Tierhaltung: Exoten und Kleintiere im Fokus

Kurz gesagt: Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Kanarienvögel müssen Sie in üblicher Zahl dulden – eine Klausel, die auch sie verbietet oder unter Zustimmungsvorbehalt stellt, ist unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 340/06). Gefährliche oder giftige Tiere wie Giftschlangen dürfen Mieter ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung nicht halten. Bei Hunden, Katzen und anderen Exoten entscheidet eine Abwägung im Einzelfall.

Kaninchen im Wohnzimmer, Schildkröten im Terrarium, Schlangengehege im Schlafzimmer – die Bandbreite der Tiere, die Mieter in ihren Wohnungen halten, hat sich in den letzten Jahren erheblich ausgeweitet. Für Vermieter in München und ganz Bayern stellt sich deshalb immer häufiger die Frage: Was müssen Sie dulden, was können Sie untersagen – und was passiert, wenn ein Mieter trotz Verbots einen Leguan oder eine Vogelspinne in der Wohnung hält? Das Mietrecht liefert dazu differenzierte Antworten, die Sie als Eigentümer kennen sollten.

Grundsatz: Tierhaltung ist nicht gleich Tierhaltung

Das Gesetz selbst regelt die Tierhaltung in Mietwohnungen nicht ausdrücklich. Die Rechtsprechung unterscheidet aber zwischen mehreren Kategorien, die sich in ihren rechtlichen Konsequenzen erheblich unterscheiden. Diese Unterscheidung ist die wichtigste Grundlage, um als Vermieter richtig zu handeln.

Kleintiere: Grundsätzlich zustimmungsfrei

Sogenannte Kleintiere darf ein Mieter in üblicher Zahl ohne Erlaubnis des Vermieters und trotz eines generellen Verbots im Mietvertrag halten. Dazu zählen nach der Rechtsprechung typischerweise: Goldfische, Hamster, Meerschweinchen, Kanarienvögel, Zierfische in handelsüblichen Aquarien sowie Kleinnager wie Mäuse und Ratten. Bereits 1993 hat der BGH ein formularmäßiges generelles Tierhaltungsverbot für unwirksam erklärt (Urteil vom 20.01.1993 – Az. VIII ZR 10/92). Mit Urteil vom 14. November 2007 (Az. VIII ZR 340/06) stellte er zudem klar: Eine Formularklausel, die jede Tierhaltung außer Ziervögeln und Zierfischen von der Zustimmung des Vermieters abhängig macht, ist unwirksam, weil sie auch andere Kleintiere wie Hamster oder Schildkröten erfasst.

Der Grund liegt in der Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem Interesse des Mieters, sein Zuhause nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Kleintiere, die keine Belästigungen für andere Hausbewohner verursachen und keine Schäden am Gebäude hervorrufen, fallen in die Sphäre des normalen Wohngebrauchs.

Hunde und Katzen: Die schwierige Mittelkategorie

Hunde und Katzen gehören nicht zu den Kleintieren. Ob ihre Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, ist nach dem BGH (Urteil vom 20.03.2013 – Az. VIII ZR 168/12) anhand einer umfassenden Abwägung der Interessen im Einzelfall zu entscheiden – etwa unter Berücksichtigung von Art, Größe und Anzahl der Tiere, der Größe der Wohnung sowie der Belange anderer Hausbewohner (z. B. Allergien).

Ein formularmäßiges generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung ist nach diesem Urteil unwirksam (§ 307 BGB). Ein Zustimmungsvorbehalt ist dagegen nach verbreiteter Auffassung zulässig; über die Zustimmung müssen Sie dann aber nach sachlichen Kriterien und nicht willkürlich entscheiden.

Exotische Tiere: Wo hört die Duldungspflicht auf?

Besonders herausfordernd wird es, wenn Mieter sogenannte Exoten halten möchten: Schlangen, Spinnen, Echsen, Warane oder gar giftige Tiere. Hier gelten deutlich strengere Maßstäbe.

Gefährliche und giftige Tiere

Bei Tieren, die eine potenzielle Gefahr für Mitbewohner, Nachbarn oder Handwerker darstellen, entfällt jede Duldungspflicht. Giftige Schlangen, Giftspinnen oder aggressive Großtiere wie Kaimane darf der Mieter ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters nicht halten. In Bayern kommt hinzu: Wer ein gefährliches Tier einer wildlebenden Art halten will, braucht nach Art. 37 Abs. 1 LStVG eine Erlaubnis der Gemeinde. Für besonders geschützte Arten gelten zudem Besitz- und Meldevorschriften nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und der Bundesartenschutzverordnung.

Ein Beispiel: Ein Vermieter in der Münchner Maxvorstadt erfährt von einem Nachbarn, dass sein Mieter im ersten Obergeschoss eine ca. 2,5 Meter lange Boa Constrictor hält – ohne Erlaubnis. In einem solchen Fall kann der Vermieter – je nach Mietvertrag und Einzelfall – abmahnen und, wenn der Mieter nicht reagiert, eine Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache prüfen lassen.

Terrarien, Aquarien und Zucht

Auch scheinbar harmlose Exoten können Probleme aufwerfen. Sehr große Aquarien oder Terrarien können die Tragfähigkeit der Decke belasten und bei Undichtigkeit Wasserschäden verursachen. Wer zu Züchtungszwecken mehrere Dutzend Tiere einer Art hält, überschreitet den normalen Wohngebrauch. In solchen Fällen kann der Vermieter die Haltung in der Regel untersagen, wenn durch sie objektive Substanzschäden oder Beeinträchtigungen anderer Mieter drohen.

Mietvertragliche Regelungen: Was ist wirksam?

Unwirksame Klauseln

Mietvertragsklauseln, die jede Tierhaltung pauschal und ohne Ausnahme verbieten, sind nach § 307 BGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Dazu zählen Formulierungen wie:

“Jegliche Tierhaltung in der Wohnung ist untersagt.”
“Das Halten von Haustieren ist ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters verboten.”

Solche Klauseln verstoßen gegen die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH (Az. VIII ZR 10/92 und VIII ZR 340/06). An ihre Stelle tritt die gesetzliche Regelung – Kleintiere darf der Mieter dann ohne Zustimmung halten, bei Hunden und Katzen kommt es auf die Abwägung im Einzelfall an.

Wirksame Klauseln und Erlaubnisvorbehalte

Zulässig und rechtlich haltbar ist dagegen ein differenzierter Erlaubnisvorbehalt, der zwischen Kleintieren (erlaubt), Hunden/Katzen (genehmigungspflichtig) und gefährlichen oder exotischen Tieren (verboten oder nur mit besonderer Genehmigung) unterscheidet. Eine solche Klausel könnte lauten:

“Die Haltung von Kleintieren (Hamster, Zierfische, Kanarienvögel u. ä.) ist gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Haltung von Reptilien, Amphibien, Spinnen und sonstigen exotischen Tieren ist ohne ausdrückliche Genehmigung untersagt.”

Eine solche differenzierte Klausel hat deutlich bessere Chancen, einer AGB-Kontrolle nach § 307 BGB standzuhalten. Beachten Sie aber: Auch manche Reptilien oder Amphibien (z. B. kleine Schildkröten) können als Kleintiere gelten – ob die Klausel im Streitfall hält, entscheidet letztlich das Gericht.

Was tun, wenn der Mieter ein Tier ohne Erlaubnis hält?

Schritt 1: Sachverhaltsaufklärung

Bevor Sie reagieren, sollten Sie den Sachverhalt genau klären. Handelt es sich wirklich um ein Tier, das der Zustimmungspflicht unterliegt? Verursacht das Tier tatsächliche oder potenzielle Schäden oder Beeinträchtigungen? Fotografieren oder dokumentieren Sie, was Ihnen bekannt ist.

Schritt 2: Abmahnung

Kommt der Mieter seiner vertraglichen Pflicht nicht nach, steht als erstes Mittel die Abmahnung (§ 541 BGB). Sie müssen dem Mieter schriftlich mitteilen, welches Tier er ohne Erlaubnis hält, auf die entsprechende Mietvertragsklausel hinweisen und eine konkrete Frist zur Beseitigung setzen – in der Praxis sind 14 bis 30 Tage üblich. Die Abmahnung sollte per Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Übergabe zugestellt werden.

Schritt 3: Unterlassungsklage oder Kündigung

Reagiert der Mieter nicht oder schafft das Tier nicht ab, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder klagen Sie auf Unterlassung (§ 541 BGB) oder – bei besonders schwerwiegenden Fällen – sprechen Sie eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB aus. Die außerordentliche Kündigung setzt voraus, dass das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortbesteht und dem Vermieter das Festhalten am Mietvertrag unzumutbar ist.

Kosten eines Tierhaltungsstreits

Verfahren	Kosten (ca.)
Anwaltliche Abmahnung	300 – 500 €
Unterlassungsklage (Streitwert 3.000 €)	800 – 1.500 €
Fristlose Kündigung + Räumungsklage	3.000 – 8.000 €
Schadensersatz für Tiergerüche/Schäden	je nach Schaden

Besonderheiten in München und Bayern

In München ist der Wohnungsmarkt besonders angespannt. Das führt dazu, dass Mieter hier oft besonders lang in ihren Wohnungen bleiben – und im Laufe der Zeit Tiere anschaffen, ohne dies mit dem Vermieter abzusprechen. Für sogenannte Kampfhunde gilt in Bayern zudem eine Erlaubnispflicht der Gemeinde (Art. 37 LStVG).

Für den Artenschutz sind vor allem das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) und die Bundesartenschutzverordnung maßgeblich: Wer Tiere besonders geschützter Arten (z. B. bestimmte Schildkrötenarten oder Greifvögel) unerlaubt besitzt oder Meldepflichten verletzt, handelt ordnungswidrig; je nach Verstoß drohen Bußgelder bis zu 50.000 € (§ 69 BNatSchG).

Schadensersatz bei Tierhaltungsschäden

Sollte die Tierhaltung zu konkreten Schäden an der Mietsache führen – Urinflecken im Parkett, Kratzer in Türen, Geruchsbelästigung durch nicht saubergepflegte Käfige oder Terrarienaushöhlungen in Wänden – hat der Vermieter nach § 280 Abs. 1 BGB (Verletzung der Obhutspflicht) einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Abnutzungen durch vertragsgemäßen Gebrauch muss der Mieter dagegen nicht ersetzen (§ 538 BGB). Der Anspruch unterliegt nach § 548 BGB der kurzen Verjährung von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache.

Praktisches Beispiel: Eine Vermieterin in München-Schwabing verlangt nach Auszug eines Mieters, der zwei Jahre lang einen großen Hund ohne Erlaubnis gehalten hat, 4.800 € Schadensersatz für die Erneuerung des Parkettbodens (vollständig durch Kratzer und Urin beschädigt). Ein solcher Anspruch besteht dem Grunde nach, weil die Schäden über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehen. Die Vermieterin muss sich aber in der Regel einen Abzug „neu für alt” anrechnen lassen, sodass sie nicht den vollen Betrag erhält.

Fazit: Klare Regeln schützen beide Seiten

Die Tierhaltung in Mietwohnungen ist eines der häufigsten Konfliktthemen zwischen Vermietern und Mietern. Wer als Vermieter auf eine präzise Mietvertragsklausel achtet, frühzeitig das Gespräch sucht und bei Vertragsverstößen konsequent – aber rechtskonform – vorgeht, ist gut aufgestellt. Die Grenze zwischen Duldungspflicht (Kleintiere) und Verbotsberechtigung (Exoten, gefährliche Tiere) muss dabei stets im Einzelfall geprüft werden.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung ist in Tierhaltungsstreitigkeiten besonders wertvoll: Sie übernimmt – je nach Tarif und Bedingungen – die Kosten für anwaltliche Abmahnungen, Unterlassungsklagen und – im schlimmsten Fall – Räumungsverfahren, die durch unerlaubt gehaltene Tiere ausgelöst werden. So können Sie auch bei einem hartnäckigen Mieter Ihr Recht durchsetzen, ohne das finanzielle Risiko allein tragen zu müssen. Prüfen Sie jetzt Ihren Schutz unter /check.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.