Überbelegung: Ab wann ist die Wohnung zu voll?

Sie haben eine 2-Zimmer-Wohnung an ein Pärchen vermietet – und plötzlich leben dort fünf Personen. Oder: Eine Einzimmerwohnung wurde für eine Person vermietet, doch seit Monaten wohnen dort Untermieter, Verwandte, wechselnde Gäste. Was können Sie als Vermieter tun? Und ab wann sprechen wir rechtlich von einer Überbelegung?

Gibt es ein gesetzliches Überbelegungsverbot?

Ein explizites Gesetz, das eine bestimmte Personenzahl pro Quadratmeter in Mietwohnungen vorschreibt, gibt es im deutschen Zivilrecht nicht. Das Thema Überbelegung regelt sich über § 535 BGB (vertragsgemäßer Gebrauch) und die allgemeinen Grundsätze des Mietrechts.

Öffentliches Recht: Das bayerische Wohnungspflegegesetz und kommunale Satzungen können bei extremer Überbelegung eingreifen. Die Behörden können bei gesundheitswidrigen Zuständen tätig werden.

Was ist vertragsgemäßer Gebrauch?

Die Wohnung ist für eine bestimmte Anzahl von Personen gemietet. Wer im Mietvertrag als Mieter eingetragen ist, darf dort wohnen. Hinzu kommen:

Kinder des Mieters (immer erlaubt, kein Zustimmungserfordernis)
Ehegatte / eingetragener Lebenspartner (immer erlaubt)
Enge Familienangehörige (in der Regel zustimmungsfrei)
Untermieter oder sonstige Personen (nur mit Zustimmung des Vermieters, § 553 BGB)

Eine Wohnung, die für eine bestimmte Nutzungsintensität vermietet wurde, kann bei erheblicher Überbelegung mehr verschleißen als vertragsgemäß – das ist eine Pflichtverletzung.

Wann sprechen die Gerichte von Überbelegung?

Es gibt Richtwerte aus der Rechtsprechung:

Wohnfläche	Akzeptable Personenzahl (Erwachsene)
1-Zimmer (35–45 m²)	1–2 Personen
2-Zimmer (55–70 m²)	2–3 Personen
3-Zimmer (75–90 m²)	3–4 Personen
4-Zimmer (95–120 m²)	4–5 Personen

Faustregel: Etwa 10–12 m² Wohnfläche pro Person (Erwachsene). Kinder unter 6 Jahren werden oft nicht voll angerechnet.

BGH (Az. VIII ZR 165/08): Eine erhebliche Überbelegung, die zu übermäßigem Verschleiß führt, kann eine Vertragspflichtverletzung darstellen.

Welche Folgen hat Überbelegung?

Erhöhter Verschleiß

Mehr Personen bedeuten mehr Abnutzung von Böden, Küche, Bad, Treppenhausnutzung. Als Vermieter können Sie bei Auszug Schadensersatz für übermäßigen Verschleiß geltend machen – wenn Sie es nachweisen können.

Unerlaubte Gebrauchsüberlassung

Wenn Personen in der Wohnung leben, die nicht im Mietvertrag stehen und keine Untermieter mit Ihrer Genehmigung sind, liegt eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vor. Das ist eine Vertragspflichtverletzung.

Gesundheitsgefährdung / Behördeneingriff

Bei extremer Überbelegung (z.B. 10 Personen in einer 50-m²-Wohnung) können Gesundheitsamt und Wohnungsbehörde einschreiten. Als Eigentümer können Sie in bestimmten Fällen mitverantwortlich gemacht werden, wenn Sie von den Zuständen wussten und nichts unternommen haben.

Was können Sie als Vermieter tun?

Schritt 1: Sachverhalt klären

Zunächst müssen Sie wissen, wie viele Personen tatsächlich in der Wohnung leben. Das ist nicht immer einfach festzustellen. Möglichkeiten:

Bei einer berechtigten Besichtigung beobachten (z.B. Übergabebesichtigung, Schadensbehebung)
Hinweise von Nachbarn (mehrere Klingelschilder, viele Mülltüten usw.)
Einwohnermeldeamt (bedingt auskunftsfähig)

Schritt 2: Nachfragen und dokumentieren

Fragen Sie den Mieter schriftlich, wer in der Wohnung lebt. Wenn die Antwort auf eine Überbelegung hindeutet, fordern Sie schriftlich die Rückkehr zum vertragsmäßigen Zustand.

Schritt 3: Abmahnung

Wenn der Mieter die Überbelegung bestätigt oder trotz Nachfrage keine Auskunft erteilt:

Schriftliche Abmahnung
Hinweis auf die Vertragspflichtverletzung
Fristsetzung für die Rückkehr zum Vertragsgemäßen

Schritt 4: Kündigung

Bei wiederholter, trotz Abmahnung fortgesetzter Überbelegung: ordentliche Kündigung möglich (§ 573 BGB). Bei extremen Fällen (gewerbliche Überlassung, erhebliche Schäden) auch fristlose Kündigung denkbar.

Sonderfall: Kinder

Wichtig: Kinderzuwachs ist kein Grund für Kündigung wegen Überbelegung. Das ist im deutschen Recht sehr klar: Sie dürfen Familien nicht kündigen, weil ein neues Kind zur Welt kommt. Auch wenn dadurch die Wohnung subjektiv „zu voll” wird – als Kündigungsgrund ist das nicht anerkannt.

Erst wenn die Wohnung objektiv zu klein für die Familie wird und strukturelle Schäden entstehen, können Sie tätig werden.

Praxisbeispiel: Überbelegung in München-Giesing

Frau Stauber vermietet eine 2-Zimmer-Wohnung (62 m²) in München-Giesing an einen Mieter. Nach Beschwerden der Nachbarn erfährt sie, dass dort sieben Personen wohnen.

Sie schreibt den Mieter schriftlich an und bittet um Auskunft. Der Mieter bestätigt, dass er seine Schwester mit deren Familie aufgenommen hat (insgesamt 7 Personen).

Frau Stauber handelt:

Schriftliche Abmahnung mit Fristsetzung (4 Wochen)
Hinweis, dass eine unbefugte Gebrauchsüberlassung vorliegt
Ankündigung der Kündigung bei Nichtbefolgung

Der Mieter kündigt selbst. Frau Stauber dokumentiert die Schäden beim Auszug und macht erhöhten Verschleiß geltend.

Kosten und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Kündigung)	400 – 900 €
Gerichtskosten (Räumungsklage)	500 – 1.500 €
Schadensreparaturen durch übermäßigen Verschleiß	variabel
Gesamt	900 – 2.400 €

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Fazit

Überbelegung ist kein klar definierter Rechtsbegriff, aber eine ernst zu nehmende Vertragspflichtverletzung:

Kinder und Ehegatte: Kein Zustimmungserfordernis, kein Kündigungsgrund
Dritte Personen ohne Genehmigung: Unbefugte Gebrauchsüberlassung → Abmahnung möglich
Extremfälle: Schäden, behördliche Konsequenzen, Kündigung möglich
Vorgehen: Sachverhalt klären → schriftlich anfragen → abmahnen → kündigen

Handeln Sie nicht vorschnell und nie ohne Abmahnung – das ist die rechtliche Grundlage für jeden weiteren Schritt.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.