Fernablesbare Zähler 2026: Was die Heizkostenverordnung verlangt

In gut drei Monaten endet eine Frist, die viele private Vermieter noch nicht auf dem Schirm haben: Zum Jahresende 2026 müssen alle Geräte zur Verbrauchserfassung von Heizung und Warmwasser fernablesbar sein. Die Frist ist nicht verschoben worden. Wer jetzt nicht handelt, riskiert ab der Heizkostenabrechnung 2027 Kürzungen und Streit mit Mietern.

Dieser Beitrag erklärt, was die Heizkostenverordnung (HeizkostenV) konkret verlangt, wer betroffen ist, wie Sie die Kosten einordnen und was bis Silvester zu tun ist.

Was die Heizkostenverordnung verlangt

Kern der Regelung ist § 5 HeizkostenV. Er unterscheidet drei Stufen:

• Neue Geräte seit 1. Dezember 2021: Wärmezähler, Heizkostenverteiler und Warmwasserzähler müssen fernablesbar sein. Fernablesbar ist ein Gerät, wenn es ohne Zugang zu den einzelnen Wohnungen abgelesen werden kann, also etwa per Funk vom Treppenhaus aus oder über ein Gateway.
• Neue Geräte seit 1. Dezember 2022: Sie müssen zusätzlich interoperabel sein, also mit Geräten anderer Hersteller zusammenarbeiten, und sich sicher an ein Smart-Meter-Gateway anbinden lassen. Das Schlüsselmaterial zum Auslesen muss Ihnen als Eigentümer kostenfrei zur Verfügung gestellt werden. Das erleichtert später einen Wechsel des Messdienstleisters.
• Altbestand bis 31. Dezember 2026: Alle nicht fernablesbaren Geräte müssen bis dahin nachgerüstet oder ausgetauscht werden (§ 5 Abs. 3 HeizkostenV).

Wichtig: Wenn Sie jetzt nachrüsten, müssen die neuen Geräte bereits die Anforderungen an Interoperabilität und Gateway-Anbindung erfüllen. Die oft genannte Frist bis Ende 2031 gilt nur für Geräte, die schon bis zum 1. Dezember 2022 fernablesbar eingebaut wurden. Sie müssen die Zusatzanforderungen nach dem 31. Dezember 2031 erfüllen.

Kaltwasserzähler fallen nicht unter diese Nachrüstpflicht der HeizkostenV. Auch der Smart-Meter-Rollout beim Strom ist ein eigenes Thema. Mehr dazu lesen Sie in unserem Beitrag zur Smart-Meter-Pflicht für Vermieter.

Wer betroffen ist und wer nicht

Die HeizkostenV gilt, wenn Kosten einer zentralen Heizungs- oder Warmwasseranlage oder einer gewerblichen Wärmelieferung (etwa Fernwärme) auf mehrere Nutzer verteilt werden (§ 1 HeizkostenV). Typisch ist das Mehrfamilienhaus mit Zentralheizung. Auch wer eine einzelne Eigentumswohnung vermietet, ist betroffen. Die Geräte beschließt zwar die Eigentümergemeinschaft, das Kürzungsrisiko gegenüber dem Mieter tragen aber Sie.

Nicht betroffen sind Wohnungen mit eigener Gasetagenheizung, bei denen keine zentrale Versorgung abgerechnet wird. Im Zweifamilienhaus, in dem Sie selbst eine Wohnung bewohnen, können Sie mit dem Mieter abweichende Vereinbarungen treffen (§ 2 HeizkostenV). Ohne eine solche Vereinbarung gilt die Verordnung auch dort.

Weitere Ausnahmen regelt § 11 HeizkostenV, unter anderem für:

• Gebäude mit einem Heizwärmebedarf unter 15 kWh pro m² und Jahr,
• Fälle, in denen die Verbrauchserfassung nur mit unverhältnismäßig hohen Kosten möglich ist (sie lassen sich nicht innerhalb von zehn Jahren durch Einsparungen erwirtschaften),
• Gebäude, die vor dem 1. Juli 1981 bezugsfertig wurden und in denen der Nutzer seinen Wärmeverbrauch nicht beeinflussen kann,
• Alters- und Pflegeheime sowie Studenten- und Lehrlingsheime.

Zusätzlich entfällt die Nachrüstpflicht, wenn sie im Einzelfall technisch nicht möglich ist oder zu einer unbilligen Härte führen würde (§ 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV). Darauf sollten Sie sich nur mit einer schriftlichen Begründung stützen, etwa einer Stellungnahme Ihres Messdienstleisters.

Monatliche Verbrauchsinformation nach § 6a

Sobald fernablesbare Geräte eingebaut sind, müssen Sie Ihren Mietern monatlich Verbrauchsinformationen mitteilen (§ 6a Abs. 1 HeizkostenV). Diese sogenannte unterjährige Verbrauchsinformation muss mindestens enthalten:

1. den Verbrauch des letzten Monats in Kilowattstunden,
2. einen Vergleich mit dem Vormonat und dem Vorjahresmonat, soweit Daten vorliegen,
3. einen Vergleich mit einem normierten oder durch Vergleichstests ermittelten Durchschnittsnutzer.

Eine bestimmte Form schreibt die Verordnung nicht vor. In der Praxis stellen Messdienstleister die Daten meist über ein Webportal, eine App oder per E-Mail bereit, auf Wunsch auch per Post. Die Kosten dafür zählen nach § 7 Abs. 2 HeizkostenV zu den umlagefähigen Heizkosten.

Was bei Verstößen droht: 3 % statt 15 %

In Beiträgen zum Thema werden die Kürzungsrechte häufig vermischt. § 12 Abs. 1 HeizkostenV unterscheidet klar:

Verstoß	Kürzungsrecht des Mieters
Keine fernablesbaren Geräte trotz Pflicht (§ 5 Abs. 2 oder 3)	3 % seines Anteils
Informationen nach § 6a nicht oder nicht vollständig mitgeteilt	3 % seines Anteils
Heiz- und Warmwasserkosten gar nicht verbrauchsabhängig abgerechnet	15 % seines Anteils

Die 15-%-Kürzung betrifft also nicht fehlende Fernablesbarkeit, sondern eine Abrechnung ohne Verbrauchserfassung. Typische Abrechnungsfehler dieser Art beschreiben wir unter Nebenkosten-Fehler vermeiden. Einige Fachquellen gehen davon aus, dass sich die Kürzungen addieren können, wenn mehrere Pflichten verletzt sind. Im Verhältnis zwischen einzelnem Wohnungseigentümer und Eigentümergemeinschaft gelten die Kürzungsrechte nicht, im Verhältnis zu Ihrem Mieter dagegen schon.

Beispiel: In einem Sechsparteienhaus entfallen auf jede Wohnung rund 1.200 Euro Heiz- und Warmwasserkosten im Jahr. Werden die Geräte auch 2027 nicht umgerüstet, darf jeder Mieter 36 Euro kürzen, zusammen 216 Euro pro Jahr. Das wiederholt sich jedes Jahr, bis Sie nachgerüstet haben. Bei kalenderjährlicher Abrechnung betrifft das erstmals die Abrechnung für 2027.

Kosten: Miete, Leasing oder Kauf

Für die Kosten ist entscheidend, wie Sie die Geräte beschaffen:

• Miete oder Leasing: Die Kosten der Anmietung zählen zu den Heizkosten (§ 7 Abs. 2 HeizkostenV, § 2 Nr. 4a BetrKV) und sind umlagefähig, wenn die Umlage der Heizkosten im Mietvertrag vereinbart ist. Aber: Nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV müssen Sie das den Mietern vorher unter Angabe der Kosten mitteilen. Widerspricht die Mehrheit der Mieter innerhalb eines Monats nach Zugang, ist die Anmietung unzulässig. Dieses Wahlrecht wird oft übersehen. Planen Sie die Monatsfrist deshalb in Ihren Zeitplan ein.
• Kauf: Die Anschaffungskosten sind keine Betriebskosten. In der Fachliteratur (etwa bei Haufe) wird die Nachrüstung im Bestand als Modernisierung nach § 555b Nr. 6 BGB eingeordnet. Dann kommt eine Mieterhöhung nach § 559 BGB in Betracht, die aber formale Schritte voraussetzt, etwa eine Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB). Lassen Sie das im Zweifel prüfen.

Laufende Kosten für Ablesung, Abrechnung und Verbrauchsinformation bleiben umlagefähig. Dabei gilt das Wirtschaftlichkeitsgebot (§ 556 Abs. 3 BGB). Vergleichen Sie Angebote, bevor Sie teure Verträge über viele Jahre unterschreiben. Wie die Heizkosten mit dem Heizungstausch und den neuen Energievorgaben zusammenhängen, lesen Sie im Beitrag Heizung und Gebäudeenergierecht 2026.

Den Einbau müssen Mieter dulden (§ 4 Abs. 2 HeizkostenV). Kündigen Sie den Termin trotzdem rechtzeitig und schriftlich an. Das vermeidet die meisten Konflikte.

Checkliste bis zum 31. Dezember 2026

• Bestand prüfen: Welche Geräte sind verbaut und wann wurden sie eingebaut? Sind sie fernablesbar? Die Angaben finden Sie in der letzten Heizkostenabrechnung oder beim Messdienstleister.
• Messdienstleister kontaktieren: Fragen Sie bis spätestens Oktober nach einem Umrüstangebot und einem festen Termin.
• Vertrag prüfen: Laufzeit, Preis pro Gerät, Kosten der Verbrauchsinformation, Interoperabilität und Herausgabe des Schlüsselmaterials.
• Beschaffungsweg festlegen: Miete/Leasing mit Mitteilung nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV und Monatsfrist oder Kauf mit Blick auf § 559 BGB.
• Mieter informieren: Termin, Zweck und Zutritt schriftlich ankündigen.
• Verbrauchsinformation sicherstellen: Klären Sie, wer die monatlichen Informationen ab Inbetriebnahme versendet.
• Eigentumswohnung: Fragen Sie beim Verwalter nach, ob die WEG die Umrüstung beschlossen und beauftragt hat.
• Ausnahme dokumentieren: Wenn Sie sich auf § 11 oder § 5 Abs. 3 Satz 2 HeizkostenV berufen, halten Sie die Gründe schriftlich fest.

Einen Überblick über weitere Fristen finden Sie auf unserer Themenseite zu den Gesetzesänderungen 2026.

Typische Streitpunkte mit Mietern

Rund um die Umrüstung entstehen erfahrungsgemäß vor allem diese Konflikte:

• Zutritt verweigert: Der Mieter lässt den Monteur nicht in die Wohnung, zum Beispiel aus Datenschutzbedenken. Im Extremfall bleibt nur eine Duldungsklage.
• Widerspruch gegen Mietkosten: Mieter berufen sich darauf, dass die Mitteilung nach § 4 Abs. 2 HeizkostenV fehlte oder die Mehrheit widersprochen hat.
• Kürzung in der Abrechnung: Mieter kürzen 3 % und bestreiten, dass eine Ausnahme vorliegt.
• Fehlende Verbrauchsinformation: Bleiben die monatlichen Informationen aus, droht ebenfalls die Kürzung.
• Höhere Gerätekosten: Mieter halten neue Mietpreise für unwirtschaftlich und verweigern die Nachzahlung.

Mehr zu Streit über Abrechnungen finden Sie auf der Themenseite Nebenkosten und Betriebskosten.

Welche Rolle der Vermieterrechtsschutz spielen kann

Kommt es zum Streit, etwa über eine Duldungsklage, eine gekürzte Nachzahlung oder die Wirksamkeit der Heizkostenabrechnung, kann ein Vermieterrechtsschutz je nach Tarif und Bedingungen die Kosten für Anwalt und Gericht übernehmen. Streitigkeiten mit dem Messdienstleister selbst sind nicht automatisch mitversichert. Das hängt vom Tarif ab.

Beachten Sie zwei Punkte: Die vertraglich vereinbarte Wartezeit muss abgelaufen sein. Außerdem sind Konflikte, deren Ursache vor Vertragsbeginn liegt, in der Regel nicht versichert. Vorsorge lohnt sich deshalb vor allem, bevor der erste Streit entsteht. Die Umrüstung selbst zahlt eine Rechtsschutzversicherung nicht.

Ob Ihr aktueller Schutz zu Ihrem Bestand passt, können Sie mit unserem kostenlosen Bedarfs-Check in wenigen Minuten einschätzen.

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Dieser Beitrag bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Leistungen, Wartezeiten und Ausschlüsse ergeben sich aus den Bedingungen des jeweiligen Tarifs. Stand: September 2026.