Heizpflicht: Mindesttemperaturen in der Mietwohnung

Kurz gesagt: Als Vermieter müssen Sie die Wohnung gebrauchstauglich halten (§ 535 BGB). Nach verbreiteter Rechtsprechung müssen Wohnräume tagsüber (etwa 6 bis 23 Uhr) auf 20 bis 22 °C beheizbar sein, nachts genügen meist 16 bis 18 °C. Als Heizperiode gilt üblicherweise der 1. Oktober bis 30. April. Bei Unterschreitung drohen Mietminderungen, deren Höhe vom Einzelfall abhängt.

Gerade in München und im Alpenvorland können die Winter hart sein. Für Vermieter bedeutet das eine klare rechtliche Pflicht: Die Heizung muss funktionieren und bestimmte Mindesttemperaturen ermöglichen. Wer diese Pflicht verletzt, riskiert Mietminderungen, Schadensersatzansprüche und im äußersten Fall eine fristlose Kündigung durch den Mieter.

Dieser Artikel zeigt, welche Temperaturen die Rechtsprechung verlangt, wann die Heizperiode beginnt und endet und wie Sie Streit von vornherein vermeiden.

Die gesetzliche Grundlage der Heizpflicht

Die Heizpflicht ist nicht in einem einzelnen Paragraphen geregelt, sondern ergibt sich aus dem allgemeinen Mietrecht (§ 535 BGB): Der Vermieter muss die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Fehlt die Heizung oder heizt sie unzureichend, ist die Wohnung mangelhaft – mit allen mietrechtlichen Konsequenzen.

Konkrete Mindesttemperaturen stehen nicht im Gesetz, sondern wurden von der Rechtsprechung entwickelt. Die Gerichte orientieren sich an weitgehend übereinstimmenden Richtwerten, die im Einzelfall aber voneinander abweichen können.

Welche Mindesttemperaturen müssen erreicht werden?

Als Orientierung gelten folgende Richtwerte aus Rechtsprechung und Praxis:

Bereich	Richtwert
Wohnräume tagsüber (etwa 6 bis 23 Uhr)	20–22 °C
Schlafzimmer, Flur	etwa 18–20 °C
Badezimmer	etwa 21–23 °C
Nachts (etwa 23 bzw. 24 bis 6 Uhr)	16–18 °C

Wichtig: Diese Werte gelten für Wohnräume, nicht für Keller, Dachböden oder Abstellräume. Entscheidend ist, dass die Temperaturen bei bestimmungsgemäßer Nutzung der Heizung erreichbar sind.

Ein häufig zitiertes Beispiel: Das Landgericht Berlin hielt zwischen 6 und 24 Uhr mindestens 20 °C für erforderlich, nachts 16 °C für ausreichend, und sprach bei regelmäßig nur 19 °C eine Minderung von 5 % zu (LG Berlin, Urteil vom 08.06.2012, Az. 63 S 423/11).

Die Heizperiode: Wann muss die Heizung laufen?

Eine gesetzlich festgelegte Heizperiode gibt es nicht. Üblich und von vielen Gerichten zugrunde gelegt ist eine Heizperiode vom 1. Oktober bis 30. April. In dieser Zeit muss der Vermieter sicherstellen, dass die genannten Temperaturen erreichbar sind.

Außerhalb der Heizperiode: Auch im Frühherbst oder Spätfrühling muss der Vermieter bei längeren Kälteperioden für ausreichende Wärme sorgen können. Die Heizperiode ist kein Freibrief – entscheidend sind die tatsächlichen Raumtemperaturen.

Mietvertrag: Häufig ist die Heizperiode im Mietvertrag geregelt. Klauseln, die die Heizpflicht unangemessen einschränken, können jedoch unwirksam sein. Prüfen Sie, was in Ihrem Vertrag steht.

Wann berechtigt die Heizung zur Mietminderung?

Ist die Heizung mangelhaft, mindert sich die Miete kraft Gesetzes (§ 536 BGB). Typische Szenarien:

1. Heizung ausgefallen

Fällt die Heizung in der Heizperiode komplett aus, sind hohe Minderungsquoten möglich. Das Landgericht Berlin hat etwa bei einem Totalausfall der Heizung in der Heizperiode eine Minderung von 70 % anerkannt (LG Berlin, Az. 67 T 70/02). Maßgeblich sind Jahreszeit, Außentemperaturen und Dauer.

2. Zu geringe Temperaturen

Werden die Richtwerte dauerhaft verfehlt, hängt die Quote vom Ausmaß ab: Bei einer Unterschreitung um etwa ein Grad hat das LG Berlin (siehe oben) 5 % angesetzt; bei stärkeren Abweichungen sind deutlich höhere Quoten möglich.

3. Heizung nur zeitweise verfügbar

Läuft die Heizung nur zu bestimmten Zeiten und werden die Richtwerte zu anderen Zeiten deutlich unterschritten, kommt ebenfalls eine Minderung in Betracht.

Berechnungsgrundlage ist die Bruttomiete, also einschließlich Nebenkostenvorauszahlungen (BGH, Urteil vom 06.04.2005, Az. XII ZR 225/03).

Anzeigepflicht des Mieters: Der Mieter muss den Mangel unverzüglich anzeigen (§ 536c Abs. 1 BGB). Unterlässt er das, kann er für den Zeitraum, in dem Sie deshalb nicht abhelfen konnten, nicht mindern und macht sich unter Umständen schadensersatzpflichtig (§ 536c Abs. 2 BGB). Mehr zum Thema: Mietminderung – wann und wie viel ist berechtigt?

Praxisbeispiel: Heizungsausfall in München im Januar

Herr Brandt vermietet eine 90-m²-Wohnung in München-Haidhausen für 1.200 € brutto warm. Ende Januar fällt die Zentralheizung aus. Die Mieterin meldet den Ausfall sofort per WhatsApp. Herr Brandt reagiert erst nach fünf Tagen.

Mögliche Konsequenzen:

Mietminderung für die Dauer des Ausfalls: Setzt ein Gericht – wie im Berliner Fall – 70 % an, wären das für fünf von 31 Tagen rund 135 €.
Kauft die Mieterin Elektroradiatoren, kann sie unter Umständen Ersatz verlangen (§ 536a BGB).
Bei weiterer Verzögerung darf die Mieterin den Mangel unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 2 BGB selbst beseitigen lassen und Ersatz der Kosten verlangen.

Was Herr Brandt hätte tun sollen:

Notfallnummer des Heizungsservices kennen und den Mietern mitteilen
sofort einen Notdienst beauftragen
Überbrückungsmaßnahmen (z. B. Elektroheizgeräte) anbieten und die Mehrkosten für Strom berücksichtigen

Nachtabsenkung: Darf die Heizung nachts runtergeregelt werden?

Ja. Nachts (etwa zwischen 23 bzw. 24 und 6 Uhr) halten Gerichte meist 16 bis 18 °C in Wohnräumen für ausreichend. Die Absenkung sollte so eingestellt sein, dass diese Werte nicht unterschritten werden und die Räume morgens wieder rechtzeitig warm sind.

Energetische Sanierung und Heizpflicht

Kann der Vermieter die Heiztemperatur begrenzen, um Energie zu sparen? Nein – zumindest nicht unterhalb der Richtwerte. Die Heizpflicht geht vor.

Bei einem Heizungstausch, etwa auf eine Wärmepumpe, muss das neue System die erforderlichen Temperaturen ebenfalls erreichen. Reicht die neue Anlage nicht aus, liegt ein Mangel vor. Was seit dem neuen Gebäudemodernisierungsgesetz beim Heizungstausch gilt, lesen Sie in unserem Beitrag Heizungstausch 2026. Zur Heizkostenabrechnung beachten Sie außerdem die Frist für fernablesbare Zähler bis 31.12.2026.

Ihre Pflichten als Vermieter: Checkliste

Heizungsanlage regelmäßig warten lassen (jährliche Wartung empfohlen)
Notfallkontakt für den Heizungsservice kennen und Mietern mitteilen
Bei Defekt sofort reagieren und Mieter informieren
Nachtabsenkung so einstellen, dass Wohnräume nicht unter etwa 16–18 °C fallen
Heizung rechtzeitig vor der Heizperiode in Betrieb nehmen
Bei Mieterwechsel: Einweisung in die Bedienung des Heizsystems

Wie Vermieter-Rechtsschutz helfen kann

Mindert ein Mieter wegen angeblich unzureichender Heizung die Miete oder fordert er Schadensersatz, lässt sich ein Rechtsstreit nicht immer vermeiden. Folgende Kosten sind dabei – abhängig vom Streitwert – denkbar (Beispielwerte):

Kostenpunkt	Beispielbetrag
Anwalt (Abwehr der Mietminderung)	400 – 800 €
Gutachter (Temperaturmessung)	300 – 600 €
Gerichtskosten	200 – 400 €
Gesamt	900 – 1.800 €

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann solche Kosten übernehmen – je nach Tarif und im Rahmen der Versicherungsbedingungen, etwa zu Wartezeit, Selbstbeteiligung und Deckungszusage im Einzelfall. Ihren Schutz im kostenlosen Vermieter-Check prüfen →

Weitere Beiträge finden Sie auf unserer Themenseite Instandhaltung, Schäden & Haftung.

Fazit

Die Heizpflicht ist eine der wichtigsten Vermieterpflichten – und eine der am häufigsten unterschätzten. Die wichtigsten Punkte:

Richtwert tagsüber in Wohnräumen: 20–22 °C, nachts meist 16–18 °C
Heizperiode typischerweise 1. Oktober bis 30. April
Ausfall oder Unterschreitung führen zur Mietminderung, deren Höhe vom Einzelfall abhängt
Regelmäßige Wartung ist Pflicht und Vorsorge zugleich
Schnelle Reaktion bei Defekten verhindert Eskalation

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen. Stand: September 2026.