Elektrosicherheit: E-Check Pflicht für Vermieter?

Kurz gesagt: Eine bundesweit einheitliche gesetzliche E-Check-Pflicht für Wohnvermieter gibt es nicht. Nach dem BGH müssen Sie die Elektroinstallation ohne konkreten Anlass auch nicht regelmäßig generalüberprüfen lassen (VIII ZR 321/07). Bekannte Mängel und konkrete Warnzeichen müssen Sie aber umgehend angehen (§ 535 Abs. 1 S. 2 BGB); sonst drohen Schadensersatzansprüche, etwa nach § 536a oder § 823 BGB.

Wenn in einem Münchner Mehrfamilienhaus ein Wohnungsbrand durch einen Defekt in der Elektroinstallation ausbricht, steht für den Vermieter schnell nicht nur die materielle Schadensersatzforderung im Raum, sondern unter Umständen sogar eine strafrechtliche Ermittlung wegen fahrlässiger Körperverletzung. Elektrosicherheit ist damit kein technisches Nischenthema, sondern eine der zentralen Verkehrssicherungspflichten, die jede Vermieterin und jeden Vermieter in Bayern unmittelbar betrifft.

Dieser Artikel klärt, was rechtlich hinter dem sogenannten E-Check steckt, wann er verpflichtend ist, was er kostet und wie Sie sich im Streitfall absichern.

Was ist der E-Check und was prüft er?

Der E-Check ist eine normierte Prüfung der gesamten elektrischen Anlage in einem Gebäude oder einer Wohnung. Durchgeführt wird er von dafür qualifizierten Elektro-Innungsfachbetrieben. Geprüft wird nach den Vorgaben der DIN VDE 0100-600 (Erstprüfung) sowie DIN VDE 0105-100 (Wiederholungsprüfungen). Die Prüfung umfasst:

Sichtprüfung aller sichtbaren elektrischen Betriebsmittel und Leitungen
Messung des Isolationswiderstands
Prüfung des Schutzleiterwiderstands
Überprüfung der Schutzeinrichtungen (Sicherungen, FI-Schalter)
Funktionsprüfung aller Schalter, Steckdosen und Verteiler
Prüfung der Überspannungsschutzeinrichtungen

Nach erfolgter Prüfung erhält der Eigentümer ein Prüfprotokoll sowie – bei positiver Bewertung – das E-Check-Siegel des ZVEH (Zentralverband der Deutschen Elektro- und Informationstechnischen Handwerke).

Ist der E-Check gesetzlich vorgeschrieben?

Die allgemeine Rechtslage nach BGB

Eine bundesweit einheitliche gesetzliche Pflicht zum E-Check für Wohnvermieter existiert im deutschen Mietrecht nicht ausdrücklich. Das BGB enthält keine Norm, die explizit eine Elektroprüfung nach einem bestimmten Rhythmus vorschreibt. Was das BGB jedoch enthält, ist die Erhaltungspflicht: Nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der gesamten Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Dazu gehört, dass die Elektroinstallation funktionsfähig und sicher ist. Hinzu kommt die allgemeine Verkehrssicherungspflicht (§ 823 BGB).

Kommt es zu einem Brandschaden oder einer Verletzung, kann der Vermieter zivilrechtlich haften – gegenüber dem Mieter insbesondere nach § 536a BGB, gegenüber jedermann nach § 823 Abs. 1 BGB. Typisch ist das, wenn er bekannte Mängel oder konkrete Warnzeichen ignoriert hat. Eine anlasslose Pflicht zur regelmäßigen Generalinspektion hat der BGH allerdings verneint (siehe unten).

Wann besteht eine konkrete Prüfpflicht?

Auch wenn eine allgemeine E-Check-Pflicht fehlt, gibt es Konstellationen, in denen Prüfungen vorgeschrieben oder zumindest dringend angeraten sind:

1. Gewerbeimmobilien und gemischt genutzte Objekte: Die Unfallverhütungsvorschrift DGUV Vorschrift 3 verlangt regelmäßige Prüfungen ortsveränderlicher und ortsfester elektrischer Betriebsmittel in Betrieben – also auch in gewerblich genutzten Mietflächen. Verpflichtet ist in erster Linie der Unternehmer, der die Anlagen betreibt; als Vermieter einer Gewerbeeinheit können Sie je nach Vertragsgestaltung (z.B. für die fest installierte Anlage) mitverantwortlich sein.

2. Neubauten und Umbauten nach Bauordnungsrecht: In Bayern müssen Anlagen nach Art. 3 BayBO (Bayerische Bauordnung) so errichtet, geändert und instand gehalten werden, dass insbesondere Leben und Gesundheit nicht gefährdet werden. Das gilt auch für die Elektroinstallation bei Umbau und Sanierung; die anderen Bundesländer haben vergleichbare Regeln.

3. Empfehlungen des Elektrohandwerks: Einen verbindlichen Prüfrhythmus für private Wohnungen schreiben die VDE-Normen nicht vor. Das Elektrohandwerk empfiehlt für vermietete Wohnungen häufig eine Prüfung etwa alle 4 Jahre sowie bei Mieterwechsel. Das ist keine Rechtspflicht, kann aber als Orientierung für sorgfältiges Vermieterhandeln dienen.

4. Versicherungsrecht: Gebäudeversicherungen verlangen in der Regel, dass technische Anlagen ordnungsgemäß instand gehalten werden. Wer den Versicherungsfall grob fahrlässig herbeiführt – etwa durch Weiterbetrieb einer erkennbar defekten Anlage –, riskiert eine Kürzung der Leistung (§ 81 VVG). Bei gewerblichen Objekten verlangen manche Versicherer zudem regelmäßige Prüfnachweise.

Haftung im Schadensfall: Was Vermieter in München wissen müssen

Das Urteil des BGH zur Verkehrssicherungspflicht

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 15. Oktober 2008 (Az. VIII ZR 321/07) entschieden, dass der Vermieter ohne konkreten Anlass nicht verpflichtet ist, die Elektroleitungen und Elektrogeräte in den Mietwohnungen einer regelmäßigen Generalinspektion durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Er muss die Mietsache aber verkehrssicher halten und ihm bekannte Mängel, von denen eine Gefahr ausgehen kann, umgehend beseitigen.

Konkret bedeutet das für Vermieter in Oberbayern: Eine anlasslose Prüfpflicht besteht nicht. Wer aber eine erkennbar schadhafte Installation weiter betreibt oder Mängelmeldungen – etwa zu Schmorgeruch oder immer wieder auslösenden Sicherungen – ignoriert, geht ein erhebliches Haftungsrisiko ein. Gerade bei Altbauten mit Installationen aus den 1960er oder 1970er Jahren ist eine freiwillige Prüfung deshalb sinnvoll.

Wer haftet bei einem Elektrounfall?

Bei einem durch Elektrizität verursachten Körperschaden oder Sachschaden gelten folgende Haftungsgrundlagen:

Situation	Haftungsgrundlage	Folge für Vermieter
Mangel bestand schon bei Vertragsschluss	§ 536a Abs. 1 Alt. 1 BGB	Verschuldensunabhängige Haftung, sofern vertraglich nicht wirksam ausgeschlossen
Mangel entsteht später, Vermieter hat ihn zu vertreten (z.B. Warnzeichen ignoriert)	§ 536a Abs. 1 Alt. 2, § 823 Abs. 1 BGB	Schadensersatz bei Verschulden
Vermieter beseitigt gemeldeten Mangel nicht rechtzeitig	§ 536a Abs. 1 Alt. 3 BGB	Schadensersatz bei Verzug
Mangelhafte Reparatur durch Vermieter bzw. beauftragten Betrieb	§ 536a, § 823 Abs. 1 BGB	Haftung bei Verschulden
Schaden durch Mietereingriff	In der Regel kein Anspruch gegen Vermieter	–

Was kostet ein E-Check in Bayern?

Die Kosten für einen E-Check hängen von der Größe der Anlage und dem Prüfaufwand ab. Für den Münchner Raum gelten typischerweise folgende Richtwerte:

Objekt	Ungefähre Kosten E-Check
1-Zimmer-Wohnung (ca. 30 m²)	80 – 130 €
3-Zimmer-Wohnung (ca. 70 m²)	150 – 250 €
Einfamilienhaus	200 – 400 €
Mehrfamilienhaus (6 WE)	400 – 800 €

Die Beträge sind unverbindliche Richtwerte und hängen vom Anbieter und Prüfumfang ab. Hinzu kommen ggf. Kosten für Mängelbeseitigung. Bei einer typischen Altbauanlage aus den 1970er Jahren in Schwabing oder Haidhausen können Nachrüstungskosten von 500 bis 2.000 € pro Wohnung anfallen – insbesondere wenn FI-Schutzschalter nachgerüstet oder veraltete Leitungen ersetzt werden müssen.

Können Kosten auf den Mieter umgelegt werden?

Ja, unter Voraussetzungen: Nach dem BGH sind die Kosten einer regelmäßigen Überprüfung der Elektroanlage keine Instandhaltungskosten, sondern können als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV) umgelegt werden – allerdings nur, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist (BGH, Urteil vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06). Die Kosten für die Beseitigung festgestellter Mängel sind dagegen Instandsetzung und bleiben beim Vermieter.

Praxistipps für Vermieter in Bayern

Dokumentation als wichtigstes Werkzeug

Auch wenn kein E-Check gesetzlich vorgeschrieben ist, empfiehlt es sich, regelmäßige Prüfungen durchführen zu lassen und die Ergebnisse zu archivieren. Im Streitfall kann ein aktuelles Prüfprotokoll helfen, den Vorwurf der Fahrlässigkeit zu entkräften.

Bewahren Sie folgende Unterlagen dauerhaft auf:

Alle E-Check-Protokolle mit Datum und Unterschrift des Prüfers
Rechnungen für Elektroarbeiten und Reparaturen
Schriftverkehr mit Mietern zu Mängelmeldungen und Ihre Reaktion darauf
Baugenehmigungen und Abnahmebescheinigungen bei Umbauten

Empfohlener Prüfrhythmus

Situation	Empfehlung (unverbindlich, keine gesetzliche Vorgabe)
Vermietete Wohnung, regulärer Zustand	Etwa alle 4 Jahre (häufige Empfehlung des Elektrohandwerks)
Mieterwechsel	Prüfung vor der Neuvermietung sinnvoll
Ältere Anlage (z.B. ohne FI-Schutzschalter oder ohne separaten Schutzleiter)	Zeitnahe Prüfung empfehlenswert
Konkrete Mängelhinweise (Schmorgeruch, Funken, auslösende Sicherungen)	Sofort Fachbetrieb beauftragen

Mieterwechsel als natürlicher Prüfanlass

Besonders praktisch: Nutzen Sie jeden Mieterwechsel als festen Prüfanlass. Vor dem Einzug eines neuen Mieters lassen Sie die Anlage prüfen – so ist der Zustand bei Übergabe dokumentiert, und Sie haben die Haftung für vorhandene Altmängel klar abgegrenzt.

Mängelanzeige durch den Mieter: Handeln Sie unverzüglich

Wenn ein Mieter Ihnen einen Elektrodefekt anzeigt – etwa eine nicht funktionierende Steckdose, Funkenbildung am Sicherungskasten oder Geruch nach verschmortem Kunststoff – sind Sie nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB zur Mängelbeseitigung verpflichtet. Bei sicherheitsrelevanten Defekten ist schnelles Handeln geboten – im Zweifel innerhalb weniger Tage, bei akuter Gefahr sofort.

Geraten Sie mit der Beseitigung in Verzug und kommt es zu einem Schaden, haften Sie dem Mieter nach § 536a Abs. 1 BGB auf Schadensersatz – auch für Folgeschäden an seiner Einrichtung. Bei Brand- oder Personenschäden kann das schnell teuer werden.

Checkliste: So reagieren Sie korrekt auf Mängelanzeigen

Mängelanzeige schriftlich bestätigen und Datum festhalten
Innerhalb von 24–48 Stunden einen Fachbetrieb beauftragen
Mieter über geplante Maßnahmen und Zeitplan informieren
Reparaturrechnung archivieren
Bei gravierenden Schäden: Wohnung ggf. vorübergehend absichern

Wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung schützt

Auch wenn Sie als Vermieter alles richtig machen – regelmäßige Prüfungen, schnelle Reaktion auf Mängelanzeigen, lückenlose Dokumentation – kann ein Mieter Sie trotzdem in Regress nehmen. Sei es, weil er den Nachweis ordnungsgemäßer Prüfung anzweifelt, sei es, weil er nach einem Brandschaden Schadensersatz für persönliche Gegenstände fordert, deren Wert er stark übertreibt.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann in solchen Fällen – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – die Kosten für Ihren Rechtsanwalt, die Gerichtskosten und vom Gericht beauftragte Sachverständige übernehmen. Gerade bei technischen Fragen mit hohem Streitwert kann das eine wichtige Absicherung sein. Prüfen Sie jetzt Ihren Bedarf unter /check.

Fazit

Der E-Check ist keine gesetzliche Pflicht für Wohnungsvermieter, und eine anlasslose Generalinspektion verlangt auch der BGH nicht. Sie müssen die Anlage aber verkehrssicher halten und auf Mängel und Warnzeichen umgehend reagieren. Wer als Vermieter in München oder Bayern eine erkennbar veraltete oder schadhafte Elektroanlage weiter betreibt, geht ein erhebliches Haftungsrisiko ein. Praktisch wie rechtlich gilt: Prüfen, dokumentieren, reagieren. Die Kosten eines E-Checks sind vergleichsweise gering – die Kosten eines Schadensersatzprozesses sind es nicht.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.