BGH-Urteile Mietrecht 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Kurz gesagt: Der Bundesgerichtshof hat seit Mitte 2025 mehrere für Vermieter wichtige Fragen geklärt: Gewinnbringende Untervermietung müssen Sie nicht erlauben, Eigenbedarf ist auch bei Umbau- und Verkaufsplänen möglich und eine Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung. Zugleich haften Sie für den Winterdienst auf WEG-Flächen und müssen Sperrfristen sowie Auskunftspflichten bei der Mietpreisbremse genau beachten.

Für das Wohnraummietrecht ist beim Bundesgerichtshof (BGH) vor allem der VIII. Zivilsenat zuständig. Seine Entscheidungen bestimmen, wie Amts- und Landgerichte urteilen – und damit, wie Sie Kündigungen, Abrechnungen und Neuvermietungen aufsetzen sollten. Zwischen Juli 2025 und Juli 2026 hat der BGH mehrere Fragen geklärt, die private Vermieter unmittelbar betreffen. Hier sind die zehn praxisrelevantesten Urteile und Beschlüsse – jeweils mit Fall, Entscheidung und Konsequenzen für Sie.

Die Entscheidungen im Überblick

Thema	Entscheidung	Kernaussage
Untervermietung mit Gewinn	VIII ZR 228/23, 28.01.2026	kein Anspruch auf Erlaubnis, Kündigung möglich
Untervermietung nach Auszug	VIII ZR 11/24, 07.10.2025	verbleibende Mieter dürfen Zimmer untervermieten
Eigenbedarf bei Umbau/Verkauf	VIII ZR 289/23, 24.09.2025	Eigenbedarf, keine Verwertungskündigung
Familien-GbR	VIII ZR 247/24, 21.01.2026	Sperrfrist nach Umwandlung gilt
Härteeinwand	VIII ZR 262/24, 26.08.2025	Gesundheitsgefahren vollständig aufklären
Schonfristzahlung	VIII ZR 287/23, 23.07.2025	heilt nur die fristlose Kündigung
Betriebskosten	VIII ZR 6/24, 20.05.2026	keine Pflicht zu Vergleichsangeboten
Winterdienst	VIII ZR 250/23, 06.08.2025	Vermieter haftet für Dienstleister der WEG
Mietpreisbremse	VIII ZR 50/23, 125/23, 211/23, 01.07.2026	Neubau-Ausnahme, Vormiete, Auskunft
Diskriminierung	I ZR 129/25, 29.01.2026	Makler haftet nach AGG

Untervermietung

1. Keine Erlaubnis für Untervermietung mit Gewinn

BGH, Urteil vom 28.01.2026 – VIII ZR 228/23

Der Fall: Ein Berliner Mieter zahlte für seine Zweizimmerwohnung 460 € nettokalt. Ab 2020 vermietete er sie ohne Erlaubnis für 962 € nettokalt an zwei Untermieter. Nach erfolgloser Abmahnung kündigte die Vermieterin.

Die Entscheidung: Der Wunsch, die eigenen Mietkosten zu senken, ist grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung (§ 553 Abs. 1 BGB). Ein Gewinn über die eigenen Wohnkosten hinaus ist davon aber nicht gedeckt. Die unerlaubte Untervermietung war eine schuldhafte Pflichtverletzung, die ordentliche Kündigung wirksam.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Fragen Sie bei einer Anfrage nach der geplanten Untermiete. Liegt sie deutlich über den Wohnkosten des Mieters, müssen Sie nicht zustimmen. Unerlaubte, gewinnbringende Untervermietung sollten Sie dokumentieren und abmahnen – sie kann eine Kündigung tragen. Mehr dazu: Untervermietung: Wann Sie zustimmen müssen.

2. Untervermietung nach Auszug eines Mitmieters

BGH, Beschluss vom 07.10.2025 – VIII ZR 11/24

Der Fall: Drei Mieter bewohnten gemeinsam eine Berliner Dreizimmerwohnung. Als einer auszog, wollten die beiden anderen sein Zimmer für 330 € an eine benannte Person untervermieten. Die Vermieterin lehnte ab.

Die Entscheidung: In einem Hinweisbeschluss stellte der BGH klar: Die verbleibenden Mieter haben ein berechtigtes Interesse, den Mietanteil des Ausgezogenen über einen Untermieter auszugleichen. Möglicher Mehraufwand ist zwangsläufige Folge jeder Untervermietung und kein Ablehnungsgrund. Ein Untermietzuschlag war nicht geschuldet, da die Wohnung weiter mit drei Personen belegt war. Die Revision wurde daraufhin zurückgenommen.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Eine WG-Nachbesetzung sollten Sie nicht pauschal verweigern, sondern konkret prüfen, ob Gründe in der Person des Untermieters oder eine Überbelegung entgegenstehen. Ein Zuschlag nach § 553 Abs. 2 BGB ist die Ausnahme.

Kündigung und Eigenbedarf

3. Eigenbedarf trotz Umbau- und Verkaufsplänen

BGH, Urteil vom 24.09.2025 – VIII ZR 289/23

Der Fall: Ein Berliner Vermieter wohnte direkt über der vermieteten, ähnlich großen Wohnung. Er wollte das Dachgeschoss ausbauen, mit seiner Wohnung verbinden und diese verkaufen – und selbst dauerhaft in die vermietete Wohnung ziehen. Das Landgericht sah darin eine unzulässige Verwertungskündigung.

Die Entscheidung: Der BGH hob das Urteil auf. Maßstab ist der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB: Es genügt ein ernsthafter Nutzungswunsch aus vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen. Gerichte dürfen dem Vermieter keine eigenen Vorstellungen von Lebensplanung vorgeben. Die Sache ging zur neuen Verhandlung zurück.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Wirtschaftliche Pläne mit Ihrer bisherigen Wohnung schließen Eigenbedarf nicht aus. Entscheidend ist, dass Sie ernsthaft selbst einziehen wollen und das im Kündigungsschreiben nachvollziehbar begründen. Typische Stolperfallen: Eigenbedarfskündigung: Die häufigsten Fehler vermeiden.

4. Familien-GbR: Sperrfrist nach Umwandlung gilt

BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24

Der Fall: Ein Vater erwarb 2021 ein vermietetes Mehrfamilienhaus in München, teilte es in Wohnungseigentum auf und übertrug die Einheiten auf eine Familien-GbR. Diese kündigte einem Mieter wegen Eigenbedarfs der Tochter.

Die Entscheidung: Den Eigenbedarf erkannte der BGH an, die Kündigung war trotzdem unwirksam. Die Übertragung des umgewandelten Wohnungseigentums auf die GbR ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a Abs. 1 BGB und löst die Kündigungssperrfrist aus. Das Familienprivileg des § 577a Abs. 1a BGB hilft nicht, wenn zuvor Wohnungseigentum begründet wurde. In München beträgt die Sperrfrist aufgrund der bayerischen Landesverordnung zehn Jahre.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Wer vermietete Häuser aufteilt und auf Familiengesellschaften überträgt, muss die Sperrfrist vorab prüfen: drei Jahre ab Veräußerung, in ausgewiesenen Gebieten bis zu zehn Jahre (§ 577a Abs. 2 BGB). Eine verfrühte Kündigung ist unwirksam.

5. Härteeinwand: Gesundheitsgefahren gründlich aufklären

BGH, Beschluss vom 26.08.2025 – VIII ZR 262/24

Der Fall: Ein 1939 geborener Mieter wohnte seit 1982 in einer Berliner Wohnung. Die neuen Eigentümer kündigten wegen Eigenbedarfs. Der Mieter berief sich auf fachärztliche Stellungnahmen: Ein Umzug drohe schwere Depressionen bis hin zu einer suizidalen Krise auszulösen; zudem sei er herzkrank.

Die Entscheidung: Das Landgericht hatte eine unzumutbare Härte nach § 574 BGB verneint – gestützt auf ein unvollständiges, widersprüchliches Gutachten, ohne weitere Beweiserhebung und mit eigener medizinischer Sachkunde, die es nicht hatte. Der BGH sah darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs und verwies die Sache an eine andere Kammer zurück.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Trägt ein Mieter gesundheitliche Gefahren substantiiert vor, müssen Gerichte sie vollständig aufklären, notfalls mit ergänzenden Gutachten. Rechnen Sie dann mit längeren Verfahren – auch eine berechtigte Eigenbedarfskündigung führt nicht automatisch zur Räumung.

6. Schonfristzahlung heilt nur die fristlose Kündigung

BGH, Urteil vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23

Der Fall: Wegen Mietrückständen kündigte ein Vermieter fristlos und hilfsweise ordentlich. Der Mieter zahlte den Rückstand innerhalb der Schonfrist nach. Das Landgericht Berlin hielt daraufhin beide Kündigungen für unwirksam.

Die Entscheidung: Der BGH widersprach erneut. Die Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB beseitigt nur die fristlose Kündigung; die ordentliche Kündigung wegen desselben Rückstands bleibt wirksam. Eine weitergehende Heilung hat der Gesetzgeber bewusst nicht vorgesehen.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Kündigen Sie bei Zahlungsverzug fristlos und hilfsweise ordentlich. Beachten Sie aber: Nach dem Regierungsentwurf „Mietrecht II“ soll eine Schonfristzahlung künftig einmal pro Mietverhältnis auch die ordentliche Kündigung abwenden. Das ist noch nicht beschlossen. Mehr dazu: Mietrückstand: Ab wann Sie fristlos kündigen dürfen.

Betriebskosten

7. Wirtschaftlichkeitsgebot und Grundsteuer-Nachberechnung

BGH, Urteil vom 20.05.2026 – VIII ZR 6/24

Der Fall: Eine Vermieterin rechnete die Grundsteuer für 2017 und 2018 zunächst nur vorläufig ab, weil lediglich Bescheide für die noch unbebauten Grundstücke vorlagen, und behielt sich eine Nachberechnung vor. Gegen einen geänderten Bescheid legte sie 2020 Einspruch ein und rechnete noch vor der Einspruchsentscheidung nach. Die Mieter hielten das für verspätet und bemängelten zudem fehlende Vergleichsangebote.

Die Entscheidung: Das Wirtschaftlichkeitsgebot ist nicht schon verletzt, wenn keine Vergleichsangebote eingeholt wurden. Erforderlich sind objektiv überhöhte Preise; das muss der Mieter darlegen und beweisen. Auch dieser Einwand unterliegt der Einwendungsfrist von zwölf Monaten (§ 556 Abs. 3 BGB). Zur Grundsteuer: Solange ein Einspruchsverfahren läuft, besteht ein Abrechnungshindernis – die Nachberechnung war rechtzeitig.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Angebote vor jedem Auftrag sind keine Pflicht, marktübliche Preise sollten Sie trotzdem im Blick behalten. Bei offenen Grundsteuerbescheiden behalten Sie sich die Nachberechnung ausdrücklich vor und rechnen ab, sobald sich die Beträge nicht mehr ändern. Hintergrund: Grundsteuer: Umlagefähigkeit in der Abrechnung.

Haftung

8. Winterdienst: Vermietender Wohnungseigentümer haftet

BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23

Der Fall: Die Mieterin einer Eigentumswohnung in Solms stürzte im Januar 2017 auf dem vereisten Zugangsweg, obwohl Glatteis angekündigt war. Den Winterdienst erledigte im Auftrag der Wohnungseigentümergemeinschaft ein professioneller Hausmeisterdienst.

Die Entscheidung: Die Räum- und Streupflicht auf dem Zugangsweg ist eine vertragliche Pflicht des Vermieters gegenüber seinem Mieter – auch wenn die Fläche der Gemeinschaft gehört. Den Hausmeisterdienst muss sich der vermietende Eigentümer nach § 278 BGB als Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen und für dessen Verschulden wie für eigenes einstehen. Die Sache ging zur weiteren Aufklärung zurück.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Gegenüber Ihrem Mieter hilft der Verweis auf WEG oder Verwalter nicht. Achten Sie darauf, dass der Winterdienst funktioniert, und prüfen Sie, ob Ihr Haftpflichtschutz Ansprüche aus der Vermietung umfasst. Mehr dazu: Winterdienst: Haftung und Übertragung auf Mieter.

Mietpreisbremse

9. Drei Urteile zu Neubau-Ausnahme und Auskunft

BGH, Urteile vom 01.07.2026 – VIII ZR 50/23, VIII ZR 125/23 und VIII ZR 211/23

Die Fälle: Es ging um Berliner Wohnungen oberhalb der Grenze von Vergleichsmiete plus 10 %; die Vermieter beriefen sich auf Ausnahmen.

Die Entscheidungen:

VIII ZR 50/23: Als Neubau (§ 556f Satz 1 BGB) können auch Räume gelten, die wegen Schäden unbewohnbar waren und mit wesentlichem Bauaufwand – Orientierung: mindestens ein Drittel der Neubaukosten – wieder bewohnbar gemacht wurden.
VIII ZR 125/23: Eine versäumte Auskunft im Vormietverhältnis wirkt nicht fort. Für die Vormiete zählt, ob die Ausnahme tatsächlich vorlag.
VIII ZR 211/23: Mieter können Auskunft über ausnahmerelevante Tatsachen verlangen, auch wenn der Vermieter vorvertraglich geschwiegen hat.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Dokumentieren Sie Ausnahmen lückenlos und erteilen Sie die vorvertragliche Auskunft in Textform. Ausführlich: Mietpreisbremse 2029: Pflichten für Vermieter bei Neuvermietung.

Neuvermietung

10. Makler haftet für Diskriminierung – Vermieter möglicherweise auch

BGH, Urteil vom 29.01.2026 – I ZR 129/25

Der Fall: Eine Wohnungssuchende bat einen Makler mehrfach mit ihrem pakistanischen Namen um Besichtigungstermine und erhielt nur Absagen. Mit identischen Angaben, aber Namen wie Schneider oder Schmidt, bekam sie Termine.

Die Entscheidung: Der Makler ist selbst an das Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft (§ 19 Abs. 2 AGG) gebunden und schuldet eine Entschädigung von 3.000 €. Dass sich der Vermieter das Verhalten des Maklers möglicherweise zurechnen lassen muss und dann ebenfalls haftet, steht der Eigenhaftung des Maklers nach dem BGH nicht entgegen.

Was das für Sie als Vermieter bedeutet: Das Verbot der Benachteiligung wegen ethnischer Herkunft gilt auch für private Kleinvermieter; die Ausnahme für Vermieter mit höchstens 50 Wohnungen (§ 19 Abs. 5 Satz 3 AGG) betrifft nur das allgemeine Verbot bei Massengeschäften. Wählen Sie nach sachlichen Kriterien wie Bonität aus, verpflichten Sie Makler darauf und dokumentieren Sie Ihre Auswahl.

Handlungsempfehlungen für Vermieter

Untermietanfragen prüfen: Höhe der Untermiete erfragen; Gewinnerzielung müssen Sie nicht erlauben, WG-Nachbesetzungen aber nicht pauschal ablehnen.
Kündigungen doppelt absichern: fristlos und hilfsweise ordentlich – und „Mietrecht II“ im Blick behalten.
Sperrfristen vor Eigenbedarfskündigungen prüfen, vor allem nach Umwandlung oder Übertragung auf Gesellschaften.
Mit Härteeinwänden rechnen: Bei älteren oder kranken Mietern dauern Räumungsverfahren oft länger.
Betriebskosten sauber führen: Nachberechnungsvorbehalte aufnehmen, Belege nachvollziehbar halten.
Winterdienst kontrollieren, auch wenn die WEG ihn beauftragt hat.
Neuvermietung absichern: Mietpreisbremse-Auskunft in Textform, diskriminierungsfreie Auswahl.

Manche dieser Fälle gingen über mehrere Instanzen bis zum BGH. Ein Vermieterrechtsschutz kann Anwalts- und Gerichtskosten je nach Tarif und Bedingungen übernehmen; es gilt eine vertraglich vereinbarte Wartezeit, und bereits laufende Konflikte sind nicht versichert. Welcher Schutz zu Ihrer Situation passt, sehen Sie im Bedarfs-Check.

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die dargestellten Entscheidungen betreffen konkrete Einzelfälle; ihre Übertragbarkeit hängt von den Umständen Ihres Mietverhältnisses ab. Leistungen und Wartezeiten eines Rechtsschutzes ergeben sich aus dem jeweiligen Tarif und den Versicherungsbedingungen. Stand: September 2026.