Winterdienst: Haftung und Übertragung auf Mieter

Kurz gesagt: Als Eigentümer tragen Sie die Verkehrssicherungspflicht grundsätzlich selbst (§ 823 BGB, gegenüber Mietern zusätzlich aus dem Mietvertrag; auf Gehwegen je nach Gemeinde per Satzung oder Verordnung). Sie können Räum- und Streupflicht klar und eindeutig im Mietvertrag oder einer wirksam einbezogenen Hausordnung auf Mieter übertragen. Eine Kontrollpflicht bleibt (BGH, VI ZR 126/07): Verletzen Sie sie, haften Sie mit.

Jeden Winter stürzen Menschen auf glatten Wegen – mit Folgen für Knochen und für die Kassen der Eigentümer und Vermieter. Denn wer Grundstückseigentümer ist, haftet grundsätzlich dafür, dass die Zugänge auf seinem Grundstück – und, soweit die Gemeinde diese Pflicht auf die Anlieger überträgt, auch die Gehwege vor dem Haus – geräumt und gestreut sind. Diese Verkehrssicherungspflicht kann teuer werden – soweit man sie vernachlässigt.

Doch es gibt einen Ausweg: Die Übertragung des Winterdienstes auf die Mieter. Dieser Artikel erklärt, wie das rechtssicher geht und was zu beachten ist.

Die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers

Gesetzliche Grundlage: Die Verkehrssicherungspflicht ergibt sich nicht aus einem einzigen Paragraphen, sondern aus dem allgemeinen Haftungsrecht (§ 823 BGB) in Verbindung mit lokalen Vorschriften (Gemeindesatzungen bzw. -verordnungen, Landesrecht). Gegenüber Ihren Mietern sind Sie zusätzlich aus dem Mietvertrag verpflichtet, Wege und Zugänge auf dem Grundstück sicher zu halten (§ 535 BGB). Das gilt nach dem BGH auch für vermietende Wohnungseigentümer bei Gemeinschaftsflächen: Sie haften ihrem Mieter vertraglich für Glätteunfälle und müssen sich einen von der WEG beauftragten Hausmeisterdienst nach § 278 BGB zurechnen lassen (BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23).

Nur in Bayern: Die Gemeinden können Anlieger per Verordnung verpflichten, Gehwege bei Schnee und Glatteis zu sichern (Art. 51 Abs. 5 BayStrWG); die Zeiten legt die Gemeinde fest – frühestens ab 6 Uhr, längstens bis 22 Uhr. In München übernimmt die Stadt den Gehweg-Winterdienst im sogenannten Vollanschlussgebiet (innerhalb des Mittleren Rings einschließlich sowie im Kern von Pasing); außerhalb sind die Eigentümer zuständig.

Beispiel München (außerhalb des Vollanschlussgebiets):

Räumzeiten: Werktags (auch samstags) ab 7:00 Uhr, sonn- und feiertags ab 8:00 Uhr sicher begehbar
Wiederholung: Bei Bedarf wiederholt bis 20:00 Uhr
Räumbreite: Etwa 1,0–1,2 m, sodass zwei Personen sicher aneinander vorbeikommen
Andere Gemeinden können abweichende Zeiten und Breiten festlegen – maßgeblich ist die örtliche Regelung

Was passiert bei Verletzung der Räumpflicht?

Wenn jemand auf einem nicht geräumten Gehweg stürzt und sich verletzt, können Sie als Eigentümer:

Schadensersatz zahlen müssen (Heilungskosten, Verdienstausfall)
Schmerzensgeld schulden
Regressforderungen der Kranken- oder Unfallversicherung des Verletzten ausgesetzt sein

Das kann teure Konsequenzen haben: Je nach Verletzung kommen schnell mehrere tausend Euro zusammen, bei schweren Dauerschäden auch deutlich mehr. Solche Ansprüche prüft und reguliert in der Regel Ihre Haftpflichtversicherung (etwa eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht) – sofern Sie eine passende Police haben.

Übertragung auf Mieter: So geht’s richtig

Die gute Nachricht: Sie können die Räum- und Streupflicht auf Ihre Mieter übertragen. Die schlechte Nachricht: Es gibt dabei Anforderungen, die Sie beachten müssen.

Voraussetzungen für eine wirksame Übertragung:

1. Vertragliche Vereinbarung Die Übertragung muss vertraglich vereinbart werden – im Mietvertrag oder in einer Hausordnung, die wirksam zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht wurde. Aus Beweisgründen sollte das immer schriftlich geschehen.

Eine Hausordnung, die nur im Treppenhaus hängt und nicht Vertragsbestandteil ist, reicht für die Übertragung nicht aus.

2. Eindeutige Formulierung Die Übertragung muss klar und eindeutig vereinbart sein, damit die Gefahrenabwehr zuverlässig sichergestellt ist (BGH, Urteil vom 22.01.2008 – VI ZR 126/07). Die Klausel sollte deshalb regeln:

Wer ist verantwortlich (z.B. alle Mieter gemeinsam, nach Rotationsplan)
Welche Flächen müssen geräumt werden
Zu welchen Zeiten muss geräumt werden

3. Zumutbarkeit der Aufgabe Bei Mehrfamilienhäusern mit vielen Mietern ist ein Rotationsplan sinnvoll und üblich. Wenn nur ein einziger Mieter für die gesamte Räumpflicht zuständig ist (z.B. Erdgeschossmieter), kann das eine unangemessene Belastung sein.

Die Restverantwortung des Vermieters

Wichtig: Auch wenn Sie den Winterdienst auf die Mieter übertragen haben, können Sie sich nicht vollständig aus der Verantwortung stehlen. Die Rechtsprechung verlangt, dass Sie die Durchführung des Winterdienstes überwachen.

Das bedeutet: Wenn Sie sehen oder wissen, dass ein Mieter den Winterdienst trotz Schnee nicht durchführt, müssen Sie eingreifen – notfalls selbst räumen oder einen Dienst beauftragen.

BGH, Urteil vom 22.01.2008 (Az. VI ZR 126/07): Wird die Streupflicht wirksam übertragen, verengt sich die Verkehrssicherungspflicht des ursprünglich Verpflichteten auf eine Kontroll- und Überwachungspflicht. Verletzt der Vermieter diese, haftet er neben dem Mieter.

Wer haftet bei Sturz: Vermieter oder Mieter?

Das hängt davon ab, ob die Übertragung wirksam war und der Mieter seiner Pflicht nachgekommen ist:

Situation	Haftung
Keine Übertragung	Vermieter haftet
Wirksame Übertragung, Mieter hat ordnungsgemäß geräumt und gestreut	In der Regel keine Haftung (keine Pflichtverletzung)
Wirksame Übertragung, Mieter hat nicht geräumt	Mieter haftet; Vermieter zusätzlich, wenn er seine Kontrollpflicht verletzt hat (Gesamtschuldner)
Übertragung unwirksam	Vermieter haftet

Praxisbeispiel: Winterdienst-Streit in München

Herr Bauer vermietet ein Dreifamilienhaus in München-Harlaching. Im Mietvertrag steht: „Der Mieter der Erdgeschosswohnung ist für den Winterdienst auf dem Gehweg vor dem Haus verantwortlich.”

Im Januar 2025 stürzt eine Passantin auf dem ungeräumten Gehweg. Die Verletzung: Handgelenksbruch, Krankenhausaufenthalt. Schadensersatzforderung: 8.500 €.

Wer haftet?

Die Klausel ist klar und eindeutig → der Mieter der Erdgeschosswohnung haftet
Herr Bauer hat nicht kontrolliert, ob geräumt wurde → Er haftet wegen Verletzung seiner Kontrollpflicht mit

Ergebnis: Herr Bauer und der Mieter haften der Passantin als Gesamtschuldner; im Innenverhältnis wird der Schaden zwischen beiden aufgeteilt. Ob und in welchem Umfang die jeweiligen Haftpflichtversicherungen einspringen, hängt von den Verträgen ab.

Was besser gewesen wäre: Ein Rotationsplan für alle drei Mieter sowie gelegentliche Kontrollen im Winter.

Übertragung auf externe Dienstleister

Alternativ zur Übertragung auf Mieter können Sie einen Winterdienst-Dienstleister beauftragen. Das ist in München weit verbreitet. Die Kosten (je nach Fläche und Anbieter) können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, wenn der Mietvertrag das vorsieht – in der Regel als Kosten der Straßenreinigung nach § 2 Nr. 8 BetrKV.

Auch dann bleiben Sie zur sorgfältigen Auswahl und Kontrolle des Dienstleisters verpflichtet. Gegenüber Ihren Mietern müssen Sie sich ein Verschulden des Dienstleisters zudem als Erfüllungsgehilfe nach § 278 BGB wie eigenes Verschulden zurechnen lassen (vgl. BGH, VIII ZR 250/23).

Checkliste: Winterdienst rechtssicher organisieren

Hausordnung oder Mietvertrag enthält klare Winterdienst-Regelung?
Hausordnung wurde von allen Mietern unterzeichnet?
Rotationsplan (bei Mehrfamilienhaus) klar definiert?
Streugut (Salz/Sand) vorhanden und zugänglich?
Kontrollen im Winter durchgeführt (Dokumentation)?
Bei Ausfall des verantwortlichen Mieters: Vertretungsregelung?
Gebäudehaftpflichtversicherung deckt Winterdienst-Haftung ab?

Versicherungsschutz bei Winterdienst-Schadensfall

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Haftungsstreit)	500 – 1.500 €
Gerichtskosten	400 – 1.000 €
Schadensersatz	je nach Verletzung, oft mehrere tausend Euro
Gesamt (ohne Schadensersatz)	900 – 2.500 €

Wichtig: Fordert ein Dritter – etwa eine gestürzte Passantin – Schadensersatz, ist die Prüfung und Abwehr dieser Ansprüche Aufgabe Ihrer Haftpflichtversicherung. Rechtsschutzversicherungen schließen die Abwehr solcher Schadensersatzansprüche in der Regel aus, sofern sie nicht auf einer Vertragsverletzung beruhen. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann Ihnen – je nach Tarif und Bedingungen – aber helfen, wenn es um Streit aus dem Mietverhältnis geht: etwa über die Winterdienstpflicht, den Rückgriff gegen einen Mieter, der nicht geräumt hat, oder vertragliche Ansprüche eines gestürzten Mieters. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Der Winterdienst ist eine ernst zu nehmende Haftungsquelle für Vermieter. Die wichtigsten Punkte:

Verkehrssicherungspflicht liegt grundsätzlich beim Eigentümer
Übertragung auf Mieter ist möglich – aber nur mit klarer, vertraglicher (am besten schriftlicher) Vereinbarung
Restverantwortung des Vermieters bleibt bestehen (Kontrollpflicht)
Kosten für externen Dienst sind bei entsprechender Vereinbarung im Mietvertrag umlagefähig
Bei Sturz kann sowohl Mieter als auch Vermieter haften

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.