Kinderwagen und Rollator im Treppenhaus

Kurz gesagt: Als Vermieter können Sie das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus per Hausordnung regeln, Fluchtwege müssen frei bleiben. Ist ein Mieter aber auf Kinderwagen oder Rollstuhl angewiesen und lässt der Flur es zu, darf er diese laut BGH (Az. V ZR 46/06) grundsätzlich dort abstellen. Bei Rollatoren urteilen Gerichte ähnlich großzügig, verlangen aber platzsparendes Abstellen.

Das Treppenhaus ist eine der häufigsten Streitquellen im deutschen Mietrecht – und der Kinderwagen oder Rollator im Flur gehört zu den Klassikern unter den Nachbarschaftskonflikten. Was auf den ersten Blick wie eine Kleinigkeit wirkt, kann schnell zu ernsthaften rechtlichen Auseinandersetzungen führen: zwischen Vermietern und Mietern, zwischen Mietern untereinander oder mit Feuerwehr und Behörden, wenn ein Fluchtweg blockiert ist. Als Vermieter in München und Bayern sollten Sie wissen, was rechtlich gilt, wie die aktuelle Rechtsprechung urteilt und wie Sie als Eigentümer rechtssicher handeln.

Die Grundsatzfrage: Wem gehört das Treppenhaus?

Gemeinschaftseigentum und Vermieterrechte

Das Treppenhaus ist eine gemeinschaftlich genutzte Fläche (bei Eigentumswohnanlagen Gemeinschaftseigentum), die von allen Mietern mitgenutzt werden darf – aber eben nur im Rahmen des bestimmungsgemäßen Gebrauchs. Dieser bestimmungsgemäße Gebrauch umfasst das Betreten und Verlassen der Wohnungen sowie die kurzzeitige Nutzung für Transporte und Bewegungen im Haus.

Entscheidend ist: Das Treppenhaus dient dem Durchgang und der Erschließung, nicht der Lagerung. Als Vermieter können Sie über die Hausordnung regeln, welche Gegenstände im Treppenhaus abgestellt werden dürfen – und welche nicht. Gemäß § 535 BGB haben Sie als Vermieter die Pflicht, den Mietern den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache zu gewähren – dazu gehört nach der Rechtsprechung auch die übliche Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen. Umgekehrt sind die Mieter zu vertragsgemäßem Gebrauch und zur Rücksichtnahme verpflichtet (§§ 241 Abs. 2, 541 BGB) und müssen die gemeinsam genutzten Flächen pfleglich behandeln.

Was die Hausordnung regeln darf

Eine wirksam vereinbarte Hausordnung – entweder als Bestandteil des Mietvertrags oder als Anlage dazu – kann das Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus grundsätzlich untersagen oder regeln. Wichtig ist, dass die Hausordnung keine unverhältnismäßigen Beschränkungen enthält und auf sachlichen Gründen beruht. Das Brandschutzrecht liefert hier regelmäßig die stärkste Grundlage für Verbote.

Kinderwagen im Treppenhaus: Was gilt?

Die Grundregel: Abstellen, wenn der Mieter darauf angewiesen ist und Platz vorhanden ist

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 10. November 2006 (Az. V ZR 46/06) entschieden: Das Recht des Mieters zur Mitbenutzung der Gemeinschaftsflächen umfasst grundsätzlich auch das Abstellen eines Kinderwagens oder Rollstuhls im Hausflur – wenn der Mieter darauf angewiesen ist und die Größe des Flurs das Abstellen gestattet. Maßgeblich sind die Umstände des Einzelfalls, etwa ob ein zumutbarer anderer Abstellplatz (z. B. ein ebenerdiger Kinderwagenraum) vorhanden ist und ob andere Bewohner behindert werden.

Daraus folgt: Ein generelles, ausnahmsloses Verbot in der Hausordnung ist riskant. Ein kurzfristiges Abstellen – etwa beim Herauf- oder Hinuntertragen eines Kindes – ist ohnehin in aller Regel hinzunehmen. Gibt es dagegen eine zumutbare Alternative oder blockiert der Kinderwagen den Durchgang, kann das dauerhafte Abstellen untersagt werden.

Brandschutz als Schlüsselargument

In Bayern bestimmt § 22 Abs. 1 der Verordnung über die Verhütung von Bränden (VVB), dass Treppenräume und Verkehrswege, die bei einem Brand als erster oder zweiter Rettungsweg vorgesehen sind, freizuhalten sind (die baulichen Anforderungen an notwendige Treppenräume regelt Art. 33 BayBO). Diese Regel gilt in Bayern; andere Bundesländer haben eigene Vorschriften. Gegenstände, die den Rettungsweg spürbar verengen oder im Brandfall die Evakuierung gefährden könnten, dürfen dort nicht abgestellt werden.

Das bedeutet für die Praxis: Ein Kinderwagen, der den Rettungsweg tatsächlich einschränkt, ist auch dann problematisch, wenn der Mieter auf ihn angewiesen ist. Ob das der Fall ist, hängt von der Breite des Treppenhauses und dem Standort ab – ein zusammengeklappter Wagen in einer breiten Nische unter der Treppe ist anders zu beurteilen als ein Wagen auf dem Treppenabsatz.

Wann das Abstellen untersagt werden kann

Ein Verbot hat in der Regel gute Chancen, wenn:

ein zumutbarer Alternativstandort vorhanden ist (Kinderwagenraum, ebenerdiger Abstellraum)
der Kinderwagen den Durchgang oder Rettungsweg erheblich einschränkt
andere Bewohner konkret behindert oder gefährdet werden

Umgekehrt spricht für ein Abstellrecht, wenn es keine Alternative gibt und der Wagen aus baulichen Gründen nicht in die Wohnung gebracht werden kann (z. B. kein Aufzug, enge Treppe). Die Interessen aller Beteiligten müssen im Einzelfall abgewogen werden.

Rollator im Treppenhaus: Besondere Regelungen

Die Situation von Senioren und Menschen mit Behinderung

Ein Rollator ist kein Luxusgut, sondern ein medizinisches Hilfsmittel, das älteren oder gehbehinderten Menschen die selbstständige Mobilität ermöglicht. Diese besondere Funktion berücksichtigt auch die Rechtsprechung.

Das Amtsgericht Hannover hat mit Urteil vom 13. Mai 2005 (Az. 503 C 3987/05) die Unterlassungsklage einer Vermieterin abgewiesen, die einer Mieterin das Abstellen ihres Rollators unten im Hausflur verbieten wollte – obwohl die Vermieterin auf die Mindestbreite des Rettungswegs verwies. Entscheidend war, dass andere Bewohner den Rollator problemlos zur Seite schieben konnten. In der Berufung bestätigte das Landgericht Hannover (Urteil vom 17. Oktober 2005, Az. 20 S 39/05) das Abstellrecht im Grundsatz, verlangte aber, den Rollator platzsparend zusammenzuklappen.

Diskriminierungsrechtliche Überlegungen

In Deutschland gilt das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG). Ein pauschales Verbot, das ältere oder behinderte Mieter faktisch benachteiligt, könnte unter bestimmten Umständen als mittelbare Benachteiligung gewertet werden. Für private Vermieter mit wenigen Wohnungen greift das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot wegen Alter oder Behinderung allerdings häufig nicht (vgl. § 19 Abs. 5 AGG). Unabhängig davon müssen Regeln in der Hausordnung verhältnismäßig und sachlich gerechtfertigt sein.

Der Unterschied zum Kinderwagen

Der Rollator unterscheidet sich rechtlich vom Kinderwagen in einem wesentlichen Punkt: Er dient der gesundheitlichen Notwendigkeit, und gehbehinderte Mieter können ihn oft nicht selbst über die Treppe in die Wohnung tragen. Gerichte neigen daher dazu, bei Rollatoren eher großzügige Maßstäbe anzulegen – zumal Rollatoren meist zusammenklappbar sind und wenig Platz beanspruchen.

Was können Vermieter konkret tun?

Schritt 1: Klare Hausordnung formulieren

Die wichtigste Vorbeugungsmaßnahme ist eine klar formulierte, rechtswirksame Hausordnung, die folgende Punkte regelt:

Grundsätzliches Verbot des dauerhaften Abstellens von Gegenständen im Treppenhaus
Ausnahmen für kurzzeitiges Abstellen beim Holen und Bringen
Regelungen zu medizinischen Hilfsmitteln (Rollator, Rollstuhl) und Kinderwagen – z. B. Verweis auf einen vorhandenen Abstellraum oder platzsparendes Abstellen an einer festgelegten Stelle
Hinweis auf Brandschutzgründe als sachliche Rechtfertigung

Wichtig: Die Hausordnung muss Bestandteil des Mietvertrags sein oder nachträglich von allen Mietern unterzeichnet werden. Eine einseitig vom Vermieter geänderte Hausordnung entfaltet in der Regel keine neue Bindungswirkung.

Schritt 2: Abmahnung vor weitergehenden Schritten

Wenn ein Mieter seinen Kinderwagen oder Rollator trotz bestehender Hausordnung dauerhaft im Treppenhaus abstellt, sollte der erste Schritt immer eine schriftliche Abmahnung sein. Diese muss:

den konkreten Verstoß benennen (z.B. “Ihr Kinderwagen steht seit dem 15.09.2026 dauerhaft im zweiten Treppenabsatz”)
auf die verletzten Regelungen hinweisen (Hausordnung, Brandschutz)
eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen (z.B. 7–14 Tage)
darauf hinweisen, dass bei weiterer Zuwiderhandlung weitere rechtliche Schritte folgen

Praxisbeispiel (fiktiv): Ein Vermieter in München-Sendling hat einem Mieter mit drei Kindern zweimal schriftlich mitgeteilt, dass das dauerhafte Abstellen von zwei Kinderwagen im Erdgeschoss des Treppenhauses nicht zulässig ist – zumal im Haus ein ebenerdig erreichbarer Kinderwagenraum zur Verfügung steht und die Wagen den Durchgang deutlich verengen. Der Mieter hält sich nicht daran. Nach der dritten Abmahnung reicht der Vermieter beim Amtsgericht München eine Unterlassungsklage ein. In einer solchen Konstellation hat der Vermieter gute Erfolgsaussichten; verliert der Mieter, trägt er die Verfahrenskosten.

Schritt 3: Alternative Lösungen anbieten

Ob eine zumutbare Alternative vorhanden ist, spielt für die rechtliche Bewertung eine wichtige Rolle. Es lohnt sich daher, konstruktive Alternativlösungen anzubieten. Dazu gehören:

Bereitstellung eines gut erreichbaren Abstellraums für Kinderwagen (ob ein nur über Treppen erreichbarer Keller zumutbar ist, hängt vom Einzelfall ab)
Installation einer Kinderwagen-Abstellfläche im Erdgeschoss oder Eingangsbereich
Gespräch mit dem Mieter über eine einvernehmliche Lösung

Diese Ansätze stärken nicht nur das Miteinander im Haus, sondern verbessern auch die rechtliche Position des Vermieters, wenn es doch zu einem Streit kommt.

Haftungsfragen: Was passiert bei einem Unfall?

Wenn ein Mieter oder Besucher im Treppenhaus über einen abgestellten Kinderwagen oder Rollator stolpert und sich verletzt, stellt sich die Frage der Haftung. Als Vermieter haben Sie eine Verkehrssicherungspflicht nach § 823 BGB. Das bedeutet: Wenn Sie von dem Hindernis wussten oder hätten wissen müssen und nichts unternommen haben, können Sie für Schäden haftbar gemacht werden.

Eine klare Hausordnung und dokumentierte Abmahnungen schützen Sie in diesem Fall erheblich – sie belegen, dass Sie Ihrer Pflicht nachgekommen sind.

Wie eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung hilft

Streitigkeiten rund um die Nutzung des Treppenhauses wirken banal, können aber schnell eskalieren: Mieter fühlen sich in ihren Rechten beschränkt und schalten einen Anwalt ein, Forderungen auf Unterlassung oder Schadensersatz folgen. Selbst wenn der Vermieter im Recht ist, entstehen Kosten für Anwalt, Gericht und ggf. Sachverständige.

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung bietet eine Kostenübernahme im Rahmen der vereinbarten Versicherungsbedingungen (u. a. Wartezeit, Selbstbeteiligung, Deckungszusage) und kann es Ihnen so erleichtern, auch in scheinbar kleinen Streitfällen Ihre Rechte als Eigentümer durchzusetzen. Nicht selten ist das Ergebnis solcher Verfahren richtungsweisend für das gesamte Hausnachbarschaftsverhältnis. Prüfen Sie jetzt Ihren Schutz unter /check.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.