Mieterhöhung: So gehen Sie rechtssicher vor

Kurz gesagt: Eine Mieterhöhung nach § 558 BGB können Sie frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung verlangen; wirksam wird sie frühestens 15 Monate danach. Beachten Sie die Kappungsgrenze (20 % in drei Jahren, in München und den übrigen Gemeinden der Bayerischen Mieterschutzverordnung 15 %) und begründen Sie das Verlangen in Textform. Der Mieter hat bis Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zur Zustimmung.

Die Miete wurde seit Jahren nicht erhöht, die Instandhaltungskosten steigen, der Münchner Mietspiegel hat sich weiterentwickelt – und trotzdem schrecken viele Vermieter vor der Mieterhöhung zurück. Zu Unrecht: Eine Mieterhöhung ist rechtlich möglich und legitim – wenn die formalen Voraussetzungen stimmen.

Dieser Artikel erklärt, was Sie beachten müssen, welche Fehler die Erhöhung scheitern lassen und wie Sie den Prozess in Bayern umsetzen.

Die rechtliche Grundlage: §§ 557–559b BGB

Das Mieterhöhungsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch detailliert geregelt. Die wichtigsten Instrumente:

§ 558 BGB – Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (klassische Mieterhöhung)
§ 559 BGB – Modernisierungsmieterhöhung (nach energetischer Sanierung oder Ausstattungsverbesserung)
§ 557a/b BGB – Staffel- und Indexmiete (vertragliche Anpassungsvereinbarung)

Dieser Artikel behandelt schwerpunktmäßig die klassische Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Voraussetzung 1: Jahressperrfrist und 15-Monatsfrist

Hier gelten zwei Fristen nebeneinander (§ 558 Abs. 1 BGB):

Das Erhöhungsverlangen darf dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen.
Wirksam werden kann die Erhöhung erst, wenn die Miete zu diesem Zeitpunkt seit 15 Monaten unverändert ist.

Erhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten (§§ 559–560 BGB) bleiben dabei außer Betracht.

Beispiel:

Letzte Mieterhöhung wirksam seit: 1. März 2025
Frühester Zugang des neuen Erhöhungsverlangens: 1. März 2026
Überlegungsfrist des Mieters: bis 31. Mai 2026 (Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang, § 558b Abs. 2 BGB)
Früheste Wirksamkeit: 1. Juni 2026 (Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang, § 558b Abs. 1 BGB) – also genau 15 Monate nach der letzten Erhöhung

Voraussetzung 2: Kappungsgrenze

Die Miete darf sich durch Erhöhungen nach § 558 BGB innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt eine Kappungsgrenze von 15 %. In Bayern legt die Mieterschutzverordnung fest, wo das der Fall ist: Seit dem 1. Januar 2026 umfasst sie 285 Städte und Gemeinden (vorher 208), darunter München und zahlreiche Umlandgemeinden.

In denselben Gemeinden gilt auch die Mietpreisbremse, deren gesetzliche Grundlage der Bund bis zum 31. Dezember 2029 verlängert hat. Sie begrenzt allerdings die Miete bei Neuvermietung – für die Erhöhung im laufenden Mietverhältnis sind Kappungsgrenze und Vergleichsmiete maßgeblich. Mehr dazu: Mietpreisbremse bis 2029 – was Vermieter wissen müssen.

Auch wenn der Mietspiegel eine höhere Miete erlauben würde – die Kappungsgrenze begrenzt die tatsächlich mögliche Erhöhung.

Voraussetzung 3: Ortsübliche Vergleichsmiete

Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen (§ 558 Abs. 1 BGB). Das Gesetz nennt vor allem drei Begründungsmittel (§ 558a Abs. 2 BGB); daneben ist auch die Auskunft aus einer Mietdatenbank zulässig:

Option A: Qualifizierter Mietspiegel

In München gilt derzeit der Mietspiegel für München 2025, den der Stadtrat am 26. März 2025 als qualifiziert anerkannt hat (durchschnittliche Nettokaltmiete: 15,38 €/m²). Die Stadt erstellt den Mietspiegel alle zwei Jahre neu; die nächste Ausgabe ist damit 2027 zu erwarten. Mit dem Online-Rechner der Stadt lässt sich die Vergleichsmiete für die konkrete Wohnung ermitteln.

Vorteil: Für den qualifizierten Mietspiegel gilt die gesetzliche Vermutung, dass er die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergibt (§ 558d Abs. 3 BGB). Wichtig: Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für Ihre Wohnung, müssen Sie diese im Erhöhungsverlangen auch dann mitteilen, wenn Sie ein anderes Begründungsmittel verwenden (§ 558a Abs. 3 BGB).

Option B: Drei Vergleichswohnungen

Sie benennen mindestens drei vergleichbare Wohnungen (ähnliche Größe, Lage, Ausstattung, Baujahr), deren Miete mindestens die geforderte Höhe erreicht.

Vorteil: Möglich, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist. Nachteil: Aufwändig, Vergleichbarkeit muss überzeugend sein.

Option C: Sachverständigengutachten

Ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger begründet die ortsübliche Vergleichsmiete.

Vorteil: Hohe Überzeugungskraft. Nachteil: Kosten (grober Richtwert 500–2.000 €), zeitaufwändig.

Hinweis: Ein gerichtliches selbständiges Beweisverfahren zur Ermittlung der Vergleichsmiete vorab ist unzulässig (BGH, Beschluss vom 15.07.2025 – VIII ZB 69/24). Streit über die Höhe wird im Zustimmungsprozess geklärt.

Das Mieterhöhungsschreiben: Form und Inhalt

Formvoraussetzungen:

Textform (§ 558a Abs. 1 BGB): Ein Brief ist üblich, eine E-Mail genügt aber ebenfalls; eine eigenhändige Unterschrift ist nicht erforderlich. Achten Sie aus Beweisgründen auf einen Zugangsnachweis.
Adressiert an alle Mieter (bei mehreren Mietern muss jeder angesprochen werden)
Erklärt von allen Vermietern (bei Miteigentum; bei Vertretung Vollmacht beifügen)

Inhalt:

Angabe der aktuellen Miete und der geforderten neuen Miete
Zeitpunkt des Wirksamwerdens
Begründung (Mietspiegel, Vergleichswohnungen oder Gutachten)
Konkrete Merkmale der Wohnung (bei Mietspiegelanwendung: Wohnungsgröße, Baujahr, Ausstattung)

Muster-Formulierung:

„Hiermit bitte ich Sie um Zustimmung zur Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung [Adresse], [Größe], von derzeit [aktueller Betrag] € auf [neuer Betrag] € monatlich mit Wirkung zum [Datum]. Die Erhöhung entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel für München [Jahr], Tabelle [Verweis], Merkmalskombination [Angaben].”

Die Zustimmungsfrist des Mieters

Der Mieter hat bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit, der Erhöhung zuzustimmen (§ 558b Abs. 2 BGB). Stimmt er zu, schuldet er die höhere Miete ab Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang (§ 558b Abs. 1 BGB).

Wenn der Mieter nicht antwortet: Schweigen ist keine Zustimmung. Sie können dann auf Zustimmung klagen – innerhalb von drei weiteren Monaten nach Ablauf der Überlegungsfrist.

Wenn der Mieter widerspricht: Auch dann bleibt nur die Zustimmungsklage beim Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Das Gericht prüft, ob die Erhöhung berechtigt ist.

Sonderkündigungsrecht des Mieters: Der Mieter kann bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Erhöhungsverlangens außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen (§ 561 BGB). Kündigt er, tritt die Mieterhöhung nicht ein.

Sonderfall: Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB)

Nach einer Modernisierung (z.B. Einbau einer Wärmepumpe, Fassadendämmung, neues Bad) können Sie 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten jährlich auf die Miete umlegen – begrenzt auf 3 €/m² innerhalb von sechs Jahren (2 €/m² bei einer Miete unter 7 €/m², § 559 Abs. 3a BGB).

Voraussetzungen:

Ankündigung in Textform spätestens 3 Monate vor Beginn (§ 555c BGB)
Nur Modernisierungskosten, keine Instandhaltungskosten
Vereinfachtes Verfahren für Modernisierungen bis 10.000 € (§ 559c BGB). Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II“ sieht eine Anhebung dieser Grenze auf 20.000 € vor – beschlossen ist das noch nicht (Überblick zur Mietrechtsreform).

Praxisbeispiel: Mieterhöhung in München-Sendling

Herr Engel vermietet eine 75 m²-Wohnung in München-Sendling. Kaltmiete: 1.400 €/Monat (seit 2022 unverändert). Angenommen, der Mietspiegel für München 2025 ergibt für diese Wohnung eine ortsübliche Vergleichsmiete von 19,50 €/m² (fiktiver Beispielwert – der tatsächliche Wert hängt von Lage, Baujahr und Ausstattung ab).

Berechnung: 75 m² × 19,50 € = 1.462,50 €/Monat

Mögliche Erhöhung: +62,50 €/Monat (+4,5 %)

Kappungsgrenze prüfen: In den letzten drei Jahren gab es keine Erhöhung. Zulässig wären bis zu 15 % (210 €); 62,50 € liegen deutlich darunter.

Ergebnis: Herr Engel kann die Zustimmung zu 1.462,50 € verlangen. Stimmt der Mieter nicht zu, entscheidet das Amtsgericht.

Häufige Fehler bei der Mieterhöhung

Fehler	Folge
Schreiben nicht an alle Mieter adressiert	Erhöhung unwirksam
Keine Begründung beigefügt	Unwirksam, Frist läuft nicht
Jahressperrfrist nicht abgewartet	Verlangen unwirksam
Kappungsgrenze überschritten	Nur der zulässige Teil ist wirksam
Mietspiegel falsch angewendet	Erhöhung scheitert vor Gericht
Klagefrist versäumt	Verlangen verbraucht, neues Verlangen nötig

Kosten und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Mieterhöhungsschreiben)	200 – 500 € (grober Richtwert)
Zustimmungsklage – Gerichtskosten (Beispiel oben: Streitwert = Jahresbetrag der Erhöhung, 750 €, § 41 Abs. 5 GKG)	183 €
Zustimmungsklage – eigener Anwalt (1. Instanz, mit Termin)	ca. 300 €
Sachverständigengutachten	500 – 2.000 € (grober Richtwert)
Gesamt	ca. 1.200 – 3.000 €

Verlieren Sie den Prozess, kommen die Kosten des gegnerischen Anwalts hinzu. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann – je nach Tarif und Bedingungen und nach Ablauf der vertraglichen Wartezeit – Anwalts- und Gerichtskosten übernehmen, wenn es zum Streit über die Mieterhöhung kommt. Kosten für das bloße Aufsetzen des Erhöhungsschreibens sind in der Regel nicht versichert, weil dann noch kein Rechtsschutzfall vorliegt. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Eine Mieterhöhung ist ein legitimes Recht des Vermieters – wenn die Spielregeln eingehalten werden:

Jahressperrfrist und 15-Monatsfrist beachten
Kappungsgrenze (in München: 15 %) nicht überschreiten
Ortsübliche Vergleichsmiete korrekt begründen (Mietspiegel)
Formvorschriften einhalten (Textform, alle Mieter, alle Vermieter)
Überlegungsfrist abwarten und bei fehlender Zustimmung rechtzeitig klagen

Wer diese Punkte beachtet, kann die Miete rechtssicher anpassen – und bei Streit auf Zustimmung klagen. Weitere Beiträge finden Sie im Themenbereich Miete & Mieterhöhung.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.