Legionellenprüfung: Wann sie Pflicht ist

Legionellen sind Bakterien, die in warmem Wasser vorkommen und schwere Lungenentzündungen (Legionellose) auslösen können. Jedes Jahr erkranken in Deutschland mehrere tausend Menschen daran – mit einer Sterblichkeitsrate von bis zu 15 Prozent. Die Hauptinfektionsquelle: Duschen und Wasserarmaturen in Gebäuden, in denen das Warmwassersystem nicht korrekt gewartet wird.

Als Vermieter tragen Sie deshalb eine besondere Verantwortung – und eine gesetzlich verankerte Prüfpflicht. Wer sie verletzt, haftet bei einem Krankheitsfall nicht nur zivilrechtlich, sondern kann sich auch strafrechtlich verantworten.

Rechtsgrundlage: Die Trinkwasserverordnung

Die Pflicht zur Legionellenprüfung ergibt sich aus der Trinkwasserverordnung (TrinkwV), konkret aus § 14a TrinkwV (in der aktuellen Fassung).

Die Verordnung unterscheidet dabei zwischen verschiedenen Gebäudetypen und legt fest, wer zur Prüfung verpflichtet ist und in welchen Abständen.

Für wen gilt die Prüfpflicht?

Pflicht besteht für „gewerbliche” Nutzung

Die Prüfpflicht gilt für Vermieter, wenn das Gebäude mindestens drei Wohnungen hat und eine Warmwasser-Zentralanlage (Speicher oder Durchlauferhitzer) betrieben wird, die mehr als einen Haushalt versorgt.

Konkret verpflichtet sind:

Vermieter von Mehrfamilienhäusern mit Zentralheizwarmwasser (ab 3 Wohneinheiten)
Betreiber von Wohnheimen, Pensionen, Hotels
Betreiber von Campingplätzen mit Duschanlagen
Unternehmen mit Großanlagen (Bürogebäude, Industrieanlagen)

Nicht verpflichtet sind:

Vermieter von Einfamilienhäusern
Vermieter von Zweifamilienhäusern
Vermieter, die eine Mietwohnung im eigenen Wohnhaus vermieten (Eigennutzung + eine Mietpartei)
Anlagen, die keinen Speicher haben und direkt in der Wohnung aufheizen (Durchlauferhitzer pro Wohnung)

Grenzfall: Haben Sie ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen und einer gemeinsamen Warmwasseranlage? Dann gilt die Prüfpflicht – auch wenn Sie selbst eine Wohnung bewohnen.

Was muss geprüft werden und wie oft?

Untersuchungsintervall

Die Trinkwasserverordnung schreibt vor, dass die Legionellenuntersuchung mindestens alle 3 Jahre durchgeführt werden muss – in Risikoanlagen (z.B. Krankenhäuser, Schulen) jährlich.

Für normale Mehrfamilienhäuser gilt: alle 3 Jahre eine Prüfung durch ein akkreditiertes Labor.

Was wird untersucht?

Die Wasserproben werden an den sogenannten „Risikostellen” entnommen – das sind typischerweise:

Warmwasseraustritt am Trinkwasserspeicher (Vorlauf)
Warmwasserrücklauf
Zapfstellen mit dem höchsten Abstand zur Erwärmungsanlage (am weitesten entfernte Dusche)

Die Probennahme muss von einer akkreditierten Stelle durchgeführt werden. In Bayern gibt es dafür eine Liste zugelassener Labore.

Grenzwerte: Wann liegt ein Problem vor?

Die Trinkwasserverordnung legt fest:

Ergebnis	Grenzwert	Konsequenz
Kein Befund / unauffällig	< 100 KBE/100 ml	Keine Maßnahmen nötig
Technisches Maßnahmegebot	100–1.000 KBE/100 ml	Ursachensuche, Sofortmaßnahmen
Handlungsgebot	> 1.000 KBE/100 ml	Umgehende Maßnahmen, Nutzer informieren

KBE = Koloniebildende Einheiten pro 100 Milliliter

Wird der Grenzwert überschritten, müssen Sie das Gesundheitsamt informieren und entsprechende Maßnahmen einleiten (z.B. thermische Desinfektion, technische Sanierung).

Was passiert, wenn Sie die Prüfung versäumen?

Zivilrechtliche Haftung

Erkrankt ein Mieter an Legionellose und lässt sich nachweisen, dass die Prüfpflicht verletzt wurde, haften Sie als Vermieter für den entstandenen Schaden – Behandlungskosten, Verdienstausfall, Schmerzensgeld.

Ordnungswidrigkeitsrecht

Wer die Prüfpflicht verletzt, begeht eine Ordnungswidrigkeit nach § 25 TrinkwV. Bußgelder bis zu 25.000 € sind möglich.

Strafrechtliche Konsequenzen

In schweren Fällen – insbesondere wenn jemand erkrankt oder stirbt – kann sich der Vermieter wegen fahrlässiger Körperverletzung oder fahrlässiger Tötung strafbar machen.

Praxisbeispiel: Legionellen im Mehrfamilienhaus München

Herr Richter vermietet ein Mehrfamilienhaus mit 6 Wohnungen in München-Laim. Das Haus hat eine zentrale Warmwasseranlage mit Speicher. Herr Richter hat seit dem Kauf des Hauses keine Legionellenprüfung durchgeführt – er wusste nichts davon.

Im Sommer erkranken zwei Mieter an Legionellose. Eine Untersuchung ergibt: Der Speicher war massiv kontaminiert, die Wassertemperatur war zu niedrig eingestellt.

Folgen:

Gesundheitsamt veranlasst Notdesinfektion (Kosten: 4.500 €)
Schadenersatzklage einer erkrankten Mieterin
Bußgeldverfahren wegen Verletzung der Prüfpflicht

Hätte Herr Richter die alle-3-Jahre-Prüfung durchgeführt, hätte er das Problem frühzeitig erkannt.

Legionellenprüfung umlagefähig?

Eine gute Nachricht: Die Kosten der Legionellenprüfung sind umlagefähige Betriebskosten nach § 2 Nr. 4 Betriebskostenverordnung (Wasserversorgung/laufende Überwachung) – vorausgesetzt, der Mietvertrag enthält eine entsprechende Betriebskostenvereinbarung.

Die Kosten für eine Prüfung in einem normalen Mehrfamilienhaus liegen je nach Größe und Anzahl der Entnahmestellen bei 200 – 600 € und können auf die Mieter umgelegt werden.

So verhindern Sie Legionellen: Technische Maßnahmen

Neben der Prüfpflicht sollten Sie folgende Präventionsmaßnahmen ergreifen:

Warmwassertemperatur mindestens 60 °C im Speicher (Legionellen sterben bei 60 °C ab)
Kaltwasser kalt halten (unter 25 °C, damit Legionellen sich nicht vermehren)
Totstränge vermeiden (Leitungen ohne Durchfluss sind Brutstätten)
Regelmäßige thermische Desinfektion (Wasser für 3 Minuten auf 70 °C erhitzen)
Selten genutzte Armaturen regelmäßig durchspülen (mindestens wöchentlich)

Checkliste: Legionellenpflichten für Vermieter

Fällt mein Gebäude unter die Prüfpflicht (≥ 3 Wohnungen mit Zentralanlage)?
Letzte Prüfung durch akkreditiertes Labor durchgeführt?
Prüfintervall von 3 Jahren eingehalten?
Befunde aufbewahrt und bei Bedarf dem Gesundheitsamt gemeldet?
Warmwassertemperatur auf mindestens 60 °C eingestellt?
Prüfkosten in der Nebenkostenabrechnung angesetzt?

Rechtsschutz bei Legionellen-Streit

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Fazit

Die Legionellenprüfpflicht wird von vielen Vermietern unterschätzt – zu Unrecht. Wer ein Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasseranlage betreibt, muss alle 3 Jahre eine Prüfung veranlassen. Die Kosten sind überschaubar, die Konsequenzen eines Versäumnisses können gravierend sein.

Wichtigste Punkte:

Prüfpflicht ab 3 Wohnungen mit Zentralanlage
Alle 3 Jahre durch akkreditiertes Labor
Grenzwert: 100 KBE/100 ml → bei Überschreitung Meldepflicht
Warmwasser permanent auf ≥ 60 °C halten
Prüfkosten sind umlagefähig

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.