Zahlungsverzug: Die korrekte Mahnung schreiben

Die Miete ist am 5. des Monats fällig – und am 8. noch immer nicht auf Ihrem Konto. Was jetzt? Viele Vermieter zögern, fragen sich, ob sie sofort kündigen dürfen oder erst mahnen müssen, und verlieren wertvolle Zeit. Dabei ist die Antwort klar: Die korrekte Mahnung ist der erste und wichtigste Schritt im Umgang mit Zahlungsverzug.

Dieser Artikel erklärt, was eine wirksame Mahnung enthält, wann Sie direkt kündigen dürfen – und wie Sie sich vor dem teuersten Fehler schützen: zu spät zu handeln.

Ab wann ist ein Mieter im Verzug?

Nach § 286 BGB tritt Verzug ein, wenn:

Die Leistung fällig ist (die Miete war am vereinbarten Termin zahlbar)
Der Mieter nicht geleistet hat
Der Vermieter mahnt oder der Verzug automatisch eintritt

Mietrechtliche Besonderheit (§ 556b BGB): Die Miete ist bis spätestens zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Erst danach ist der Mieter in Verzug – ohne Mahnung erforderlich. Das bedeutet: Sie müssen bei einem Mieter, der regelmäßig am 5. zahlt, nicht warten, bis Sie gemahnt haben – der Verzug tritt automatisch ein.

Konkret: Monatsmiete fällig am 3. Werktag → nicht gezahlt → Mieter ist ab dem 4. Werktag automatisch in Verzug.

Braucht man immer eine Mahnung?

Im deutschen Recht ist eine Mahnung für die meisten Ansprüche erforderlich, um den Schuldner in Verzug zu setzen. Im Mietrecht gilt jedoch:

Keine Mahnung nötig für den Verzug: Da die Miete zu einem kalendermäßig bestimmten Termin (spätestens am 3. Werktag des Monats) fällig ist, tritt Verzug automatisch ein, ohne dass der Vermieter mahnen muss (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Mahnung ist aber dennoch sinnvoll und oft erforderlich für:

Ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung
Fristlose Kündigung (als dokumentierter Nachweis des Verzugs)
Spätere Klage (als Beweis, dass der Mieter wusste, dass er zahlen soll)

Was muss eine Mahnung enthalten?

Eine wirksame Mahnung ist keine Formalie – sie muss klar und eindeutig formuliert sein:

Pflichtinhalte:

Absender: Ihr vollständiger Name und Ihre Adresse
Empfänger: Name des Mieters und Adresse der Mietwohnung
Datum der Mahnung
Konkreter Mahngegenstand: Welche Miete für welchen Monat fehlt (z.B. „Miete für März 2026 in Höhe von 1.200 €”)
Zahlungsaufforderung: Klare Aufforderung zur Zahlung
Fristsetzung: Konkrete Frist (z.B. „binnen 7 Tagen”, also „bis zum [Datum]”)
Bankverbindung: Ihre Kontonummer, damit der Mieter nicht sagen kann, er wüsste nicht wohin
Rechtsfolgen: Hinweis, was bei Nicht-Zahlung passiert (z.B. Kündigung oder Klage)

Nicht erforderlich, aber empfohlen:

Verweis auf den Mietvertrag und die vertragliche Zahlungspflicht
Auflistung aller offenen Forderungen (falls mehrere Monate offen)

Mustermahnung: So könnte eine Mahnung aussehen

[Ihr Name]
[Ihre Adresse]

[Name des Mieters]
[Adresse des Mieters]

[Ort], den [Datum]

Betreff: Mahnung – ausstehende Miete für [Monat] [Jahr]

Sehr geehrte(r) Frau/Herr [Name],

ich stelle fest, dass die Mietzahlung für den Monat [Monat Jahr] in
Höhe von [Betrag] € bis heute nicht auf meinem Konto eingegangen ist.

Gemäß unserem Mietvertrag vom [Datum] ist die Miete spätestens am
dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen.

Ich fordere Sie auf, den ausstehenden Betrag von [Betrag] € bis
spätestens [Datum, z.B. 7 Tage ab heute] auf folgendes Konto zu
überweisen:

IBAN: DE[Ihre IBAN]
Verwendungszweck: Miete [Monat Jahr], Wohnung [Adresse]

Sollte der Betrag bis zu diesem Datum nicht eingegangen sein, behalte
ich mir vor, das Mietverhältnis zu kündigen und die ausstehende Summe
gerichtlich geltend zu machen.

Mit freundlichen Grüßen
[Ihre Unterschrift]
[Ihr gedruckter Name]

Wann darf ich fristlos kündigen?

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erlaubt die fristlose Kündigung ohne vorherige Mahnung, wenn der Mieter:

Mit der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine in Verzug ist und der Rückstand mehr als eine Monatsmiete beträgt, oder
Über einen längeren Zeitraum mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten übersteigt

Beispiel: Miete 1.200 €

Januar nicht gezahlt
Februar nicht gezahlt
Rückstand: 2.400 € (= mehr als eine Monatsmiete und für zwei aufeinanderfolgende Termine) → Fristlose Kündigung sofort möglich

Achtung: Schonfrist-Zahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Zahlt der Mieter alle Rückstände innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dieses Recht kann er alle 2 Jahre einmal nutzen.

Mahnung richtig zustellen: So haben Sie einen Nachweis

Eine Mahnung, von der der Mieter behauptet, sie nicht erhalten zu haben, nutzt Ihnen wenig. Daher:

Einschreiben mit Rückschein: Klassisch und rechtssicher
Persönliche Übergabe mit Zeugen: Mieter unterschreibt Empfang oder Zeuge bestätigt
Einwurf-Einschreiben: Nachweis des Einwurfs, aber nicht des tatsächlichen Lesens

Nicht empfohlen: E-Mail allein (Empfang schwer zu beweisen), WhatsApp (ist kein offizieller Zugangsweg)

Verzugszinsen: Ihr Anspruch bei verspäteter Zahlung

Bei Zahlungsverzug haben Sie nicht nur einen Anspruch auf die ausstehende Miete, sondern auch auf Verzugszinsen nach § 288 BGB:

Für Verbraucher (Mieter): 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz
Basiszinssatz wird regelmäßig angepasst (aktuell prüfen)

Bei einer Monatsmiete von 1.200 € und einem Basiszinssatz von z.B. 3,62 %: Verzugszins = 8,62 % p.a. → ca. 8,62 €/Monat pro 1.200 € offene Forderung. Das summiert sich bei mehreren Monaten.

Praxisbeispiel aus München

Frau Schreiber vermietet eine Wohnung in München-Laim. Am 8. März ist die Februarmiete (1.400 €) immer noch nicht eingegangen.

Was Frau Schreiber tut:

Sofort Mahnung per Einschreiben
Frist: 7 Tage
Hinweis auf fristlose Kündigung bei Nicht-Zahlung
Parallele Prüfung: Ist auch Januar offen? (Nein → erste versäumte Zahlung)

Nach 7 Tagen keine Zahlung → zweite Mahnung, kürzere Frist März-Miete ebenfalls nicht bezahlt → fristlose Kündigung und Räumungsklage

Was sie richtig macht: Keine Zeit verlieren, alle Schritte schriftlich und mit Zugangsnachweis.

Kostenübersicht und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Mahnung + Kündigung)	400 – 800 €
Gerichtskosten (Zahlungsklage)	200 – 500 €
Mietausfall während des Verfahrens	hoch
Gesamt ohne Rechtsschutz	600 – 1.300 € + Mietausfall

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung deckt Anwalts- und Gerichtskosten. Sie ermöglicht schnelles Handeln ohne Kostendruck. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Zahlungsverzug ist keine Kleinigkeit – und Zögern kostet bares Geld. Die korrekte Vorgehensweise:

Sofort mahnen (innerhalb weniger Tage nach Fälligkeit)
Mahnung schriftlich mit Fristsetzung und Zugangsnachweis
Bei zwei Monaten Verzug: fristlose Kündigung ohne weitere Mahnung möglich
Räumungsklage nicht hinauszögern
Rechtsschutz gibt die Handlungsfreiheit, konsequent zu sein

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.