Mietnomaden erkennen: Checkliste für die Mieterauswahl

Kurz gesagt: Mietnomaden erkennen Sie oft an Warnsignalen wie übermäßigem Zeitdruck, manipulierten Dokumenten, widersprüchlichen Angaben und dem Angebot, die Miete bar im Voraus zu zahlen. Prüfen Sie die Bonität sachlich und in Stufen: Einkommensnachweise und eine auf die Bonität beschränkte Auskunft erst beim ausgewählten Bewerber. In der Auswahl sind Sie frei, dürfen aber nicht diskriminieren (AGG).

Wer einmal einen Mietnomaden in seiner Wohnung hatte, vergisst das nicht schnell: Monate ohne Mietzahlungen, verwüstete Räume, ein langwieriges Räumungsverfahren am Amtsgericht München – und am Ende nicht selten ein Schaden im vier- bis fünfstelligen Bereich. Die gute Nachricht: Mit einer systematischen Mieterauswahl lässt sich das Risiko deutlich reduzieren. Denn Mietnomaden hinterlassen häufig Spuren – man muss nur wissen, wo man sucht.

In diesem Artikel zeigen wir Ihnen, welche konkreten Warnsignale Sie im Bewerbungsgespräch und bei der Bonitätsprüfung erkennen sollten, was Sie rechtlich verlangen dürfen und wie Sie sich als Vermieter in Bayern optimal absichern.

Was ist ein Mietnomade – und wie verbreitet ist das Problem?

Der Begriff “Mietnomade” beschreibt Mieter, die von vornherein nicht die Absicht haben, Miete zu zahlen oder die Wohnung ordnungsgemäß zu nutzen. Sie ziehen regelmäßig um – nicht selten unter Hinterlassung von Mietschulden und Schäden an der Wohnung. Belastbare bundesweite Zahlen gibt es nicht. Eine – nicht repräsentative – Studie der Universität Bielefeld von 2010, an der sich betroffene Vermieter über Haus & Grund beteiligten, ergab: In rund 90 % der erfassten Fälle lag der Schaden bei bis zu 20.000 Euro, in Einzelfällen deutlich darüber.

In Ballungsräumen wie München und dem Münchner Umland, wo die Nachfrage nach Wohnraum enorm hoch ist, sind Vermieter oft versucht, schnell einen Mieter zu finden. Genau das nutzen Mietnomaden aus. Sie präsentieren sich im Bewerbungsgespräch als seriös, legen gefälschte oder manipulierte Dokumente vor und sind bereits weitergezogen, bevor die erste Mahnung versandt wird.

Ihre Rechte bei der Mieterauswahl

Als Vermieter haben Sie das Recht, Bewerber sorgfältig zu prüfen. Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) untersagt zwar eine Diskriminierung aufgrund von Merkmalen wie ethnischer Herkunft oder Religion – eine objektive Bonitätsprüfung ist aber zulässig und aus Vermietersicht sinnvoll. Beachten Sie dabei den Datenschutz: Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (V2.0, Stand Januar 2026) hängt das Fragerecht davon ab, wie weit das Auswahlverfahren fortgeschritten ist. Die Orientierungshilfe ist kein Gesetz, gibt aber die Auffassung der Datenschutzaufsichtsbehörden wieder. Ausführlich erklären wir das im Beitrag Mieterauswahl: Was Vermieter fragen dürfen.

Welche Fragen und Unterlagen wann zulässig sind

Die Datenschutzkonferenz unterscheidet drei Phasen:

A – Besichtigung: Name, Vorname und eine Kontaktangabe. Den Personalausweis dürfen Sie sich vorzeigen lassen, wenn der Interessent allein besichtigt; eine Kopie ist nach der Orientierungshilfe nicht erforderlich und damit unzulässig. Fragen zum Einkommen gehören noch nicht hierher.
B – konkrete Mietabsicht: Erklärt der Interessent, die Wohnung anmieten zu wollen, dürfen Sie nach der Zahl der einziehenden Personen, nach Arbeitgeber und Beruf, nach dem Nettoeinkommen (oder ob ein bestimmter Betrag überschritten wird), nach einem laufenden Insolvenzverfahren und nach Räumungstiteln wegen Mietrückständen in den letzten fünf Jahren fragen.
C – ausgewählter Bewerber: Erst wenn Sie sich für einen Bewerber entschieden haben, fordern Sie Einkommensnachweise (Lohnabrechnung, Kontoauszug oder Steuerbescheid, nicht Erforderliches geschwärzt) und eine auf die Bonität beschränkte Auskunft einer Auskunftei an. Zulässig sind dann auch Fragen nach erheblichen Mietrückständen im bisherigen Mietverhältnis.

Unzulässig sind nach der Orientierungshilfe unter anderem Fragen nach Familienstand, Heiratsabsichten, Schwangerschaft und Kinderwunsch, Religion, ethnischer Herkunft, Staatsangehörigkeit, Vorstrafen, Partei- oder Mietervereinsmitgliedschaft, nach der Dauer der Beschäftigung sowie nach Name und Kontaktdaten des Vorvermieters. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung können Sie nach der Orientierungshilfe nicht verlangen (dazu Warnsignal 5).

Wie frei sind Sie bei der Mieterauswahl?

Grundsätzlich gilt die Vertragsfreiheit: Sie entscheiden selbst, mit wem Sie einen Mietvertrag schließen. Grenzen setzt vor allem das AGG, das Benachteiligungen etwa wegen der ethnischen Herkunft verbietet (§§ 19, 21 AGG). Eine Ablehnung aufgrund schlechter Bonität oder fehlender Einkommensnachweise ist dagegen zulässig.

Die 10 wichtigsten Warnsignale im Bewerbungsverfahren

1. Übermäßiger Zeitdruck

Ein seriöser Mietinteressent nimmt sich Zeit für die Besichtigung und die Prüfung des Mietvertrags. Wer drängt, sofort einzuziehen, und Druck aufbaut (“Ich brauche die Wohnung bis übermorgen”), sollte kritisch betrachtet werden.

2. Fehlende oder manipulierte Dokumente

Originalbelege können heutzutage leicht digital manipuliert werden. Achten Sie auf:

Uneinheitliche Schriftarten im Gehaltsnachweis
Namen oder Firmennamen, die nicht zusammenpassen
Bescheinigungen ohne Briefkopf oder Stempel

Haben Sie beim ausgewählten Bewerber Zweifel an einer Gehaltsabrechnung, bitten Sie um einen weiteren Nachweis, etwa einen Kontoauszug mit dem Gehaltseingang (nicht Erforderliches darf geschwärzt sein).

3. Räumungstitel oder laufende Insolvenz

Sobald ein Interessent die Wohnung konkret anmieten will, dürfen Sie nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz fragen, ob gegen ihn ein noch nicht abgeschlossenes Insolvenzverfahren läuft und ob in den letzten fünf Jahren ein Räumungstitel wegen Mietrückständen ergangen ist. Ein „Ja“ ist ein ernstes Signal. Geben Sie dem Bewerber trotzdem Gelegenheit, die Umstände zu erklären.

4. Negative Einträge in der Bonitätsauskunft

Einträge wegen Zahlungsausfällen, Inkassoverfahren oder Privatinsolvenz sind ernste Warnsignale. Lassen Sie sich beim ausgewählten Bewerber eine Bonitätsauskunft vorlegen, die speziell für Vermieter gedacht ist und nur die dafür nötigen Angaben enthält. Die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO dürfen Sie nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (V2.0, Stand Januar 2026) nicht anfordern, weil sie meist wesentlich mehr Angaben enthält als nötig.

5. Mietschuldenfreiheitsbescheinigung: kein Warnsignal, wenn sie fehlt

Vorvermieter sind nicht verpflichtet, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen (BGH, Urteil vom 30.09.2009, Az. VIII ZR 238/08). Nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz können Sie die Bescheinigung deshalb von Mietinteressenten auch nicht verlangen. Dass ein Bewerber keine vorlegt, sagt also nichts über seine Zuverlässigkeit. Was stattdessen zulässig ist, lesen Sie im Beitrag Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen? Was zulässig ist.

6. Widersprüchliche Angaben zur Beschäftigung

Ein Selbstständiger, der angibt, 4.000 Euro netto zu verdienen, aber keine Steuerbescheide oder BWA vorlegen kann, sendet ein klares Signal.

7. Angebot, die Miete bar und im Voraus zu zahlen

Das klingt verlockend, kann aber ein Ablenkungsmanöver sein: Eine Barzahlung im Voraus schafft Vertrauen und lenkt von fehlenden Unterlagen ab. Bestehen Sie trotzdem auf den üblichen Nachweisen.

8. Kein Interesse an Übergabeprotokoll oder Wohnungsbesichtigung

Wer die Wohnung kaum anschaut und kein Interesse am Zustand zeigt, hat möglicherweise andere Absichten.

9. Mehrere Mitbewohner “unklar”

Wenn die Anzahl der einziehenden Personen vage bleibt oder immer wieder wechselt, ist das ein Warnsignal, dem Sie nachgehen sollten.

10. Erhebliche Mietrückstände im bisherigen Mietverhältnis

Nach Name und Kontaktdaten des Vorvermieters dürfen Sie nach der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz nicht fragen. Beim ausgewählten Bewerber zulässig sind aber Fragen nach erheblichen Pflichtverletzungen im bisherigen Mietverhältnis: etwa ob er an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder über einen längeren Zeitraum mit zwei Monatsmieten im Rückstand war, oder ob ihm deswegen wirksam gekündigt wurde. Geringfügige Rückstände zählen nicht. Auch hier sollte der Bewerber Gelegenheit bekommen, zu erklären, warum sich das nicht wiederholen wird.

Die Bonitätsprüfung Schritt für Schritt

Schritt 1: Identität bei der Besichtigung prüfen

Notieren Sie bei der Besichtigung nur Name und Kontaktdaten. Besichtigt der Interessent allein, lassen Sie sich den Personalausweis vorzeigen und vermerken Sie die Prüfung – eine Kopie fertigen Sie nicht an.

Schritt 2: Selbstauskunft bei konkreter Mietabsicht

Erst wenn ein Interessent die Wohnung anmieten will, erhält er eine Selbstauskunft mit den zulässigen Fragen der Phase B. Die Datenschutzkonferenz stellt dafür einen Musterfragebogen bereit. Als Faustregel für das Einkommen gilt: Das Nettoeinkommen sollte mindestens das Dreifache der Kaltmiete betragen. Bei einer Münchner Wohnung mit 1.200 Euro Kaltmiete wären das 3.600 Euro netto im Monat. Nach der Orientierungshilfe genügt es auch, wenn der Bewerber angibt, dass sein Einkommen einen bestimmten Betrag übersteigt.

Schritt 3: Nachweise beim ausgewählten Bewerber

Haben Sie sich für einen Bewerber entschieden, fordern Sie unmittelbar vor Vertragsschluss Einkommensnachweise und eine Bonitätsauskunft an. Harte Negativmerkmale wie laufende Insolvenzverfahren, Haftbefehle oder Inkassoeinträge sind ernste Warnsignale. Weiche Merkmale (z. B. eine gekündigte Kreditkarte vor Jahren) müssen im Kontext bewertet werden.

Schritt 4: Nach Mietrückständen fragen statt Vorvermieter anrufen

Nach Name und Kontaktdaten des Vorvermieters dürfen Sie nach der Orientierungshilfe nicht fragen. Stattdessen können Sie beim ausgewählten Bewerber nach erheblichen Mietrückständen oder einer wirksamen Kündigung im bisherigen Mietverhältnis fragen (siehe Warnsignal 10).

Schritt 5: Daten löschen statt sammeln

Unterlagen abgelehnter Bewerber löschen bzw. vernichten Sie, sobald sie nicht mehr erforderlich sind (Art. 17 Abs. 1 Buchst. a DSGVO). Kommen Ansprüche nach dem AGG in Betracht, sind sie nach der Orientierungshilfe regelmäßig spätestens nach sechs Monaten zu löschen. Auch vom künftigen Mieter behalten Sie nur, was Sie für die Durchführung des Mietvertrags brauchen.

Was tun, wenn Sie einen Mietnomaden-Verdacht haben – aber der Vertrag schon läuft?

Trotz aller Sorgfalt kann es passieren, dass ein Mieter die Miete einstellt oder die Wohnung beschädigt. Handeln Sie dann sofort:

Zahlungsverzug dokumentieren – jede ausgebliebene Zahlung schriftlich festhalten
Schriftliche Zahlungsaufforderung mit Fristsetzung (nachweisbar zustellen) – eine Abmahnung ist für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs gesetzlich nicht erforderlich (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB)
Fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete oder insgesamt mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist – in der Regel hilfsweise verbunden mit einer ordentlichen Kündigung
Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht – ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO, § 23 Nr. 2 a GVG). Für das Münchner Stadtgebiet ist das das Amtsgericht München, im Umland z. B. die Amtsgerichte Dachau oder Starnberg

Je schneller Sie handeln, desto geringer ist der Schaden – jeder weitere Monat kann eine weitere ausgefallene Monatsmiete bedeuten.

Checkliste: Mieterauswahl sicher gestalten

Nutzen Sie diese Checkliste für jede Neuvermietung – gegliedert nach den drei Phasen der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (V2.0, Stand Januar 2026):

A – Besichtigung

Nur Name, Vorname und eine Kontaktangabe notiert?
Personalausweis vorzeigen lassen (bei Einzelbesichtigung), keine Kopie angefertigt?

B – konkrete Mietabsicht

Selbstauskunft nur mit zulässigen Fragen (Personenzahl, Arbeitgeber und Beruf, Nettoeinkommen oder Einkommensschwelle)?
Nach laufendem Insolvenzverfahren gefragt?
Nach Räumungstiteln wegen Mietrückständen in den letzten fünf Jahren gefragt?
Keine Fragen nach Familienstand, Beschäftigungsdauer oder Vorvermieter?

C – ausgewählter Bewerber

Einkommensnachweise vorgelegt (nicht Erforderliches geschwärzt)?
Nettoeinkommen mindestens dreifache Kaltmiete (Faustregel)?
Bonitätsauskunft für Vermieter ohne harte Negativmerkmale (keine Datenkopie nach Art. 15 DSGVO)?
Nach erheblichen Mietrückständen im bisherigen Mietverhältnis gefragt?
Übergabeprotokoll erstellt und von beiden Seiten unterschrieben?

Danach

Unterlagen abgelehnter Bewerber gelöscht, sobald sie nicht mehr erforderlich sind?

Wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung schützt

Selbst die sorgfältigste Mieterauswahl bietet keine absolute Sicherheit. Wer dennoch an einen Mietnomaden gerät, steht vor erheblichen finanziellen und rechtlichen Belastungen. Eine spezialisierte Vermieter-Rechtsschutzversicherung bietet für die Kosten von Anwalt, Gericht und Gerichtsvollzieher eine Kostenübernahme im Rahmen der vereinbarten Versicherungsbedingungen (u. a. Wartezeit, Selbstbeteiligung, Deckungszusage) – und erleichtert es Ihnen so, konsequent gegen säumige oder schädigende Mieter vorzugehen. Mietausfälle und Schäden an der Wohnung selbst ersetzt sie nicht. Prüfen Sie jetzt, welcher Schutz zu Ihrer Situation passt: Zum kostenlosen Rechtsschutz-Check

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.