Untervermietung über Airbnb: Was Vermieter tun können

Kurz gesagt: Ohne Ihre Erlaubnis darf ein Mieter die Wohnung weder über Airbnb an Touristen noch mit Gewinn untervermieten (§ 540 BGB). Eine allgemeine Untervermietungserlaubnis deckt Feriengäste in der Regel nicht, und auf eine Untervermietung mit Gewinn besteht kein Anspruch. Sichern Sie die Inserate als Beweis, mahnen Sie ab und kündigen Sie, wenn der Mieter weitermacht.

Ein Inserat auf einer Ferienwohnungsplattform, wechselnde Gäste mit Rollkoffern im Treppenhaus, eine Schlüsselbox am Geländer: So bemerken viele Vermieter, dass ihre Wohnung ohne ihr Wissen weitervermietet wird. Seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 28. Januar 2026 ist außerdem klar, dass Mieter auch mit einer gewöhnlichen Untervermietung keinen Gewinn erzielen dürfen.

Dieser Beitrag zeigt, welche Rechte Sie haben, wie Sie Beweise sichern und in welcher Reihenfolge Sie vorgehen. Die Grundlagen zur Zustimmungspflicht finden Sie im Beitrag Untervermietung: Wann Sie zustimmen müssen. Hier geht es um den Konfliktfall.

Erlaubnispflicht: Ohne Zustimmung keine Überlassung an Dritte

Nach § 540 Abs. 1 BGB darf der Mieter den Gebrauch der Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters keinem Dritten überlassen, insbesondere nicht weitervermieten. Feriengäste sind Dritte. Wer die Wohnung über eine Plattform anbietet, braucht also Ihre Zustimmung.

Einen Anspruch auf diese Zustimmung gibt § 553 Abs. 1 BGB nur in engen Grenzen: Es muss um einen Teil des Wohnraums gehen, und das berechtigte Interesse muss nach Vertragsschluss entstanden sein. Außerdem dürfen keine wichtigen Gründe entgegenstehen, etwa eine Überbelegung oder ein unzumutbarer Untermieter.

Touristen: Die allgemeine Erlaubnis reicht nicht

Eine früher großzügig erteilte Erlaubnis „zur Untervermietung“ deckt Feriengäste in der Regel nicht. Der BGH hat am 8. Januar 2014 (VIII ZR 210/13) entschieden: Ohne besondere Anhaltspunkte kann der Mieter nicht annehmen, dass eine allgemeine Untervermietungserlaubnis die tageweise Vermietung an Touristen umfasst. Die Überlassung an beliebige Touristen unterscheidet sich von einer auf gewisse Dauer angelegten Untervermietung.

Im Fall hatte ein Berliner Mieter die Erlaubnis erhalten, bot die Wohnung dann aber Feriengästen an. Nach zwei Abmahnungen kündigten die Vermieter. Der BGH hob das mieterfreundliche Berufungsurteil auf und verwies den Fall zurück, unter anderem zur Klärung, ob der Mieter nach der Abmahnung weiter an Touristen vermietet hatte.

Untervermietung mit Gewinn: kein Anspruch, Kündigung möglich

Im Urteil vom 28. Januar 2026 (VIII ZR 228/23) ging es um einen Berliner Mieter, der 460 Euro nettokalt zahlte und die Wohnung ohne Erlaubnis für 962 Euro nettokalt an zwei Untermieter weitergab. Der BGH stellte klar: Ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 553 BGB umfasst nicht die Erzielung von Einnahmen, die über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehen. Die unerlaubte Untervermietung war eine schuldhafte, nicht unerhebliche Pflichtverletzung. Die ordentliche Kündigung nach erfolgloser Abmahnung war wirksam.

Für die Kurzzeitvermietung ist das besonders relevant: Übernachtungspreise liegen oft deutlich über dem anteiligen Mietzins.

Aber: Hat der Mieter rechtzeitig um Erlaubnis gebeten und hätten Sie zustimmen müssen, kann eine Kündigung wegen der fehlenden Erlaubnis rechtsmissbräuchlich sein (BGH, Urteil vom 02.02.2011 – VIII ZR 74/10).

Abgrenzung: Wann Untervermietung zulässig sein kann

Situation	Einordnung
Mitmieter zieht aus, die übrigen wollen sein Zimmer kostendeckend untervermieten	in der Regel Anspruch auf Erlaubnis (BGH, Beschluss vom 07.10.2025 – VIII ZR 11/24)
Mieter geht befristet weg, behält ein Zimmer und vermietet den Rest zur Kostendeckung	Anspruch nach § 553 BGB möglich
Untermiete deutlich über den eigenen Wohnkosten	kein Anspruch (VIII ZR 228/23)
Tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen	von einer allgemeinen Erlaubnis nicht gedeckt (VIII ZR 210/13)
Überlassung der ganzen Wohnung	kein Anspruch aus § 553 BGB

Beweise sichern, bevor Sie handeln

Im Streitfall müssen Sie die unerlaubte Überlassung beweisen. Inserate verschwinden oft schnell, sobald der Mieter Post vom Vermieter bekommt. Sichern Sie deshalb zuerst:

Inserat als Screenshot oder PDF mit Adresse der Seite, Datum und Uhrzeit, einschließlich der Fotos, die Ihre Wohnung erkennbar zeigen
Preis pro Nacht und Belegungskalender
Gästebewertungen mit Monat und Jahr, denn sie belegen tatsächliche Aufenthalte
Wiederholte Sicherung im Abstand einiger Wochen
Beobachtungen von Nachbarn mit Datum, etwa wechselnde Personen mit Gepäck oder eine Schlüsselbox, und die Namen möglicher Zeugen

Betreten Sie die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Mieters, und entfernen Sie keine Schlüsselbox. Ob eine Testbuchung sinnvoll und zulässig ist, klären Sie vorher mit einem Anwalt. Geben Sie dem Mieter außerdem Gelegenheit zur Stellungnahme: Manchmal steckt ein Missverständnis dahinter, etwa ein längerer Besuch.

Vorgehen Schritt für Schritt

1. Abmahnung

Für eine fristlose Kündigung wegen einer Vertragsverletzung ist grundsätzlich eine erfolglose Abmahnung oder Fristsetzung nötig (§ 543 Abs. 3 BGB). Benennen Sie das konkrete Inserat, fordern Sie die sofortige Beendigung und Löschung, setzen Sie eine kurze Frist und kündigen Sie für den Fall der Fortsetzung rechtliche Schritte an. Richten Sie das Schreiben an alle Mieter und stellen Sie den Zugang nachweisbar sicher. Typische Fehler beschreibt der Beitrag Abmahnung: Formfehler machen sie unwirksam.

Setzt der Mieter den vertragswidrigen Gebrauch trotz Abmahnung fort, können Sie auch auf Unterlassung klagen (§ 541 BGB).

2. Ordentliche Kündigung

Die unerlaubte Untervermietung kann eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB tragen. Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Es gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten; für Vermieter verlängert sie sich nach fünf und acht Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate (§ 573c Abs. 1 BGB). Eine vorherige Abmahnung ist hier nicht zwingend, stärkt aber Ihre Position erheblich.

3. Fristlose Kündigung

Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund vor, wenn der Mieter Ihre Rechte in erheblichem Maße verletzt, indem er die Wohnung unbefugt einem Dritten überlässt. In der Praxis wird fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt, jeweils mit Begründung (§ 569 Abs. 4 BGB).

4. Rückgabe

Nach Vertragsende können Sie die Wohnung auch von einem Dritten zurückverlangen, dem der Mieter sie überlassen hat (§ 546 Abs. 2 BGB). Wohnen Untermieter dauerhaft dort, brauchen Sie für eine Räumung in der Regel auch einen Titel gegen sie.

Kein Anspruch auf den Untermieterlös

Viele Vermieter möchten den Gewinn des Mieters abschöpfen. Nach der Rechtsprechung des BGH besteht bei unerlaubter Untervermietung jedoch kein gesetzlicher Anspruch auf einen Untermietzuschlag oder auf Herausgabe des erzielten Mehrerlöses (Urteil vom 13.12.1995 – XII ZR 194/93, zu einem Gewerbemietverhältnis). Begründung: Der Vermieter kann Unterlassung verlangen und kündigen, hätte die Wohnung aber während der laufenden Miete nicht selbst anderweitig vermieten können.

Ihnen bleiben Unterlassung und Kündigung. Für Schäden durch Gäste haftet der Mieter, denn er hat ein Verschulden des Dritten zu vertreten (§ 540 Abs. 2 BGB). Ein Untermietzuschlag lässt sich nur vereinbaren, wenn Sie eine Erlaubnis erteilen und die Voraussetzungen des § 553 Abs. 2 BGB vorliegen.

Zweckentfremdung: das Beispiel München

Neben dem Mietrecht gilt in vielen Städten ein kommunales Zweckentfremdungsverbot. In München regelt das die städtische Satzung auf Grundlage des bayerischen Zweckentfremdungsgesetzes (ZwEWG). Nach Angaben der Stadt gilt:

Die eigene Wohnung darf insgesamt bis zu acht Wochen (56 Tage) im Kalenderjahr als Ferienwohnung vermietet werden, wenn sie im Übrigen selbst bewohnt wird. Darüber hinaus ist eine Genehmigung nötig.
Die Vermietung einzelner Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung ist zweckentfremdungsrechtlich genehmigungsfrei.
Verstöße können mit einem Bußgeld bis zu 500.000 Euro je Verstoß geahndet werden.
Registrierungspflicht: Der Landtag hat das ZwEWG am 19.03.2026 geändert. Der Stadtrat hat im Juni 2026 eine neue Satzung beschlossen. Danach braucht jede online angebotene Kurzzeitunterkunft eine Registrierungsnummer, die im Inserat anzugeben ist. Stand September 2026 läuft das Registrierungsverfahren laut Stadt aber noch nicht; der Start soll rechtzeitig angekündigt werden.

Wichtig: Die zweckentfremdungsrechtliche Genehmigungsfreiheit ersetzt nicht Ihre Erlaubnis als Vermieter. Umgekehrt müssen Sie das Zweckentfremdungsrecht beachten, wenn Sie selbst eine Ferienvermietung erlauben. Verdachtsfälle können Sie der Stadt über ein Online-Formular melden. In anderen Städten gelten eigene Regeln.

Beispiel: Frau Huber vermietet in München-Sendling eine Zweizimmerwohnung für 780 Euro nettokalt. Ein Nachbar zeigt ihr ein Inserat: 120 Euro pro Nacht, 14 Bewertungen aus den letzten sechs Monaten. Der Mieter arbeitet befristet in Hamburg. Frau Huber sichert Inserat und Bewertungen an drei Terminen, bittet um Stellungnahme und mahnt mit Frist ab. Der Mieter nimmt das Inserat offline. Stattdessen bittet er darum, ein Zimmer zur anteiligen Miete an eine Kollegin unterzuvermieten; ein Zimmer behält er für seine Besuche. Frau Huber prüft § 553 BGB, sieht ein berechtigtes Interesse und erteilt eine schriftliche Erlaubnis für diese Person und diesen Zeitraum, ausdrücklich ohne Kurzzeitvermietung. Hätte der Mieter weiter inseriert, wäre eine Kündigung in Betracht gekommen.

Mehr zu Nutzungskonflikten finden Sie im Themenbereich Konflikte, Nutzung und Hausordnung, zur Abgrenzung von Home-Office und Gewerbe unter Gewerbliche Nutzung und weitere Entscheidungen unter BGH-Urteile Mietrecht 2026.

Welche Rolle der Vermieterrechtsschutz spielen kann

Streitet der Mieter die Überlassung ab, wehrt er sich gegen die Kündigung oder wird eine Unterlassungs- oder Räumungsklage nötig, kann ein Vermieterrechtsschutz je nach Tarif und Bedingungen die Kosten für Anwalt und Gericht übernehmen. Beachten Sie die vertraglich vereinbarte Wartezeit. Hat die unerlaubte Vermietung schon vor Vertragsbeginn oder während der Wartezeit begonnen, besteht in der Regel kein Schutz. Bußgelder und Verfahren nach dem Zweckentfremdungsrecht sowie die reine Beratung bei der Formulierung einer Untervermietungserlaubnis sind meist nicht versichert. Die Abwehr von Schadensersatzansprüchen Dritter ist Sache einer Haftpflichtversicherung, nicht des Rechtsschutzes.

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Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Leistungen, Wartezeiten und Ausschlüsse eines Rechtsschutzes ergeben sich aus den Bedingungen des jeweiligen Tarifs. Stand: September 2026.