Kleinreparaturklausel: Was muss der Mieter zahlen?

Kurz gesagt: Mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel können Sie die Kosten kleiner Reparaturen an Gegenständen des direkten, häufigen Zugriffs auf den Mieter übertragen. Nötig sind eine Einzelgrenze (heute meist um 100 Euro) und eine Jahresgrenze (üblich 6–8 % der Jahresmiete). Fehlt eine dieser Grenzen oder liegt sie zu hoch, ist die Klausel unwirksam und Sie tragen die Kosten selbst.

Der Wasserhahn tropft, der Türgriff ist locker, der Lichtschalter klemmt. Solche Kleinigkeiten nerven – aber wer zahlt sie? Per Gesetz ist der Vermieter für die Instandhaltung der Mietwohnung zuständig. Mit einer wirksamen Kleinreparaturklausel kann er jedoch bestimmte kleine Reparaturen auf den Mieter übertragen.

Aber: Die Kleinreparaturklausel ist eine der am häufigsten falsch formulierten Klauseln im deutschen Mietrecht – mit der Folge, dass sie unwirksam ist und der Vermieter doch auf den Kosten sitzen bleibt.

Was ist eine Kleinreparaturklausel?

Eine Kleinreparaturklausel ist eine Vertragsklausel, die den Mieter verpflichtet, kleine Reparaturen an bestimmten Gegenständen der Wohnung selbst zu bezahlen. Sie ist gesetzlich nicht vorgeschrieben, aber nach ständiger BGH-Rechtsprechung zulässig – wenn sie bestimmte Anforderungen erfüllt.

Gesetzlicher Hintergrund: § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet den Vermieter zur Instandhaltung. Von dieser Pflicht kann er durch Allgemeine Geschäftsbedingungen (Mietvertrag) nur in engen Grenzen abweichen, soweit das keine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt (§ 307 BGB). Wichtig: Wirksam ist nur eine Pflicht zur Kostentragung – eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, Reparaturen selbst durchzuführen oder Handwerker selbst zu beauftragen, ist unwirksam (BGH, Urteil vom 06.05.1992, Az. VIII ZR 129/91).

Was darf repariert werden – und was nicht?

Die Kleinreparaturklausel gilt nur für Gegenstände, die der Mieter häufig und direkt benutzt:

Zulässigerweise erfasste Gegenstände:

Wasserhähne und Armaturen
Lichtschalter und Steckdosen
Türgriffe und Türschlösser
Fenster- und Türverschlüsse
Rollladengurt und Rollladenöse
Duschköpfe
Heizungsventile und Thermostate

Nicht erfasst – auch nicht per Klausel:

Heizungsanlage selbst (zu teuer und zu selten direkt berührt)
Rohrleitungen und Wandinstallationen
Elektroleitungen
Strukturelle Teile des Gebäudes
Defekte an Teilen, die nicht dem direkten Zugriff des Mieters unterliegen (z.B. Wasserschaden durch undichte Fassade)

Hinweis: Die Kleinreparaturklausel gilt verschuldensunabhängig – sie erfasst gerade auch Defekte durch normalen Verschleiß an den genannten Gegenständen. Schäden, die der Mieter schuldhaft verursacht, muss er ohnehin ersetzen, und zwar ohne Betragsgrenze.

Welche Betragsgrenze ist zulässig?

Das ist der kritischste Punkt. Der BGH verlangt zwei Betragsgrenzen, hat aber keinen festen Euro-Betrag vorgegeben (BGH, Urteile vom 07.06.1989, Az. VIII ZR 91/88, und vom 06.05.1992, Az. VIII ZR 129/91):

Einzelgrenze (pro Reparatur):

Der BGH billigte 1989 einen Höchstbetrag von 100 DM und hielt 1992 150 DM pro Reparatur noch für zumutbar. Umgerechnet und an die Preisentwicklung angepasst werden heute meist Einzelgrenzen von etwa 100 Euro als sicher angesehen; teils werden bis ca. 110–150 Euro akzeptiert, andere Gerichte sind strenger (das AG Bingen hielt 2013 schon 120 Euro für zu hoch, Az. 25 C 19/13). Eine Klausel, die den Mieter ohne Obergrenze zur Zahlung verpflichtet, ist unwirksam.

Wichtig: Die Grenze bezieht sich auf die tatsächlichen Kosten des Handwerkers (Arbeitszeit + Material), nicht auf den Kostenvoranschlag. Übersteigt die Rechnung die Einzelgrenze, muss der Mieter gar nichts zahlen – eine anteilige Beteiligung bis zur Grenze ist nicht zulässig.

Jahresgrenze:

Neben der Einzelgrenze muss die Klausel auch eine Jahresgrenze enthalten – also eine Obergrenze für die Gesamtkosten, die der Mieter pro Jahr für Kleinreparaturen tragen muss. Der BGH hielt 1992 6 % der Jahresmiete für angemessen; in der Praxis werden meist 6–8 % der Jahresnettokaltmiete verwendet.

Beispiel: Jahresnettomiete 12.000 € → Jahresgrenze bei 8 %: 960 €

Welche Klauseln sind unwirksam?

Unwirksam 1: Keine Betragsgrenze

„Der Mieter ist verpflichtet, Kleinreparaturen an Gegenständen seines direkten täglichen Gebrauchs zu tragen.”

→ Unwirksam, weil keine Obergrenze pro Reparatur genannt ist. Der Mieter weiß nicht, was auf ihn zukommen kann.

Unwirksam 2: Zu hohe Betragsgrenze

„Der Mieter übernimmt Reparaturen bis zu einem Betrag von 250 €.”

→ Unwirksam, da 250 € deutlich über den Beträgen liegt, die die Rechtsprechung als zumutbar ansieht.

Unwirksam 3: Keine Jahresgrenze

„Der Mieter zahlt Kleinreparaturen bis 100 € pro Reparatur.”

→ Unwirksam ohne Jahresgrenze. Nach der BGH-Rechtsprechung (Az. VIII ZR 91/88) muss die Klausel auch einen Höchstbetrag für den Fall enthalten, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums (z. B. eines Jahres) mehrere Reparaturen anfallen.

Unwirksam 4: Zu weit gefasste Gegenstände

„Der Mieter übernimmt Kleinreparaturen an allen Gegenständen in der Wohnung.”

→ Unwirksam, weil nicht auf Gegenstände des direkten täglichen Gebrauchs beschränkt.

Die wirksame Kleinreparaturklausel: So sollte sie lauten

Eine rechtssichere Formulierung:

„Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten für die Behebung von Bagatellschäden an denjenigen Gegenständen und Einrichtungen zu tragen, die seinem direkten und häufigen Zugriff unterliegen. Dies betrifft insbesondere Armaturen der Wasserversorgung (Wasserhähne, Duschköpfe), Elektroinstallationen (Lichtschalter, Steckdosen), Tür- und Fenstergriffe sowie Rollladenösen. Die Kostentragungspflicht des Mieters ist auf einen Höchstbetrag von 100 Euro pro Einzelschaden und auf [xx] Euro pro Kalenderjahr begrenzt.”

Wichtig: Füllen Sie den Jahresbetrag ein (ca. 6–8 % der Jahresnettomiete). Formulieren Sie die Klausel nicht so, dass der Mieter bei teureren Reparaturen „bis zur Grenze” zahlt – das wäre unwirksam.

Wer beauftragt den Handwerker?

Auch wenn der Mieter die Kosten trägt, bleibt die Frage: Darf er selbst einen Handwerker beauftragen oder müssen Sie das übernehmen?

Empfehlung: Der Vermieter sollte den Handwerker selbst beauftragen – so hat er Kontrolle über die Qualität der Arbeit und den Preis. Eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Reparatur selbst durchzuführen oder zu beauftragen, wäre ohnehin unwirksam (BGH, Az. VIII ZR 129/91). Der Mieter erstattet dann die Kosten, sofern die Rechnung die Einzelgrenze nicht übersteigt und die Jahresgrenze noch nicht erreicht ist.

Üblich ist, dass der Mieter den Defekt meldet, der Vermieter den Handwerker beauftragt und die Rechnung – wenn sie unter der Einzelgrenze liegt – an den Mieter weitergibt.

Praxisbeispiel: Kleinreparatur in München

Herr Lang vermietet eine 2-Zimmer-Wohnung in München-Bogenhausen für 1.400 € Nettokaltmiete. Im Mietvertrag steht eine Kleinreparaturklausel mit 100 € Einzelgrenze und 8 % Jahresgrenze (= 1.344 €).

März: Wasserhahn in der Küche tropft → Handwerkerrechnung: 85 € → Mieter zahlt (unter 100 €)

Juli: Duschkopf defekt → Handwerkerrechnung: 60 € → Mieter zahlt (unter 100 €; Jahressumme: 145 €)

Oktober: Türgriff bricht → Handwerkerrechnung: 130 € → über der Einzelgrenze: Der Mieter zahlt nichts, Herr Lang trägt die vollen 130 €

Fazit

Die Kleinreparaturklausel ist ein nützliches Instrument für Vermieter – aber nur, wenn sie rechtssicher formuliert ist. Wichtigste Punkte:

Einzelgrenze von etwa 100 € pro Reparatur – teurere Reparaturen zahlt der Vermieter komplett
Jahresgrenze von ca. 6–8 % der Jahresnettomiete
Nur Gegenstände des direkten, häufigen Zugriffs
Nur Kostentragung, keine Pflicht des Mieters zur Durchführung
Klausel muss im Mietvertrag enthalten sein (nicht einseitig nachträglich einführbar)
Unwirksame Klausel = keine Kostenpflicht für den Mieter

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.