Kabelanschluss: Änderung durch Nebenkostenprivileg-Wegfall

Kurz gesagt: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Sie als Vermieter die laufenden Kosten eines Sammel-Kabelanschlusses nicht mehr über die Betriebskosten umlegen – die Übergangsfrist aus dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz endete am 30. Juni 2024. Alte Mietvertragsklauseln helfen insoweit nicht weiter. Kündigen Sie Altverträge oder stellen Sie auf Einzelverträge um. Unzulässig umgelegte Kabelgebühren können Mieter innerhalb der Einwendungsfrist beanstanden und zurückverlangen.

Am 30. Juni 2024 endete die Übergangsfrist für das sogenannte Nebenkostenprivileg beim Kabelfernsehen. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die laufenden Kabel-TV-Gebühren nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen – eine Änderung mit spürbaren praktischen und rechtlichen Folgen für viele Vermieter in Deutschland. Wer als Vermieter in München oder Bayern bislang die monatlichen Kosten für einen Sammelkabelanschluss über die Betriebskostenabrechnung weitergegeben hat, musste spätestens zu diesem Stichtag umstellen. In der Praxis tauchen Kabelgebühren trotzdem noch in Abrechnungen auf – mit dem Risiko von Rückforderungen und Streit mit Mietern. Dieser Beitrag erklärt, was sich geändert hat, welche Fehler besonders häufig vorkommen und wie Sie als Vermieter rechtssicher vorgehen.

Was war das Nebenkostenprivileg überhaupt?

Die alte Rechtslage bis Juni 2024

Bis zum 30. Juni 2024 durften Vermieter die Kosten für einen zentralen Kabelanschluss – also einen Sammelanschluss, über den alle Wohnungen eines Hauses Kabelfernsehen empfangen konnten – als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Rechtsgrundlage war § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), der neben den Kosten der Gemeinschafts-Antennenanlage auch die Kosten der mit einem Breitbandnetz verbundenen privaten Verteilanlage einschließlich der laufenden monatlichen Grundgebühren als umlagefähig anerkannte.

Dieses sogenannte Nebenkostenprivileg ermöglichte es Kabelnetzbetreibern wie Vodafone (das Kabel Deutschland und Unitymedia übernommen hat) und anderen Anbietern, Sammelverträge (Mehrnutzerverträge) mit Vermietern oder Hausverwaltungen abzuschließen. Die monatlichen Kosten – je nach Vertrag meist ein hoher einstelliger bis niedriger zweistelliger Eurobetrag pro Wohneinheit – wurden über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben, ohne dass diese wählen konnten, ob sie den Dienst überhaupt nutzen wollten.

Warum das Privileg abgeschafft wurde

Der Gesetzgeber begründete die Abschaffung vor allem mit der Wahlfreiheit der Mieter und mehr Wettbewerb. Durch das Nebenkostenprivileg waren Mieter faktisch gezwungen, für einen Kabelanschluss zu zahlen, den sie möglicherweise gar nicht nutzen wollten – etwa weil sie ausschließlich Streaming-Dienste nutzten. Die Änderung wurde durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) eingeführt, das am 1. Dezember 2021 in Kraft trat und § 2 Nr. 15 BetrKV entsprechend anpasste. Für die Umlage der Kabelgebühren galt eine Übergangsfrist bis zum 30. Juni 2024.

Was hat sich seit dem 1. Juli 2024 konkret geändert?

Das Ende der Umlage

Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Vermieter die laufenden Kosten für einen Sammelkabelanschluss – insbesondere die monatlichen Grundgebühren und Nutzungsentgelte – nicht mehr über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Das gilt unabhängig davon, was im Mietvertrag steht: Umlegen lassen sich nach § 556 Abs. 1 BGB nur Betriebskosten im Sinne der BetrKV, und eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 556 Abs. 5 BGB). Eine alte Mietvertragsklausel zur Umlage der Kabelgebühren läuft insoweit ins Leere.

Das bedeutet für Vermieter konkret:

Laufende Kabelverträge mit Netzbetreibern sollten entweder gekündigt oder in Einzelverträge mit den Mietern umgewandelt werden
Kabelgrundgebühren für Zeiträume ab dem 1. Juli 2024 dürfen nicht mehr in der Betriebskostenabrechnung auftauchen; bei Abrechnungszeiträumen, die über den Stichtag hinausreichten (z. B. Kalenderjahr 2024), war zeitanteilig abzugrenzen
Mieter können zu Unrecht umgelegte Beträge beanstanden und zurückverlangen – grundsätzlich aber nur innerhalb der Einwendungsfrist (dazu gleich mehr)

Die Übergangsfrist und ihre Tücken

Die Übergangsfrist lief vom Inkrafttreten des TKMoG am 1. Dezember 2021 bis zum 30. Juni 2024 – also rund zweieinhalb Jahre. Der Bundesgerichtshof hatte die Umlage bis zum Ende dieser Frist noch gebilligt (Urteil vom 18.11.2021 – I ZR 106/20). Seit dem 1. Juli 2024 gibt es keine Ausnahmen mehr.

Für vor dem 1. Dezember 2021 geschlossene Sammelverträge räumt § 230 Abs. 5 TKG beiden Vertragsparteien ein Sonderkündigungsrecht ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist ein – frühestens mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 und nur, soweit im Vertrag nichts anderes vereinbart ist. Schadensersatz kann der andere Teil wegen dieser Kündigung nicht verlangen.

Wichtig zur Rückforderung: Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 und 6 BGB). Nach der Rechtsprechung des BGH gilt dieser Einwendungsausschluss grundsätzlich auch für Kosten, die generell nicht umlagefähig sind (Urteil vom 11.05.2016 – VIII ZR 209/15); Ausnahmen sind im Einzelfall möglich. Innerhalb der Frist können Mieter unzulässig umgelegte Kabelgebühren aber beanstanden und eine Korrektur bzw. Erstattung verlangen.

Häufige Fehler, die Vermieter jetzt noch machen

Fehler 1: Kabelgebühren werden weiterhin abgerechnet

Der häufigste Fehler ist schlicht, dass die Änderung übersehen wird – insbesondere bei externen Hausverwaltungen oder wenn Abrechnungsvorlagen jedes Jahr fortgeschrieben werden. Tauchen in der Abrechnung für 2024 (für die Zeit ab Juli), 2025 oder 2026 noch Positionen wie “Kabelanschluss” oder “Kabel-TV-Grundgebühr” auf, sind diese nicht umlagefähig.

Was droht: Mieter können die Position innerhalb der Einwendungsfrist beanstanden und zu viel gezahlte Beträge zurückverlangen. Eine erkennbar fehlerhafte Position ist zudem häufig der Anlass, die gesamte Abrechnung genauer prüfen zu lassen.

Fehler 2: Bestehende Verträge werden nicht gekündigt

Viele Vermieter haben ihren laufenden Sammelkabelvertrag mit dem Netzbetreiber nicht rechtzeitig gekündigt oder umgestellt. Das Ergebnis: Sie zahlen weiterhin monatlich die Kabelgebühren, können diese aber nicht mehr auf die Mieter umlegen. Die Kosten gehen dann vollständig zu Lasten des Vermieters.

Praxisbeispiel: Ein Vermieter eines Achtfamilienhauses in München-Pasing hatte einen Sammelvertrag mit monatlich 14 Euro pro Einheit, also 112 Euro für das gesamte Haus. Weil er den Vertrag nicht rechtzeitig beendet oder umgestellt hat, trägt er diese Kosten seit Juli 2024 selbst – ein Betrag von 1.344 Euro pro Jahr.

Fehler 3: Falsche Einschätzung bei Altverträgen

Einige Vermieter glauben, dass Mietvertragsklauseln, die eine Umlage der Kabelgebühren vorsehen, weiterhin Bestand haben. Das ist ein Irrtum. Die Umlage von Betriebskosten ist nur im Rahmen von § 556 BGB und der BetrKV möglich; zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam. Klauseln, die Kabelgrundgebühren als Betriebskosten ausweisen, tragen deshalb für Zeiträume ab dem 1. Juli 2024 keine Umlage mehr – unabhängig vom Datum des Mietvertragsabschlusses.

Was können Vermieter jetzt tun?

Option 1: Kündigung des Sammelkabelvertrags

Die einfachste Lösung ist die Kündigung des bestehenden Sammelkabelvertrags mit dem Netzbetreiber. Die Mieter können dann selbst entscheiden, ob sie einen individuellen Kabelanschluss buchen möchten. Dafür müssen sie direkt mit dem Anbieter in Kontakt treten.

Wichtig: Prüfen Sie Laufzeit und Kündigungsfristen Ihres Vertrags sorgfältig. Bei vor dem 1. Dezember 2021 geschlossenen Verträgen kommt das Sonderkündigungsrecht nach § 230 Abs. 5 TKG in Betracht, sofern der Vertrag nichts anderes regelt; bei später geschlossenen Verträgen gelten die vertraglichen Regelungen. Ein versäumter Kündigungstermin kann teuer werden.

Option 2: Umwandlung in Individualverträge

Alternativ können Vermieter den Kabelnetzbetreiber bitten, mit jedem einzelnen Mieter einen individuellen Vertrag abzuschließen. Viele Anbieter bieten diesen Service an. Der Vorteil: Die Versorgung der Mieter mit Kabelfernsehen bleibt erhalten, ohne dass der Vermieter in der Pflicht steht. Achten Sie darauf, dass für Sie als Vermieter keine Zahlungspflichten aus dem alten Vertrag fortbestehen.

Option 3: Hauseigene Gemeinschafts-Antennenanlage

Vermieter, die eine hauseigene Gemeinschafts-Antennenanlage (z. B. eine Satellitenanlage) besitzen, können diese weiterhin betreiben. Nach § 2 Nr. 15 Buchst. a BetrKV bleiben die Kosten des Betriebsstroms und der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft umlagefähig. Seit dem 1. Juli 2024 nicht mehr umlagefähig sind dagegen Nutzungsentgelte für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage und die urheberrechtlichen Gebühren für die Kabelweitersendung. Bei einer mit dem Kabelnetz verbundenen Hausverteilanlage (Buchst. b) ist seitdem nur noch der Betriebsstrom umlagefähig.

Welche Folgefragen sich daraus 2026 in der Praxis ergeben – von “versteckten” Kabelkosten bis zu Gestattungsverträgen –, lesen Sie in unserem Beitrag Nebenkostenprivileg 2026: Die Folgen für Vermieter.

Was gilt für Internet und Glasfaser?

Glasfaseranschlüsse: Bereitstellungsentgelt seit Dezember 2021

Mit dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz wurden nicht nur Umlagemöglichkeiten gestrichen, sondern auch eine neue geschaffen: Seit dem 1. Dezember 2021 kann unter bestimmten Voraussetzungen ein Glasfaserbereitstellungsentgelt als Betriebskosten umgelegt werden (§ 2 Nr. 15 Buchst. c BetrKV in Verbindung mit § 72 TKG):

Das Gebäude wird erstmalig mit einer Netzinfrastruktur ausgestattet, die vollständig aus Glasfaser besteht, und an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen
Der Mieter kann seinen Telekommunikationsanbieter über den Anschluss frei wählen
Das Entgelt beträgt höchstens 60 Euro pro Jahr und Wohneinheit (umgerechnet 5 Euro im Monat) und darf grundsätzlich höchstens fünf Jahre erhoben werden – ausnahmsweise bis zu neun Jahre, wenn die Refinanzierung sonst nicht möglich ist; insgesamt höchstens 540 Euro je Wohneinheit
Bei aufwändigen Maßnahmen (Gesamtkosten über 300 Euro je Wohneinheit) muss der Vermieter vorher – soweit möglich – drei Angebote einholen und das wirtschaftlichste auswählen (§ 556 Abs. 3a BGB)

Daneben sind die Kosten des Betriebsstroms der Glasfaser-Verteilanlage umlagefähig.

Achtung: Diese Regelung betrifft nur die erstmalige Glasfaser-Ausstattung. Für bestehende DSL-Verträge oder Kabelinternetanschlüsse gibt es keine vergleichbare Umlagemöglichkeit.

Laufende Internetkosten bleiben außen vor

Laufende Entgelte für Internet- oder Breitbandanschlüsse – also das Abonnement selbst, nicht die Glasfaser-Bereitstellung – sind seit dem 1. Juli 2024 nicht als Betriebskosten umlagefähig. Werden Telekommunikationsdienste im Rahmen des Mietverhältnisses erbracht, können Mieter als Verbraucher die Inanspruchnahme zudem beenden, sobald das Mietverhältnis 24 Monate oder länger besteht (§ 71 Abs. 2 TKG). Wer etwa einen gemeinschaftlichen WLAN-Zugang im Haus anbieten möchte, sollte die Vergütung gesondert und transparent vereinbaren und sich vorher beraten lassen.

Praktische Empfehlungen für Vermieter in Bayern

Um als Vermieter in München und Bayern auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen sich folgende Schritte:

Überprüfung aller laufenden Kabelverträge: Haben Sie noch aktive Sammelkabelverträge? Dann klären Sie Kündigungsmöglichkeiten und Fristen.
Korrektur der Betriebskostenabrechnungen: Entfernen Sie Kabelgrundgebühren aus Ihren künftigen Abrechnungen und prüfen Sie Abrechnungen, bei denen die Einwendungsfrist der Mieter noch läuft.
Information der Mieter: Teilen Sie Ihren Mietern schriftlich mit, dass der Sammelanschluss endet und sie künftig selbst einen Vertrag abschließen müssen, wenn sie Kabelfernsehen nutzen möchten.
Mietvertragsklauseln prüfen: Streichen Sie Klauseln zur Kabelgebühren-Umlage in neuen Mietverträgen oder stellen Sie klar, dass sie seit dem 1. Juli 2024 keine Anwendung mehr finden.
Beratung durch einen Anwalt oder Vermieterverband: Gerade bei größeren Wohnungsbeständen empfiehlt sich eine individuelle Beratung, um alle Fallstricke zu erkennen.

Wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung in diesem Bereich helfen kann

Auch wenn die gesetzliche Lage eindeutig ist, kommt es in der Praxis regelmäßig zu Streitigkeiten: Mieter beanstanden Kabelpositionen in älteren Abrechnungen, es gibt Unklarheiten über die Abgrenzung zwischen weiterhin umlagefähigem Betriebsstrom und nicht mehr umlagefähigen Gebühren, oder Netzbetreiber verlangen weiterhin Zahlungen aus alten Verträgen. In solchen Situationen entstehen schnell Anwaltskosten von mehreren hundert Euro – selbst wenn Sie im Recht sind.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – die Kosten für Anwalt und Gericht bei Streitigkeiten aus dem Mietverhältnis übernehmen, etwa bei der Abwehr von Rückforderungen oder bei Streit über Mietvertragsklauseln. Ob auch Auseinandersetzungen mit dem Kabelnetzbetreiber aus dem Sammelvertrag versichert sind, hängt vom gewählten Tarif ab. Beachten Sie außerdem die vertragliche Wartezeit und eine etwaige Selbstbeteiligung. Prüfen Sie jetzt Ihren Schutz unter /check.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.