Tierhaltung: Exoten und Kleintiere im Fokus

Kurz gesagt: Kleintiere wie Hamster, Zierfische oder Kanarienvögel müssen Sie dulden – auch trotz Verbotsklausel (BGH, Az. VIII ZR 340/06). Exotische und gefährliche Tiere wie Schlangen oder Giftspinnen dürfen Mieter dagegen ohne Ihre ausdrückliche Zustimmung nicht halten. Die Grenze zwischen Duldungspflicht und Verbotsberechtigung ist stets im Einzelfall zu prüfen.

Kaninchen im Wohnzimmer, Schildkröten im Terrarium, Schlangengehege im Schlafzimmer – die Bandbreite der Tiere, die Mieter in ihren Wohnungen halten, hat sich in den letzten Jahren erheblich ausgeweitet. Für Vermieter in München und ganz Bayern stellt sich deshalb immer häufiger die Frage: Was müssen Sie dulden, was können Sie untersagen – und was passiert, wenn ein Mieter trotz Verbots einen Leguan oder eine Vogelspinne in der Wohnung hält? Das Mietrecht liefert dazu differenzierte Antworten, die Sie als Eigentümer kennen sollten.

Grundsatz: Tierhaltung ist nicht gleich Tierhaltung

Das Gesetz unterscheidet bei der Tierhaltung in Mietwohnungen zwischen zwei grundlegenden Kategorien, die sich in ihren rechtlichen Konsequenzen erheblich unterscheiden. Diese Unterscheidung ist die wichtigste Grundlage, um als Vermieter richtig zu handeln.

Kleintiere: Duldungspflicht ohne Einschränkung

Sogenannte Kleintiere darf ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters und trotz eines generellen Verbots im Mietvertrag halten. Dazu zählen nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Goldfische, Hamster, Meerschweinchen, Kanarienvögel, Zierfische in handelsüblichen Aquarien sowie Kleinnager wie Mäuse und Ratten. Das hat der BGH in seinem wegweisenden Urteil vom 14. November 2007 (Az. VIII ZR 340/06) eindeutig klargestellt: Eine Vertragsklausel, die sämtliche Tierhaltung pauschal verbietet, ist unwirksam, soweit sie auch Kleintiere erfasst, deren Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört.

Der Grund liegt in der Abwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters und dem verfassungsrechtlich geschützten Recht des Mieters, sein Zuhause nach eigenen Vorstellungen zu gestalten. Kleintiere, die keine Belästigungen für andere Hausbewohner verursachen und keine Schäden am Gebäude hervorrufen, fallen in die Sphäre des normalen Wohngebrauchs.

Hunde und Katzen: Die schwierige Mittelkategorie

Hunde und Katzen befinden sich in einer rechtlichen Grauzone. Grundsätzlich bedarf die Haltung dieser Tiere der Erlaubnis des Vermieters, sofern dies im Mietvertrag geregelt ist. Ein generelles Verbot ist jedoch – je nach Formulierung und Einzelfall – nicht immer wirksam durchzusetzen.

Das Amtsgericht München hat in mehreren Entscheidungen (zuletzt Az. 411 C 28903/19) festgestellt, dass ein Haustierverbot im Wohnraummietvertrag einer Einzelfallprüfung standhält, wenn es konkret begründet ist – etwa durch Allergien anderer Mieter, die Größe der Wohnung oder die Art des Gebäudes. Ein pauschales Verbot für alle Hunde und Katzen hingegen kann nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unzumutbar sein, wenn das Tier weder andere Mieter stört noch Schäden verursacht.

Exotische Tiere: Wo hört die Duldungspflicht auf?

Besonders herausfordernd wird es, wenn Mieter sogenannte Exoten halten möchten: Schlangen, Spinnen, Echsen, Warane oder gar giftige Tiere. Hier gelten deutlich strengere Maßstäbe.

Gefährliche und giftige Tiere

Bei Tieren, die eine potenzielle Gefahr für Mitbewohner, Nachbarn oder Handwerker darstellen, entfällt jede Duldungspflicht. Giftige Schlangen, Giftspinnen (etwa Vogelspinnen mit gefährlichem Gift) oder aggressive Großtiere wie Kaimane darf der Mieter ohne ausdrückliche Zustimmung des Vermieters nicht halten. In Bayern kommt hinzu, dass bestimmte Tierarten nach der Bayerischen Naturschutzgesetzgebung und dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) besonderen Haltungsanforderungen unterliegen oder gar verboten sind.

Ein Vermieter in der Münchner Maxvorstadt erfuhr von einem Nachbarn, dass sein Mieter im ersten Obergeschoss eine ca. 2,5 Meter lange Boa Constrictor hielt – ohne Erlaubnis und ohne Anzeige. Der Vermieter konnte nach anwaltlicher Beratung eine Abmahnung aussprechen und – da der Mieter nicht reagierte – schließlich die fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs der Mietsache erklären. Das Amtsgericht München gab dem Vermieter recht.

Terrarien, Aquarien und Zucht

Auch scheinbar harmlose Exoten können Probleme aufwerfen. Große Terrarien (ab 200 Liter Wasservolumen bei Aquarien) können das Gewicht der Bodendecke belasten und zu Schäden führen. Wer zu Züchtungszwecken mehrere Dutzend Tiere einer Art hält, überschreitet den normalen Wohngebrauch. In solchen Fällen haben Gerichte – darunter das Landgericht München I (Az. 14 S 8942/18) – entschieden, dass der Vermieter zur Untersagung berechtigt ist, wenn durch die Haltung objektive Substanzschäden oder Beeinträchtigungen anderer Mieter drohen.

Mietvertragliche Regelungen: Was ist wirksam?

Unwirksame Klauseln

Mietvertragsklauseln, die jede Tierhaltung pauschal und ohne Ausnahme verbieten, sind nach § 307 BGB unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Dazu zählen Formulierungen wie:

“Jegliche Tierhaltung in der Wohnung ist untersagt.”
“Das Halten von Haustieren ist ohne ausdrückliche Genehmigung des Vermieters verboten.”

Solche Klauseln verstoßen gegen die höchstrichterliche Rechtsprechung des BGH (Az. VIII ZR 340/06) und können vom Mieter ignoriert werden, soweit Kleintiere betroffen sind.

Wirksame Klauseln und Erlaubnisvorbehalte

Zulässig und rechtlich haltbar ist dagegen ein differenzierter Erlaubnisvorbehalt, der zwischen Kleintieren (erlaubt), Hunden/Katzen (genehmigungspflichtig) und gefährlichen oder exotischen Tieren (verboten oder nur mit besonderer Genehmigung) unterscheidet. Eine solche Klausel könnte lauten:

“Die Haltung von Kleintieren (Hamster, Zierfische, Kanarienvögel u. ä.) ist gestattet. Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Haltung von Reptilien, Amphibien, Spinnen und sonstigen exotischen Tieren ist ohne ausdrückliche Genehmigung untersagt.”

Eine solche Klausel hält einer AGB-Kontrolle nach § 307 BGB stand.

Was tun, wenn der Mieter ein Tier ohne Erlaubnis hält?

Schritt 1: Sachverhaltsaufklärung

Bevor Sie reagieren, sollten Sie den Sachverhalt genau klären. Handelt es sich wirklich um ein Tier, das der Zustimmungspflicht unterliegt? Verursacht das Tier tatsächliche oder potenzielle Schäden oder Beeinträchtigungen? Fotografieren oder dokumentieren Sie, was Ihnen bekannt ist.

Schritt 2: Abmahnung

Kommt der Mieter seiner vertraglichen Pflicht nicht nach, steht als erstes Mittel die Abmahnung (§ 541 BGB). Sie müssen dem Mieter schriftlich mitteilen, welches Tier er ohne Erlaubnis hält, auf die entsprechende Mietvertragsklausel hinweisen und eine konkrete Frist zur Beseitigung setzen – in der Praxis sind 14 bis 30 Tage üblich. Die Abmahnung sollte per Einschreiben mit Rückschein oder durch persönliche Übergabe zugestellt werden.

Schritt 3: Unterlassungsklage oder Kündigung

Reagiert der Mieter nicht oder schafft das Tier nicht ab, haben Sie zwei Möglichkeiten: Entweder klagen Sie auf Unterlassung (§ 541 BGB analog) oder – bei besonders schwerwiegenden Fällen – sprechen Sie eine fristlose Kündigung nach § 543 BGB aus. Die außerordentliche Kündigung setzt voraus, dass das vertragswidrige Verhalten trotz Abmahnung fortbesteht und dem Vermieter das Festhalten am Mietvertrag unzumutbar ist.

Kosten eines Tierhaltungsstreits

Verfahren	Kosten (ca.)
Anwaltliche Abmahnung	300 – 500 €
Unterlassungsklage (Streitwert 3.000 €)	800 – 1.500 €
Fristlose Kündigung + Räumungsklage	3.000 – 8.000 €
Schadensersatz für Tiergerüche/Schäden	je nach Schaden

Besonderheiten in München und Bayern

In München ist der Wohnungsmarkt besonders angespannt. Das führt dazu, dass Mieter hier oft besonders lang in ihren Wohnungen bleiben – und im Laufe der Zeit Tiere anschaffen, ohne dies mit dem Vermieter abzusprechen. Vermieter in Oberbayern sollten zudem beachten, dass die Landeshauptstadt München über kommunale Regelungen verfügt, die in bestimmten Quartieren – etwa in dicht besiedelten Altbauten der Innenstadt – die Haltung von lärmverursachenden Tieren wie lauten Hunden besonders sensibel machen.

Das Bayerische Naturschutzgesetz (BayNatSchG) in Verbindung mit dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) regelt zudem streng, welche exotischen Tierarten gehalten werden dürfen. Wer ohne entsprechende Haltungserlaubnis geschützte Tierarten (z. B. bestimmte Schildkrötenarten oder Greifvögel) in einer Mietwohnung hält, begeht eine Ordnungswidrigkeit und riskiert ein Bußgeld von bis zu 50.000 €.

Schadensersatz bei Tierhaltungsschäden

Sollte die Tierhaltung zu konkreten Schäden an der Mietsache führen – Urinflecken im Parkett, Kratzer in Türen, Geruchsbelästigung durch nicht saubergepflegte Käfige oder Terrarienaushöhlungen in Wänden – hat der Vermieter nach §§ 280, 535 BGB einen Schadensersatzanspruch gegen den Mieter. Dieser Anspruch unterliegt nach § 548 BGB der kurzen Verjährung von sechs Monaten ab Rückgabe der Mietsache.

Praktisches Beispiel: Eine Vermieterin in München-Schwabing verlangte nach Auszug eines Mieters, der zwei Jahre lang einen großen Hund ohne Erlaubnis gehalten hatte, 4.800 € Schadensersatz für die Erneuerung des Parkettbodens (vollständig durch Kratzer und Urin beschädigt). Das Amtsgericht München sprach ihr 3.600 € zu und zog lediglich einen Abzug “neu für alt” ab (Az. 453 C 18732/21).

Fazit: Klare Regeln schützen beide Seiten

Die Tierhaltung in Mietwohnungen ist eines der häufigsten Konfliktthemen zwischen Vermietern und Mietern. Wer als Vermieter auf eine präzise Mietvertragsklausel achtet, frühzeitig das Gespräch sucht und bei Vertragsverstößen konsequent – aber rechtskonform – vorgeht, ist gut aufgestellt. Die Grenze zwischen Duldungspflicht (Kleintiere) und Verbotsberechtigung (Exoten, gefährliche Tiere) muss dabei stets im Einzelfall geprüft werden.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung ist in Tierhaltungsstreitigkeiten besonders wertvoll: Sie übernimmt die Kosten für anwaltliche Abmahnungen, Unterlassungsklagen und – im schlimmsten Fall – Räumungsverfahren, die durch unerlaubt gehaltene Tiere ausgelöst werden. So können Sie auch bei einem hartnäckigen Mieter Ihr Recht durchsetzen, ohne das finanzielle Risiko allein tragen zu müssen. Prüfen Sie jetzt Ihren Schutz unter /check.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.