Treppenhausreinigung: Streit vermeiden und regeln

Das Treppenhaus ist die Visitenkarte eines Mehrfamilienhauses – und häufig der Schauplatz erbitterter Streitigkeiten zwischen Mietern. Wer ist dran? Wer hat letzte Woche nicht saubergemacht? Warum ist der Boden schon wieder nicht gewischt? Für Vermieter in München und Bayern ist die Treppenhausreinigung ein klassisches Konfliktfeld, das sich mit der richtigen vertraglichen Gestaltung und klaren Kommunikationsregeln zuverlässig entschärfen lässt. Dieser Leitfaden zeigt Ihnen, welche rechtlichen Grundlagen gelten, wie Sie die Reinigungspflicht wirksam übertragen und was zu tun ist, wenn ein Mieter seine Aufgaben schlicht ignoriert.

Grundsatz: Reinigungspflicht liegt beim Vermieter

Nach den allgemeinen Grundsätzen des Mietrechts (§ 535 Abs. 1 BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört auch, dass das Treppenhaus sauber und verkehrssicher ist. Ohne eine abweichende vertragliche Regelung liegt die Reinigungspflicht also beim Vermieter – er muss entweder selbst reinigen oder einen Reinigungsdienst beauftragen und die Kosten als Betriebskosten umlegen.

Umlagemöglichkeit auf die Mieter

Vermieter können die Kosten für eine professionelle Treppenhausreinigung als Betriebskosten nach § 2 Nr. 9 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) auf die Mieter umlegen. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Die Kosten werden dann anteilig auf alle Mieter verteilt, typischerweise nach dem Wohnflächenanteil.

In München können die Kosten für eine professionelle Reinigungsfirma bei einem Achtfamilienhaus je nach Leistungsumfang zwischen 120 und 250 Euro pro Monat betragen – pro Mieter also 15 bis 31 Euro monatlich. Das ist für viele Vermieter teurer als erwartet und macht die alternative Eigenreinigung durch die Mieter wirtschaftlich attraktiv.

Reinigungspflicht auf Mieter übertragen: So geht’s richtig

Die vertragliche Vereinbarung

Die Übertragung der Treppenhausreinigung auf die Mieter ist zulässig – aber nur, wenn sie wirksam vereinbart wurde. Das Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 7. April 2004 (Az. VIII ZR 167/03) klargestellt, dass die Übertragung von Reinigungspflichten auf Mieter zulässig ist, sofern dies hinreichend bestimmt und für den Mieter bei Vertragsschluss erkennbar ist.

Für eine wirksame Vereinbarung müssen folgende Elemente vorhanden sein:

Klare Beschreibung der Pflicht: Was genau ist zu reinigen? (Treppen, Absätze, Eingangsbereiche, Kellertreppe, Außentreppe)
Turnus: Wie häufig? (z.B. wöchentlich, wechselweise nach Reinigungsplan)
Mindeststandard: Was bedeutet “sauber”? (Fegen, Wischen, Geländer abwischen)
Regelung für Sonderfälle: Wer reinigt bei Schnee, Laub oder nach Renovierungsarbeiten?

Der Reinigungsplan als Instrument

Besonders in Häusern mit mehr als vier Parteien empfiehlt sich ein schriftlicher Reinigungsplan, der entweder dem Mietvertrag als Anlage beigefügt oder in der Hausordnung verankert wird. Der Reinigungsplan sollte:

alle Wohnparteien namentlich und mit Wohnungsnummer aufführen
den Turnus klar festlegen (z.B. jede Woche Montag eine andere Partei)
die genauen Reinigungsbereiche benennen
Ferien- und Abwesenheitsregelungen enthalten

Hausordnung als ergänzendes Instrument

Die Hausordnung ist kein eigenständiges Rechtsdokument, sondern entfaltet nur Wirkung, wenn sie in den Mietvertrag einbezogen wurde – entweder durch ausdrückliche Bezugnahme im Vertrag oder als Vertragsanlage. Eine separat ausgehängte oder später verteilte Hausordnung ist für den Mieter rechtlich nicht bindend, wie das Amtsgericht München in einem Urteil (Az. 415 C 28001/17) festgestellt hat.

Was gilt als ausreichende Reinigung?

Der Maßstab

Der geschuldete Reinigungsstandard ist derjenige, der im Mietvertrag vereinbart ist. Fehlt eine genaue Beschreibung, gilt der “ordentliche und übliche Reinigungsstandard” als Maßstab. In der Praxis bedeutet das:

Fegen/Saugen: Entfernung sichtbaren Schmutzes, Staubs, Laubs und Haaren
Wischen: Feuchtes Aufwischen des Treppenhausbodens mindestens alle zwei Wochen
Geländer: Abwischen von Handläufen und Geländerstäben
Eingangsbereiche: Türmatten abklopfen, Schmutzwasser entfernen

Was nicht verlangt werden kann, ohne ausdrückliche Vereinbarung: Fensterreinigung im Treppenhaus, Reinigung von Heizungsnischen, Grundreinigung des Kellers.

Was tun, wenn ein Mieter seiner Pflicht nicht nachkommt?

Für Vermieter ist das die eigentliche Herausforderung: Ein Mieter reinigt nicht, reinigt zu selten oder reinigt schlampig. Andere Mieter beschweren sich. Was können Sie tun?

Schritt 1: Dokumentation

Bevor Sie handeln, dokumentieren Sie den Zustand des Treppenhauses mit Fotos und Datum. Notieren Sie auch Beschwerden anderer Mieter schriftlich. Diese Dokumentation ist im Streitfall Ihr wichtigstes Beweismittel.

Schritt 2: Ermahnung und Erinnerung

Sprechen Sie den betroffenen Mieter zunächst informell an oder senden Sie eine schriftliche Erinnerung. Viele Pflichtverletzungen lassen sich so ohne Eskalation lösen. Wichtig: Halten Sie die Kommunikation schriftlich fest.

Schritt 3: Abmahnung nach § 541 BGB

Wenn die Ermahnung nichts bewirkt, folgt die förmliche Abmahnung. Die Abmahnung muss:

Den konkreten Pflichtenverstoß genau benennen (z.B. “Die Treppenhausreinigung für die Woche vom 10. bis 16. März 2026 wurde nicht durchgeführt”)
Eine angemessene Nachfrist setzen (in der Regel 7–14 Tage)
Die Konsequenzen bei Nichterfüllung benennen
Schriftlich per Einschreiben zugestellt werden

Schritt 4: Selbstvornahme und Kostenersatz

Kommt der Mieter auch nach Abmahnung seiner Reinigungspflicht nicht nach, darf der Vermieter die Reinigung auf Kosten des Mieters selbst veranlassen oder eine Reinigungsfirma beauftragen. Diese Kosten kann er nach §§ 280, 241 Abs. 2 BGB als Schadensersatz vom Mieter verlangen.

Praxisbeispiel: Frau Meier, Vermieterin eines Fünffamilienhauses in München-Giesing, beauftragte nach zweifacher Abmahnung ohne Reaktion eine Reinigungsfirma. Die Kosten für vier Wochen Ersatzvornahme betrugen 320 €, die sie dem säumigen Mieter in Rechnung stellte. Das Amtsgericht München bestätigte diesen Anspruch (Az. 431 C 24109/22), da die Abmahnungen ordnungsgemäß dokumentiert waren.

Schritt 5: Kündigung als letztes Mittel

Eine Kündigung allein wegen verweigerten Treppenhausreinigung ist in der Regel unverhältnismäßig und dürfte einer gerichtlichen Überprüfung nicht standhalten. Erst wenn das Verhalten des Mieters Teil eines Musters systematischer Pflichtverletzungen ist oder wenn die Reinigungsverweigerung mit anderen Verstößen einhergeht, kommt eine Kündigung in Betracht.

Sonderfälle: Was bei gemischten Bewohnerstrukturen gilt

Ältere oder behinderte Mieter

Wenn ein Mieter aufgrund von Alter, Krankheit oder Behinderung die Treppenhausreinigung nicht selbst durchführen kann, ist das keine automatische Befreiung von der Pflicht. Allerdings verlangt der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) eine gewisse Flexibilität: Der Vermieter darf nicht auf vollständiger Eigenleistung bestehen, wenn ein Mieter dauerhaft eingeschränkt ist. In solchen Fällen können Lösungen gefunden werden – z.B. Beauftragung einer Reinigungsfirma auf Kosten des betreffenden Mieters oder Umorganisation des Reinigungsplans.

Leerstehende Wohnungen

Bei leerstehenden Einheiten liegt die Reinigungspflicht für den entsprechenden Turnus beim Vermieter selbst. Er kann die Pflicht nicht auf die anderen Mieter abwälzen.

Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss

In München-Zentrum und anderen Stadtteilen befinden sich häufig Ladengeschäfte oder Praxen im Erdgeschoss eines Wohnhauses. Gewerbemieter unterliegen grundsätzlich denselben Reinigungspflichten, sind jedoch oft durch separate Gewerbemietverträge anders geregelt. Prüfen Sie, ob der Gewerbemietvertrag Reinigungspflichten enthält.

Kosten und Verhältnismäßigkeit: Was lohnt sich?

Maßnahme	Kostenrahmen
Anwaltliche Abmahnung	200 – 400 €
Ersatzvornahme Reinigung (4 Wochen)	150 – 400 €
Selbstständiges Beweisverfahren	300 – 600 €
Klage auf Unterlassung/Schadensersatz	600 – 1.500 €

In den meisten Fällen ist die anwaltliche Abmahnung ausreichend, um das Problem zu lösen. Der Weg zum Gericht lohnt sich finanziell meist nur, wenn der säumige Mieter auch andere Vertragspflichten verletzt.

Prävention: Was Sie als Vermieter von Anfang an richtig machen können

Mietvertragsklausel präzise formulieren und Reinigungsplan als Anlage beifügen
Hausordnung wirksam einbeziehen (im Vertrag ausdrücklich auf sie verweisen)
Reinigungsplan aushängen und aktuell halten
Bei Neuvermietung den Turnus erklären und mit dem neuen Mieter besprechen
Eine Kontaktmöglichkeit für Reinigungsbeschwerden benennen

Wie Vermieter-Rechtsschutz bei Treppenhausstreitigkeiten hilft

Was nach einem Alltagsproblem klingt, kann sich zu einem zermürbenden Rechtsstreit entwickeln – besonders wenn der betreffende Mieter auf Konfrontation geht. Die Kosten für Anwalt, Gericht und Sachverständige übersteigen schnell den wirtschaftlichen Wert des Streits.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung übernimmt genau diese Kosten: die anwaltliche Abmahnung, ein etwaiges Klageverfahren sowie die Kosten eines selbstständigen Beweisverfahrens, falls der Zustand des Treppenhauses gerichtlich festgestellt werden muss. So können Sie als Vermieter in München konsequent auf saubere Verhältnisse bestehen, ohne jeden Schritt am Kostenrisiko abwägen zu müssen. Informieren Sie sich jetzt unter /check.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.