Legionellenprüfung: Wann sie Pflicht ist

Kurz gesagt: Eine Legionellenprüfung ist Pflicht, wenn Sie vermieten und das Gebäude eine zentrale Warmwasseranlage mit mehr als 400 Litern Speicher oder mehr als 3 Litern Leitungsinhalt sowie Duschen hat – Ein- und Zweifamilienhäuser sind ausgenommen (§ 31 TrinkwV). Die Untersuchung durch ein zugelassenes Labor ist mindestens alle drei Jahre fällig; Verstöße können mit Bußgeld bis 25.000 Euro geahndet werden.

Legionellen sind Bakterien, die sich in warmem Wasser vermehren und eine schwere Lungenentzündung (Legionärskrankheit) auslösen können – besonders gefährlich ist sie für ältere und immungeschwächte Menschen. Infektionen entstehen vor allem durch das Einatmen feiner Wassertröpfchen, etwa beim Duschen. Risikoquelle sind Warmwasseranlagen, die nicht fachgerecht betrieben werden.

Als Vermieter tragen Sie deshalb eine besondere Verantwortung – und unter bestimmten Voraussetzungen eine gesetzliche Untersuchungspflicht. Wer sie verletzt, riskiert ein Bußgeld und haftet bei einem Krankheitsfall unter Umständen zivil- und sogar strafrechtlich.

Rechtsgrundlage: Die Trinkwasserverordnung

Die Pflicht zur Legionellenuntersuchung ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung (TrinkwV) in der seit 24. Juni 2023 geltenden Fassung, konkret aus § 31 TrinkwV (früher § 14b TrinkwV a. F.). Was bei auffälligen Befunden zu tun ist, regeln vor allem § 51 und § 52 TrinkwV.

Für wen gilt die Prüfpflicht?

Nach § 31 TrinkwV und den Erläuterungen des Bundesgesundheitsministeriums besteht die Untersuchungspflicht, wenn alle folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

Gewerbliche oder öffentliche Tätigkeit: Die Vermietung von Wohnungen gilt als gewerbliche Tätigkeit – auch dann, wenn nur einzelne Eigentumswohnungen in einem Haus vermietet sind.
Anlage zur Trinkwassererwärmung mit größerem Volumen (früher „Großanlage“ genannt): Speicher-Trinkwassererwärmer oder zentraler Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Inhalt oder mehr als 3 Litern Inhalt in mindestens einer Leitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der Entnahmestelle (die Zirkulationsleitung zählt nicht mit).
Duschen oder andere Einrichtungen, in denen Trinkwasser vernebelt wird.
Das Gebäude ist kein Ein- oder Zweifamilienhaus.

In der Regel verpflichtet sind:

Vermieter von Mehrfamilienhäusern (ab drei Wohnungen) mit zentraler Warmwasserbereitung, die die Volumenkriterien erfüllt
Wohnungseigentümergemeinschaften, in denen mindestens eine Wohnung vermietet ist (die Untersuchung organisiert meist die Verwaltung)
Betreiber von Wohnheimen, Pensionen und Hotels

Nicht verpflichtet sind:

Vermieter von Ein- und Zweifamilienhäusern – auch wenn Sie selbst eine Wohnung bewohnen und die andere vermieten
Gebäude mit dezentraler Warmwasserbereitung (z. B. Durchlauferhitzer in jeder Wohnung)
Häuser, in denen alle Wohnungen von den Eigentümern selbst bewohnt werden

Grenzfall: Sie besitzen ein Haus mit drei Wohnungen und einer gemeinsamen Warmwasseranlage, bewohnen eine davon selbst und vermieten die anderen? Dann gilt die Prüfpflicht, sofern die übrigen Voraussetzungen vorliegen.

Auch ohne Prüfpflicht müssen alle Trinkwasseranlagen – auch im Einfamilienhaus – nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik geplant, gebaut und betrieben werden (§ 13 Abs. 1 TrinkwV).

Was muss geprüft werden und wie oft?

Untersuchungsintervall

Vermietung (gewerbliche Tätigkeit): mindestens alle drei Jahre
Öffentliche Tätigkeit (z. B. Kindergärten, Schulen): grundsätzlich jährlich; das Gesundheitsamt kann das Intervall unter bestimmten Voraussetzungen auf bis zu drei Jahre verlängern
Neue Anlagen: erste Untersuchung innerhalb von drei bis zwölf Monaten nach Inbetriebnahme (§ 31 Abs. 4 TrinkwV)

Wer untersucht?

Probennahme und Untersuchung müssen durch eine nach der TrinkwV zugelassene und gelistete Untersuchungsstelle erfolgen; die Länder veröffentlichen Listen dieser Labore. Probennahme und Untersuchung dürfen nicht getrennt beauftragt werden. Im Auftrag sollten Sie vertraglich regeln, dass das Labor Sie unverzüglich informiert, wenn der technische Maßnahmenwert erreicht ist und es dies dem Gesundheitsamt gemeldet hat.

Wo werden Proben entnommen?

Die Proben werden an mehreren repräsentativen Stellen nach der Empfehlung des Umweltbundesamts entnommen – typischerweise am Warmwasseraustritt des Trinkwassererwärmers, am Zirkulationsrücklauf und an entfernten Entnahmestellen in den einzelnen Strängen. Gegebenenfalls müssen geeignete Probennahmeventile nachgerüstet werden.

Der technische Maßnahmenwert: Wann liegt ein Problem vor?

Die TrinkwV legt für Legionellen einen technischen Maßnahmenwert von 100 KBE pro 100 ml fest (KBE = koloniebildende Einheiten). Pflichten entstehen bereits, wenn dieser Wert erreicht ist. Dann müssen Sie nach § 51 Abs. 1 TrinkwV unverzüglich:

das Gesundheitsamt informieren – sofern nicht nachweislich schon das Labor die Anzeige erstattet hat,
Untersuchungen zur Ursachenklärung durchführen lassen, einschließlich Ortsbesichtigung und Prüfung der Anlage nach den anerkannten Regeln der Technik,
eine schriftliche Risikoabschätzung erstellen lassen (früher „Gefährdungsanalyse“),
die erforderlichen Maßnahmen zum Schutz der Gesundheit umsetzen.

Außerdem müssen Sie die betroffenen Mieter unverzüglich informieren, unter anderem über das Ergebnis der Risikoabschätzung und Einschränkungen bei der Nutzung (§ 52 TrinkwV).

Nach den Empfehlungen des Umweltbundesamts gelten Werte über 1.000 KBE/100 ml als hohe Kontamination mit kurzfristigem Sanierungsbedarf. Ab mehr als 10.000 KBE/100 ml sind zusätzlich Sofortmaßnahmen zur Gefahrenabwehr nötig, etwa ein Duschverbot oder endständige Filter.

Was passiert, wenn Sie die Prüfung versäumen?

Zivilrechtliche Haftung

Erkrankt ein Mieter an Legionellose und beruht dies auf einer Pflichtverletzung, können Sie als Vermieter für den Schaden haften – etwa für Behandlungskosten, Verdienstausfall und Schmerzensgeld.

Ordnungswidrigkeit

Wer die Untersuchungs- oder Anzeigepflichten verletzt, handelt ordnungswidrig (§ 72 TrinkwV). Nach § 73 Infektionsschutzgesetz sind Bußgelder bis zu 25.000 Euro möglich.

Strafrechtliche Konsequenzen

In schweren Fällen – wenn jemand erkrankt oder stirbt – kommt eine Strafbarkeit wegen fahrlässiger Körperverletzung oder fahrlässiger Tötung in Betracht.

Praxisbeispiel: Legionellen im Mehrfamilienhaus in München

Herr Richter vermietet ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen in München-Laim. Das Haus hat eine zentrale Warmwasseranlage mit großem Speicher. Seit dem Kauf hat er keine Legionellenuntersuchung veranlasst – er wusste nichts davon.

Im Sommer erkranken zwei Mieter an einer Lungenentzündung; das Gesundheitsamt ermittelt. Die Untersuchung ergibt: Der Speicher ist stark kontaminiert, die Warmwassertemperatur war zu niedrig eingestellt.

Mögliche Folgen:

Anordnungen des Gesundheitsamts, etwa Nutzungseinschränkungen und eine kurzfristige Sanierung, deren Kosten Herr Richter trägt
Schadensersatzforderungen erkrankter Mieter
ein Bußgeldverfahren wegen der versäumten Untersuchungen

Mit der vorgeschriebenen Untersuchung alle drei Jahre wäre das Problem voraussichtlich früher aufgefallen.

Sind die Kosten der Legionellenprüfung umlagefähig?

Nach überwiegender Auffassung können die Kosten der turnusmäßigen Legionellenuntersuchung als Betriebskosten umgelegt werden – nicht bei den Kaltwasserkosten, sondern als Kosten der Überwachung und Prüfung der Warmwasser- bzw. Heizungsanlage (§ 2 Nr. 4a bzw. Nr. 5a BetrKV, in der Praxis über die Heizkostenabrechnung). Voraussetzung ist eine wirksame Umlagevereinbarung im Mietvertrag. Kosten für Ursachenklärung, Risikoabschätzung, Nachbeprobungen und Sanierung nach einem auffälligen Befund sind dagegen in der Regel nicht umlagefähig; sie gehören zur Mangelbeseitigung.

Die Kosten einer Routineuntersuchung hängen vor allem von der Zahl der Probennahmestellen ab und liegen in normalen Mehrfamilienhäusern häufig im Bereich einiger hundert Euro. Mehr zur Abrechnung finden Sie auf unserer Themenseite Nebenkosten & Betriebskosten.

So beugen Sie Legionellen vor: Technische Maßnahmen

Neben der Untersuchungspflicht helfen vor allem ein fachgerechter Betrieb und regelmäßige Wartung. Die technischen Regeln (insbesondere DVGW-Arbeitsblatt W 551) sehen unter anderem vor:

Warmwasser am Austritt des Trinkwassererwärmers mindestens 60 °C; in der Zirkulation sollte die Temperatur nicht unter 55 °C fallen
Kaltwasser kalt halten (möglichst unter 25 °C)
Totleitungen vermeiden oder zurückbauen (Leitungen ohne Durchfluss begünstigen Keimwachstum)
Selten genutzte Entnahmestellen regelmäßig spülen – als Richtwert gilt ein Wasseraustausch spätestens nach 72 Stunden
Thermische Desinfektion (über 70 °C für mindestens drei Minuten an jeder Entnahmestelle) ist eine Sanierungsmaßnahme durch Fachleute, kein Ersatz für den regulären Betrieb

Auch prüfen: Bleileitungen

Neben Legionellen sollten Sie bei älteren Gebäuden die Leitungswerkstoffe im Blick haben: Trinkwasserleitungen aus Blei mussten nach der TrinkwV bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Was jetzt gilt, lesen Sie in unserem Beitrag Bleileitungen: Austauschpflicht für Vermieter.

Checkliste: Legionellenpflichten für Vermieter

Fällt mein Gebäude unter die Prüfpflicht (vermietet, Warmwasseranlage über 400 l bzw. 3 l Leitungsinhalt, Duschen, kein Ein-/Zweifamilienhaus)?
Letzte Untersuchung durch eine zugelassene Untersuchungsstelle durchgeführt?
Prüfintervall von drei Jahren eingehalten?
Labor vertraglich zur unverzüglichen Information verpflichtet?
Befunde aufbewahrt, bei Erreichen von 100 KBE/100 ml Gesundheitsamt und Mieter informiert?
Warmwassertemperatur am Speicheraustritt auf mindestens 60 °C eingestellt?
Prüfkosten korrekt in der Nebenkostenabrechnung angesetzt?

Rechtsschutz bei Legionellen-Streit

Nach einem auffälligen Befund kommt es häufig zu Streit mit Mietern – etwa über Mietminderungen wegen Nutzungseinschränkungen oder über die Umlage von Kosten. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann in solchen Fällen – je nach Tarif und im Rahmen der Versicherungsbedingungen (u. a. Wartezeit, Selbstbeteiligung, Deckungszusage) – die Anwalts- und Gerichtskosten übernehmen. Schadensersatzansprüche erkrankter Mieter selbst deckt eine Rechtsschutzversicherung nicht ab; dafür ist in der Regel eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung zuständig. Ob behördliche Verfahren mitversichert sind, hängt vom Tarif ab. Ihren Schutz im kostenlosen Vermieter-Check prüfen →

Fazit

Die Legionellenprüfpflicht wird von vielen Vermietern unterschätzt. Wer ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasseranlage (über 400 Liter bzw. 3 Liter Leitungsinhalt) und Duschen vermietet, muss mindestens alle drei Jahre eine Untersuchung veranlassen. Die Kosten sind überschaubar, die Folgen eines Versäumnisses können gravierend sein.

Wichtigste Punkte:

Prüfpflicht bei Vermietung, zentraler Warmwasseranlage mit größerem Volumen und Duschen – nicht in Ein- und Zweifamilienhäusern
Mindestens alle drei Jahre durch eine zugelassene Untersuchungsstelle
Technischer Maßnahmenwert: 100 KBE/100 ml – schon bei Erreichen Anzeige, Ursachenklärung, Risikoabschätzung und Information der Mieter
Warmwasser am Speicheraustritt mindestens 60 °C
Routineprüfkosten sind in der Regel umlagefähig

Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Er ersetzt keine individuelle Beratung durch einen Rechtsanwalt oder Ihr Gesundheitsamt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen. Stand: September 2026.