Mietpreisbremse 2029: Pflichten für Vermieter bei Neuvermietung

Eigentlich wäre die Mietpreisbremse Ende 2025 ausgelaufen. Stattdessen hat der Bundestag sie am 26. Juni 2025 um vier Jahre verlängert. Wer in einem ausgewiesenen Gebiet neu vermietet, muss die Obergrenze also bis Ende 2029 einhalten – und die formalen Pflichten drumherum ebenso. Genau dort passieren die teuersten Fehler. Hier erfahren Sie, wo die Bremse 2026 gilt, welche Ausnahmen es gibt und was der Bundesgerichtshof (BGH) am 1. Juli 2026 dazu entschieden hat.

Verlängerung bis 31.12.2029: Was feststeht

Nach § 556d Abs. 2 BGB bestimmen die Landesregierungen per Rechtsverordnung, wo ein angespannter Wohnungsmarkt vorliegt. Diese Verordnungen müssen begründet werden und spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten. Der Stichtag für Neubauten – erstmalige Nutzung und Vermietung nach dem 1. Oktober 2014 – bleibt unverändert.

Verfassungsrechtlich hat das Bundesverfassungsgericht die Bremse erneut bestätigt: Mit Beschluss vom 8. Januar 2026 (1 BvR 183/25) nahm es die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin gegen die Verlängerung von 2020 nicht zur Entscheidung an.

So funktioniert die Mietpreisbremse

Die Grundregel steht in § 556d Abs. 1 BGB: Liegt die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet, darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 % übersteigen.

Rechenbeispiel: Beträgt die ortsübliche Vergleichsmiete 12,00 €/m², liegt die Obergrenze bei 13,20 €/m². Für eine 70-m²-Wohnung sind das 924 € nettokalt.

Wichtig für die Einordnung:

• Die Bremse betrifft nur die Miete bei Vertragsbeginn, also jede Neu- und Wiedervermietung. Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis folgen eigenen Regeln, etwa der Kappungsgrenze – mehr dazu im Beitrag Mieterhöhung: So gehen Sie rechtssicher vor.
• Bei einer Staffelmiete gilt die Grenze für jede einzelne Staffel (§ 557a Abs. 4 BGB), bei einer Indexmiete nur für die Ausgangsmiete (§ 557b Abs. 4 BGB). Welche Variante sich eignet, lesen Sie unter Indexmiete oder Staffelmiete: Was lohnt sich mehr?
• Eine überhöhte Mietvereinbarung ist nicht insgesamt unwirksam, sondern nur, soweit sie die zulässige Miete übersteigt (§ 556g Abs. 1 BGB).

Gebietskulisse 2026: Wo die Bremse gilt

Nach Auswertung des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR, Stand: Januar 2026) gibt es bundesweit in 814 Gemeinden eine Mietpreisbremse und/oder eine abgesenkte Kappungsgrenze; dort leben rund 32 Millionen Menschen. Die Mietpreisbremse selbst gilt in 752 Gemeinden. Mehrere Länder haben ihre Gebietskulisse zuletzt deutlich verändert:

Land	Stand (BBSR bzw. Landesangaben)
Bayern	seit 01.01.2026 Mieterschutzverordnung für 285 Gemeinden (bisher 208)
Baden-Württemberg	seit Anfang 2026 130 Städte und Gemeinden (2020: 89)
Brandenburg	seit Januar 2026 36 Städte und Gemeinden (zuvor 19)
Hamburg	gesamtes Stadtgebiet, neue Verordnung vom 01.01.2026 bis 31.12.2029
Berlin	gesamtes Stadtgebiet
Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen	Gebietskulisse im Januar bzw. März 2025 erheblich ausgeweitet
Schleswig-Holstein	nur abgesenkte Kappungsgrenze, keine Mietpreisbremse
Saarland, Sachsen-Anhalt	keine entsprechende Verordnung

Die Übersicht ersetzt nicht den Blick in die geltende Landesverordnung: Maßgeblich ist, ob Ihre Gemeinde – teils nur ein Gemeindeteil – bei Vertragsschluss dort aufgeführt ist.

Die Ausnahmen – und ihre Tücken

In vier Fällen dürfen Sie mehr als Vergleichsmiete plus 10 % verlangen:

1. Höhere Vormiete (§ 556e Abs. 1 BGB): Schuldete der Vormieter zuletzt eine höhere Miete, dürfen Sie diese weiter vereinbaren. Mietminderungen bleiben dabei außer Betracht, ebenso Mieterhöhungen, die im letzten Jahr vor Ende des Vormietverhältnisses vereinbart wurden.

2. Modernisierung in den letzten drei Jahren (§ 556e Abs. 2 BGB): Wurde in den drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert, darf die zulässige Miete um den Betrag überschritten werden, der sich bei einer Modernisierungsmieterhöhung ergäbe.

3. Neubau (§ 556f Satz 1 BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind ausgenommen. Der BGH hat am 1. Juli 2026 (VIII ZR 50/23) klargestellt, dass darunter auch Räume fallen können, die wegen Schäden nicht mehr bewohnbar waren und mit wesentlichem Bauaufwand dauerhaft wieder zu Wohnraum gemacht wurden. Im Fall ging es um einen vor 1918 errichteten Berliner Altbau ohne funktionierende Elektro-, Sanitär- und Heizungsanlagen. Als Maßstab nennt der BGH einen Aufwand von mindestens einem Drittel der Kosten einer vergleichbaren Neubauwohnung (ohne Grundstücksanteil); eine übliche Renovierung genügt nicht. Das Verfahren ging zur weiteren Aufklärung an das Landgericht zurück.

4. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB): Auch hier verlangt die Rechtsprechung einen Aufwand von etwa einem Drittel der Neubaukosten (BGH, Urteil vom 11.11.2020 – VIII ZR 369/18). Die Ausnahme gilt nur für die erste Vermietung danach.

Unabhängig davon gelten die Regeln zur Mietpreisbremse nach § 549 Abs. 2 BGB unter anderem nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, und für möblierte Zimmer in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung – sofern sie nicht einer Familie oder einem dauerhaften gemeinsamen Haushalt überlassen werden.

Der häufigste Fehler: fehlende Auskunft vor Vertragsschluss

Wer sich auf eine der vier Ausnahmen stützen will, muss den Mieter nach § 556g Abs. 1a BGB unaufgefordert und vor dessen Vertragserklärung informieren – in Textform (§ 556g Abs. 4 BGB), also etwa per E-Mail oder Brief. Anzugeben ist je nach Ausnahme:

• die Höhe der Vormiete,
• dass in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn modernisiert wurde,
• dass die Wohnung nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurde oder
• dass es sich um die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung handelt.

Die Folgen eines Versäumnisses sind erheblich: Ohne Auskunft können Sie sich nicht auf die höhere Miete berufen. Holen Sie die Auskunft später in Textform nach, greift die Ausnahme erst zwei Jahre danach. Wurde nur die Form verfehlt, etwa bei einer rein mündlichen Information, gilt die Ausnahme erst ab der formgerechten Nachholung.

Zwei weitere BGH-Urteile vom 1. Juli 2026 schärfen das Bild:

• VIII ZR 125/23: Ein Auskunftsfehler im Vormietverhältnis wirkt nicht automatisch fort. Für die Höhe der Vormiete kommt es darauf an, ob die Ausnahme (hier: Modernisierung) tatsächlich vorlag – nicht darauf, ob der Vormieter damals korrekt informiert wurde.
• VIII ZR 211/23: Mieter können nach § 556g Abs. 3 BGB Auskunft über die maßgeblichen Tatsachen verlangen, auch wenn der Vermieter vorvertraglich geschwiegen hat und sich derzeit ohnehin nicht auf eine Ausnahme berufen kann. Fachkommentatoren weisen darauf hin, dass eine daraufhin erteilte Auskunft als Nachholung die Zwei-Jahres-Frist in Gang setzen kann.

Praxis-Tipp: Übergeben Sie die Information als gesondertes Schreiben, bevor der Interessent unterschreibt, und lassen Sie sich den Erhalt bestätigen. Ein Hinweis erst im Mietvertrag ist riskant.

Rüge und Rückforderung: Was Mieter verlangen können

Zu viel gezahlte Miete kann der Mieter nach § 556g Abs. 2 BGB nur zurückfordern, wenn er den Verstoß in Textform gerügt hat. Haben Sie eine vorvertragliche Auskunft erteilt, muss sich die Rüge darauf beziehen. Über die Höhe entscheidet die 30-Monats-Regel:

• Rüge innerhalb von 30 Monaten nach Mietbeginn bei laufendem Mietverhältnis: Der Mieter kann die Überzahlung ab Vertragsbeginn zurückverlangen.
• Rüge später oder nach Vertragsende: Zurückgefordert werden kann nur die Miete, die nach Zugang der Rüge fällig geworden ist.

Beispiel: Liegt die Miete 150 € über der zulässigen Grenze und rügt der Mieter nach 24 Monaten, stehen 3.600 € Rückzahlung im Raum – zusätzlich sinkt die Miete künftig auf das zulässige Maß. Häufig setzen spezialisierte Rechtsdienstleister solche Ansprüche für Mieter durch.

Möblierung und Kurzzeitvermietung: Was Mietrecht II ändern soll

Heute gilt: Auch möblierte Wohnungen unterliegen grundsätzlich der Mietpreisbremse. Wie ein Möblierungszuschlag zu bemessen ist, regelt das Gesetz bislang nicht ausdrücklich – kalkulieren Sie ihn nachvollziehbar und dokumentieren Sie die Grundlage.

Das soll sich ändern: Den Entwurf „Mietrecht II“ hat die Bundesregierung am 29. April 2026 beschlossen, der Bundestag am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten. Stand September 2026 ist er nicht verabschiedet, Änderungen sind möglich. Geplant sind unter anderem:

• Möblierungszuschlag: Er soll gesondert ausgewiesen werden, sonst gilt die Wohnung als unmöbliert. Maßstab ist der Zeitwert der Möbel; bei Vollmöblierung soll eine Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete möglich sein.
• Kurzzeitvermietung: höchstens sechs Monate, unter bestimmten Voraussetzungen verlängerbar auf insgesamt acht Monate; ein besonderer Anlass beim Mieter bleibt Voraussetzung.
• Indexmiete: Steigerungen des Verbraucherpreisindex über 3,0 % jährlich sollen nur noch zur Hälfte weitergegeben werden dürfen – allerdings nur in Gebieten, die die Länder dafür per eigener Rechtsverordnung festlegen, nicht automatisch überall dort, wo die Mietpreisbremse gilt.

Bußgelder für Verstöße gegen die Mietpreisbremse enthält der Entwurf nicht. Solche Regelungen soll eine Expertenkommission prüfen, deren Vorschläge bis Ende 2026 erwartet werden. Zum Mietwucher (§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz) liegt dem Bundestag ein Gesetzentwurf des Bundesrats vor (BT-Drs. 21/1397), ein Entwurf der Bundesregierung existiert dazu nicht. Details finden Sie im Beitrag zur Mietrechtsreform 2026 (Mietrecht II) und in unserer Übersicht Gesetzesänderungen 2026 für Vermieter.

Checkliste für die Wiedervermietung

• Gebiet prüfen: Steht Ihre Gemeinde oder Ihr Ortsteil in der aktuell gültigen Landesverordnung?
• Vergleichsmiete ermitteln: Mietspiegel, sofern vorhanden, sonst belastbare Vergleichswohnungen oder ein Gutachten.
• Obergrenze berechnen: ortsübliche Vergleichsmiete plus 10 %.
• Ausnahme prüfen und belegen: Vormietvertrag, Modernisierungsrechnungen, Nachweis zu Erstbezug oder Bauaufwand.
• Auskunft erteilen: in Textform, vor der Unterschrift des Mieters, Empfang dokumentieren.
• Staffel- oder Indexmiete: jede Staffel bzw. die Ausgangsmiete gegen die Obergrenze prüfen.
• Möblierung: Zuschlag nachvollziehbar kalkulieren und die Reform im Blick behalten.
• Unterlagen aufbewahren: Eine Rüge kann noch Jahre nach Vertragsschluss kommen.
• Bei einer Rüge: Fristen und Berechnung prüfen lassen, bevor Sie zahlen oder ablehnen.

Weitere Grundlagen zur Miethöhe finden Sie in unserem Leitfaden Miete & Mieterhöhung.

Streit um die Miethöhe: Absicherung rechtzeitig klären

Rückforderungen, Auskunftsklagen und Streit um Ausnahmen landen nicht selten vor Gericht. Ein Vermieterrechtsschutz kann die Anwalts- und Gerichtskosten je nach Tarif und Bedingungen übernehmen. Beachten Sie: Es gilt eine vertraglich vereinbarte Wartezeit, und Konflikte, deren Ursache vor Vertragsbeginn liegt, sind nicht versichert. Welcher Schutz zu Ihrer Situation passt, klären Sie in wenigen Schritten im Bedarfs-Check.

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Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die jeweils geltende Landesverordnung und die Umstände Ihres Mietverhältnisses; Leistungen und Wartezeiten eines Rechtsschutzes ergeben sich aus dem jeweiligen Tarif und den Versicherungsbedingungen. Stand: September 2026.