Lärmbelästigung durch Mieter: Was tun?

Es ist 23:30 Uhr in München-Maxvorstadt. Aus der Wohnung über Ihrem Langzeitmieter Frau Müller dröhnt Musik. Zum dritten Mal diese Woche. Frau Müller beschwert sich bei Ihnen – zu Recht. Denn als Vermieter sind Sie in solchen Situationen nicht nur Mittler, sondern aktiv handlungspflichtig.

Lärmbelästigung gehört zu den häufigsten Konflikten in deutschen Mehrfamilienhäusern. Wenn Mieter andere durch dauerhaften Lärm stören, können Sie als Vermieter rechtlich zur Verantwortung gezogen werden – wenn Sie nicht reagieren. Dieser Artikel erklärt, welche Schritte Sie ergreifen müssen, welche Rechtsmittel Ihnen zur Verfügung stehen und wann eine Kündigung möglich ist.

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Die rechtliche Ausgangslage: Wer ist verantwortlich?

Als Vermieter haben Sie eine doppelte Pflicht:

1. Sie müssen Ihren Mietern den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung ermöglichen (§ 535 BGB). Dazu gehört auch, dass andere Mieter im Haus sie nicht durch übermäßigen Lärm stören.

2. Sie müssen dafür sorgen, dass Ihre Mieter andere nicht stören. Der lärmende Mieter verletzt seine vertraglichen Pflichten – und Sie haben die Pflicht, darauf zu reagieren.

Erhebliche Lärmstörungen durch Mitmieter können einen Mangel darstellen: Gestörte Mieter können dann die Miete mindern – ein detailliertes Lärmprotokoll brauchen sie dafür nicht, eine Beschreibung von Art, Tageszeit, Dauer und Häufigkeit der Störungen genügt (BGH, Urteil vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11). Im Extremfall können sie sogar außerordentlich kündigen, wenn das Wohnen unzumutbar wird.

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Was ist überhaupt unzulässiger Lärm?

Nicht jeder Lärm ist rechtlich relevant. Das Recht auf „gewöhnliche Wohngeräusche” ist auch lästigen Mietern nicht zu nehmen. Unzulässig ist Lärm, der über das ortsübliche Maß hinausgeht. Orientierungswerte:

Zeitraum	Zulässige Grenze (vereinfacht)
Tagsüber (ca. 6/7–22 Uhr)	Normale Geräusche des Alltags erlaubt
Mittagsruhe (oft 13–15 Uhr)	Reduzierte Geräusche (nicht gesetzlich bundeseinheitlich, meist per Hausordnung)
Nachtruhe (22–6 Uhr bzw. laut Hausordnung 22–7 Uhr)	Erheblich reduziert; Zimmerlautstärke, keine laute Musik oder Partys
Sonn- und Feiertage	Erhöhter Schutz den ganzen Tag

Konkrete Beispiele für unzulässigen Lärm:

• Laute Musik nach 22 Uhr
• Wiederkehrende nächtliche Partys
• Dauerhaftes Hundegebell (insbesondere nachts)
• Exzessives Türknallen, Schreien, Poltern
• Bauarbeiten oder lautstarke Renovierungen außerhalb erlaubter Zeiten

Natürliche Geräusche wie üblicher Kinderlärm, normale Schritte, Gespräche oder gelegentliches Feiern müssen Mieter grundsätzlich tolerieren. Beim Kinderlärm gilt ein erhöhtes Toleranzgebot – das allerdings nicht grenzenlos ist (BGH, Beschluss vom 22.08.2017, Az. VIII ZR 226/16).

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Schritt 1: Die Beschwerde aufnehmen und dokumentieren

Wenn ein Mieter sich beschwert, dokumentieren Sie alles:

• Datum und Uhrzeit jedes Vorfalls
• Art des Lärms (Musik, Stimmen, Werkzeug etc.)
• Zeugen (andere Mieter, die dasselbe bestätigen können)
• Wenn möglich: Lärmpegel messen oder schätzen

Lassen Sie sich Beschwerden schriftlich geben oder bestätigen Sie mündliche Beschwerden schriftlich per E-Mail: „Wie telefonisch besprochen, haben Sie mir heute mitgeteilt, dass…”

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Schritt 2: Den lärmenden Mieter ansprechen

Bevor Sie rechtliche Schritte einleiten, sollten Sie das direkte Gespräch suchen. Manchmal ist dem Mieter gar nicht bewusst, wie laut er ist – insbesondere bei schlechter Schallisolierung in älteren Münchner Altbauten.

Wie das Gespräch führen:

• Sachlich bleiben, nicht anklagen
• Konkrete Vorfälle nennen (Datum, Art des Lärms)
• Um eine Verhaltensänderung bitten
• Auf die Hausordnung und mietvertragliche Pflichten hinweisen

Fühlen Sie sich durch das Gespräch unwohl oder hat der Mieter bereits früher aggressiv reagiert, schreiben Sie direkt einen Brief.

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Schritt 3: Die schriftliche Abmahnung

Wenn das Gespräch nichts bringt oder der Lärm weitergeht, folgt die schriftliche Abmahnung. Für eine fristlose Kündigung wegen Pflichtverletzung ist sie grundsätzlich Voraussetzung (§ 543 Abs. 3 BGB). Für die ordentliche Kündigung verlangt das Gesetz keine Abmahnung (BGH, Urteil vom 28.11.2007, Az. VIII ZR 145/07) – in Lärmfällen erhält die Pflichtverletzung ihr nötiges Gewicht aber oft erst dadurch, dass der Mieter trotz Abmahnung weitermacht.

Eine wirksame Abmahnung muss enthalten:

1. Konkrete Beschreibung der Verstöße (Datum, Uhrzeit, Art)
2. Aufforderung zur sofortigen Unterlassung
3. Fristsetzung (z.B. „bis zum [Datum]”)
4. Hinweis auf rechtliche Konsequenzen bei Wiederholung (Kündigung)

Wichtig: Der Zugang muss beweisbar sein. Am sichersten ist die Zustellung durch einen Boten, der den Inhalt des Schreibens kennt, oder die persönliche Übergabe mit Zeugen. Ein Einschreiben mit Rückschein belegt nur den Zugang eines Umschlags – und wird es nicht abgeholt, ist es nicht zugegangen.

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Schritt 4: Die Kündigung – wann ist sie möglich?

Ordentliche Kündigung

Nach einer oder mehreren Abmahnungen ohne Verhaltensänderung können Sie das Mietverhältnis ordentlich kündigen – aber nur, wenn die Pflichtverletzung „erheblich” ist (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Gelegentlicher Lärm reicht nicht; dauerhafter, trotz Abmahnung fortgesetzter Lärm dagegen schon.

Die Kündigungsfrist beträgt je nach Mietdauer (§ 573c Abs. 1 BGB):

• Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate
• 5–8 Jahre: 6 Monate
• Mehr als 8 Jahre: 9 Monate

Fristlose Kündigung

Bei besonders schwerem oder nachhaltigem Lärm – insbesondere wenn andere Mieter akut belästigt werden und eine weitere Duldung unzumutbar ist – kommt eine fristlose Kündigung wegen nachhaltiger Störung des Hausfriedens in Betracht (§ 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB). Voraussetzung: grundsätzlich eine vorangegangene erfolglose Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB, außer in extremen Einzelfällen). Häufig wird hilfsweise zugleich ordentlich gekündigt.

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Was tun, wenn die Polizei gerufen wurde?

Wenn Ihre Mieter oder andere Nachbarn die Polizei wegen Ruhestörung gerufen haben, ist das wertvoller Beweis. Bitten Sie die betroffenen Mieter, die Polizeieinsatzdaten (Datum, Uhrzeit, Einsatznummer) festzuhalten. Diese Informationen können als Beleg in einem späteren Verfahren dienen.

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Praxisbeispiel (fiktiv): Erfolgreiche Kündigung wegen Dauerlärm

Frau Bergmann vermietet eine Wohnung in einem Mehrparteienhaus in München-Neuperlach. Ihr Mieter verursacht seit Monaten nächtlichen Lärm. So geht Frau Bergmann vor:

1. März: Mündliches Gespräch – keine Verbesserung
2. April: Schriftliche Abmahnung per Einschreiben
3. Mai: Zweite Abmahnung nach erneutem Vorfall
4. Juni: Ordentliche Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung

Das Amtsgericht München bestätigte die Kündigung. Der Mieter zog aus.

Was Frau Bergmann richtig machte:

• Konsequente Dokumentation
• Zwei schriftliche Abmahnungen vor der Kündigung
• Nachweisbarer Zugang der Schreiben

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Kosten und Rechtsschutz

Ein Lärmstreit mit anschließendem Räumungsverfahren kostet:

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Abmahnung + Kündigung)	600 – 1.200 €
Räumungsklage (Gerichtskosten)	600 – 1.500 €
Gerichtsvollzieher (Räumung)	500 – 1.000 €
Gesamt	1.700 – 3.700 €

Grobe Richtwerte; die tatsächlichen Kosten hängen vom Streitwert und vom Aufwand der Räumung ab.

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Fazit

Lärmbelästigung ist ein ernst zu nehmendes Thema, das Sie als Vermieter aktiv angehen müssen. Ignorieren Sie Beschwerden, riskieren Sie Mietminderungen anderer Mieter. Handeln Sie zu früh oder ohne Dokumentation, scheitert die Kündigung vor Gericht. Der richtige Weg:

1. Beschwerde dokumentieren
2. Direktes Gespräch mit dem lärmenden Mieter
3. Schriftliche Abmahnung (mindestens eine, besser zwei)
4. Kündigung nach fortgesetzter Pflichtverletzung
5. Im Streitfall: Anwalt und Rechtsschutz

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.