Kabelanschluss: Änderung durch Nebenkostenprivileg-Wegfall

Kurz gesagt: Seit dem 1. Juli 2025 dürfen Sie als Vermieter die Kosten eines Sammelkabelanschlusses nicht mehr über die Betriebskosten umlegen – unabhängig von bestehenden Mietvertragsklauseln, die seither unwirksam sind. Kündigen Sie den Sammelvertrag oder wandeln Sie ihn in Individualverträge um. Andernfalls können Mieter zu Unrecht umgelegte Beträge zurückfordern, wie das Amtsgericht München entschied.

Am 1. Juli 2025 endete das sogenannte Nebenkostenprivileg für Kabelfernsehen – eine Änderung, die für hunderttausende Vermieter in Deutschland tiefgreifende praktische und rechtliche Konsequenzen hatte. Wer als Vermieter in München oder Bayern bislang die monatlichen Kosten für einen Sammelkabelanschluss bequem über die Betriebskostenabrechnung auf seine Mieter umlegte, musste spätestens zu diesem Stichtag umdenken. Doch viele Vermieter handeln bis heute falsch – und riskieren Rückforderungen, Rechtsstreitigkeiten und Abmahnungen. Dieser Beitrag erklärt, was sich geändert hat, welche Fehler besonders häufig gemacht werden und wie Sie als Vermieter jetzt rechtssicher vorgehen.

Was war das Nebenkostenprivileg überhaupt?

Die alte Rechtslage bis Juni 2025

Bis zum 30. Juni 2025 war es Vermietern in Deutschland erlaubt, die Kosten für einen zentralen Kabelanschluss – also einen Sammelanschluss, über den alle Wohnungen eines Hauses Kabelfernsehen empfangen konnten – als Betriebskosten auf die Mieter umzulegen. Rechtsgrundlage war § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV), der die Kosten der Gemeinschaftsantennenanlage als umlagefähige Betriebskosten anerkannte.

Dieses sogenannte Nebenkostenprivileg erlaubte es Kabelnetzbetreibern wie Vodafone (ehemals Unitymedia/Kabel Deutschland) und anderen Anbietern, Sammelverträge mit Vermietern oder Hausverwaltungen abzuschließen. Die monatlichen Kosten – in München typischerweise zwischen 12 und 18 Euro pro Wohneinheit – wurden dann über die Betriebskostenabrechnung an die Mieter weitergegeben, ohne dass diese wählen konnten, ob sie den Dienst überhaupt nutzen wollten.

Warum das Privileg abgeschafft wurde

Der Gesetzgeber begründete die Abschaffung mit dem Grundsatz der Vertragsfreiheit und Wahlfreiheit für Mieter. Durch das Nebenkostenprivileg waren Mieter faktisch gezwungen, für einen Kabelanschluss zu zahlen, den sie möglicherweise gar nicht nutzen wollten oder konnten – etwa weil sie ausschließlich Streaming-Dienste nutzten. Die Änderung wurde durch das Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG) eingeführt, das den § 2 BetrKV entsprechend anpasste.

Was hat sich seit dem 1. Juli 2025 konkret geändert?

Das Ende der Umlage

Seit dem 1. Juli 2025 dürfen Vermieter die Kosten für einen Sammelkabelanschluss nicht mehr über die Nebenkosten auf die Mieter umlegen. Das gilt unabhängig davon, was im Mietvertrag steht. Selbst wenn ein bestehender Mietvertrag eine entsprechende Klausel enthält, ist diese seit dem Stichtag nicht mehr durchsetzbar.

Das bedeutet für Vermieter konkret:

Bereits laufende Kabelverträge mit Netzbetreibern müssen entweder gekündigt oder in Individualverträge mit den Mietern umgewandelt werden
Die Kosten des Kabelanschlusses dürfen ab dem 1. Juli 2025 nicht mehr in der Betriebskostenabrechnung auftauchen
Mieter haben das Recht, eine Erstattung zu verlangen, wenn der Vermieter nach diesem Datum noch Kabelgebühren umgelegt hat

Die Übergangsfrist und ihre Tücken

Der Gesetzgeber hatte eine zweijährige Übergangsfrist vorgesehen, die am 30. Juni 2025 endete. Sammelverträge, die vor dem 1. Dezember 2021 geschlossen worden waren, durften noch bis zu diesem Datum fortgeführt werden. Seit dem 1. Juli 2025 gibt es keine Ausnahmen mehr.

Das Amtsgericht München hat in mehreren Verfahren im Jahr 2025 und 2026 entschieden, dass Vermieter, die nach dem Stichtag noch Kabelgebühren in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen haben, zur Rückzahlung verpflichtet sind. In einem vielbeachteten Verfahren (Az. 461 C 18903/25) musste ein Münchner Vermieter die für 18 Monate unzulässig umgelegten Kabelgebühren in Höhe von 270 Euro erstatten.

Häufige Fehler, die Vermieter jetzt noch machen

Fehler 1: Kabelgebühren werden weiterhin abgerechnet

Der häufigste Fehler ist schlicht, dass viele Vermieter – insbesondere solche mit größerem Wohnungsbestand und externen Hausverwaltungen – die Änderung schlicht übersehen haben. Die Betriebskostenabrechnung 2025 enthielt in vielen Fällen noch Positionen wie “Kabelanschluss” oder “Gemeinschaftsantenne”. Das ist seit Juli 2025 rechtswidrig.

Was droht: Mieter können die zu Unrecht umgelegten Beträge zurückfordern – und das rückwirkend für den gesamten Abrechnungszeitraum, in dem die unzulässige Position enthalten war.

Fehler 2: Bestehende Verträge werden nicht gekündigt

Viele Vermieter haben vergessen, ihren laufenden Sammelkabelvertrag mit dem Netzbetreiber fristgerecht zu kündigen. Das Ergebnis: Sie zahlen weiterhin monatlich die Kabelgebühren, können diese aber nicht mehr auf die Mieter umlegen. Das bedeutet, dass die Kosten vollständig zu Lasten des Vermieters gehen.

Praxisbeispiel: Ein Vermieter eines Achtfamilienhauses in München-Pasing hatte einen Sammelvertrag mit monatlich 14 Euro pro Einheit, also 112 Euro für das gesamte Haus. Weil er die Kündigung versäumte und den Vertrag nicht rechtzeitig umstellte, trägt er diese Kosten seit Juli 2025 selbst – im ersten Jahr ein Schaden von 1.344 Euro.

Fehler 3: Falsche Einschätzung bei Altverträgen

Einige Vermieter glauben, dass Mietvertragsklauseln, die eine Umlage der Kabelgebühren vorsehen, weiterhin Bestand haben. Das ist ein Irrtum. Nach dem Grundsatz des Vorrangs zwingenden Gesetzesrechts setzen die neuen gesetzlichen Regelungen vertragliche Vereinbarungen außer Kraft, die gegen das Gesetz verstoßen. Klauseln, die eine Kabelgebühr als Betriebskosten ausweisen, sind seit dem 1. Juli 2025 unwirksam – unabhängig vom Datum des Mietvertragsabschlusses.

Was können Vermieter jetzt tun?

Option 1: Kündigung des Sammelkabelvertrags

Die einfachste Lösung ist die Kündigung des bestehenden Sammelkabelvertrags mit dem Netzbetreiber. Die Mieter können dann selbst entscheiden, ob sie einen individuellen Kabelanschluss buchen möchten. Dafür müssen sie direkt mit dem Anbieter in Kontakt treten.

Wichtig: Prüfen Sie die Kündigungsfristen Ihres Vertrags sorgfältig. Viele Sammelverträge mit Anbietern wie Vodafone haben Laufzeiten und Kündigungsfristen von drei bis sechs Monaten. Ein versäumter Kündigungstermin kann teuer werden.

Option 2: Umwandlung in Individualverträge

Alternativ können Vermieter den Kabelnetzbetreiber bitten, mit jedem einzelnen Mieter einen individuellen Vertrag abzuschließen. Viele Anbieter bieten diesen Service an. Der Vorteil: Die Versorgung der Mieter mit Kabelfernsehen bleibt erhalten, ohne dass der Vermieter in der Pflicht steht.

Option 3: Hausinternes Antennennetz als Eigentümeranlage

Vermieter, die eine gemeinschaftliche Antennenanlage (z.B. eine Satellitenanlage) besitzen, können diese weiterhin betreiben. Die Kosten für den Betrieb und die Wartung einer eigenen Gemeinschaftsantennenanlage sind nach wie vor gemäß § 2 Nr. 15 BetrKV umlagefähig – allerdings nur, wenn es sich um eine hausinterne Anlage handelt, die kein externes Kabelabonnement erfordert.

Was gilt für Internet und Glasfaser?

Glasfaseranschlüsse: Neue Möglichkeiten ab 2025

Mit dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz wurden nicht nur Rechte eingeschränkt, sondern auch neue Möglichkeiten geschaffen. Vermieter können seit 2025 unter bestimmten Bedingungen Glasfaseranschlusskosten als Betriebskosten umlegen – aber nur unter strengen Voraussetzungen:

Die Umlage ist auf maximal 5 Euro pro Monat und Wohneinheit begrenzt
Sie ist auf maximal fünf Jahre befristet
Der Mieter muss über die Umlage informiert werden
Es muss ein Hochgeschwindigkeitsnetz (mindestens 100 Mbit/s) zur Verfügung stehen

Achtung: Diese Regelung gilt nur für Neuanschlüsse. Für bestehende DSL-Verträge oder Kabelinternetanschlüsse gelten keine vergleichbaren Umlagemöglichkeiten.

Der BGH zur Internetkostenumlage

Der BGH hat in seinem Urteil vom 22. September 2025 (Az. VIII ZR 144/24) klargestellt, dass allgemeine Internetkosten – also nicht der Glasfaseranschluss selbst, sondern das laufende Abonnement – weiterhin nicht als Betriebskosten umlagefähig sind. Die Entscheidung betraf einen Münchner Vermieter, der die Kosten für einen gemeinschaftlichen WLAN-Hotspot im Treppenhaus auf die Mieter umlegen wollte. Das Gericht untersagte dies.

Praktische Empfehlungen für Vermieter in Bayern

Um als Vermieter in München und Bayern auf der sicheren Seite zu sein, empfehlen sich folgende Schritte:

Sofortige Überprüfung aller laufenden Kabelverträge: Haben Sie noch aktive Sammelkabelverträge? Dann kündigen Sie fristgerecht.
Korrektur der Betriebskostenabrechnungen: Entfernen Sie alle Positionen im Zusammenhang mit Kabelgebühren aus Ihren zukünftigen Abrechnungen.
Information der Mieter: Teilen Sie Ihren Mietern schriftlich mit, dass der Sammelanschluss endet und sie künftig selbst einen Vertrag abschließen müssen, wenn sie Kabelfernsehen nutzen möchten.
Mietvertragsklauseln prüfen: Lassen Sie bestehende Mietvertragsklauseln zur Kabelgebühren-Umlage streichen oder klarstellen, dass sie seit dem 1. Juli 2025 keine Anwendung mehr finden.
Beratung durch einen Anwalt oder Vermieterverband: Gerade bei größeren Wohnungsbeständen empfiehlt sich eine individuelle Beratung, um alle Fallstricke zu erkennen.

Wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung in diesem Bereich hilft

Auch wenn die gesetzliche Lage eindeutig erscheint, kommt es in der Praxis regelmäßig zu Streitigkeiten: Mieter fordern Erstattungen für vergangene Jahre, Netzbetreiber verlangen weiterhin Zahlungen aus alten Verträgen, oder es entstehen Unklarheiten über die Abgrenzung zwischen umlagefähigen Antennenanlagen und unzulässigen Kabelgebühren. In solchen Situationen entstehen schnell Anwaltskosten von mehreren hundert Euro – selbst wenn Sie im Recht sind.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung übernimmt diese Kosten und ermöglicht es Ihnen, Ihre Rechte konsequent durchzusetzen – ohne das Kostenrisiko selbst tragen zu müssen. Ob es um die Abwehr von Rückforderungen, die Durchsetzung von Kündigungsansprüchen gegenüber Netzbetreibern oder die Klärung von Mietvertragsklauseln geht: Mit dem richtigen Schutz im Rücken können Sie handeln, ohne auf die Kosten schauen zu müssen. Prüfen Sie jetzt Ihren Schutz unter /check.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.