Untervermietung: Wann Sie zustimmen müssen

„Ich möchte für 3 Monate untervermieten, weil ich ins Ausland gehe.” Diesen Satz hören Vermieter öfter, als ihnen lieb ist – und die Reaktion ist oft ein reflexartiges „Nein”. Aber das kann teuer werden: Der BGH hat klargestellt, dass Vermieter unter bestimmten Umständen zur Zustimmung verpflichtet sind. Wer unberechtigt ablehnt, riskiert, dass der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht erhält.

Dieser Artikel erklärt, wann Sie zustimmen müssen, wann Sie ablehnen dürfen und wie Sie illegale Untervermietung rechtssicher beenden.

Grundregel: Untervermietung braucht die Erlaubnis des Vermieters

§ 540 BGB ist eindeutig:

„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen.”

Das gilt für jede Form der Untervermietung – ob ein WG-Zimmer untervermietet wird, ob Airbnb-Gäste kommen oder ein Familienmitglied vorübergehend einzieht. Ohne Ihre Erlaubnis ist das Untervermietung.

Ausnahme: Nahe Angehörige, die dauerhaft bei dem Mieter einziehen (Ehepartner, Kinder) benötigen keine Untervermietungserlaubnis. Sie gelten als Teil des Haushalts.

Wann müssen Sie zustimmen?

§ 553 BGB schränkt Ihr Ablehnungsrecht erheblich ein: Hat der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung, müssen Sie zustimmen – außer es gibt einen wichtigen Grund, der dagegen spricht.

Was ist ein „berechtigtes Interesse”?

Die Rechtsprechung hat verschiedene Fälle anerkannt:

Berufliche Versetzung ins Ausland oder in eine andere Stadt
Studium in einer anderen Stadt für begrenzte Zeit
Persönliche Notlage (Trennung, Scheidung, Jobverlust) → Mieter kann sich Wohnung allein nicht mehr leisten
Pflegebedürftigkeit eines Angehörigen → Mieter wohnt vorübergehend woanders
Wirtschaftliche Gründe, wenn der Mieter die Wohnung nicht allein finanzieren kann

Nicht ausreichend: Reiner Wunsch nach einem WG-Mitbewohner oder höheres Einkommen durch Untervermietung allein reichen nach Auffassung vieler Gerichte nicht aus.

Wann dürfen Sie ablehnen?

Auch wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, dürfen Sie die Erlaubnis verweigern, wenn wichtige Gründe dagegen sprechen:

Überbelegung: Die Wohnung ist für die Anzahl der geplanten Personen zu klein
Zweckentfremdung: Die Wohnung soll als kurzfristige Ferienunterkunft (Airbnb) genutzt werden
Unzumutbarer Untermieter: Der vorgeschlagene Untermieter gibt Anlass zu begründeten Bedenken (z.B. bekannte Probleme, Mietschulden-Historie)
Gewerbliche Nutzung: Die Wohnung soll zu einem erheblichen Teil gewerblich genutzt werden

Das Airbnb-Problem: Ferienvermietung ohne Erlaubnis

Ein besonders häufiger Streitfall: Der Mieter vermietet die Wohnung über Airbnb oder ähnliche Plattformen, ohne zu fragen. Das ist in aller Regel nicht von der Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt – selbst wenn der Vermieter grundsätzlich Untervermietung erlaubt hat.

Warum? Weil:

Die kurzfristige Ferienvermietung eine deutlich intensivere Nutzung darstellt als langfristige Untervermietung
In vielen Städten (auch München) eine behördliche Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich ist
Das Mieter-Verhalten gegenüber wechselnden Gästen schwer kontrollierbar ist

BGH-Urteil (Az. VIII ZR 210/13): Ohne ausdrückliche Erlaubnis zur gewerblichen Kurzzeitvermietung darf der Mieter nicht über Airbnb vermieten. Der Vermieter kann das Mietverhältnis bei fortgesetzter unerlaubter Ferienvermietung kündigen.

Was passiert bei illegaler Untervermietung?

Wenn Ihr Mieter ohne Erlaubnis untervermietet, haben Sie folgende Möglichkeiten:

1. Abmahnung

Verlangen Sie schriftlich, dass die Untervermietung unverzüglich beendet wird. Setzen Sie eine angemessene Frist (2 Wochen).

2. Kündigung

Bleibt die Abmahnung wirkungslos, können Sie das Mietverhältnis ordentlich oder fristlos kündigen – je nach Schwere des Verstoßes.

BGH (Az. VIII ZR 297/11): Dauerhafte unerlaubte Untervermietung berechtigt zur fristlosen Kündigung, wenn der Mieter trotz Abmahnung nicht reagiert.

3. Unterlassungsklage

Sie können gerichtlich verlangen, dass der Mieter die Untervermietung unterlässt.

Wie sollte eine Untervermietungserlaubnis aussehen?

Wenn Sie zustimmen, sollten Sie das schriftlich und mit Bedingungen tun. Eine mündliche Erlaubnis ist zwar wirksam, aber schwer zu beweisen.

Inhalt der schriftlichen Erlaubnis:

Name des Untermieters
Zeitraum der Untervermietung (z.B. 6 Monate)
Zu vermietender Teil der Wohnung (ganzes oder Zimmer?)
Bedingung: keine Weitervermietung ohne erneute Zustimmung
Klarstellung: keine gewerbliche Nutzung

Erlaubnisgebühr? Als Vermieter dürfen Sie eine angemessene Erhöhung der Miete verlangen, wenn der Untermieter zu höheren Kosten führt (z.B. mehr Personen, höhere Betriebskosten). Das ist jedoch kein Automatismus – verlangen Sie nur, was auch tatsächlich begründet ist.

Praxisbeispiel: Untervermietung in München

Frau Zimmermann vermietet eine 3-Zimmer-Wohnung in München-Bogenhausen. Ihre Mieterin, Frau Kranz, bittet um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers für 12 Monate, da ihr Freund ausgezogen ist und sie die Miete allein nicht trägt.

Frau Zimmermanns Reaktion:

Sie prüft: Liegt ein berechtigtes Interesse vor? Ja – wirtschaftliche Notlage
Sie fragt nach: Wer soll einziehen? Referenz des potenziellen Untermieters?
Sie gibt Erlaubnis schriftlich für 12 Monate für ein Zimmer, mit der Bedingung: kein Airbnb, keine Weitervermietung

Nach einem Jahr: Die Situation hat sich beruhigt, die Mieterin ist weiterhin zuverlässig.

Wäre Frau Zimmermann ohne triftigen Grund ablehnend gewesen, hätte Frau Kranz ein außerordentliches Kündigungsrecht gehabt.

Rechtsschutz bei Untervermietungsstreit

Bei Streitigkeiten um Untervermietung entstehen Kosten:

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Unterlassung)	500 – 900 €
Gerichtskosten	200 – 500 €
Gesamt	700 – 1.400 €

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Fazit

Untervermietung ist ein heikles Thema, das klarer Kommunikation bedarf:

Ohne Erlaubnis keine Untervermietung – auch nicht kurzfristig (Airbnb)
Bei berechtigtem Interesse des Mieters müssen Sie zustimmen – außer wichtige Gründe sprechen dagegen
Erlaubnis immer schriftlich mit klaren Bedingungen erteilen
Bei illegaler Untervermietung: Abmahnung, dann Kündigung

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.