München: Wenn das Amtsgericht zum finanziellen Risiko wird

München gilt nicht nur als eine der lebenswertesten Städte Europas, sondern auch als gefragter Standort für Immobilieninvestoren. Hohe Kaufpreise werden durch gleichermaßen hohe Mieten kompensiert. Doch genau diese hohen Quadratmeterpreise sorgen dafür, dass ein Rechtsstreit mit dem Mieter in der bayerischen Landeshauptstadt schnell spürbar ins Geld geht.

Denn je höher die Kaltmiete, desto höher der Streitwert vor Gericht – und nach dem Streitwert richten sich Gerichts- und Anwaltsgebühren. Beispiel: Bei 1.800 € Nettokaltmiete beträgt der Streitwert einer Räumungsklage 21.600 € (Jahresnettokaltmiete). Die Gerichtskosten der ersten Instanz liegen dann bei 1.215 € (3,0 Gebühren), die Gebühren des eigenen Anwalts bei rund 2.600 € inklusive Umsatzsteuer. Wer verliert, trägt zusätzlich die Kosten der Gegenseite. Bei einer Mieterhöhung ist der Streitwert deutlich kleiner: Verlangen Sie 100 € mehr im Monat, sind es 1.200 € – die Gerichtskosten betragen dann 246 €. Sechsstellige Streitwerte entstehen bei Wohnraum nur in Ausnahmefällen, etwa bei sehr hohen Mieten.

Das Amtsgericht München: zuständig für alle Mietsachen in der Stadt

Für Streitigkeiten aus Wohnraummietverhältnissen ist ausschließlich das Amtsgericht zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 23 Nr. 2a GVG, § 29a ZPO). Die Mietsachen des Amtsgerichts München werden im Justizgebäude in der Pacellistraße 5 verhandelt; Zwangsvollstreckungs- und Wohnungseigentumssachen bearbeitet das Gericht in der Infanteriestraße 5. Über Berufungen entscheidet das Landgericht München I. Private Eigentümer haben dabei nicht selten Mieter vor sich, die von Mietervereinen oder Fachanwälten beraten werden – Formfehler im Mietvertrag oder in der Kündigung werden deshalb regelmäßig aufgegriffen.

Besonders in drei Konfliktfeldern kommt es in München häufig zum Streit:

1. Die umkämpfte Eigenbedarfskündigung

Eigentümer, die in München Wohnraum für sich selbst oder nahe Angehörige benötigen, stoßen oft auf Widerstand – verständlich, denn für Bestandsmieter ist eine vergleichbare Wohnung zur bisherigen Miete kaum zu finden. Die Voraussetzungen des Eigenbedarfs regelt Bundesrecht (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Eine bayerische Besonderheit ist die verlängerte Kündigungssperrfrist: Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, kann der Erwerber in den Gemeinden der Bayerischen Mieterschutzverordnung – darunter München – erst nach zehn Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen (§ 577a Abs. 2 BGB). Im Prozess wird der Eigenbedarfsgrund genau geprüft. Mieter können Härtegründe geltend machen (§ 574 BGB); tragen sie Gesundheitsgefahren substantiiert vor, muss das Gericht dem nachgehen, in der Regel durch ein Sachverständigengutachten (BGH, Beschluss vom 26.08.2025 – VIII ZR 262/24). Hinzu kommen mögliche Räumungsfristen (§ 721 ZPO) und Vollstreckungsschutzanträge (§ 765a ZPO). Das alles kann ein Verfahren um viele Monate verlängern. Die Gerichtskosten muss zunächst der Eigentümer als Kläger vorschießen; erstattet werden sie nur, wenn er gewinnt und der Mieter zahlen kann.

2. Erhaltungssatzungen (Milieuschutz)

In München gibt es derzeit 36 Erhaltungssatzungsgebiete nach § 172 BauGB mit rund 204.000 Wohnungen, unter anderem in Haidhausen, der Oberen Au und Neuhausen. Sie sollen die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung erhalten. Für Vermieter heißt das: Bauliche Änderungen, Nutzungsänderungen und der Rückbau von Wohnraum bedürfen einer Genehmigung; Modernisierungen über den durchschnittlichen Standard hinaus sind grundsätzlich nicht genehmigungsfähig, und auch die Aufteilung in Wohnungseigentum ist genehmigungspflichtig. Verweigert zusätzlich der Mieter die Duldung einer Modernisierung, kann aus einer geplanten Sanierung ein langwieriges Verfahren werden.

3. Mietpreisbremse und Zweckentfremdung

Die Mietpreisbremse gilt in München – wie in 284 weiteren bayerischen Gemeinden – nach der seit 1. Januar 2026 geltenden Mieterschutzverordnung; die bundesrechtliche Grundlage wurde bis Ende 2029 verlängert (mehr zur Mietpreisbremse bis 2029). Liegt die vereinbarte Miete über der zulässigen Höhe, können Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern (§ 556g BGB) – teils mit Unterstützung von Legal-Tech-Anbietern. Bei Kurzzeitvermietungen ist zudem die Münchner Zweckentfremdungssatzung zu beachten: Die Nutzung als Ferienwohnung für mehr als acht Wochen im Kalenderjahr ist ohne Genehmigung unzulässig. Für möblierte Vermietungen plant der Bund mit dem Regierungsentwurf zum „Mietrecht II“ strengere Regeln zum Möblierungszuschlag – beschlossen ist das noch nicht (Überblick zur Mietrechtsreform).

Warum das Kostenrisiko in München besonders ins Gewicht fällt

Wer aus Sorge vor Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten auf die Durchsetzung berechtigter Ansprüche verzichtet, verliert unter Umständen mehr, als der Prozess gekostet hätte. Gerade Vorschüsse für Gerichte und Sachverständige können für Privatpersonen – etwa kurz nach einem Immobilienkauf – eine spürbare Belastung sein.

Viele Konflikte auf dem Münchner Immobilienmarkt lassen sich bereits außergerichtlich entschärfen, wenn frühzeitig anwaltlicher Rat eingeholt wird. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann die Kosten eines Rechtsstreits – je nach Tarif und Bedingungen – übernehmen, sofern der Rechtsschutzfall nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Wartezeit eintritt.

Wenn Sie in der bayerischen Landeshauptstadt vermieten, lohnt sich ein Blick auf Ihre Absicherung: Jetzt Ihren Schutzbedarf prüfen →. Weitere Informationen finden Sie auf unserer Seite zum Vermieterrechtsschutz in München.

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.