Winterdienst: Haftung und Übertragung auf Mieter

Im Winter 2025 stürzten bundesweit tausende Menschen auf schneebedeckten Gehwegen – mit Folgen für Knochen und für die Kassen der Eigentümer und Vermieter. Denn wer Grundstückeigentümer ist, haftet grundsätzlich dafür, dass Gehwege vor seinem Haus geräumt und gestreut sind. Diese Verkehrssicherungspflicht kann teuer werden – soweit man sie vernachlässigt.

Doch es gibt einen Ausweg: Die Übertragung des Winterdienstes auf die Mieter. Dieser Artikel erklärt, wie das rechtssicher geht und was zu beachten ist.

Die Verkehrssicherungspflicht des Grundstückseigentümers

Gesetzliche Grundlage: Die Verkehrssicherungspflicht ergibt sich nicht aus einem einzigen Paragraphen, sondern aus dem allgemeinen Haftungsrecht (§ 823 BGB) in Verbindung mit lokalen Vorschriften (Gemeindesatzungen, Landesrecht).

In Bayern und insbesondere in München gilt: Der Grundstückseigentümer muss Gehwege entlang seines Grundstücks von Schnee und Eis befreien. Die konkreten Anforderungen regeln die jeweiligen Gemeindesatzungen.

Typische Anforderungen in bayerischen Städten:

Räumzeiten: Werktags ab 7:00 Uhr, sonn- und feiertags ab 8:00 oder 9:00 Uhr
Räumbreite: Mindestens 1,0–1,5 m Gehwegbreite
Streupflicht bei Glatteis: Sofort nach Entstehen des Glatteises
Wiederholungsreinigung: Bei anhaltendem Schneefall mehrfach täglich

Was passiert bei Verletzung der Räumpflicht?

Wenn jemand auf einem nicht geräumten Gehweg stürzt und sich verletzt, können Sie als Eigentümer:

Schadensersatz zahlen müssen (Heilungskosten, Verdienstausfall)
Schmerzensgeld schulden
Von der Haftpflichtversicherung in Anspruch genommen werden

Das kann schnell teure Konsequenzen haben. Ein einfacher Sturz mit Knöchelbruch kostet schnell 5.000–20.000 € an Schadensersatz. Bei schwereren Verletzungen (Wirbelsäule, dauerhafter Schaden) sind sechsstellige Beträge möglich.

Übertragung auf Mieter: So geht’s richtig

Die gute Nachricht: Sie können die Räum- und Streupflicht auf Ihre Mieter übertragen. Die schlechte Nachricht: Es gibt dabei Formvorschriften, die Sie beachten müssen.

Voraussetzungen für eine wirksame Übertragung:

1. Schriftliche Vereinbarung Die Übertragung muss schriftlich erfolgen – entweder im Mietvertrag oder in der Hausordnung, die Bestandteil des Mietvertrags ist (Unterschrift des Mieters erforderlich).

Eine Hausordnung, die nur im Treppenhaus hängt und nicht von den Mietern unterzeichnet wurde, ist nicht bindend.

2. Eindeutige Formulierung Die Klausel muss klar regeln:

Wer ist verantwortlich (z.B. alle Mieter gemeinsam, nach Rotationsplan)
Welche Flächen müssen geräumt werden
Zu welchen Zeiten muss geräumt werden

3. Zumutbarkeit der Aufgabe Bei Mehrfamilienhäusern mit vielen Mietern ist ein Rotationsplan sinnvoll und üblich. Wenn nur ein einziger Mieter für die gesamte Räumpflicht zuständig ist (z.B. Erdgeschossmieter), kann das eine unangemessene Belastung sein.

Die Restverantwortung des Vermieters

Wichtig: Auch wenn Sie den Winterdienst auf die Mieter übertragen haben, können Sie sich nicht vollständig aus der Verantwortung stehlen. Die Rechtsprechung verlangt, dass Sie die Durchführung des Winterdienstes überwachen.

Das bedeutet: Wenn Sie sehen oder wissen, dass ein Mieter den Winterdienst trotz Schnee nicht durchführt, müssen Sie eingreifen – notfalls selbst räumen oder einen Dienst beauftragen.

OLG München (Az. 1 U 4839/18): Der Vermieter haftet subsidiär, wenn er weiß, dass der zur Räumung verpflichtete Mieter seiner Pflicht nicht nachkommt und keine Abhilfe schafft.

Wer haftet bei Sturz: Vermieter oder Mieter?

Das hängt davon ab, ob die Übertragung wirksam war und der Mieter seiner Pflicht nachgekommen ist:

Situation	Haftung
Keine Übertragung	Vermieter haftet allein
Wirksame Übertragung, Mieter hat geräumt	Mieter haftet; Vermieter möglicherweise subsidiär
Wirksame Übertragung, Mieter hat nicht geräumt	Beide können haften (Mieter primär, Vermieter subsidiär)
Übertragung unwirksam	Vermieter haftet allein

Praxisbeispiel: Winterdienst-Streit in München

Herr Bauer vermietet ein Dreifamilienhaus in München-Harlaching. Im Mietvertrag steht: „Der Mieter der Erdgeschosswohnung ist für den Winterdienst auf dem Gehweg vor dem Haus verantwortlich.”

Im Januar 2025 stürzt eine Passantin auf dem ungeräumten Gehweg. Die Verletzung: Handgelenksbruch, Krankenhausaufenthalt. Schadensersatzforderung: 8.500 €.

Wer haftet?

Die Klausel ist wirksam → Mieter der Erdgeschosswohnung haftet primär
Herr Bauer hat nicht kontrolliert, ob geräumt wurde → Er haftet subsidiär mit

Ergebnis: Herr Bauer und der Mieter haften gesamtschuldnerisch. Die Haftpflichtversicherung des Mieters übernimmt einen Teil, aber Herr Bauer muss auch seinen Anteil zahlen.

Was besser gewesen wäre: Ein Rotationsplan für alle drei Mieter sowie gelegentliche Kontrollen im Winter.

Übertragung auf externe Dienstleister

Alternativ zur Übertragung auf Mieter können Sie einen Winterdienst-Dienstleister beauftragen. Das ist in München weit verbreitet. Die Kosten (typischerweise 500–1.500 € pro Saison) sind umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr. 8 BetrKV.

Bei einem Dienstleister haften Sie als Vermieter allerdings für die korrekte Auswahl (Erfüllungsgehilfen-Haftung nach § 278 BGB), wenn der Dienstleister seiner Aufgabe nicht nachkommt.

Checkliste: Winterdienst rechtssicher organisieren

Hausordnung oder Mietvertrag enthält klare Winterdienst-Regelung?
Hausordnung wurde von allen Mietern unterzeichnet?
Rotationsplan (bei Mehrfamilienhaus) klar definiert?
Streugut (Salz/Sand) vorhanden und zugänglich?
Kontrollen im Winter durchgeführt (Dokumentation)?
Bei Ausfall des verantwortlichen Mieters: Vertretungsregelung?
Gebäudehaftpflichtversicherung deckt Winterdienst-Haftung ab?

Rechtsschutz bei Winterdienst-Schadensfall

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Haftungsabwehr)	500 – 1.500 €
Gerichtskosten	400 – 1.000 €
Schadensersatz (leichter Sturz)	2.000 – 8.000 €
Gesamt (ohne Schadensersatz)	900 – 2.500 €

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung hilft Ihnen bei der Haftungsabwehr. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Der Winterdienst ist eine ernst zu nehmende Haftungsquelle für Vermieter. Die wichtigsten Punkte:

Verkehrssicherungspflicht liegt grundsätzlich beim Eigentümer
Übertragung auf Mieter ist möglich – aber nur mit schriftlicher, klarer Vereinbarung
Restverantwortung des Vermieters bleibt bestehen (Kontrollpflicht)
Kosten für externen Dienst sind umlagefähig
Bei Sturz kann sowohl Mieter als auch Vermieter haften

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.