Haustiere in der Mietwohnung: Was ist erlaubt?

Kurz gesagt: Ein generelles Verbot der Hunde- und Katzenhaltung im Formularmietvertrag ist laut BGH (Urteil vom 20. März 2013, Az. VIII ZR 168/12) unwirksam. Übliche Kleintiere wie Fische oder Hamster dürfen Mieter grundsätzlich ohne Zustimmung halten. Hunde und Katzen können Sie nicht pauschal verbieten, sondern nur im Einzelfall aus sachlichem Grund ablehnen. Wirksam ist dagegen eine Erlaubnisklausel mit nachvollziehbaren Kriterien.

„Keine Haustiere” – diese Klausel findet sich noch in vielen alten Mietverträgen. Doch Vorsicht: Ein generelles Tierhaltungsverbot ist laut BGH unwirksam. Gleichzeitig bedeutet das nicht, dass der Mieter jedes Tier halten darf. Die Rechtslage ist differenziert – und als Vermieter sollten Sie sie kennen, bevor es zu Streit kommt.

Die BGH-Grundentscheidungen: Totalverbot ist unwirksam

Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 20. März 2013 (Az. VIII ZR 168/12) klar entschieden: Eine Formularklausel im Mietvertrag, die die Haltung von Hunden und Katzen ausnahmslos verbietet, benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam (§ 307 BGB). Bereits zuvor hatte der BGH (Urteil vom 14. November 2007, Az. VIII ZR 340/06) eine Klausel gekippt, die auch die Haltung von Kleintieren wie Hamstern oder Schildkröten von der Zustimmung des Vermieters abhängig machte.

Das bedeutet: Auch wenn Ihr Mietvertrag ein generelles Verbot enthält, ist dieser Passus nicht durchsetzbar. Der Mieter darf trotzdem Kleintiere halten; bei Hunden und Katzen kommt es auf eine Abwägung im Einzelfall an.

Kleintiere: Grundsätzlich erlaubt

Folgende Tiere darf der Mieter in üblicher Anzahl grundsätzlich halten – ohne Ihre Zustimmung und ohne besondere Klausel im Mietvertrag:

Fische (Aquarium)
Hamster, Meerschweinchen, Kaninchen, Mäuse
Ziervögel (Wellensittiche, Kanarien)
Schildkröten

Hunde und Katzen zählen nicht zu den Kleintieren – dazu gleich mehr.

Grenze: Die Haltung darf keine Beeinträchtigungen für andere Mieter oder das Gebäude verursachen (Lärm, Geruch, Schäden) und muss in einem üblichen Umfang bleiben.

Hunde und Katzen: Es kommt auf den Einzelfall an

Bei Hunden und Katzen ist keine generelle Aussage möglich. Der BGH hat entschieden (Az. VIII ZR 168/12), dass Vermieter die Haltung von Hunden und Katzen nicht pauschal verbieten dürfen. Ob die Haltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, hängt von einer umfassenden Interessenabwägung im Einzelfall ab – eine Ablehnung braucht also einen sachlichen Grund.

Wann können Sie die Hundehaltung ablehnen?

Listenhunde / Kampfhunde: Hunde, die nach der bayerischen Kampfhundeverordnung als Kampfhunde gelten (Kategorie 1, z. B. Pit-Bull, American Staffordshire Terrier) oder bei denen dies vermutet wird, solange kein Negativzeugnis vorliegt (Kategorie 2, z. B. Rottweiler, Bullmastiff), können in der Regel abgelehnt werden
Sehr großer Hund in kleiner Wohnung: kann ein sachlicher Ablehnungsgrund sein
Allergiker in der Hausgemeinschaft: Wenn Mitmieter nachweislich allergisch sind, kann eine Ablehnung haltbar sein
Vorherige Schäden: Wenn der Mieter schon frühere Tierhaltungsschäden verursacht hat

Wann können Sie die Hundehaltung in der Regel NICHT ablehnen?

Kleiner, ruhiger Hund in einer ausreichend großen Wohnung
Therapie- oder Assistenzhund für einen behinderten oder kranken Mieter (hier wiegt das Interesse des Mieters besonders schwer)
Keine konkreten Gründe gegen die Haltung im Einzelfall

Erlaubnisklausel: Die rechtssichere Alternative

Da ein Totalverbot unwirksam ist, empfiehlt sich folgende Vertragsklausel:

„Die Haltung von Hunden und Katzen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters. Die Zustimmung darf nur bei Vorliegen eines sachlichen Grundes verweigert werden.”

Ein solcher Zustimmungsvorbehalt ist nach der BGH-Rechtsprechung zulässig, wenn die Entscheidung an nachvollziehbare, sachliche Kriterien geknüpft ist (vgl. BGH, Beschluss vom 25.09.2012, Az. VIII ZR 329/11). Wichtig: Kleintiere dürfen vom Zustimmungserfordernis nicht erfasst sein (BGH, Az. VIII ZR 340/06). Die Klausel ermöglicht Ihnen eine Einzelfallprüfung. Sie schützt sowohl Ihre Interessen als auch die des Mieters.

Zustimmung erteilen – mit Bedingungen

Wenn Sie die Hundehaltung grundsätzlich erlauben, können Sie dies mit Bedingungen verbinden:

Leinenpflicht im Treppenhaus und auf dem Grundstück
Verpflichtung zur sofortigen Schadensbeseitigung durch den Mieter
Widerruf der Erlaubnis bei konkreten Störungen (Lärm, Schäden)
Haftpflichtversicherung für den Hund als Voraussetzung

Exoten und ungewöhnliche Tiere

Was ist mit Schlangen, Spinnen, Papageien oder Ratten?

Grundsatz: Tiere, die eine Gefährdung für andere Mieter oder das Gebäude darstellen können, dürfen Sie verbieten. Dazu zählen:

Giftige Schlangen oder Spinnen
Sehr laute Tiere (manche Papageien können erheblichen Lärm verursachen)
Tiere mit spezifischen baulichen Anforderungen (große Terrarium-Konstruktionen)

Bei harmlosen Kleintieren, auch wenn sie ungewöhnlich sind (Regenwürmer, kleine Gecko-Arten), ist ein Verbot schwer durchsetzbar.

Was tun, wenn der Mieter ohne Erlaubnis ein Tier hält?

Schritt 1: Gespräch suchen

Klären Sie zunächst im Gespräch, ob das Tier ohne Erlaubnis angeschafft wurde und ob Sie die Haltung nachträglich erlauben könnten.

Schritt 2: Sachlichen Grund für das Verbot formulieren

Wenn Sie die Haltung ablehnen, müssen Sie einen konkreten Grund nennen (Allergiker im Haus, Kampfhund, Schäden).

Schritt 3: Abmahnung

Erteilen Sie schriftlich eine Abmahnung und fordern Sie den Mieter auf, das Tier zu entfernen oder die Erlaubnis einzuholen.

Schritt 4: Unterlassungsklage oder Kündigung

Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, können Sie auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB). Bei beharrlicher Weigerung kommt je nach Einzelfall eine ordentliche Kündigung in Betracht, in besonders schwerwiegenden Fällen (z. B. gefährliches Tier) auch eine fristlose Kündigung.

Praxisbeispiel: Hund in München-Bogenhausen

Herr und Frau Wagner vermieten eine 3-Zimmer-Wohnung in München-Bogenhausen. Beim zufälligen Treffen im Treppenhaus entdecken sie, dass ihre Mieterin einen großen Hund hat – ohne vorher zu fragen.

Im Mietvertrag steht: „Tierhaltung bedarf der Erlaubnis des Vermieters.”

Was die Wagners tun:

Gespräch mit der Mieterin → Sie erklärt, der Hund sei ruhig und hygienisch
Anfrage an andere Mieter → Keine Beschwerden, keine Allergiker im Haus
Entscheidung: Sie erteilen die Erlaubnis schriftlich mit der Bedingung: Leinenpflicht im Hausflur und Haftpflichtversicherung

Ergebnis: Einigung ohne Streit, Mieterin bleibt, gutes Verhältnis.

Kosten und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Kündigung)	400 – 900 €
Gerichtskosten	200 – 500 €
Schadensreparaturen durch Tierhaltung	500 – 5.000 €
Gesamt	1.100 – 6.400 €

Grobe Richtwerte; die tatsächlichen Kosten hängen vom Einzelfall ab.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – die Anwalts- und Gerichtskosten bei Streitigkeiten rund um Tierhaltung übernehmen. Reparaturkosten für Tierschäden sind dagegen kein Fall für die Rechtsschutzversicherung. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Tierhaltung in Mietwohnungen ist ein vielschichtiges Thema:

Kleintiere: In üblichem Umfang grundsätzlich erlaubt – kein Verbot möglich
Hunde und Katzen: Erlaubnisklausel ist wirksam, Ablehnung nur mit sachlichem Grund
Gefährliche Tiere / Exoten: Verbot möglich, wenn Gefährdung oder Störung nachweisbar
Ohne Erlaubnis gehaltene Tiere: Gespräch, Abmahnung, dann Unterlassungsklage oder Kündigung

Ein Totalverbot in Ihrem Mietvertrag ist unwirksam – passen Sie Ihre Vertragsklauseln an, bevor Sie sich auf sie berufen.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.