CO2-Kosten in der Heizkostenabrechnung: Das Stufenmodell erklärt

Seit 2023 dürfen Vermieter die CO2-Kosten für Gas und Heizöl nicht mehr in voller Höhe auf ihre Mieter umlegen. Wie viel Sie selbst tragen, hängt davon ab, wie viel CO2 Ihr Gebäude pro Quadratmeter ausstößt. Mit der Heizkostenabrechnung für 2026, die Sie im Laufe des Jahres 2027 erstellen, wird die Aufteilung erneut fällig, und sie ist eine häufige Fehlerquelle.

Dieser Beitrag vertieft die Regeln des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG). Den Gesamtüberblick über das neue Gebäudemodernisierungsgesetz finden Sie im Beitrag Heizungsgesetz 2026: Was Vermieter wissen müssen.

Für wen das Stufenmodell gilt

Das Gesetz erfasst Gebäude, die mit Brennstoffen beheizt werden, für die im nationalen Emissionshandel ein CO2-Preis anfällt, in der Praxis vor allem Erdgas, Heizöl und Flüssiggas. Es gilt auch für Fernwärme und andere gewerbliche Wärmelieferungen, bezogen auf die dafür eingesetzten Brennstoffe (§ 2 CO2KostAufG).

• Wohngebäude (Gebäude, die überwiegend dem Wohnen dienen): Aufteilung nach dem Stufenmodell (§ 5).
• Nichtwohngebäude: Mieter tragen höchstens 50 % der CO2-Kosten (§ 8).
• Wärmepumpe: Strom fällt nicht unter das Gesetz. Eine reine Wärmepumpe löst deshalb keine CO2-Kostenaufteilung aus. Siehe Wärmepumpe im Mietshaus.
• Ausnahmen: In den Fällen des § 11 HeizkostenV, etwa bei Gebäuden mit sehr niedrigem Heizwärmebedarf, gilt das Gesetz nur, wenn die Parteien eine Heizkostenabrechnung vereinbart haben (§ 2 Abs. 7).

Auch im Zweifamilienhaus, in dem Sie selbst wohnen, wird geteilt. Nur die Verteilung des Mieteranteils folgt dem vereinbarten Abrechnungsverfahren (§ 7 Abs. 2). Vereinbarungen, nach denen Mieter mehr als ihren gesetzlichen Anteil zahlen, sind unwirksam (§ 6 Abs. 1).

Die zehn Stufen im Überblick

Die Anlage zum CO2KostAufG ordnet jedem CO2-Ausstoß pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr ein festes Aufteilungsverhältnis zu:

Stufe	CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr)	Anteil Mieter	Anteil Vermieter
1	unter 12	100 %	0 %
2	12 bis unter 17	90 %	10 %
3	17 bis unter 22	80 %	20 %
4	22 bis unter 27	70 %	30 %
5	27 bis unter 32	60 %	40 %
6	32 bis unter 37	50 %	50 %
7	37 bis unter 42	40 %	60 %
8	42 bis unter 47	30 %	70 %
9	47 bis unter 52	20 %	80 %
10	ab 52	5 %	95 %

Je schlechter der energetische Zustand, desto mehr tragen Sie als Vermieter. Wer dämmt oder die Heizung erneuert, rutscht in eine günstigere Stufe. Ist ein Abrechnungszeitraum von unter einem Jahr vereinbart, werden die Grenzwerte anteilig gekürzt (§ 5 Abs. 1).

So ermitteln Sie den CO2-Ausstoß pro Quadratmeter

Die Einstufung erfolgt mit der jährlichen Heizkostenabrechnung (§ 5 Abs. 1):

1. CO2-Menge ermitteln: Maßgeblich sind die Brennstoffemissionen in Kilogramm CO2 laut Lieferantenrechnung. Weichen die Rechnungszeiträume von Ihrem Abrechnungszeitraum ab, rechnen Sie die Werte um. Bei Heizöl kommt es auf den Verbrauch an. Dokumentieren Sie deshalb Anfangs- und Endbestand im Tank.
2. Durch die Wohnfläche teilen: Beim zentral beheizten Haus zählt die Wohnfläche des Gebäudes. Versorgen Sie eine einzelne Wohnung gesondert, zählt deren Fläche, bei mehreren gesondert versorgten Wohnungen im selben Haus deren Gesamtfläche.
3. Runden und einstufen: Das Ergebnis wird auf eine Nachkommastelle gerundet und in die Tabelle eingeordnet.
4. Aufteilen: Den Vermieteranteil ziehen Sie von den CO2-Kosten ab. Den Rest verteilen Sie nach dem Schlüssel Ihrer Heizkostenabrechnung auf die Mieter (§ 7 Abs. 1).

Zur Kontrolle bietet das Bundeswirtschaftsministerium ein kostenloses Online-Rechentool.

Was der Lieferant angeben muss

Brennstoff- und Wärmelieferanten müssen auf ihren Rechnungen allgemeinverständlich ausweisen (§ 3):

• die Brennstoffemissionen in Kilogramm CO2,
• die darin enthaltenen CO2-Kosten (Emissionen × maßgeblicher CO2-Preis, zuzüglich Umsatzsteuer),
• den heizwertbezogenen Emissionsfaktor in kg CO2 pro Kilowattstunde,
• den Energiegehalt der Brennstoffmenge in Kilowattstunden,
• einen Hinweis auf die Erstattungsansprüche von Mietern mit eigener Heizung,
• bei neuen Gas- und Ölheizungen nach § 43 GModG zusätzlich den Preisbestandteil für den verpflichtenden Bioanteil.

Praxistipp: Fehlen Angaben, fordern Sie sie beim Lieferanten an. Vorsicht beim Nachrechnen: Gasrechnungen weisen die Kilowattstunden meist nach dem Brennwert aus, die Emissionsfaktoren beziehen sich aber auf den Heizwert (Erdgas: rund 0,201 kg CO2 pro kWh, brennwertbezogen rund 0,181). Wer beides mischt, rechnet falsch.

Welcher CO2-Preis 2026 und 2027 gilt

2026 werden die Emissionszertifikate erstmals in einem Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne versteigert. Für die Rechnungsangaben nach dem CO2KostAufG gilt der Mittelwert, also 60 Euro pro Tonne (§ 4 Abs. 1 Nr. 2). Diesen Wert hat die Deutsche Emissionshandelsstelle im Dezember 2025 veröffentlicht. Hinzu kommt die Umsatzsteuer.

Für 2027 sieht ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 21/7869) vor, den Korridor von 55 bis 65 Euro beizubehalten. Stand September 2026 war der Entwurf noch nicht beschlossen. Am Stufenmodell selbst ändert er nichts. Welcher Preis ab 2027 auf den Rechnungen anzusetzen ist, regelt § 4 Abs. 1 Nr. 3 CO2KostAufG: der Durchschnittspreis der Versteigerungen von Juli bis November des Vorjahres. Das Umweltbundesamt veröffentlicht den Wert spätestens zehn Werktage vor Jahresbeginn.

Rechenbeispiel: Sechs-Parteien-Haus mit Gasheizung

Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit sechs Wohnungen und 480 m² Wohnfläche wird zentral mit Gas beheizt, auch das Warmwasser. Abrechnungszeitraum ist das Kalenderjahr 2026. Die Gasrechnung weist 110.000 kWh (Brennwert) und 19.910 kg CO2 aus. Die CO2-Kosten betragen 19,91 t × 60 € = 1.194,60 € zuzüglich 19 % Umsatzsteuer, also 1.421,57 €.

Schritt	Rechnung	Ergebnis
CO2-Ausstoß je m²	19.910 kg ÷ 480 m² = 41,48	41,5 kg/m²/Jahr
Einstufung	37 bis unter 42 kg	Stufe 7: Vermieter 60 %, Mieter 40 %
Anteil Vermieter	1.421,57 € × 60 %	852,94 €
Anteil aller Mieter	1.421,57 € × 40 %	568,63 €
Wohnung 2 (18 % der Heizkosten laut Verteilschlüssel)	568,63 € × 18 %	102,35 €

Die 852,94 Euro dürfen Sie nicht umlegen, sie werden aus den Heizkosten herausgerechnet. Zwei Stellschrauben zeigt das Beispiel: Läge das Haus in einem Milieuschutzgebiet (siehe unten), sänke Ihr Anteil auf 30 %, also 426,47 Euro. Käme das Haus nach einer Sanierung unter 37 kg CO2 pro Quadratmeter, trügen Sie nur noch 50 %.

Pflichtangaben in der Abrechnung und 3 % Kürzung

In der Heizkostenabrechnung müssen Sie ausweisen (§ 7 Abs. 3):

• den Anteil des Mieters an den CO2-Kosten,
• die Einstufung des Gebäudes oder der Wohnung,
• die Berechnungsgrundlagen, also CO2-Menge, Wohnfläche und CO2-Kosten.

Ermitteln Sie den Mieteranteil nicht oder fehlen diese Angaben, darf der Mieter seinen Anteil an den Heizkosten um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4). Bei 1.100 Euro Heizkosten sind das 33 Euro pro Wohnung und Jahr. Nicht zu verwechseln ist das mit der gleich hohen Kürzung nach § 12 HeizkostenV bei fehlenden fernablesbaren Zählern, dazu mehr im Beitrag Fernablesbare Zähler 2026. Weitere typische Abrechnungsfehler finden Sie unter Nebenkosten-Fehler vermeiden.

Etagenheizung: Erstattungsanspruch des Mieters

Hat der Mieter einen eigenen Gasvertrag, etwa für eine Gasetagenheizung, dreht sich das Verfahren um: Er ermittelt den CO2-Ausstoß seiner Wohnung selbst und ordnet ihn in die Tabelle ein (§ 5 Abs. 3). Den Vermieteranteil kann er von Ihnen erstattet verlangen (§ 6 Abs. 2):

• Frist: innerhalb von zwölf Monaten, nachdem der Lieferant ihm die Lieferung abgerechnet hat, in Textform.
• Auszahlung: Bei vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen dürfen Sie den Betrag mit der nächsten Betriebskostenabrechnung verrechnen. Sonst müssen Sie spätestens zwölf Monate nach der Anzeige zahlen.
• Kürzung um 5 %: Nutzt der Mieter das Gas auch für andere Zwecke, etwa zum Kochen, wird der Anspruch um 5 % gekürzt (§ 6 Abs. 3).

Prüfen Sie die Berechnung des Mieters auf Wohnfläche, Zeitraum und CO2-Menge.

Denkmalschutz und Milieuschutz: Kürzung oder Wegfall

§ 9 CO2KostAufG entlastet Vermieter, wenn öffentlich-rechtliche Vorgaben einer wesentlichen energetischen Verbesserung des Gebäudes oder der Wärmeversorgung entgegenstehen. Dann halbiert sich Ihr prozentualer Anteil. Ausdrücklich genannt werden:

• denkmalschutzrechtliche Beschränkungen,
• ein Anschluss- und Benutzungszwang, etwa für Fernwärme,
• die Lage im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung nach § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB (Milieuschutz), wie es sie in München für zahlreiche Gebiete gibt.

Stehen Vorgaben sowohl der Gebäudesanierung als auch einer besseren Wärmeversorgung entgegen, entfällt die Aufteilung ganz. Kleinere Einschränkungen reichen nach der Gesetzesbegründung nicht aus. Ein Verbot der Fassadendämmung gilt dagegen als wesentlich. Wichtig: Sie müssen dem Mieter die Umstände nachweisen (§ 9 Abs. 3), etwa mit einem Auszug aus der Satzung oder einem denkmalrechtlichen Bescheid. Legen Sie den Nachweis der Abrechnung bei.

Ausblick: neue Gas- und Ölheizungen ab 2028

Für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in ein Bestandsgebäude eingebaut werden, gilt künftig nicht mehr das Stufenmodell, sondern § 5a CO2KostAufG:

• ab 1. Januar 2028: CO2-Kosten und Gas-Netzentgelte werden hälftig geteilt,
• ab 1. Januar 2029: zusätzlich die Kosten des verpflichtenden Bioanteils, begrenzt auf 30 % des Brennstoffs.

Fehlen die Angaben dazu in der Abrechnung, gilt die 3-%-Kürzung entsprechend (§ 7 Abs. 5). Mieter mit Etagenheizung haben einen entsprechenden Erstattungsanspruch. Darüber müssen Sie sie bei Abschluss des Mietvertrags und beim Einbau in Textform informieren (§ 6 Abs. 2). Gegenüber dem Stufenmodell tragen Sie damit in gut gedämmten Häusern mehr, in schlecht gedämmten einen kleineren CO2-Anteil, dafür aber Netzentgelte. Zur Härtefallregelung für kleine Vermieter (§ 5d) lesen Sie den Überblicksbeitrag zum Heizungsgesetz.

Wie ein Vermieterrechtsschutz helfen kann

Streit entsteht vor allem, wenn Mieter die Einstufung anzweifeln, 3 % kürzen oder Erstattungen verlangen. Kommt es darüber zur Auseinandersetzung, kann ein Vermieterrechtsschutz je nach Tarif und Bedingungen die Kosten für Anwalt und Gericht übernehmen. Die vertraglich vereinbarte Wartezeit muss abgelaufen sein. Konflikte, deren Ursache vor Vertragsbeginn liegt, sind nicht versichert.

Das Erstellen der Abrechnung und eine reine Beratung dazu sind in der Regel nicht versichert, Streit mit dem Brennstofflieferanten nicht automatisch. Die Abwehr von Schadensersatzansprüchen Dritter ist Sache der Haftpflicht-, nicht der Rechtsschutzversicherung. Mehr dazu auf der Themenseite Nebenkosten & Betriebskosten.

Ob Ihr Schutz zu Ihrem Bestand passt, können Sie mit unserem kostenlosen Bedarfs-Check in wenigen Minuten einschätzen.

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Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Leistungen, Wartezeiten und Ausschlüsse ergeben sich aus den Bedingungen des jeweiligen Tarifs. Stand: September 2026.