Bleileitungen: Austauschpflicht für Vermieter nach Fristablauf

Viele Vermieter halten Blei im Trinkwasser für ein erledigtes Thema. Doch in älteren Häusern stecken teilweise noch Bleirohre oder einzelne Teilstücke. Seit dem 13. Januar 2026 ist das kein Übergangsproblem mehr, sondern ein Verstoß gegen die Trinkwasserverordnung (TrinkwV).

Dieser Beitrag zeigt, was jetzt gilt, wie Sie Bleileitungen erkennen, welche Rechte Ihre Mieter haben und wie Sie vorgehen.

Was § 17 TrinkwV verlangt und was seit Fristablauf gilt

Nach § 17 Abs. 1 TrinkwV mussten Betreiber einer Wasserversorgungsanlage Trinkwasserleitungen oder Teilstücke aus Blei bis zum Ablauf des 12. Januar 2026 nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik entfernen oder stilllegen. Als Eigentümer eines vermieteten Hauses sind Sie in der Regel Betreiber der Trinkwasserinstallation.

Eine Fristverlängerung durch das Gesundheitsamt war nur unter engen Voraussetzungen möglich:

• § 17 Abs. 2: Der Betreiber hatte vor dem 12. Januar 2026 einen eingetragenen Installationsbetrieb beauftragt, und der Betrieb bescheinigt, dass er den Auftrag aus Kapazitätsgründen erst später abschließen kann.
• § 17 Abs. 3: Eine Verlängerung bis längstens 12. Januar 2036 gibt es nur, wenn das Wasser ausschließlich im eigenen Haushalt des Betreibers genutzt wird und keine Gesundheitsgefahr zu besorgen ist. Für vermietete Wohnungen scheidet diese Ausnahme damit aus.

Wer vor dem Stichtag keinen Auftrag erteilt hat, kann die Verlängerung nach Abs. 2 nicht mehr erreichen. Wer Bleileitungen hatte, muss dem Gesundheitsamt nach Fristablauf außerdem unaufgefordert schriftlich oder elektronisch nachweisen, dass sie entfernt oder stillgelegt sind (§ 17 Abs. 4 TrinkwV).

Der Hausanschluss bis zur Hauptabsperrvorrichtung gehört in der Regel dem Wasserversorger (§ 10 AVBWasserV). Für die Installation dahinter sind Sie als Eigentümer zuständig.

So erkennen Sie Bleileitungen

Nach Angaben des Umweltbundesamts kommen Bleileitungen höchstens in Gebäuden vor, die vor 1973 gebaut wurden. Regional gibt es große Unterschiede: In Teilen Bayerns und Baden-Württembergs wurde Blei schon seit dem späten 19. Jahrhundert nicht mehr verbaut, in Nord- und Ostdeutschland teilweise noch bis Anfang der 1970er Jahre. Ohne Prüfung ausschließen sollten Sie es bei älteren Häusern aber auch in Süddeutschland nicht.

Anhaltspunkte:

• Sichtprüfung im Keller: Kontrollieren Sie die Leitungen vor und hinter dem Wasserzähler.
• Material: Blei ist silbergrau und deutlich weicher als Kupfer oder Stahl. Es lässt sich mit einem Messer leicht einritzen.
• Unterlagen: Baujahr, Sanierungsnachweise und Rechnungen früherer Installationsarbeiten.
• Wasseranalyse: Sicherheit gibt eine Untersuchung durch eine zugelassene Untersuchungsstelle. Das Umweltbundesamt empfiehlt, das Wasser dafür mindestens vier Stunden in der Leitung stehen zu lassen.

Im Zweifel sollte ein eingetragener Installateur die Installation begutachten, denn auch einzelne Teilstücke zählen.

Grenzwert: 10 µg/l, ab 2028 nur noch 5 µg/l

Für Blei gilt nach Anlage 2 TrinkwV derzeit ein Grenzwert von 0,010 mg/l (10 µg/l). Ab dem 12. Januar 2028 sinkt er auf 0,005 mg/l (5 µg/l). Wichtig: Auch wenn eine Messung den Grenzwert einhält, entfällt die Pflicht zum Entfernen oder Stilllegen nicht. § 17 TrinkwV knüpft allein an das Vorhandensein von Blei an.

Laut Umweltbundesamt ist Wasser aus Bleileitungen für Schwangere, Säuglinge und Kinder bis sechs Jahre als Trinkwasser immer ungeeignet.

Informationspflicht gegenüber Mietern

Die TrinkwV zählt die Vermietung ausdrücklich zur „gewerblichen Tätigkeit“ (§ 2 Nr. 8 TrinkwV). Deshalb gilt für Vermieter § 17 Abs. 5 TrinkwV:

• Sie müssen Ihre Mieter unverzüglich informieren, sobald Sie wissen oder annehmen müssen, dass Bleileitungen vorhanden sind, zum Beispiel aufgrund einer Wasseranalyse.
• Danach teilen Sie mit, wann die Leitungen voraussichtlich entfernt oder stillgelegt werden, sobald Sie das wissen.
• Seit dem 13. Januar 2026 müssen Sie den betroffenen Mietern in Textform erklären und nachweisen, dass die Leitungen entfernt oder stillgelegt sind oder die Frist verlängert wurde.

Textform erfüllt auch eine E-Mail. Als Nachweis bietet sich etwa die Handwerkerrechnung an.

Welche Rechte Mieter haben

Bleileitungen können einen Mangel der Mietsache darstellen, jedenfalls wenn Grenzwerte überschritten sind oder die Wassernutzung eingeschränkt ist. Daraus ergeben sich mehrere Ansprüche:

• Beseitigung: Der Mieter kann verlangen, dass Sie den Mangel beheben.
• Mietminderung (§ 536 BGB): Ob und wie viel gemindert werden darf, hängt vom Einzelfall ab, etwa von Messwerten und Einschränkungen im Alltag. Voraussetzung ist in der Regel, dass der Mieter den Mangel anzeigt (§ 536c BGB). Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag Mietminderung: wann und wie viel berechtigt ist.
• Fristlose Kündigung (§ 569 Abs. 1 BGB): Sie kommt in Betracht, wenn die Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist. Das ist eine Frage des Einzelfalls.
• Gesundheitsamt: Mieter können sich direkt an die Behörde wenden, die dann tätig werden kann.

Auch während der Bauarbeiten kann eine Minderung berechtigt sein, etwa wenn zeitweise kein Wasser fließt.

Wer zahlt? Kosten und Umlage

Der Austausch von Bleileitungen ist die Beseitigung eines Mangels und damit eine Erhaltungsmaßnahme. Die Kosten tragen Sie als Vermieter:

• Keine Betriebskosten: Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sind ausdrücklich ausgenommen (§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV).
• Keine Modernisierungsumlage für den Austausch: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, dürfen nicht über § 559 BGB umgelegt werden (§ 559 Abs. 2 BGB). Nur wenn Sie im selben Zug echte Verbesserungen vornehmen, kann für diesen Anteil eine Mieterhöhung in Betracht kommen.
• Duldung: Mieter müssen Erhaltungsmaßnahmen dulden (§ 555a Abs. 1 BGB). Sie müssen die Arbeiten aber rechtzeitig ankündigen und notwendige Aufwendungen der Mieter in angemessenem Umfang ersetzen (§ 555a Abs. 2 und 3 BGB).
• Steuer: Bei vermieteten Objekten ist der Austausch in der Regel Erhaltungsaufwand. Innerhalb von drei Jahren nach dem Kauf kann die 15-%-Grenze für anschaffungsnahe Herstellungskosten greifen (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Sprechen Sie das mit Ihrer Steuerberatung ab.

In der Eigentümergemeinschaft sind Versorgungsleitungen meist Gemeinschaftseigentum. Der Austausch muss dann über die WEG laufen. Gegenüber Ihrem Mieter bleiben Sie trotzdem verantwortlich. Weitere Fragen rund um Instandhaltung beantwortet unsere Themenseite Instandhaltung, Schäden und Haftung.

Bußgeld und weitere Risiken

Wer Bleileitungen nicht rechtzeitig entfernt oder stilllegt oder Mieter nicht korrekt informiert, handelt ordnungswidrig (§ 72 Abs. 1 Nr. 7 und 8 TrinkwV). Das Infektionsschutzgesetz sieht dafür eine Geldbuße von bis zu 25.000 Euro vor (§ 73 Abs. 1a Nr. 24, Abs. 2 IfSG).

Hinzu kommen zivilrechtliche Risiken, auch beim Verkauf. Das Landgericht Lübeck (Urteil vom 1. Juli 2025, Az. 2 O 231/23) hat Bleileitungen in einer Wohnanlage laut Haufe als schwerwiegenden Mangel gewertet, über den der Verkäufer hätte aufklären müssen. Das Urteil war zum Zeitpunkt der Berichterstattung nicht rechtskräftig.

Praktische Schritte

• Bestand klären: Baujahr, Unterlagen, Sichtprüfung im Keller, im Zweifel Wasseranalyse.
• Installateur beauftragen: Wählen Sie einen im Installateurverzeichnis eingetragenen Betrieb und holen Sie ein schriftliches Angebot mit Terminplan ein.
• Mieter informieren: Befund und voraussichtlichen Termin mitteilen, Arbeiten rechtzeitig ankündigen.
• Übergangsweise schützen: Bis zum Austausch auf Risiken für Schwangere und Kleinkinder hinweisen.
• Nachweise sammeln: Rechnung, Abnahmeprotokoll, gegebenenfalls Kontrollanalyse.
• Gesundheitsamt: Den Nachweis über Entfernung oder Stilllegung unaufgefordert übermitteln.
• Mieter schriftlich bestätigen: Erklärung in Textform mit Nachweis (§ 17 Abs. 5 Satz 3 TrinkwV).

Denken Sie bei der Gelegenheit auch an weitere Pflichten aus der Trinkwasserverordnung, etwa die Legionellenprüfung.

Beispiel: Ein Vermieter besitzt ein Vierparteienhaus, Baujahr 1958. Eine vom Mieter veranlasste Wasseranalyse zeigt einen erhöhten Bleiwert, der Installateur findet ein altes Bleistück hinter dem Wasserzähler. Der Vermieter informiert alle Mieter sofort, lässt das Teilstück austauschen, bestätigt den Austausch in Textform mit Rechnungskopie und meldet ihn dem Gesundheitsamt. Über die Höhe der zwischenzeitlichen Minderung des Mieters gibt es Streit, der sich einvernehmlich oder notfalls gerichtlich klären lässt.

Wo Vermieterrechtsschutz helfen kann

Typische Konflikte sind eine aus Ihrer Sicht zu hohe Mietminderung, verweigerter Zutritt für die Handwerker oder eine Kündigung durch den Mieter. Dann kann ein Vermieterrechtsschutz je nach Tarif und Bedingungen die Kosten für Anwalt und Gericht übernehmen. Ob auch ein Bußgeldverfahren abgedeckt ist, hängt davon ab, ob der Tarif einen entsprechenden Baustein enthält. Den Austausch selbst zahlt keine Rechtsschutzversicherung.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Die vertragliche Wartezeit muss abgelaufen sein. Ist ein Konflikt wegen bereits bekannter Bleileitungen schon angelegt, kann der Fall als vorvertraglich gelten. Einen Überblick über weitere neue Pflichten finden Sie auf unserer Themenseite zu den Gesetzesänderungen 2026.

Ob Ihr Schutz zu Ihrer Immobilie passt, können Sie mit unserem kostenlosen Bedarfs-Check in wenigen Schritten prüfen.

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Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Leistungen, Wartezeiten und Ausschlüsse ergeben sich aus den Bedingungen des jeweiligen Tarifs. Stand: September 2026.