Mietrechtsreform 2026: Was Mietrecht II für Vermieter bedeutet

Indexmiete, möblierte Wohnungen, Kurzzeitverträge, Kündigung wegen Mietrückstand: Die geplante Mietrechtsreform 2026 – im Bundesjustizministerium „Mietrecht II“ genannt – betrifft Themen, mit denen viele private Vermieter regelmäßig zu tun haben. Wichtig vorab: Es handelt sich um einen Gesetzentwurf. Beschlossen ist noch nichts, und im parlamentarischen Verfahren kann sich einiges ändern. Meldungen, nach denen die Neuregelungen bereits gelten, sind falsch.

Hier erfahren Sie, wo das Verfahren steht, was heute gilt, was geplant ist – und was Sie schon jetzt sinnvoll vorbereiten können.

Verfahrensstand: Wo steht Mietrecht II?

Schritt	Datum
Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums	08.02.2026
Beschluss im Bundeskabinett	29.04.2026
Stellungnahme des Bundesrats	12.06.2026
Gesetzentwurf im Bundestag (BT-Drs. 21/6807)	01.07.2026
Erste Lesung, Überweisung an den Rechtsausschuss	09.07.2026

Stand 23.09.2026 liegt der Entwurf im federführenden Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Einen veröffentlichten Termin für eine öffentliche Anhörung oder für die abschließende 2./3. Lesung gab es bis Redaktionsschluss nicht. Nach dem Bundestagsbeschluss befasst sich der Bundesrat erneut mit dem Gesetz, erst danach kann es verkündet werden.

Realistischer Zeitplan: Laut Entwurf treten die meisten Regeln am Tag nach der Verkündung in Kraft. Die Vorschriften zu Kurzzeitmiete und Möblierung sollen erst am ersten Tag des vierten Monats nach der Verkündung gelten. Selbst bei zügigem Verfahren ist ein Inkrafttreten kaum vor Ende 2026 zu erwarten; die Regeln zu Möblierung und Kurzzeitmiete dürften frühestens 2027 greifen.

Die geplanten Änderungen im Überblick

Thema	Heute	Geplant (Entwurf)
Indexmiete	folgt voll dem Verbraucherpreisindex	Anstieg über 3 % pro Jahr nur zur Hälfte – in ausgewiesenen Gebieten
Möblierung	Zuschlag gesetzlich nicht geregelt	Auskunftspflicht, Maßstab Zeitwert, 10-%-Vermutung
Kurzzeitmiete	„vorübergehender Gebrauch“ ohne feste Grenze	höchstens 6, ausnahmsweise 8 Monate
Schonfrist	heilt nur die fristlose Kündigung	einmal pro Mietverhältnis auch die ordentliche
Vereinfachtes Modernisierungsverfahren	bis 10.000 €	bis 20.000 €

Indexmiete: Dämpfung oberhalb von 3 Prozent

Was gilt heute: Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Sie muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben, die Anpassung erklären Sie in Textform. Die Mietpreisbremse begrenzt nur die Ausgangsmiete.

Was ist geplant: Steigt der Index innerhalb eines Jahres um mehr als 3 Prozent, soll die Hälfte des darüber liegenden Teils unberücksichtigt bleiben. Das gilt nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten, die die jeweilige Landesregierung per eigener Rechtsverordnung (für höchstens fünf Jahre) als angespannt bestimmt. Die Länder können dabei auf Untersuchungen zurückgreifen, die sie etwa für die Mietpreisbremse erstellt haben – ob die Gebiete deckungsgleich sind, entscheidet aber jedes Land selbst. Die Grenze gilt für jedes Jahr gesondert und wirkt auch bei sinkenden Preisen. Erfasst sind auch bestehende Verträge, wenn die Erhöhungserklärung nach Inkrafttreten zugeht und die Wohnung dann in einem ausgewiesenen Gebiet liegt.

Rechenbeispiel (Beispiel): Nettokaltmiete 1.000 Euro, der Index ist seit der letzten Anpassung vor einem Jahr um 5 Prozent gestiegen.

	Heute	Nach Entwurf
Berücksichtigte Steigerung	5 %	3 % + (2 % : 2) = 4 %
Neue Nettokaltmiete	1.050 €	1.040 €
Unterschied	–	10 € im Monat, 120 € im Jahr

Was heißt das für Vermieter: In normalen Jahren ändert sich nichts – laut Gesetzesbegründung lag die Inflation von 2001 bis 2024 im Schnitt bei 1,9 Prozent. Spürbar würde die Regel bei Inflationsschüben wie in den Jahren 2021 bis 2023. Die Indexmiete bleibt damit ein planbares Modell. Ob sie oder eine Staffelmiete besser zu Ihnen passt, lesen Sie im Beitrag Indexmiete oder Staffelmiete.

Möblierungszuschlag: ausweisen und am Zeitwert orientieren

Was gilt heute: Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen. Wie hoch ein Möblierungszuschlag sein darf, regelt das Gesetz aber nicht, und er muss im Vertrag nicht gesondert ausgewiesen werden. Gerichte arbeiten mit Berechnungsmodellen, die auf den Zeitwert der Möbel abstellen.

Was ist geplant: Im Anwendungsbereich der Mietpreisbremse soll zur ortsüblichen Vergleichsmiete ein angemessener Möblierungszuschlag hinzukommen dürfen. Angemessen ist monatlich höchstens 1 Prozent des geschätzten Zeitwerts der Möbel bei Vertragsschluss. Bei vollmöblierten Wohnungen wird ein Zuschlag von bis zu 10 Prozent der Nettokaltmiete für die unmöblierte Wohnung als angemessen vermutet; mehr ist nur möglich, wenn Sie eine besonders hochwertige Ausstattung nachweisen. Was der Mietspiegel bereits berücksichtigt (etwa eine Einbauküche), zählt nicht mit.

Neu ist vor allem die Auskunftspflicht: Sie müssen die Höhe des Zuschlags unaufgefordert und in Textform mitteilen, bevor der Mieter seine Vertragserklärung abgibt. Sonst gilt die Wohnung für die Mietpreisbremse als unmöbliert – bei nachgeholter Auskunft noch zwei Jahre lang. Die Regeln sollen nur für neue Verträge gelten.

Beispiele: Möbel mit einem geschätzten Zeitwert von 6.000 Euro rechtfertigen bis zu 60 Euro Zuschlag im Monat. Bei einer vollmöblierten Wohnung mit 800 Euro Nettokaltmiete (unmöbliert) wären bis zu 80 Euro vermutet angemessen.

Was heißt das für Vermieter: Abgewohnte Möbel rechtfertigen laut Gesetzesbegründung in der Regel keinen Zuschlag. Wer möbliert vermietet, sollte Inventar, Anschaffungsdaten und Belege dokumentieren und das Vertragsmuster um eine eigene Zeile für den Zuschlag ergänzen.

Kurzzeitmiete: höchstens sechs, ausnahmsweise acht Monate

Was gilt heute: Wohnraum „zum vorübergehenden Gebrauch“ ist von vielen Schutzvorschriften ausgenommen, auch von der Mietpreisbremse (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Eine feste zeitliche Grenze gibt es nicht – entsprechend unsicher ist die Abgrenzung.

Was ist geplant: Die Ausnahme soll nur noch greifen, wenn der Mieter einen besonderen vorübergehenden Bedarf hat und für höchstens sechs Monate mietet. Ergibt sich nach Mietbeginn ein längerer Bedarf, ist eine Verlängerung auf insgesamt acht Monate möglich. Darüber hinaus gilt der volle Mieterschutz. Auch diese Regel soll nur für neue Verträge gelten.

Was heißt das für Vermieter: Modelle „Wohnen auf Zeit“ mit zwölf Monaten Laufzeit fielen nicht mehr unter die Ausnahme. Halten Sie den Anlass des Mieters (zum Beispiel Projektarbeit oder Praktikum) schriftlich fest.

Schonfristzahlung: künftig auch bei ordentlicher Kündigung – einmal

Was gilt heute: Zahlt der Mieter den gesamten Rückstand spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter dazu, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt dagegen wirksam – das hat der BGH im Juli 2025 erneut bestätigt (Az. VIII ZR 287/23). Deshalb empfehlen wir im Beitrag Mietrückstand und Kündigung, beide Kündigungen zu erklären.

Was ist geplant: Ein neuer § 573 Abs. 4 BGB soll die Schonfrist-Regeln auf die ordentliche Kündigung wegen Miet- und Kautionsrückständen übertragen. Eine ordentliche Kündigung kann auf diesem Weg aber pro Mietverhältnis nur einmal unwirksam werden. Gelten soll das nur, wenn der zur Kündigung berechtigende Zahlungsverzug nach Inkrafttreten eintritt.

Was heißt das für Vermieter: Beim ersten Mal kann der Mieter künftig auch die ordentliche Kündigung durch rechtzeitige Zahlung beseitigen. Dokumentieren Sie genau, welche Kündigung wodurch unwirksam wurde – im Wiederholungsfall kann die ordentliche Kündigung Bestand haben. Ein konsequentes Mahnwesen wird noch wichtiger.

Vereinfachtes Modernisierungsverfahren bis 20.000 Euro

Was gilt heute: Modernisierungskosten bis 10.000 Euro je Wohnung können Sie nach § 559c BGB vereinfacht umlegen: 30 Prozent werden pauschal als Erhaltungsaufwand abgezogen, Angaben zu künftigen Betriebskosten entfallen. Dafür sind weitere Modernisierungsmieterhöhungen fünf Jahre lang grundsätzlich ausgeschlossen.

Was ist geplant: Die Grenze steigt auf 20.000 Euro – für Maßnahmen, die nach Inkrafttreten angekündigt werden.

Was heißt das für Vermieter: Mehr kleinere Maßnahmen passen künftig ins vereinfachte Verfahren. Wägen Sie aber die fünfjährige Sperre ab. Grundlagen finden Sie unter Mieterhöhung rechtssicher durchführen und im Themenbereich Miete & Mieterhöhung.

Was noch strittig ist

In der ersten Lesung haben Abgeordnete der Unionsfraktion Änderungsbedarf angemeldet: Die Schonfristregel solle nur in angespannten Wohnungsmärkten gelten, und die starre Sechs-Monats-Grenze bei Kurzzeitverträgen werde nicht allen Lebenslagen gerecht. Der Bundesrat hatte einen besseren Ausgleich zwischen Vermietern und Mietern sowie Spielräume für Kleinvermieter angemahnt; die Bundesregierung sah dafür keinen Anlass. Linke und Grüne haben eigene, weitergehende Vorlagen eingebracht. Änderungen im Ausschuss sind also möglich.

Nicht Teil der Reform: Mietwucher und Bußgelder

Schärfere Regeln gegen Mietwucher und ein Bußgeld für Verstöße gegen die Mietpreisbremse stehen nicht im Entwurf. Dazu arbeitet seit dem 16.09.2025 eine Expertenkommission des Bundesjustizministeriums, die bis 31.12.2026 Vorschläge vorlegen soll. Einen Regierungsentwurf gibt es dazu nicht; ein Gesetzentwurf des Bundesrats zum Mietwucher (BT-Drs. 21/1397) ist nicht beschlossen. Die Mietpreisbremse selbst gilt bis Ende 2029 – mehr dazu im Beitrag Mietpreisbremse bis 2029.

Was Vermieter jetzt tun sollten

• Verträge prüfen: Welche Mietverhältnisse haben eine Indexklausel, welche sind möbliert, welche als Kurzzeitmiete angelegt?
• Indexmiet-Erhöhungen planen: Bis zum Inkrafttreten gilt das bisherige Recht. Prüfen Sie, ob seit der letzten Anpassung ein Jahr vergangen ist, erklären Sie Anpassungen korrekt in Textform und beobachten Sie, ob Ihr Land Gebiete nach der neuen Regel ausweist.
• Möblierung dokumentieren: Inventarliste, Fotos, Rechnungen und eine nachvollziehbare Zeitwert-Schätzung anlegen.
• Zahlungseingänge im Blick behalten: früh mahnen statt abwarten.
• Modernisierungen zeitlich planen: Für die neue 20.000-Euro-Grenze kommt es auf den Zeitpunkt der Ankündigung an.
• Absicherung prüfen: Neue Regeln führen häufig zu Streit über Auslegung und Miethöhe. Ein Vermieterrechtsschutz kann Anwalts- und Gerichtskosten übernehmen – je nach Tarif und Bedingungen. Beachten Sie die vertraglich vereinbarte Wartezeit; bereits laufende Konflikte sind nicht versichert.

Weitere Neuerungen des Jahres finden Sie im Überblick Gesetzesänderungen 2026.

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Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: September 2026. Das Gesetzgebungsverfahren zu „Mietrecht II“ läuft noch; die Darstellung beruht auf dem Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6807), und die Inhalte können sich bis zur Verabschiedung ändern. Leistungen eines Rechtsschutzes ergeben sich aus den Bedingungen des jeweiligen Tarifs.