Mietschuldenfreiheitsbescheinigung verlangen? Was zulässig ist

Fünfzig Bewerbungen für eine Wohnung, und die Frage, wer von diesen Menschen die Miete zuverlässig zahlen wird. Lange galt die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung als Standardunterlage in jeder Bewerbungsmappe. Die Rechtslage spricht aber gegen sie: Der frühere Vermieter muss sie nicht ausstellen, und die Datenschutzaufsichtsbehörden halten es deshalb für unzulässig, sie von Mietinteressenten zu verlangen.

Dieser Beitrag erklärt, warum das so ist und welche Fragen und Nachweise Sie stattdessen nutzen können, um die Zahlungsfähigkeit eines Bewerbers einzuschätzen.

Was ist eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung?

Mit der Mietschuldenfreiheitsbescheinigung bestätigt ein früherer Vermieter, dass der ausgezogene Mieter keine Mietschulden hinterlassen hat. Eine gesetzliche Form gibt es nicht. Üblich sind Angaben zu Mieter, Wohnung und Mietzeit, die Bestätigung, dass keine Forderungen offen sind, sowie Name und Unterschrift des Ausstellers.

Kein Anspruch gegen den Vorvermieter

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 30. September 2009 (Az. VIII ZR 238/08) entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, dem Mieter bei Ende des Mietverhältnisses eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung auszustellen. Der Mieter kann nach § 368 BGB lediglich eine Quittung über die tatsächlich erhaltenen Zahlungen verlangen. Eine Quittung bestätigt aber nur den Empfang von Geld, nicht, dass keine Forderungen mehr offen sind. Etwas anderes gilt nur, wenn die Ausstellung vertraglich vereinbart wurde.

Viele Vermieter stellen die Bescheinigung trotzdem freiwillig aus. Ein Mieter, der keine bekommt, hat deshalb nicht zwingend etwas falsch gemacht. Vielleicht hat sein Vorvermieter grundsätzlich keine ausgestellt, ist nicht erreichbar, oder der Bewerber zieht aus dem Elternhaus, einer Wohngemeinschaft oder der eigenen Immobilie um.

Warum Sie die Bescheinigung nicht verlangen sollten

Die Datenschutzkonferenz (DSK), das Gremium der Datenschutzaufsichtsbehörden von Bund und Ländern, hat ihre Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten überarbeitet (V2.0, Stand Januar 2026). Darin verweist sie auf das BGH-Urteil und folgert: Weil frühere Vermieter nicht verpflichtet sind, die Bescheinigung zu erstellen, kann sie von Mietinteressenten bei der Neuanmietung auch nicht verlangt werden.

Die Orientierungshilfe ist kein Gesetz. Sie gibt aber die Auffassung der Aufsichtsbehörden wieder, die für die Einhaltung des Datenschutzes bei der Vermietung zuständig sind. Für die Praxis heißt das:

• Führen Sie die Bescheinigung nicht als Pflichtunterlage in Anzeigen, Exposés oder Selbstauskunftsformularen auf.
• Machen Sie Zusage oder Absage nicht davon abhängig, ob ein Bewerber eine Bescheinigung vorlegt.
• Bitten Sie Bewerber, nur die Unterlagen einzureichen, die Sie in der jeweiligen Phase anfordern. Der Musterfragebogen der DSK enthält dazu den Hinweis, dass unaufgefordert zugesandte Unterlagen mit Personenbezug nicht verarbeitet werden dürfen, wenn sie im Vermietungsprozess noch nicht erforderlich sind.

Auch der Umweg über den Vorvermieter ist versperrt: Nach der Orientierungshilfe dürfen Sie weder nach dem Namen noch nach den Kontaktdaten aktueller oder früherer Vermieter fragen. Ein Anruf „zur Kontrolle“ scheidet damit in der Regel aus.

Was stattdessen zulässig ist

Die Orientierungshilfe unterscheidet drei Phasen. Je weiter das Verfahren fortgeschritten ist, desto mehr dürfen Sie fragen.

Phase	Zulässig nach der Orientierungshilfe
A – Besichtigung	Name, Vorname und eine Kontaktangabe (Anschrift, Telefon oder E-Mail); Personalausweis vorzeigen lassen, wenn der Interessent allein besichtigt – keine Kopie
B – konkrete Mietabsicht	Zahl der einziehenden Personen; Arbeitgeber und Beruf; Nettoeinkommen oder ob ein bestimmter Betrag überschritten wird; laufendes Insolvenzverfahren; Räumungstitel wegen Mietrückständen in den letzten fünf Jahren; Haustiere (außer Kleintiere in Behältnissen)
C – ausgewählter Bewerber	Einkommensnachweis (nicht Erforderliches geschwärzt); auf die Bonität beschränkte Auskunft einer Auskunftei; Nachweis, dass eine öffentliche Stelle die Miete direkt zahlt; Fragen nach erheblichen Mietrückständen und einer Kündigung wegen erheblicher Pflichtverletzung im bisherigen Mietverhältnis

Fragen zum bisherigen Mietverhältnis

Was die Bescheinigung leisten sollte, können Sie beim ausgewählten Bewerber zum Teil direkt erfragen. Der Musterfragebogen der DSK sieht etwa diese Fragen vor:

• Waren Sie im bestehenden Mietverhältnis an zwei aufeinanderfolgenden Monaten mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand?
• Waren Sie über einen Zeitraum von mehr als zwei Monaten mit mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand?
• Wurde Ihr letztes Mietverhältnis wegen einer erheblichen Pflichtverletzung rechtswirksam gekündigt?

Geringfügige Rückstände fallen nicht darunter. Beantwortet ein Bewerber eine Frage mit „Ja“, sollten Sie ihm Gelegenheit geben zu erklären, warum sich das nicht wiederholen wird, etwa wegen eines inzwischen höheren Einkommens.

Bonitätsauskunft: nicht die kostenlose Datenkopie

Verlangen dürfen Sie nach der Orientierungshilfe nur eine Auskunft, die gerade für den Nachweis der Bonität bei einer Anmietung gedacht ist und ausschließlich die dafür nötigen Angaben enthält. Die kostenlose Datenkopie nach Art. 15 DSGVO, die jeder bei einer Auskunftei über sich anfordern kann, dürfen Sie nicht verlangen, weil sie meist wesentlich mehr Angaben enthält als erforderlich. Eine eigene Abfrage bei einer Auskunftei ist nur mit gesetzlicher Grundlage zulässig und entfällt, wenn der Bewerber bereits einen ausreichenden Bonitätsnachweis vorgelegt hat. Eine Einwilligungserklärung im Formular ist nach der DSK nicht der richtige Weg.

Mehr zu den Grenzen des Fragerechts und zum Diskriminierungsverbot lesen Sie im Beitrag Mieterauswahl: Was Vermieter fragen dürfen. Typische Warnsignale im Bewerbungsverfahren beschreibt unsere Checkliste für die Mieterauswahl.

Sicherheiten: Kaution und Bürgschaft

Neben einer sorgfältigen Auswahl sichern Sie sich über die Mietsicherheit ab. Zulässig ist höchstens das Dreifache der Monatsmiete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB). Bei 1.300 Euro Nettokaltmiete sind das 3.900 Euro. Mehr dazu unter Mietkaution: Anlage, Zugriff und Rückzahlung.

Statt einer Barkaution kommt eine Bürgschaft, etwa der Eltern, in Betracht. Kaution und Bürgschaft dürfen zusammen grundsätzlich drei Monatsmieten nicht übersteigen. Eine Ausnahme gilt nach der Rechtsprechung, wenn ein Dritter die Bürgschaft von sich aus, ohne Aufforderung anbietet und der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird (BGH, Urteil vom 07.06.1990 – IX ZR 16/90).

Beispiel aus der Praxis

Beispiel: Frau Maier bewirbt sich auf eine Wohnung in München-Schwabing für 1.300 Euro Kaltmiete. Eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung legt sie nicht vor; ihr Vorvermieter stellt grundsätzlich keine aus. Vermieter Herr Brandl fragt sie, nachdem sie die Wohnung mieten möchte, nach einem laufenden Insolvenzverfahren und nach Räumungstiteln der letzten fünf Jahre. Beides verneint sie, und sie bestätigt, dass ihr Nettoeinkommen über 3.900 Euro liegt. Herr Brandl entscheidet sich für sie. Erst jetzt fordert er eine aktuelle Gehaltsabrechnung und eine Bonitätsauskunft für Vermieter an und stellt die Fragen zu Mietrückständen im bisherigen Mietverhältnis. Die Unterlagen der übrigen Bewerber löscht er, sobald er sie nicht mehr braucht.

Checkliste: Unterlagen bei der Neuvermietung

A – Besichtigung

• Name, Vorname und eine Kontaktangabe
• Personalausweis vorzeigen lassen (bei Einzelbesichtigung), keine Kopie

B – konkrete Mietabsicht

• Selbstauskunft mit zulässigen Fragen (Personenzahl, Arbeitgeber und Beruf, Nettoeinkommen oder Einkommensschwelle)
• Frage nach laufendem Insolvenzverfahren
• Frage nach Räumungstiteln wegen Mietrückständen in den letzten fünf Jahren
• Keine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung und keine Angaben zum Vorvermieter anfordern

C – ausgewählter Bewerber

• Einkommensnachweis, nicht Erforderliches geschwärzt
• Bonitätsauskunft für Vermieter (keine Datenkopie nach Art. 15 DSGVO)
• Fragen nach erheblichen Mietrückständen im bisherigen Mietverhältnis
• Kaution bzw. Bürgschaft innerhalb der Grenze des § 551 BGB

Danach

• Unterlagen abgelehnter Bewerber löschen bzw. vernichten, sobald sie nicht mehr erforderlich sind (Art. 17 Abs. 1 Buchst. a DSGVO); kommen Ansprüche nach dem AGG in Betracht, nach der Orientierungshilfe regelmäßig spätestens nach sechs Monaten

Wie es nach der Auswahl weitergeht, zeigt der Themenbereich Mietvertrag, Kaution und Übergabe.

Welche Rolle der Vermieterrechtsschutz spielen kann

Auseinandersetzungen mit abgelehnten Bewerbern betreffen kein bestehendes Mietverhältnis und sind häufig nicht versichert. Die Abwehr von Schadensersatzansprüchen Dritter gehört grundsätzlich nicht zum Rechtsschutz, und die Gestaltung Ihres Fragebogens oder Mietvertrags ist in der Regel ebenfalls nicht versichert. Kommt es dagegen im späteren Mietverhältnis zum Streit, etwa über Zahlungsrückstände, die Kaution oder eine Räumung, kann ein Vermieterrechtsschutz je nach Tarif und Bedingungen die Kosten für Anwalt und Gericht übernehmen. Voraussetzung ist, dass die vertraglich vereinbarte Wartezeit abgelaufen ist; Konflikte, deren Ursache vor Vertragsbeginn liegt, sind nicht versichert.

Ob Ihr Schutz zu Ihrer Vermietung passt, prüfen Sie mit unserem kostenlosen Bedarfs-Check.

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Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Die Hinweise zum Datenschutz geben die Auffassung der Datenschutzaufsichtsbehörden in der Orientierungshilfe der Datenschutzkonferenz (V2.0, Stand Januar 2026) wieder. Leistungen eines Rechtsschutzes ergeben sich aus den Bedingungen des jeweiligen Tarifs. Stand: September 2026.