Untervermietung: Wann Sie zustimmen müssen

Kurz gesagt: Nach § 553 BGB müssen Sie zustimmen, wenn für Ihren Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse entsteht, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten (etwa Auslandsaufenthalt, Auszug eines Partners, finanzielle Engpässe) – außer wichtige Gründe wie Überbelegung oder ein unzumutbarer Untermieter sprechen dagegen. Reine Gewinnerzielung genügt nicht. Lehnen Sie unberechtigt ab, drohen Sonderkündigung und Schadensersatz.

„Ich möchte für 3 Monate untervermieten, weil ich ins Ausland gehe.” Diesen Satz hören Vermieter öfter, als ihnen lieb ist – und die Reaktion ist oft ein reflexartiges „Nein”. Aber das kann teuer werden: Der BGH hat klargestellt, dass Vermieter unter bestimmten Umständen zur Zustimmung verpflichtet sind. Wer unberechtigt ablehnt, riskiert, dass der Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht erhält – und unter Umständen Schadensersatz für entgangene Untermiete verlangen kann (BGH, Urteil vom 11.06.2014 – VIII ZR 349/13).

Dieser Artikel erklärt, wann Sie zustimmen müssen, wann Sie ablehnen dürfen und wie Sie illegale Untervermietung rechtssicher beenden.

Grundregel: Untervermietung braucht die Erlaubnis des Vermieters

§ 540 BGB ist eindeutig:

„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.”

Das gilt grundsätzlich für jede Gebrauchsüberlassung an Dritte – ob ein WG-Zimmer untervermietet wird, ob Airbnb-Gäste kommen oder ein Lebensgefährte dauerhaft einzieht (BGH, Urteil vom 05.11.2003 – VIII ZR 371/02). Gewöhnlicher Besuch ist dagegen keine Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Ausnahme: Nahe Angehörige, die dauerhaft bei dem Mieter einziehen (Ehepartner, Kinder) benötigen keine Untervermietungserlaubnis. Sie gelten als Teil des Haushalts.

Wann müssen Sie zustimmen?

§ 553 BGB schränkt Ihr Ablehnungsrecht erheblich ein: Entsteht für den Mieter nach Vertragsschluss ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zu überlassen, müssen Sie zustimmen – außer es gibt einen wichtigen Grund, der dagegen spricht. Für die Überlassung der gesamten Wohnung gilt dieser Anspruch nicht. Es genügt aber, wenn der Mieter ein Zimmer behält, um dort etwa Möbel unterzustellen oder gelegentlich zu übernachten (BGH, VIII ZR 349/13).

Was ist ein „berechtigtes Interesse”?

Die Rechtsprechung hat verschiedene Fälle anerkannt:

Berufliche Gründe, etwa ein mehrjähriger Auslandsaufenthalt (BGH, VIII ZR 349/13)
Aufnahme eines Lebensgefährten (BGH, VIII ZR 371/02)
Auszug eines Mitmieters → die verbleibenden Mieter wollen das frei gewordene Zimmer untervermieten (BGH, Beschluss vom 07.10.2025 – VIII ZR 11/24)
Persönliche Veränderungen (Trennung, Scheidung, Jobverlust) → Mieter kann sich die Wohnung allein nicht mehr leisten
Wirtschaftliche Gründe, wenn der Mieter seine Wohnkosten durch die Untermiete senken will

Nicht ausreichend: Will der Mieter mit der Untervermietung einen Gewinn über seine eigenen Wohnkosten hinaus erzielen, fehlt das berechtigte Interesse (BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23; dort: 460 € Miete, 962 € Untermiete). Auch ein Interesse, das schon bei Vertragsschluss bestand, begründet keinen Anspruch nach § 553 BGB.

Wann dürfen Sie ablehnen?

Auch wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, dürfen Sie die Erlaubnis verweigern, wenn wichtige Gründe dagegen sprechen:

Überbelegung: Die Wohnung ist für die Anzahl der geplanten Personen zu klein
Zweckentfremdung: Die Wohnung soll als kurzfristige Ferienunterkunft (Airbnb) genutzt werden
Unzumutbarer Untermieter: Der vorgeschlagene Untermieter gibt Anlass zu begründeten Bedenken (z.B. bekannte Probleme, Mietschulden-Historie)
Gewerbliche Nutzung: Die Wohnung soll zu einem erheblichen Teil gewerblich genutzt werden

Das Airbnb-Problem: Ferienvermietung ohne Erlaubnis

Ein besonders häufiger Streitfall: Der Mieter vermietet die Wohnung über Airbnb oder ähnliche Plattformen, ohne zu fragen. Das ist in aller Regel nicht von der Erlaubnis zur Untervermietung gedeckt – selbst wenn der Vermieter grundsätzlich Untervermietung erlaubt hat.

Warum? Weil:

Die kurzfristige Ferienvermietung eine deutlich intensivere Nutzung darstellt als langfristige Untervermietung
In vielen Städten (auch München) eine behördliche Zweckentfremdungsgenehmigung erforderlich sein kann
Das Mieter-Verhalten gegenüber wechselnden Gästen schwer kontrollierbar ist

BGH, Urteil vom 08.01.2014 (Az. VIII ZR 210/13): Eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung umfasst ohne besondere Anhaltspunkte nicht die tageweise Vermietung an Touristen. Setzt der Mieter die Ferienvermietung trotz Abmahnung fort, kann das eine Kündigung rechtfertigen.

Was passiert bei illegaler Untervermietung?

Wenn Ihr Mieter ohne Erlaubnis untervermietet, haben Sie folgende Möglichkeiten:

1. Abmahnung

Verlangen Sie schriftlich, dass die Untervermietung unverzüglich beendet wird. Setzen Sie eine angemessene Frist (2 Wochen).

2. Kündigung

Bleibt die Abmahnung wirkungslos, können Sie das Mietverhältnis ordentlich (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) oder fristlos (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 BGB) kündigen – je nach Schwere des Verstoßes.

BGH, Urteil vom 28.01.2026 (Az. VIII ZR 228/23): Eine unerlaubte Untervermietung ist eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung; im entschiedenen Fall war die ordentliche Kündigung nach erfolgloser Abmahnung wirksam.

Aber Vorsicht: Hatte der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten und hätten Sie diese erteilen müssen, kann eine Kündigung wegen der fehlenden Erlaubnis rechtsmissbräuchlich sein (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10).

3. Unterlassungsklage

Sie können gerichtlich verlangen, dass der Mieter die Untervermietung unterlässt (§ 541 BGB).

Wie sollte eine Untervermietungserlaubnis aussehen?

Wenn Sie zustimmen, sollten Sie das schriftlich und mit Bedingungen tun. Eine mündliche Erlaubnis ist zwar wirksam, aber schwer zu beweisen.

Inhalt der schriftlichen Erlaubnis:

Name des Untermieters
Zeitraum der Untervermietung (z.B. 6 Monate)
Zu vermietender Teil der Wohnung (ganzes oder Zimmer?)
Bedingung: keine Weitervermietung ohne erneute Zustimmung
Klarstellung: keine gewerbliche Nutzung

Untermietzuschlag? Ist Ihnen die Untervermietung nur bei einer angemessenen Erhöhung der Miete zuzumuten, dürfen Sie Ihre Erlaubnis davon abhängig machen, dass der Mieter einer solchen Erhöhung zustimmt (§ 553 Abs. 2 BGB) – etwa wenn durch die zusätzliche Person Mehrkosten entstehen, die nicht ohnehin über die Betriebskosten abgerechnet werden. Das ist jedoch kein Automatismus – verlangen Sie nur, was auch tatsächlich begründet ist.

Praxisbeispiel: Untervermietung in München

Frau Zimmermann vermietet eine 3-Zimmer-Wohnung in München-Bogenhausen. Ihre Mieterin, Frau Kranz, bittet um Erlaubnis zur Untervermietung eines Zimmers für 12 Monate, da ihr Freund ausgezogen ist und sie die Miete allein nicht trägt.

Frau Zimmermanns Reaktion:

Sie prüft: Liegt ein berechtigtes Interesse vor? Ja – wirtschaftliche Notlage
Sie fragt nach: Wer soll einziehen? Referenz des potenziellen Untermieters?
Sie gibt Erlaubnis schriftlich für 12 Monate für ein Zimmer, mit der Bedingung: kein Airbnb, keine Weitervermietung

Nach einem Jahr: Die Situation hat sich beruhigt, die Mieterin ist weiterhin zuverlässig.

Wäre Frau Zimmermann ohne triftigen Grund ablehnend gewesen, hätte Frau Kranz ein außerordentliches Kündigungsrecht gehabt – und unter Umständen Schadensersatz für die entgangene Untermiete verlangen können.

Rechtsschutz bei Untervermietungsstreit

Bei Streitigkeiten um Untervermietung entstehen Kosten:

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Unterlassung)	500 – 900 €
Gerichtskosten	200 – 500 €
Gesamt	700 – 1.400 €

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann diese Kosten – je nach Tarif und Bedingungen, ggf. abzüglich Selbstbeteiligung – übernehmen. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Untervermietung ist ein heikles Thema, das klarer Kommunikation bedarf:

Ohne Erlaubnis keine Untervermietung – auch nicht kurzfristig (Airbnb)
Bei berechtigtem Interesse des Mieters an der Untervermietung eines Teils der Wohnung müssen Sie zustimmen – außer wichtige Gründe sprechen dagegen; reine Gewinnerzielung genügt nicht
Erlaubnis immer schriftlich mit klaren Bedingungen erteilen
Bei illegaler Untervermietung: Abmahnung, dann Kündigung

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.