse hat der Mieter aber oft einen Anspruch darauf, § 553 BGB – vgl. BGH, Urteil vom 05.11.2003 – VIII ZR 371/02)

Eine Wohnung, die für eine bestimmte Nutzungsintensität vermietet wurde, kann bei erheblicher Überbelegung mehr verschleißen als vertragsgemäß – das kann eine Pflichtverletzung sein.

Wann sprechen die Gerichte von Überbelegung?

Eine feste Grenze gibt es nicht; die Gerichte entscheiden im Einzelfall. Als grobe Orientierung werden häufig die Mindestwerte aus den Wohnungsaufsichtsgesetzen anderer Bundesländer herangezogen – in Nordrhein-Westfalen und Berlin etwa 9 m² Wohnfläche pro Erwachsenem und 6 m² pro Kind bis sechs Jahre.

Faustregel: In der Praxis werden meist etwa 9–12 m² Wohnfläche pro erwachsener Person genannt. Kinder unter 6 Jahren werden oft nicht voll angerechnet.

BGH (Rechtsentscheid vom 14.07.1993 – Az. VIII ARZ 1/93): Selbst eine erhebliche Überbelegung rechtfertigt eine fristlose Kündigung nicht ohne Weiteres – hinzukommen muss eine konkrete, erhebliche Beeinträchtigung der Interessen des Vermieters.

Welche Folgen hat Überbelegung?

Erhöhter Verschleiß

Mehr Personen bedeuten mehr Abnutzung von Böden, Küche, Bad, Treppenhausnutzung. Als Vermieter können Sie bei Auszug Schadensersatz für übermäßigen Verschleiß geltend machen – wenn Sie es nachweisen können.

Unerlaubte Gebrauchsüberlassung

Wenn Personen in der Wohnung leben, die nicht im Mietvertrag stehen und keine Untermieter mit Ihrer Genehmigung sind, liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor. Das ist eine Vertragspflichtverletzung.

Gesundheitsgefährdung / Behördeneingriff

Bei extremer Überbelegung (z.B. 10 Personen in einer 50-m²-Wohnung) können Gesundheitsamt sowie Sicherheits- oder Bauaufsichtsbehörde einschreiten. Als Eigentümer können Sie in bestimmten Fällen mitverantwortlich gemacht werden, wenn Sie von den Zuständen wussten und nichts unternommen haben.

Was können Sie als Vermieter tun?

Schritt 1: Sachverhalt klären

Zunächst müssen Sie wissen, wie viele Personen tatsächlich in der Wohnung leben. Das ist nicht immer einfach festzustellen. Möglichkeiten:

Bei einer berechtigten Besichtigung beobachten (z.B. Übergabebesichtigung, Schadensbehebung)
Hinweise von Nachbarn (mehrere Klingelschilder, viele Mülltüten usw.)
Einwohnermeldeamt (bedingt auskunftsfähig)

Schritt 2: Nachfragen und dokumentieren

Fragen Sie den Mieter schriftlich, wer in der Wohnung lebt. Wenn die Antwort auf eine Überbelegung hindeutet, fordern Sie schriftlich die Rückkehr zum vertragsmäßigen Zustand.

Schritt 3: Abmahnung

Wenn der Mieter die Überbelegung bestätigt oder trotz Nachfrage keine Auskunft erteilt:

Schriftliche Abmahnung
Hinweis auf die Vertragspflichtverletzung
Fristsetzung für die Rückkehr zum Vertragsgemäßen

Schritt 4: Kündigung

Bei wiederholter, trotz Abmahnung fortgesetzter Überbelegung: ordentliche Kündigung möglich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Bei extremen Fällen (gewerbliche Überlassung, erhebliche Schäden) auch fristlose Kündigung denkbar (§ 543 BGB) – nach dem BGH aber nur bei erheblicher Beeinträchtigung Ihrer Interessen.

Sonderfall: Kinder

Wichtig: Kinderzuwachs ist in der Regel kein Grund für eine Kündigung wegen Überbelegung. Nach herrschender Auffassung dürfen Sie Familien nicht kündigen, weil ein neues Kind zur Welt kommt. Auch wenn dadurch die Wohnung subjektiv „zu voll” wird – als Kündigungsgrund reicht das allein nicht aus.

Erst wenn die Belegung objektiv erheblich wird und Ihre Interessen konkret beeinträchtigt sind (etwa durch Schäden an der Bausubstanz), kommen Maßnahmen in Betracht.

Praxisbeispiel: Überbelegung in München-Giesing

Frau Stauber vermietet eine 2-Zimmer-Wohnung (62 m²) in München-Giesing an einen Mieter. Nach Beschwerden der Nachbarn erfährt sie, dass dort sieben Personen wohnen.

Sie schreibt den Mieter schriftlich an und bittet um Auskunft. Der Mieter bestätigt, dass er seine Schwester mit deren Familie aufgenommen hat (insgesamt 7 Personen).

Frau Stauber handelt:

Schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung (4 Wochen)
Hinweis, dass eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vorliegt
Ankündigung der Kündigung bei Nichtbefolgung

Der Mieter kündigt selbst. Frau Stauber dokumentiert die Schäden beim Auszug und macht erhöhten Verschleiß geltend.

Kosten und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Kündigung)	400 – 900 €
Gerichtskosten (Räumungsklage)	500 – 1.500 €
Schadensreparaturen durch übermäßigen Verschleiß	variabel
Gesamt	900 – 2.400 €

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Fazit

Überbelegung ist kein klar definierter Rechtsbegriff, aber eine ernst zu nehmende Vertragspflichtverletzung:

Kinder und Ehegatte: Grundsätzlich kein Zustimmungserfordernis, in der Regel kein Kündigungsgrund
Dritte Personen ohne Genehmigung: Unbefugte Gebrauchsüberlassung → Abmahnung möglich
Extremfälle: Schäden, behördliche Konsequenzen, Kündigung möglich
Vorgehen: Sachverhalt klären → schriftlich anfragen → abmahnen → kündigen

Handeln Sie nicht vorschnell und nie ohne Abmahnung – das ist die rechtliche Grundlage für jeden weiteren Schritt.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.