Barrierefreier Umbau: Anspruch des Mieters?

Kurz gesagt: Ja, Ihr Mieter kann nach § 554 Abs. 1 BGB grundsätzlich verlangen, dass Sie baulichen Veränderungen zustimmen, die Menschen mit Behinderungen die Nutzung der Wohnung ermöglichen oder erleichtern. Ablehnen dürfen Sie nur, wenn Ihnen die Maßnahme auch unter Würdigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann (§ 554 Abs. 1 S. 2 BGB). Die Umbaukosten trägt grundsätzlich der Mieter selbst.

Deutschland altert – und damit steigen auch die Anfragen, mit denen Vermieter täglich konfrontiert werden: Ein langjähriger Mieter hat einen Schlaganfall erlitten und möchte nun eine bodengleiche Dusche einbauen. Eine ältere Mieterin kann die Treppe nicht mehr sicher bewältigen und fragt nach einem Treppenlift. Ein Mieter mit Gehbehinderung benötigt eine Rampe vor der Haustür. In solchen Momenten stellen sich Vermieter – nicht nur in München und dem Großraum Oberbayern – die entscheidende Frage: Muss ich das dulden? Und wenn ja, auf wessen Kosten?

Das deutsche Mietrecht gibt auf diese Fragen eine eindeutige, aber für viele Vermieter überraschende Antwort. Dieser Artikel klärt Sie über Ihre Rechte und Pflichten auf und zeigt, wie Sie mit Umbauanfragen rechtssicher und interessengerecht umgehen.

Die gesetzliche Grundlage: § 554 BGB

Das Zustimmungsrecht des Mieters

Seit dem 1. Dezember 2020 (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz; zuvor regelte § 554a BGB nur die Barrierefreiheit) haben Mieter in Deutschland nach § 554 Abs. 1 BGB einen ausdrücklichen gesetzlichen Anspruch darauf, dass der Vermieter in bestimmten Fällen baulichen Veränderungen zustimmt. Zu den ausdrücklich privilegierten Maßnahmen zählen:

Maßnahmen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen
Einbruchsschutz
Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge
Stromerzeugung durch Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke, seit 17. Oktober 2024)

Das Entscheidende: Der Gesetzgeber hat die Barrierefreiheit bewusst als privilegierte Maßnahme eingestuft. Das bedeutet, dass der Vermieter nicht mehr frei entscheiden kann, ob er zustimmt oder nicht. Er darf nur noch unter engen Voraussetzungen ablehnen. Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 554 Abs. 2 BGB).

Wann kann der Vermieter die Zustimmung verweigern?

Nach § 554 Abs. 1 S. 2 BGB besteht der Anspruch nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Maßgeblich ist eine Abwägung im Einzelfall. In Betracht kommen etwa folgende Gründe:

Die Maßnahme würde die Bausubstanz dauerhaft und erheblich beeinträchtigen
Die Maßnahme ist technisch nicht umsetzbar ohne unverhältnismäßigen Aufwand
Das Gebäude steht unter Denkmalschutz und die zuständige Behörde (in München: das Referat für Stadtplanung und Bauordnung) würde die Maßnahme nicht genehmigen
Es bestehen WEG-rechtliche Hindernisse, die der Vermieter als Wohnungseigentümer nicht allein überwinden kann

Ästhetische Einwände allein reichen in der Regel nicht aus, um die Zustimmung zu verweigern.

Wer trägt die Kosten?

Grundsatz: Der Mieter zahlt

Dies ist der Punkt, der Mieter häufig überrascht: Der gesetzliche Anspruch auf Zustimmung bedeutet nicht, dass der Vermieter die Umbaumaßnahmen bezahlen muss. § 554 BGB gibt dem Mieter nur einen Anspruch auf Erlaubnis – die Maßnahme führt er selbst durch. Die Kosten für barrierefreie Umbauten trägt deshalb grundsätzlich der Mieter. Zusätzlich kann er sich verpflichten, eine besondere Sicherheit (etwa für den späteren Rückbau) zu leisten (§ 554 Abs. 1 S. 3 BGB).

Das gilt auch, wenn die Maßnahme objektiv sinnvoll und wertsteigernd für das Gebäude ist. Da der Vermieter in diesem Fall nichts investiert, kommt umgekehrt auch keine Modernisierungsmieterhöhung in Betracht.

Ausnahme: Absprachen und Förderprogramme

In vielen Fällen ist es sinnvoll, mit dem Mieter eine individuelle Vereinbarung zu treffen. Denkbar sind:

Kostenteilung: Vermieter und Mieter teilen sich die Umbaukosten, wenn der Vermieter von der Maßnahme langfristig profitiert
Mieterhöhung: Der Vermieter trägt die Kosten und erhöht im Gegenzug die Miete um einen vereinbarten Betrag
KfW-Förderung: Die KfW fördert barrierereduzierende Umbauten, etwa mit dem Kredit „Altersgerecht Umbauen” (159), den auch Vermieter nutzen können. Der Zuschuss „Barrierereduzierung” (455-B) kann dagegen derzeit nicht beantragt werden, weil die Bundesmittel für 2026 ausgeschöpft sind (Stand: September 2026)

In Bayern gibt es darüber hinaus Förderangebote des Freistaats (u. a. über die Bayerische Landesbodenkreditanstalt (BayernLabo)) sowie teilweise kommunale Zuschüsse. Ob und in welchem Umfang eine Förderung möglich ist, sollten Sie vor Beginn der Maßnahme bei der zuständigen Stelle erfragen.

Praxisbeispiele aus dem Münchner Mietalltag

Beispiel 1: Die bodengleiche Dusche

Frau Meier, 74 Jahre, wohnt seit 23 Jahren in einer 3-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen. Nach einem Sturz ist sie auf einen Rollator angewiesen und kann die Badewanne nicht mehr sicher benutzen. Sie beantragt beim Vermieter, Herrn Kessler, die Genehmigung, auf eigene Kosten eine bodengleiche Dusche einzubauen.

Herr Kessler lehnt zunächst ab, weil er keine Eingriffe in die Sanitäranlagen dulden möchte. Das dürfte rechtlich kaum haltbar sein: Der Einbau einer bodengleichen Dusche ist eine klassische Barrierefreiheitsmaßnahme nach § 554 BGB. Da Frau Meier die Kosten (geschätzte 8.000 – 12.000 Euro für Fliesen, Sanitär und Trockenbau) selbst trägt, die Arbeiten fachgerecht ausführen lässt und eine Rückbauverpflichtung akzeptiert, wird Herr Kessler in aller Regel zustimmen müssen.

Beispiel 2: Der Treppenlift

Herr Wagner lebt im 3. Obergeschoss eines Altbaus in der Maxvorstadt. Nach einer Hüftoperation ist er vorübergehend gehbehindert, benötigt aber auch langfristig Unterstützung. Er fragt nach der Zustimmung für einen Treppenlift.

Hier ist die Lage komplizierter: Ein Treppenlift betrifft das Gemeinschaftseigentum (Treppenhaus). Gehört dem Vermieter nur eine Eigentumswohnung, kann er nicht allein entscheiden – er benötigt einen Gestattungsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft. Allerdings kann jeder Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 WEG angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. Der BGH hat 2024 entschieden, dass die Gemeinschaft eine solche privilegierte Maßnahme (dort: ein Personenaufzug) nur in atypischen Ausnahmefällen vollständig verweigern darf (BGH, Urteil vom 09.02.2024 – V ZR 244/22).

Kosten eines Treppenlifts: ca. 8.000 bis 20.000 Euro je nach Treppenlänge und Ausführung. Diese trägt der Mieter.

Beispiel 3: Die Rampe vor der Haustür

Ein Rollstuhlfahrer mietet eine Erdgeschosswohnung in einem Einfamilienhaus in München-Bogenhausen. Er benötigt eine Rampe vor der Haustür, um die Eingangsstufen überwinden zu können. Die Rampe soll aus Aluminium sein, aufgestellt werden (nicht fest montiert) und rückstandslos entfernt werden können.

Diese Maßnahme ist verhältnismäßig gering eingreifend und klar auf Barrierefreiheit ausgerichtet. Der Vermieter wird hier in aller Regel zustimmen müssen. Die Kosten (ca. 500 bis 1.500 Euro für eine mobile Aluminiumrampe) trägt der Mieter.

Worauf Sie als Vermieter bei der Zustimmung achten sollten

Wenn Sie die Zustimmung erteilen – weil Sie rechtlich dazu verpflichtet sind oder weil Sie dem Mieter entgegenkommen möchten – sollten Sie einige wichtige Punkte schriftlich festhalten:

1. Rückbauverpflichtung

Vereinbaren Sie schriftlich, dass der Mieter bei Auszug alle Umbaumaßnahmen auf eigene Kosten rückbaut und den ursprünglichen Zustand wiederherstellt – oder, alternativ, dass der Vermieter den Umbau ohne Entschädigung übernehmen darf, wenn beide Seiten das wünschen.

2. Genehmigungen

Stellen Sie sicher, dass der Mieter alle erforderlichen behördlichen Genehmigungen einholt, sofern diese notwendig sind (z.B. Baugenehmigung für bestimmte Eingriffe, Denkmalschutzbehörde).

3. Ausführung durch Fachbetriebe

Bestehen Sie darauf, dass Umbaumaßnahmen, die in die Bausubstanz oder Haustechnik eingreifen, von zugelassenen Fachbetrieben ausgeführt werden. Verlangen Sie nach Abschluss die entsprechenden Rechnungen und Abnahmeprotokolle.

4. Haftpflichtversicherung

Fordern Sie den Nachweis, dass der Mieter oder der beauftragte Handwerksbetrieb über eine ausreichende Haftpflichtversicherung verfügt, die eventuelle Schäden an der Bausubstanz abdeckt.

Wann kann sich der Umbau auch für den Vermieter lohnen?

Nicht jeder barrierefreie Umbau ist für den Vermieter nachteilig. In München und dem Münchner Umland, wo barrierefreie Wohnungen besonders nachgefragt sind, kann ein entsprechend ausgestattetes Objekt für eine breitere Mietergruppe attraktiv sein und sich langfristig leichter vermieten lassen.

Vermieter, die selbst in barrierefreie Ausstattung investieren, können zudem den KfW-Kredit „Altersgerecht Umbauen” (159) nutzen: Er bietet zinsgünstige Darlehen von bis zu 50.000 Euro pro Wohneinheit. Der ergänzende Investitionszuschuss (455-B) ist derzeit mangels Bundesmitteln nicht beantragbar (Stand: September 2026). Prüfen Sie außerdem, ob eine eigene Investition als Modernisierung nach §§ 555b, 559 BGB zu einer Mieterhöhung berechtigen kann.

Wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung hilft

Ob ein Mieter Umbauanfragen stellt, die Sie nicht für gerechtfertigt halten, ob Streit über die Rückbaupflicht beim Auszug entsteht oder ob Schäden durch unsachgemäß ausgeführte Umbaumaßnahmen entstehen – barrierefreie Umbauten können für Vermieter in München schnell zu Rechtsstreitigkeiten führen. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – die Kosten anwaltlicher Beratung und die Prozesskosten übernehmen, wenn es zum Streit kommt, und hilft Ihnen so, Ihre berechtigten Interessen als Eigentümer auch gegenüber einem privilegierten Mieteranspruch durchzusetzen.

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.