Neues Heizungsgesetz 2026: Was Vermieter jetzt wissen müssen

Kurz gesagt: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz: Die 65-%-Pflicht ist gestrichen, Vermieter wählen die Heizung technologieoffen. Neue Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 steigende Bioanteile nutzen; für sie tragen Vermieter ab 2028 zudem die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO2-Kosten. Wärmepumpen lassen sich weiterhin nach § 559 oder § 559e BGB anteilig umlegen.

Seit dem 29. Juli 2026 gilt für den Heizungstausch ein neuer Rahmen: Das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG) wurde durch Gesetz vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) grundlegend geändert und heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). Die 65-%-Pflicht für neue Heizungen ist entfallen. Dafür gibt es neue Vorgaben für Gas- und Ölheizungen und eine neue Kostenteilung zwischen Vermieter und Mieter.

Dieser Überblick zeigt, was beim Heizungstausch jetzt gilt, welche Kosten Sie selbst tragen, was Sie umlegen dürfen und wo es typischerweise Streit gibt.

Das Wichtigste in Kürze

65-%-Pflicht gestrichen: Sie wählen die neue Heizung technologieoffen.
Bio-Treppe: Nach dem 29.07.2026 eingebaute Gas- und Ölheizungen müssen ab 2029 steigende Anteile klimafreundlicher Brennstoffe nutzen.
Kostenteilung ab 2028: Für diese neuen fossilen Heizungen tragen Vermieter die Hälfte der Gasnetzentgelte und CO2-Kosten, ab 2029 auch der Bio-Mehrkosten.
Bestand: Für bestehende Heizungen gilt das CO2-Stufenmodell unverändert weiter.
Umlage: Modernisierungsmieterhöhungen richten sich weiter nach §§ 559 ff. BGB; der Effizienznachweis für Wärmepumpen steht jetzt in § 559f BGB.

Vom GEG zum Gebäudemodernisierungsgesetz

Der Bundestag hat das Gesetz am 10. Juli 2026 beschlossen. Es wurde am 28. Juli verkündet und ist zum großen Teil am 29. Juli 2026 in Kraft getreten. Weitere Teile folgen 2027, 2028 und 2030; sie betreffen überwiegend Neubauten und Nichtwohngebäude.

Für Vermieter im Bestand sind vor allem drei Punkte wichtig:

Die 65-%-Regel (§ 71 GEG a. F.) ist weggefallen. Damit entfällt auch die bisherige Verknüpfung der Heizungspflichten mit der kommunalen Wärmeplanung.
Beratungspflicht und Betriebsverbote entfallen: Nach Angaben des BBSR-Infoportals sind die bisherigen §§ 71 bis 73 GEG gestrichen – und damit die Beratungspflicht beim Heizungstausch sowie die Betriebsverbote für bestimmte alte Heizkessel. Eine funktionierende Heizung dürfen Sie weiter betreiben und reparieren lassen.
Technologieoffenheit: Zulässig sind unter anderem Wärmepumpen, Fernwärme, Biomasse, Solarthermie, Hybridsysteme und Stromdirektheizungen – sowie Gas- oder Ölheizungen, wenn sie die Bio-Treppe erfüllen.

Neue Gas- oder Ölheizung: die Bio-Treppe

Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, muss nach § 43 GModG schrittweise klimafreundlichere Brennstoffe einsetzen (Biomethan, Bioöl, biogenes Flüssiggas, Wasserstoff und dessen Derivate):

Ab	Mindestanteil
1. Januar 2029	10 %
1. Januar 2030	15 %
1. Januar 2035	30 %
1. Januar 2040	60 %

Alternativ lässt sich die Anforderung unter bestimmten Voraussetzungen durch die Kombination mit Solarthermie, einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung oder als Wärmepumpen-Hybridheizung erfüllen. Für einen Einbau nach einem irreparablen Ausfall gibt es Übergangsregeln.

Praxistipp: Rechtlich ist eine neue Gasheizung wieder einfacher möglich. Wirtschaftlich sollten Sie einrechnen, dass Brennstoffe mit Bioanteil in der Regel teurer sind und Sie ab 2028 einen Teil der laufenden Kosten selbst tragen. Ein Gesamtkostenvergleich mit einem Energieberater ist sinnvoll.

Kostenteilung ab 2028: Was Vermieter selbst zahlen

Neu sind die §§ 5a bis 5d des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes (CO2KostAufG). Sie gelten für Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen im Sinne des § 43 GModG, also für fossile Heizungen, die nach dem 29. Juli 2026 in Bestandsgebäude eingebaut werden:

Ab 1. Januar 2028 tragen Vermieter und Mieter die Gasnetzentgelte und die CO2-Kosten jeweils zur Hälfte – abweichend vom Stufenmodell.
Ab 1. Januar 2029 werden auch die Kosten des verpflichtenden Bioanteils hälftig geteilt, begrenzt auf höchstens 30 % des Brennstoffverbrauchs.
Für Neubauten gilt eine entsprechende Regelung (§ 5b CO2KostAufG).
Wird eine Heizung nach einem irreparablen Ausfall weniger als zwölf Monate vor dem 1. Januar 2028 erneuert, greift die Kostenteilung unter bestimmten Voraussetzungen erst zwölf Monate nach dem Einbau.

§ 5d CO2KostAufG enthält eine eng gefasste Härtefallregelung für kleine Vermieter. Sie setzt unter anderem voraus, dass höchstens sechs Wohnungen vermietet werden, die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, das Gebäude in Effizienzklasse G oder H fällt und die Kostenbeteiligung eine persönliche Härte bedeutet; für selbst bewohnte Häuser mit höchstens zwei Wohnungen gelten Sonderregeln. Ob Sie darunterfallen, sollten Sie vor dem Einbau prüfen lassen.

Bestandsheizungen: Das CO2-Stufenmodell bleibt

Für alle anderen Heizungen – insbesondere bestehende Gas- und Ölheizungen – bleibt es beim Stufenmodell, das seit 2023 gilt. Maßgeblich ist der CO2-Ausstoß des Gebäudes pro Quadratmeter Wohnfläche und Jahr:

CO2-Ausstoß (kg/m²/Jahr)	Anteil Vermieter
unter 12	0 %
12 bis unter 32 (Stufen à 5 kg)	10 bis 40 %
32 bis unter 52 (Stufen à 5 kg)	50 bis 80 %
ab 52	95 %

CO2-Preis: 2026 gilt im nationalen Emissionshandel ein Preiskorridor von 55 bis 65 Euro pro Tonne. Für 2027 sieht ein Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 21/7869) denselben Korridor vor; beschlossen ist er noch nicht (Stand: September 2026). Hintergrund ist die Verschiebung des EU-Emissionshandels für Gebäude und Verkehr (ETS 2) auf 2028.

Vereinfachtes Beispiel: Eine Wohnung mit 15.000 kWh Gasverbrauch im Jahr verursacht rund drei Tonnen CO2. Bei 55 Euro pro Tonne entstehen rund 165 Euro CO2-Kosten (netto) im Jahr. In der höchsten Stufe übernimmt der Vermieter davon 95 %.

Pflichtangaben: CO2-Kosten und Aufteilung müssen in der Heizkostenabrechnung ausgewiesen werden. Fehlen die Angaben, darf der Mieter seinen Heizkostenanteil um 3 % kürzen (§ 7 Abs. 4 CO2KostAufG).

Ausnahmen: Stehen öffentlich-rechtliche Vorgaben einer energetischen Verbesserung entgegen – etwa Denkmalschutz, ein Anschluss- und Benutzungszwang oder eine Erhaltungssatzung, wie es sie in München für zahlreiche Gebiete gibt –, halbiert sich der Vermieteranteil oder entfällt (§ 9 CO2KostAufG). Die Umstände müssen Sie dem Mieter nachweisen.

Nicht verwechseln: fernablesbare Zähler

Unabhängig davon müssen nicht fernablesbare Wärmezähler und Heizkostenverteiler bis zum 31. Dezember 2026 nachgerüstet oder ersetzt werden (§ 5 HeizkostenV). Andernfalls darf der Mieter seinen Kostenanteil um 3 % kürzen (§ 12 Abs. 1 HeizkostenV) – ebenso, wenn die vorgeschriebenen Verbrauchsinformationen fehlen. Die Kürzung um 15 % betrifft dagegen nur den Fall, dass gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Mehr dazu: Frist für fernablesbare Zähler.

Modernisierungsumlage: Was Sie auf Mieter umlegen dürfen

Für die Umlage der Kosten einer neuen Heizung gibt es zwei Wege:

	§ 559 BGB	§ 559e BGB
Voraussetzung	Modernisierung, z. B. nachhaltige Endenergieeinsparung	neue Heizungsanlage (§ 555b Nr. 1a BGB) mit öffentlicher Förderung
Umlage pro Jahr	8 % der Kosten	10 % der Kosten nach Abzug der Förderung
Erhaltungsanteil	konkret herauszurechnen	in der Regel pauschal 15 %
Kappung beim Heizungseinbau	0,50 €/m² in sechs Jahren (§ 559 Abs. 3a Satz 3); daneben gelten die allgemeinen Grenzen von 3 €/m² bzw. 2 €/m²	0,50 €/m² in sechs Jahren (§ 559e Abs. 3)

Wichtig: Die Grenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren steht im BGB und gilt beim Einbau einer Heizungsanlage auf beiden Wegen – auch bei der klassischen 8-%-Umlage nach § 559 BGB (§ 559 Abs. 3a Satz 3). Die allgemeinen Grenzen von 3 €/m² (bzw. 2 €/m² bei einer Miete unter 7 €/m²) betreffen alle Modernisierungen zusammen und bleiben daneben bestehen. Außerdem gilt:

Wärmepumpe: Die volle Mieterhöhung können Sie nur verlangen, wenn Sie eine Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5 nachweisen; sonst dürfen Sie nur die Hälfte der Kosten zugrunde legen (§ 559f BGB, bisher im GEG geregelt). Der Nachweis entfällt in bestimmten Fällen, etwa bei neueren oder energetisch sanierten Gebäuden oder einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C.
Erhaltungsanteil: Ersparte Instandhaltungskosten sind abzuziehen – nach dem BGH auch dann, wenn ein Bauteil noch funktionierte, aber einen erheblichen Teil seiner Lebensdauer hinter sich hatte (BGH, Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19). Der reine Ersatz einer defekten Heizung durch eine gleichwertige ist Erhaltung.
Förderung: In Anspruch genommene Fördermittel sind abzuziehen (§ 559a BGB); die Mieterhöhung ist in Textform zu berechnen und zu erläutern (§ 559b Abs. 1 BGB).
Ankündigung: spätestens drei Monate vor Beginn in Textform (§ 555c BGB). Fehlt sie oder übersteigt die tatsächliche Erhöhung die angekündigte um mehr als 10 %, verschiebt sich die Mieterhöhung um sechs Monate (§ 559b Abs. 2 BGB).
Härteeinwand: Mieter können eine wirtschaftliche Härte geltend machen (§ 559 Abs. 4 BGB), müssen dies aber fristgerecht mitteilen (§ 555d Abs. 3 BGB). Eine Abwägung entfällt, wenn die Maßnahme auf Umständen beruht, die Sie nicht zu vertreten haben.

Die geplante Mietrechtsreform sieht vor, die Grenze des vereinfachten Verfahrens (§ 559c BGB) von 10.000 auf 20.000 Euro anzuheben – beschlossen ist das noch nicht (Mietrechtsreform 2026). Details zur Berechnung finden Sie in unserem Beitrag Energetische Sanierung: Kosten auf Mieter umlegen.

Förderung: Was Vermieter bekommen

Die Heizungsförderung läuft über die KfW (Programm 458). Stand September 2026 gilt für Vermieter:

Grundförderung von 30 % der förderfähigen Kosten; Klimageschwindigkeits- und Einkommensbonus sind selbstnutzenden Eigentümern vorbehalten.
Förderfähige Kosten: bis 28.000 Euro für die erste Wohneinheit, je 15.000 Euro für die zweite bis sechste und je 8.000 Euro ab der siebten Wohneinheit.
Gefördert werden vor allem Wärmepumpen, Biomasse, Solarthermie und weitere Anlagen auf Basis erneuerbarer Energien, nicht aber konventionelle Gas- oder Ölheizungen.
Der Antrag ist vor Beginn der Maßnahme zu stellen.

Die Konditionen ändern sich regelmäßig – prüfen Sie den aktuellen Stand bei der KfW. Beachten Sie: Förderung mindert die umlagefähigen Kosten.

Energieausweis: Pflichten bleiben bestehen

Bei der Vermietung müssen Sie Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen gültigen Energieausweis vorlegen und ihn nach Vertragsschluss (mindestens in Kopie) übergeben; in Immobilienanzeigen sind Pflichtangaben zu machen. Wohngebäude werden weiterhin in Effizienzklassen von A+ bis H eingeordnet – das ist inzwischen auch für die Härtefallregelung des CO2KostAufG relevant. Ab 1. Januar 2027 gelten weitere Neuerungen, vor allem für Neubauten und Nichtwohngebäude. Eine allgemeine Sanierungspflicht für bestehende Wohngebäude sieht das GModG nicht vor.

Typische Streitpunkte mit Mietern

Heizungsausfall: Fällt die Heizung im Winter aus, drohen Mietminderungen – mehr in unserem Beitrag zur Heizpflicht und Mindesttemperaturen.
Duldung des Heizungstauschs: Zugang für Handwerker, Ankündigung und Härteeinwände – siehe Duldungspflichten.
Modernisierungsmieterhöhung: Höhe des Erhaltungsanteils, Abzug der Förderung, Nachweis der Jahresarbeitszahl, Kappungsgrenzen.
Heizkostenabrechnung: Einstufung nach dem Stufenmodell, fehlende CO2-Angaben, nicht fernablesbare Zähler – und ab 2028 die korrekte Halbierung von Netzentgelten und CO2-Kosten bei neuen fossilen Heizungen.

Weitere Hintergründe finden Sie auf unseren Themenseiten Gesetzesänderungen 2026 und Nebenkosten & Betriebskosten.

Rechtsschutz: realistisch einordnen

Streit um Modernisierungsmieterhöhungen oder Heizkostenabrechnungen kann Anwalts-, Gerichts- und Gutachterkosten verursachen. Ein Vermieterrechtsschutz kann diese Kosten übernehmen – im Rahmen der vereinbarten Versicherungsbedingungen, also je nach Tarif und abhängig u. a. von Wartezeit, Selbstbeteiligung und Deckungszusage. Die Wartezeit ist vertraglich geregelt (meist rund drei Monate); Konflikte, die schon vor Vertragsbeginn oder in der Wartezeit angelegt waren, sind in der Regel nicht versichert. Sinnvoll ist ein Abschluss daher, bevor ein Heizungstausch ansteht.

Als gebundener Versicherungsvertreter der ARAG SE beraten wir Sie kostenlos zum passenden Tarif.

Jetzt im kostenlosen Vermieter-Check Ihren Absicherungsbedarf prüfen

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung dar. Er ersetzt keine individuelle Beratung im Einzelfall. Förderbedingungen und Rechtslage können sich kurzfristig ändern. Stand: September 2026.