Gesetzesänderungen 2026 für Vermieter: Was jetzt gilt – und was kommt

2026 ist für Vermieter ein Jahr mit ungewöhnlich vielen Baustellen: Das Heizungsrecht wurde grundlegend neu geordnet, bei den Heizkostenzählern läuft eine harte Frist ab, die Mietpreisbremse wurde verlängert und vielerorts ausgeweitet, und für Mieter mit Sozialleistungen gelten seit Juli neue Regeln. Gleichzeitig berät der Bundestag eine Mietrechtsreform, die Indexmieten, möblierte Vermietung und Kündigungen wegen Zahlungsverzugs betrifft. Dieser Überblick trennt sauber zwischen dem, was bereits gilt, und dem, was erst geplant ist – und verweist auf die passenden Detail-Ratgeber.

Was bereits gilt

Heizung: Gebäudemodernisierungsgesetz statt „Heizungsgesetz“

Seit dem 29. Juli 2026 ist das Gebäudemodernisierungsgesetz in Kraft. Es ersetzt die umstrittenen Heizungsregeln des bisherigen Gebäudeenergiegesetzes. Die wichtigste Änderung: Die Pflicht, dass neu eingebaute Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien laufen müssen, ist entfallen. Die Wahl der Heizung ist damit wieder weitgehend technologieoffen.

Neu sind dafür zwei Punkte, die Vermieter kennen sollten. Für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen gilt eine schrittweise steigende Pflicht zur Beimischung klimafreundlicher Brennstoffe (ab 2029 beginnend mit 10 Prozent). Und bei solchen Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 eingebaut werden, müssen sich Vermieter ab 2028 an bestimmten laufenden Kosten beteiligen – etwa an Gas-Netzentgelten und CO2-Kosten. Wer heute eine neue fossile Heizung plant, sollte diese künftigen Kosten also in die Rechnung einbeziehen. Details, Übergangsregeln und die weiterhin geltende CO2-Kostenaufteilung nach Stufenmodell erklärt der Ratgeber Heizung & CO2-Kosten 2026.

Heizkostenverordnung: fernablesbare Zähler bis 31.12.2026

Eine Frist, die viele Vermieter unterschätzen: Bis zum 31. Dezember 2026 müssen nicht fernablesbare Wärmezähler, Warmwasserzähler und Heizkostenverteiler nachgerüstet oder ersetzt sein. Ist die Technik fernablesbar, müssen Mieter zudem regelmäßig über ihren Verbrauch informiert werden. Fehlt beides, dürfen Mieter ihren Anteil an den Heizkosten in der Regel um 3 Prozent kürzen – Jahr für Jahr. Was genau zu tun ist und wie Sie mit Ihrem Messdienstleister vorgehen, lesen Sie unter Fernablesbare Zähler: Frist 31.12.2026.

Mietpreisbremse bis Ende 2029 – in mehr Gemeinden

Die Mietpreisbremse wurde bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Mehrere Bundesländer haben ihre Gebietskulisse zum Jahreswechsel ausgeweitet; in Bayern etwa gilt sie seit dem 1. Januar 2026 in deutlich mehr Gemeinden als zuvor. Wer neu vermietet, sollte deshalb prüfen, ob die eigene Gemeinde (neu) betroffen ist, und die vorvertraglichen Auskunftspflichten bei Ausnahmen beachten. Der BGH hat im Juli 2026 zudem mehrere Detailfragen zu den Ausnahmen entschieden. Mehr dazu im Ratgeber Mietpreisbremse bis 2029.

Neue Grundsicherung seit 1. Juli 2026

Das Bürgergeld wurde zum 1. Juli 2026 durch die Neue Grundsicherung ersetzt. Für Vermieter relevant sind vor allem die strengeren Regeln bei den Wohnkosten: Auch in der Karenzzeit werden Unterkunftskosten nur noch bis zu einer Obergrenze übernommen, und bei Pflichtverletzungen können Leistungen bis hin zu den Wohnkosten entfallen. Das kann das Risiko von Mietrückständen erhöhen – gleichzeitig bleibt die Direktzahlung der Miete an den Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen möglich. Was Sie wissen sollten, fasst Neue Grundsicherung: Was Vermieter wissen müssen zusammen.

Trinkwasser: Frist für Bleileitungen abgelaufen

Nach der Trinkwasserverordnung mussten verbliebene Bleileitungen bis zum 12. Januar 2026 entfernt oder stillgelegt werden. Diese Frist ist abgelaufen; Verlängerungen gibt es nur in engen Ausnahmefällen. Wer in älteren Gebäuden noch Bleileitungen vermutet, sollte handeln – auch, weil Mieter zu informieren sind und eine Bleibelastung einen Mangel der Mietsache darstellen kann. Siehe Bleileitungen: Austauschpflicht für Vermieter.

Weiterhin relevant: Smart Meter, Kabel-TV und Grundsteuer

• Smart Meter: Der Rollout intelligenter Messsysteme nach dem Messstellenbetriebsgesetz läuft weiter. Der Einbau erfolgt durch den Messstellenbetreiber; als Eigentümer müssen Sie ihn in der Regel dulden. Details: Smart-Meter-Pflicht 2026.
• Kabel-TV: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen die Kosten eines Kabel-Sammelanschlusses grundsätzlich nicht mehr über die Betriebskosten umgelegt werden. Abrechnungen, die das noch tun, sind angreifbar. Siehe Nebenkostenprivileg und Kabelanschluss.
• Grundsteuer: Der Bundesfinanzhof hat das Bundesmodell der Grundsteuerreform Ende 2025 als verfassungsgemäß bestätigt. Die Grundsteuer bleibt als Betriebskostenposition umlagefähig. Mehr unter Grundsteuer in der Nebenkostenabrechnung.

Einen Überblick über die wichtigsten Gerichtsentscheidungen des Jahres – von der Untervermietung mit Gewinnabsicht bis zum Eigenbedarf – bietet der Beitrag BGH-Urteile 2026 für Vermieter.

Was geplant ist (noch nicht in Kraft)

Mietrechtsreform „Mietrecht II“

Die Bundesregierung hat im April 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der seit Juli im Bundestag beraten wird. Geplant sind unter anderem:

• Indexmiete: In angespannten Wohnungsmärkten, die die Länder dafür per Verordnung festlegen, soll ein Anstieg des Verbraucherpreisindex oberhalb von 3 Prozent pro Jahr nur noch zur Hälfte an die Miete weitergegeben werden dürfen.
• Möblierte Vermietung: Ein Möblierungszuschlag soll gesondert ausgewiesen werden müssen.
• Kurzzeitvermietung: Klarere zeitliche Grenzen für Verträge „zum vorübergehenden Gebrauch“.
• Schonfristzahlung: Zahlt der Mieter den Rückstand vollständig nach, soll künftig – einmal pro Mietverhältnis – auch eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam werden.

Die Inhalte sind politisch noch umstritten und können sich im parlamentarischen Verfahren ändern. Den aktuellen Stand und was Sie schon jetzt vorbereiten können, erklärt Mietrechtsreform 2026: Was auf Vermieter zukommt.

Weitere Vorhaben

• CO2-Preis 2027: Die Bundesregierung will den CO2-Preiskorridor von 55 bis 65 Euro je Tonne auch 2027 beibehalten; das Gesetzgebungsverfahren läuft.
• Pflicht-Elementarschadenversicherung: Im Koalitionsvertrag angekündigt, ein Gesetzentwurf liegt bislang nicht vor.
• Mietwucher und Bußgelder bei Verstößen gegen die Mietpreisbremse: Eine Expertenkommission soll bis Ende 2026 Vorschläge vorlegen.

Warum ein Vermieterrechtsschutz hier wichtig ist

Neue Regeln bedeuten in der Praxis vor allem eines: neue Streitpunkte. Ob ein Mieter die Heizkostenabrechnung wegen fehlender Fernablesbarkeit kürzt, eine Miete unter Berufung auf die Mietpreisbremse rügt oder eine Modernisierungsumlage bestreitet – schnell stehen Anwalts- und Gerichtskosten im Raum, die sich auf mehrere hundert bis mehrere tausend Euro summieren können, unabhängig davon, wer am Ende recht bekommt.

Ein Vermieterrechtsschutz kann diese Kosten – je nach Tarif und Bedingungen – im Streitfall übernehmen. Beachten Sie dabei die vertragliche Wartezeit: Der Schutz sollte bestehen, bevor ein Konflikt entsteht. Ob Ihr aktueller Schutz zu Ihrer Situation passt, können Sie mit unserem kostenlosen Bedarfs-Check prüfen.

Hinweis: Dieser Beitrag bietet eine allgemeine Orientierung (Stand: September 2026) und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Maßgeblich sind die jeweils geltenden gesetzlichen Regelungen; bei geplanten Vorhaben kann sich der Inhalt bis zur Verabschiedung noch ändern.