Wärmepumpe im Mietshaus: Umlage, Förderung und Duldung 2026

Kurz gesagt: Vermieter können die Kosten einer Wärmepumpe anteilig umlegen: nach § 559 BGB mit 8 % oder bei in Anspruch genommener Förderung nach § 559e BGB mit 10 % der Kosten abzüglich Förderung. Für den Heizungsteil gilt jeweils eine Kappung von 0,50 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren. Ohne Nachweis einer Jahresarbeitszahl von 2,5 zählt meist nur die Hälfte der Kosten.

Seit dem 29. Juli 2026 schreibt das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beim Heizungstausch im Bestand keine bestimmte Technik mehr vor. Wer als Vermieter auf eine Wärmepumpe umsteigt, tut das freiwillig, hat aber gute Gründe: Für Strom fällt keine CO2-Kostenaufteilung an, und die ab 2028 geltende hälftige Teilung von CO2-Kosten und Gas-Netzentgelten betrifft nur neue fossile Heizungen.

Dieser Beitrag begleitet Sie von der Planung über Förderung, Ankündigung und Duldung bis zur Mieterhöhung. Den allgemeinen Überblick zum neuen Gesetz finden Sie im Beitrag Heizungsgesetz 2026.

Planung: Passt eine Wärmepumpe zum Haus?

Am Anfang steht eine technische Prüfung. Wichtig sind vor allem:

Heizlast: Eine raumweise Heizlastberechnung durch einen Fachplaner verhindert zu große oder zu kleine Geräte.
Vorlauftemperatur und Heizkörper: Je niedriger die nötige Vorlauftemperatur, desto effizienter arbeitet die Wärmepumpe. Oft genügt es, einzelne Heizkörper zu vergrößern. Kommt das Haus mit höchstens 55 °C aus, entfällt zudem der Effizienznachweis für die Mieterhöhung.
Aufstellort und Schall: Das Außengerät darf Mieter und Nachbarn nicht übermäßig belasten. Eine akustische Fachplanung ist bei der KfW förderfähig.
Hydraulischer Abgleich: Er ist Fördervoraussetzung.
Stromzähler: Ein eigener Zähler für den Wärmepumpenstrom trennt ihn sauber vom Allgemeinstrom.
Mietvertrag: Wer von Gasetagenheizungen mit eigenen Gasverträgen der Mieter auf eine zentrale Anlage umstellt, sollte vorher prüfen lassen, ob der Mietvertrag die Umlage zentraler Heizkosten trägt.

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung entscheidet über eine zentrale Wärmepumpe die Eigentümergemeinschaft.

Förderung: Antrag vor dem Auftrag

Die Heizungsförderung für Privatpersonen läuft über die KfW (Programm 458). Stand September 2026 gilt nach Angaben der KfW:

Punkt	Regelung
Antragsberechtigt	private Eigentümer, auch Vermieter; GbR und Gesellschaften über Programm 459
Fördersatz für Vermieter	Grundförderung 30 %; Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus nur für selbst genutzte Wohnungen
Förderfähige Kosten	28.000 € für die 1. Wohneinheit, je 15.000 € für die 2. bis 6., je 8.000 € ab der 7.
Ab 1. Februar 2027	Höchstbetrag für die 1. Wohneinheit sinkt halbjährlich um 750 €
Voraussetzungen	Gebäude mindestens fünf Jahre alt, hydraulischer Abgleich, Bestätigung zum Antrag durch Energieeffizienz-Experten oder Fachunternehmen

Den Antrag müssen Sie vor Beginn der Arbeiten stellen. Der Liefer- oder Leistungsvertrag braucht eine aufschiebende oder auflösende Bedingung für die Förderzusage, sonst gilt schon der Vertragsschluss als förderschädlicher Vorhabenbeginn. Den Effizienzbonus konnte man nur bis zum 20. Juli 2026 beantragen. Für das erste Quartal 2027 kündigt die KfW einen Wertschöpfungsbonus an: Für außerhalb der EU produzierte Wärmepumpen könnte die Grundförderung dann etwa auf 15 % sinken. Details standen im September 2026 noch aus. Einen Rechtsanspruch auf Förderung gibt es nicht.

Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB

Spätestens drei Monate vor Beginn müssen Sie die Maßnahme in Textform ankündigen. Die Ankündigung muss enthalten:

Art und voraussichtlichen Umfang in wesentlichen Zügen,
voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer,
den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Punkt 3 ist bei der Wärmepumpe heikel: Mieter wollen wissen, ob ihre Heizkosten mit Strom statt Gas steigen oder sinken. Zudem soll die Ankündigung auf Form und Frist des Härteeinwands hinweisen (§ 555c Abs. 2). Fehlt eine ordnungsgemäße Ankündigung, verschiebt sich die Mieterhöhung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2), und die Frist für den Härteeinwand beginnt nicht zu laufen (§ 555d Abs. 3). Mieter haben außerdem ein Sonderkündigungsrecht (§ 555e).

Duldung und Härteeinwand (§ 555d BGB)

Mieter müssen die Modernisierung grundsätzlich dulden, also etwa den Austausch von Heizkörpern in ihrer Wohnung ermöglichen. Die Pflicht entfällt nur bei einer Härte für den Mieter oder seine Familie, die auch unter Würdigung Ihrer Interessen, der anderen Mieter sowie von Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist. Die Mieterhöhung spielt dabei noch keine Rolle, sie wird erst bei der Erhöhung selbst geprüft.

Härtegründe muss der Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Ankündigung folgt, in Textform mitteilen. Wie Sie bei verweigertem Zutritt vorgehen, lesen Sie unter Duldungspflichten, wenn Handwerker in die Wohnung müssen.

Mieterhöhung: § 559 oder § 559e BGB?

Für die Umlage gibt es zwei Wege:

	§ 559 BGB	§ 559e BGB
Voraussetzung	Endenergie wird nachhaltig eingespart (§ 555b Nr. 1)	Heizungseinbau (§ 555b Nr. 1a), Förderung in Anspruch genommen
Jährliche Umlage	8 % der Kosten	10 % der Kosten
Erhaltungsanteil	konkret zu schätzen	pauschal 15 %
Förderung	abzuziehen (§ 559a)	abzuziehen
Kappung Heizungsteil	0,50 €/m² in sechs Jahren	0,50 €/m² in sechs Jahren

Wichtig und oft übersehen: Die Grenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter gilt nicht nur bei § 559e. Nach § 559 Abs. 3a Satz 3 BGB greift sie auch beim 8-%-Weg, wenn eine neue Heizungsanlage eingebaut wird. Daneben bleibt die allgemeine Grenze von 3 Euro pro Quadratmeter (2 Euro bei Mieten unter 7 Euro/m²) für alle Modernisierungen zusammen bestehen. Nehmen Sie trotz Förderfähigkeit keine Förderung in Anspruch, bleibt nur § 559.

Effizienznachweis: Jahresarbeitszahl 2,5

Die volle Erhöhung gibt es nur mit dem Nachweis, dass die Jahresarbeitszahl der Wärmepumpe mindestens 2,5 beträgt (§ 559f BGB). Ihn erbringt ein Fachunternehmer, in der Regel vor Inbetriebnahme rechnerisch nach VDI 4650 Blatt 1 oder einem vergleichbaren Verfahren, nicht anhand von Betriebswerten. Entbehrlich ist der Nachweis, wenn das Gebäude

nach 1996 errichtet wurde,
mindestens die Wärmeschutzverordnung 1994 erfüllt,
nach einer Sanierung den Anforderungen des § 38 GModG entspricht oder
mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur bei Norm-Außentemperatur beheizt werden kann.

Ohne Nachweis dürfen Sie nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen.

Erklärung und Härte

Die Erhöhung erklären Sie in Textform mit nachvollziehbarer Berechnung (§ 559b Abs. 1). Geschuldet ist sie ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Mieter können eine wirtschaftliche Härte einwenden, auch mit Blick auf die künftigen Betriebskosten (§ 559 Abs. 4). Der Ausschluss der Härteprüfung bei Maßnahmen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, greift beim Heizungseinbau nicht (§ 559 Abs. 4 Satz 2 Nr. 2). Grundlagen zur Umlage finden Sie im Beitrag Energetische Sanierung: Kosten auf Mieter umlegen.

Rechenbeispiel: sechs Wohnungen, 450 m²

Beispiel: Ein Vermieter ersetzt einen 24 Jahre alten Gaskessel durch eine Luft-Wasser-Wärmepumpe. Die Kosten einschließlich Planung und einiger neuer Heizkörper betragen 120.000 Euro. Förderfähig sind höchstens 103.000 Euro (28.000 + 5 × 15.000), davon 30 %, also 30.900 Euro Zuschuss. Der JAZ-Nachweis liegt vor.

	§ 559e BGB	§ 559 BGB
Kosten	120.000 €	120.000 €
Erhaltungsanteil	− 18.000 € (15 %)	− 22.000 € (angenommen: vergleichbarer neuer Gaskessel)
Förderung	− 30.900 €	− 30.900 €
Umlagebasis	71.100 €	67.100 €
Umlage pro Jahr	7.110 € (10 %)	5.368 € (8 %)
rechnerisch je m² und Monat	1,32 €	0,99 €
nach Kappung	0,50 €	0,50 €

In beiden Varianten greift die Kappung: Die Miete steigt um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter, bei einer 75-m²-Wohnung also um 37,50 Euro im Monat, für das ganze Haus um 2.700 Euro im Jahr. Über die Höhe entscheidet die Wahl des Weges hier kaum, wohl aber über den Begründungsaufwand: Der pauschale Erhaltungsanteil nach § 559e dürfte weniger Streit auslösen als eine konkrete Schätzung. Die Rechnung ist vereinfacht und berücksichtigt keine weiteren Modernisierungen der letzten sechs Jahre.

Heizkosten: Wärmepumpenstrom richtig abrechnen

Bei einer zentralen Wärmepumpe gehört der Strom zur Wärmeerzeugung zu den Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV, § 2 Nr. 4a BetrKV). Er wird nach der Heizkostenverordnung verteilt, also zu 50 bis 70 % nach Verbrauch. Eine Ausnahme von der Verbrauchserfassung für Wärmepumpen sieht § 11 HeizkostenV nicht vor. Umlagefähig bleiben auch Wartung und Prüfung der Anlage.

Eine CO2-Kostenaufteilung entfällt, weil Strom nicht unter das CO2KostAufG fällt. Bei einer Hybridheizung gilt sie für den Gasanteil weiter. Wie die Aufteilung bei Gas und Öl funktioniert, zeigt unser Beitrag zum CO2-Stufenmodell in der Heizkostenabrechnung.

Mietminderung während des Umbaus

Drei Monate lang bleibt eine Beeinträchtigung außer Betracht, wenn sie auf einer Maßnahme beruht, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient (§ 536 Abs. 1a). Der Heizungseinbau ist zwar gesondert in Nr. 1a geregelt, die § 536 Abs. 1a nicht nennt. Ersetzt die Wärmepumpe aber einen Öl- oder Gaskessel und spart dadurch nachhaltig Endenergie, dürfte in der Regel auch Nr. 1 erfüllt sein. Dokumentieren Sie die Einsparung, etwa durch den Energieberater. Für gleichzeitige Erhaltungsarbeiten und nach Ablauf der drei Monate bleibt eine Minderung möglich. Planen Sie den Umbau möglichst außerhalb der Heizperiode und halten Sie eine Ersatzheizung bereit.

Typische Streitpunkte

Erhaltungsanteil: Der Abnutzungsgrad des alten Kessels ist angemessen zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 2).
Betriebskosten: Mieter befürchten höhere Heizkosten durch teuren Strom.
JAZ-Nachweis: Er fehlt, ist unplausibel oder die Ausnahme ist nicht belegt.
Förderung: Sie wurde nicht oder falsch abgezogen.
Lärm: Beschwerden über das Außengerät.
Kappung: Übersehen wird, dass auch beim 8-%-Weg 0,50 Euro pro Quadratmeter gelten.

Mehr zur Heizkostenabrechnung finden Sie auf der Themenseite Nebenkosten & Betriebskosten.

Wie ein Vermieterrechtsschutz helfen kann

Kommt es zum Streit über Duldung, Mieterhöhung oder Minderung, kann ein Vermieterrechtsschutz je nach Tarif und Bedingungen die Kosten für Anwalt und Gericht übernehmen. Die vertraglich vereinbarte Wartezeit muss abgelaufen sein, und Konflikte, deren Ursache vor Vertragsbeginn liegt, sind nicht versichert. Wer eine Modernisierung plant, sollte den Schutz deshalb vor der Ankündigung klären.

Das Formulieren der Ankündigung oder der Mieterhöhung und eine reine Beratung dazu sind in der Regel nicht versichert. Streit mit dem Installateur über die Bauleistung ist im Vermieterrechtsschutz meist nicht enthalten. Verlangt ein Mieter Schadensersatz, etwa wegen beim Umbau beschädigter Möbel, ist die Abwehr solcher Ansprüche Sache der Haftpflicht-, nicht der Rechtsschutzversicherung.

Ob Ihr Schutz zu Ihrem Bestand passt, können Sie mit unserem kostenlosen Bedarfs-Check in wenigen Minuten einschätzen.

Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Förderbedingungen können sich kurzfristig ändern. Leistungen, Wartezeiten und Ausschlüsse ergeben sich aus den Bedingungen des jeweiligen Tarifs. Stand: September 2026.