Videoüberwachung im Eingangsbereich: Zulässig?

Kurz gesagt: Als Vermieter dürfen Sie den Eingangsbereich grundsätzlich per Kamera überwachen, jedoch nur unter strengen Auflagen: bei konkretem berechtigtem Interesse nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (etwa wiederholten Einbrüchen), mit sichtbarem Hinweisschild, begrenzter Speicherung (Richtwert: höchstens 72 Stunden) und Information der Mieter. Wohnungstüren und Privatbereiche einzelner Mieter dürfen nicht erfasst werden.

Einbrüche, Sachbeschädigungen, Pakete die verschwinden: Der Wunsch nach einer Videokamera im Eingangsbereich ist verständlich. Aber darf der Vermieter eine Kamera im Hauseingang oder Treppenhaus installieren? Die Antwort ist vielschichtig und hängt von mehreren Faktoren ab – und ein Fehler kann teuer werden: Auch private Vermieter fallen in aller Regel unter die DSGVO, wenn sie Bereiche filmen, die andere Personen nutzen. Der Bußgeldrahmen der DSGVO reicht bis zu 20 Millionen Euro; die tatsächliche Höhe richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls.

Dieser Artikel erklärt, was erlaubt ist, was verboten ist, und wie Sie als Vermieter in Bayern rechtssicher vorgehen.

Die Rechtslage: Drei Rechtsgebiete gleichzeitig

Videoüberwachung in Mehrfamilienhäusern berührt mindestens drei Rechtsgebiete gleichzeitig:

Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO): Gilt seit dem 25. Mai 2018 EU-weit; Rechtsgrundlage für private Videoüberwachung ist in der Regel Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO (berechtigte Interessen)
Bundesdatenschutzgesetz (BDSG): Ergänzt die DSGVO im deutschen Recht – die Sonderregel des § 4 BDSG zur Videoüberwachung ist auf private Betreiber nach dem Bundesverwaltungsgericht allerdings nicht anwendbar (BVerwG, Urteil vom 27.03.2019 – 6 C 2.18)
Mietrecht (BGB): Der Vermieter darf das Recht auf Privatsphäre seiner Mieter nicht unverhältnismäßig einschränken

Hinzu kommt: Wer die Kamera nicht nur als Attrappe betreibt, sondern tatsächlich aufzeichnet oder überwacht, unterliegt deutlich strengeren Anforderungen als jemand, der lediglich eine sichtbare Abschreckung installiert.

Was ist grundsätzlich erlaubt?

Attrappen ohne Aufzeichnung

Eine Kamera-Attrappe verarbeitet keine personenbezogenen Daten – die DSGVO gilt für sie daher nicht. Rechtlich unproblematisch ist sie trotzdem nicht: Täuschend echte Attrappen können einen sogenannten Überwachungsdruck erzeugen, der das Persönlichkeitsrecht der Mieter verletzen kann. Dann drohen zivilrechtliche Unterlassungs- oder Schadensersatzansprüche. Vor einzelnen Wohnungstüren sollten Sie Attrappen deshalb keinesfalls anbringen.

Videotürklingeln (ohne dauerhaften Betrieb)

Videotürklingeln gelten nach Auffassung der Datenschutzaufsichtsbehörden (Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz) als unbedenklich, wenn:

Die Bildübertragung erst nach Betätigung der Klingel startet und nach einigen Sekunden automatisch endet
Keine dauerhafte Speicherung der Bilder erfolgt
Nicht mehr erfasst wird, als ein Blick durch einen Türspion zeigen würde

Kameraüberwachung mit Aufzeichnung – nur unter strengen Voraussetzungen

Eine Kamera, die dauerhaft aufzeichnet, ist im Wohnbereich das schwierigste Szenario. Sie ist nach Art. 6 Abs. 1 lit. f DSGVO nur zulässig, wenn:

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters vorliegt (z.B. wiederholte Einbrüche, dokumentierte Sachbeschädigungen)
Das Interesse der Mieter auf Privatheit nicht überwiegt (Verhältnismäßigkeit)
Die Überwachung erkennbar ist (Beschilderung!)
Bei umfangreicher Überwachung zusätzlich eine Datenschutz-Folgenabschätzung (Art. 35 DSGVO) durchgeführt wurde

Was ist verboten?

Überwachung von Privatbereichen

Kameras, die direkt vor Wohnungstüren installiert sind oder Einblick in private Bereiche wie Briefkästen, Garderobenbereiche oder Abstellräume einzelner Mieter geben, sind in der Regel nicht erlaubt.

Heimliche Überwachung

Jede Überwachung ohne sichtbaren Hinweis ist nach DSGVO unzulässig. Sie müssen vor dem überwachten Bereich durch ein gut sichtbares Schild auf die Kameraüberwachung hinweisen – mit Kamerasymbol, Name und Kontaktdaten des Verantwortlichen, Zweck und Rechtsgrundlage, berechtigtem Interesse, Speicherdauer und einem Hinweis, wo die weiteren Pflichtinformationen zu finden sind.

Überwachung von Gemeinschaftsflächen ohne sachlichen Grund

Kameras im Treppenhaus, Keller oder Waschraum sind nur dann zulässig, wenn ein konkreter Anlass besteht – nicht als präventive Maßnahme ohne Vorfall.

DSGVO-Anforderungen: Was Vermieter beachten müssen

Wenn Sie als Vermieter eine funktionierende Kamera betreiben, gilt:

1. Informationspflicht (Art. 13 DSGVO)

Sie müssen alle betroffenen Personen – also Ihre Mieter und Besucher – über die Überwachung informieren. Das geschieht durch:

Ein vorgelagertes Hinweisschild auf Augenhöhe (Inhalt siehe oben) plus ein vollständiges Informationsblatt, etwa als Aushang
Eine schriftliche Information an Ihre Mieter

2. Zweckbindung (Art. 5 DSGVO)

Die Aufnahmen dürfen nur für den angegebenen Zweck verwendet werden (z.B. Aufklärung von Straftaten). Sie dürfen sie nicht für andere Zwecke auswerten.

3. Speicherbegrenzung (Art. 5 Abs. 1 lit. e DSGVO)

Aufnahmen dürfen nur so lange gespeichert werden, wie es für den Zweck erforderlich ist. Die Datenschutzkonferenz hält eine Speicherdauer von 72 Stunden in der Regel für zulässig; je länger gespeichert wird, desto höher ist der Begründungsaufwand.

4. Technische und organisatorische Maßnahmen (Art. 32 DSGVO)

Der Zugang zu den Aufnahmen muss durch Passwort gesichert sein. Nur berechtigte Personen dürfen Zugriff haben.

Was der BGH zur Überwachung im Eingangsbereich sagt

Der Bundesgerichtshof hat für eine Wohnungseigentumsanlage entschieden: Der Eingangsbereich darf per Kamera überwacht werden, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse die Interessen der Bewohner und Besucher überwiegt und Umfang, Speicherdauer und Zugriff auf das Notwendige begrenzt sind. Die Überwachung des gesamten Treppenhauses einschließlich der Wohnungstüren ist dagegen nicht zulässig (BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12). Die Entscheidung erging noch vor der DSGVO, ihre Abwägungsgrundsätze sind aber weiterhin eine wichtige Orientierung.

In Bayern ist für private Vermieter das Bayerische Landesamt für Datenschutzaufsicht (BayLDA) zuständig. Videoüberwachung gehörte dort laut Tätigkeitsbericht 2023 zu den häufigsten Beschwerdethemen; die Behörde kann Anordnungen treffen und Bußgelder verhängen.

Praxisbeispiel: Was in München funktioniert

Herr Reiter vermietet ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen in München-Neuhausen. Nach zwei dokumentierten Einbrüchen in den Keller installiert er eine Kamera im Eingangsbereich. Folgendes macht er richtig:

Er informiert alle Mieter schriftlich über die Kamerainstallation
Er bringt ein DSGVO-konformes Hinweisschild an (Kamerasymbol, Name und Kontaktdaten, Zweck, Rechtsgrundlage, Speicherdauer, Hinweis auf weitere Informationen)
Er begrenzt die Speicherung auf 48 Stunden
Er richtet die Kamera so aus, dass nur der unmittelbare Eingangsbereich erfasst wird, nicht die Wohnungstüren
Er dokumentiert seine Interessenabwägung schriftlich

Nach 6 Monaten: kein Einbruch mehr, keine Beschwerden von Mietern, kein Bußgeld.

Mieter beschwert sich über die Kamera: Was nun?

Wenn ein Mieter die Kamera als Persönlichkeitsverletzung rügt, sollten Sie:

Prüfen, ob Ihre Installation tatsächlich DSGVO-konform ist
Das Gespräch suchen und erklären, was die Kamera erfasst und wie lange gespeichert wird
Die Position der Kamera anpassen, wenn möglich (z.B. weg von der betroffenen Wohnungstür)
Nicht ignorieren – eine Beschwerde bei der Datenschutzaufsicht (in Bayern: BayLDA; in anderen Bundesländern die jeweilige Landesdatenschutzbehörde) kann zu Anordnungen oder einem Bußgeldverfahren führen

Alternativen zur Kamera

Wenn die Rechtslage zu unsicher erscheint, gibt es Alternativen:

Bessere Schließanlage (elektronische Schlüssel mit Protokollfunktion)
Bewegungsmelder mit Licht (abschreckend, kein Datenschutzproblem)
Videogegensprechanlage (nur bei Klingeln aktiv, keine Daueraufzeichnung)
Regelmäßige Begehung durch Hausmeister

Fazit: Erlaubt, aber mit strengen Auflagen

Videoüberwachung im Eingangsbereich ist für Vermieter grundsätzlich möglich, aber nicht ohne rechtliche Hürden:

Nur bei konkretem berechtigtem Interesse (nicht als Standardmaßnahme)
Mit sichtbarem DSGVO-Hinweis
Mit begrenzter Speicherung (Richtwert: höchstens 72 Stunden)
Kein Zugriff auf Privatbereiche oder Wohnungstüren einzelner Mieter
Mit schriftlicher Information an alle Mieter

Wer diese Punkte beachtet, kann Kameras rechtssicher betreiben. Wer sie ignoriert, riskiert Bußgelder und zivilrechtliche Klagen.

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt oder Datenschutzbeauftragten. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.