Zahlungsverzug: Die korrekte Mahnung schreiben

Kurz gesagt: Zahlt Ihr Mieter nicht, tritt der Verzug automatisch ein, sobald die Miete am dritten Werktag (§ 556b BGB) unbezahlt bleibt – ohne Mahnung. Mahnen Sie dennoch schriftlich mit Fristsetzung und Zugangsnachweis. Übersteigt der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen eine Monatsmiete, ist die fristlose Kündigung ohne vorherige Mahnung möglich (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Die Miete war am dritten Werktag fällig – und am 8. des Monats ist sie noch immer nicht auf Ihrem Konto. Was jetzt? Viele Vermieter zögern, fragen sich, ob sie sofort kündigen dürfen oder erst mahnen müssen, und verlieren wertvolle Zeit. Dabei ist die Antwort klar: Die korrekte Mahnung ist der erste und wichtigste Schritt im Umgang mit Zahlungsverzug.

Dieser Artikel erklärt, was eine wirksame Mahnung enthält, wann Sie direkt kündigen dürfen – und wie Sie sich vor dem teuersten Fehler schützen: zu spät zu handeln.

Ab wann ist ein Mieter im Verzug?

Nach § 286 BGB tritt Verzug ein, wenn:

Die Leistung fällig ist (die Miete war am vereinbarten Termin zahlbar)
Der Mieter nicht geleistet hat
Der Vermieter mahnt oder eine Mahnung entbehrlich ist, etwa weil der Zahlungstermin nach dem Kalender bestimmt ist
Der Mieter die Verspätung zu vertreten hat (bei Geldschulden ist das praktisch immer der Fall)

Mietrechtliche Besonderheit (§ 556b BGB): Die Miete ist zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag des Monats zu zahlen. Bleibt die Zahlung aus, ist der Mieter danach in Verzug – ohne dass eine Mahnung erforderlich ist.

Konkret: Monatsmiete fällig am 3. Werktag → nicht gezahlt → Mieter ist ab dem folgenden Tag automatisch in Verzug.

Braucht man immer eine Mahnung?

Im deutschen Recht ist eine Mahnung für viele Ansprüche erforderlich, um den Schuldner in Verzug zu setzen. Im Mietrecht gilt jedoch:

Keine Mahnung nötig für den Verzug: Da die Miete zu einem kalendermäßig bestimmten Termin (spätestens am 3. Werktag des Monats) fällig ist, tritt Verzug automatisch ein, ohne dass der Vermieter mahnen muss (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Rechtlich nicht vorgeschrieben, aber sinnvoll ist eine Mahnung für:

Die Dokumentation des Rückstands vor einer ordentlichen oder fristlosen Kündigung
Eine spätere Klage (als Beweis, dass der Mieter wusste, dass er zahlen soll)
Die Klärung von Missverständnissen, bevor der Streit eskaliert

Wichtige Ausnahme: Zahlt der Mieter nicht zu wenig, sondern ständig unpünktlich, ist vor einer Kündigung wegen dieser Pflichtverletzung in der Regel eine Abmahnung erforderlich.

Was muss eine Mahnung enthalten?

Eine Mahnung ist an keine gesetzliche Form gebunden – sie muss aber klar und eindeutig formuliert sein:

Empfohlene Inhalte:

Absender: Ihr vollständiger Name und Ihre Adresse
Empfänger: Name des Mieters (bei mehreren: alle) und Adresse der Mietwohnung
Datum der Mahnung
Konkreter Mahngegenstand: Welche Miete für welchen Monat fehlt (z.B. „Miete für März 2026 in Höhe von 1.200 €”)
Zahlungsaufforderung: Klare Aufforderung zur Zahlung
Fristsetzung: Konkrete Frist (z.B. „binnen 7 Tagen”, also „bis zum [Datum]”)
Bankverbindung: Ihre Kontonummer, damit der Mieter nicht sagen kann, er wüsste nicht wohin
Rechtsfolgen: Hinweis, was bei Nicht-Zahlung passiert (z.B. Kündigung oder Klage)

Nicht erforderlich, aber empfohlen:

Verweis auf den Mietvertrag und die vertragliche Zahlungspflicht
Auflistung aller offenen Forderungen (falls mehrere Monate offen)

Mustermahnung: So könnte eine Mahnung aussehen

[Ihr Name]
[Ihre Adresse]

[Name des Mieters]
[Adresse des Mieters]

[Ort], den [Datum]

Betreff: Mahnung – ausstehende Miete für [Monat] [Jahr]

Sehr geehrte(r) Frau/Herr [Name],

ich stelle fest, dass die Mietzahlung für den Monat [Monat Jahr] in
Höhe von [Betrag] € bis heute nicht auf meinem Konto eingegangen ist.

Gemäß unserem Mietvertrag vom [Datum] ist die Miete spätestens am
dritten Werktag eines jeden Monats zu zahlen.

Ich fordere Sie auf, den ausstehenden Betrag von [Betrag] € bis
spätestens [Datum, z.B. 7 Tage ab heute] auf folgendes Konto zu
überweisen:

IBAN: DE[Ihre IBAN]
Verwendungszweck: Miete [Monat Jahr], Wohnung [Adresse]

Sollte der Betrag bis zu diesem Datum nicht eingegangen sein, behalte
ich mir vor, das Mietverhältnis zu kündigen und die ausstehende Summe
gerichtlich geltend zu machen.

Mit freundlichen Grüßen
[Ihre Unterschrift]
[Ihr gedruckter Name]

Wann darf ich fristlos kündigen?

§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erlaubt die fristlose Kündigung ohne vorherige Mahnung oder Abmahnung (§ 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB), wenn der Mieter:

Für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug ist – bei Wohnraum muss der Rückstand dafür mehr als eine Monatsmiete betragen (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB), oder
In einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit einem Betrag in Verzug ist, der zwei Monatsmieten erreicht

Beispiel: Miete 1.200 €

Januar nicht gezahlt
Februar nicht gezahlt
Rückstand: 2.400 € (= mehr als eine Monatsmiete und für zwei aufeinanderfolgende Termine) → Fristlose Kündigung möglich – am besten verbunden mit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung

Achtung: Schonfrist-Zahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Begleicht der Mieter alle fälligen Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Zahlung –, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt nicht, wenn in den zwei Jahren davor bereits eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist. Die hilfsweise ordentliche Kündigung bleibt nach geltendem Recht wirksam (BGH, Urteil vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23). Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II“ will das ändern; beschlossen ist das noch nicht. Mehr dazu: Mietrückstand: Ab wann Sie fristlos kündigen dürfen.

Mahnung richtig zustellen: So haben Sie einen Nachweis

Eine Mahnung, von der der Mieter behauptet, sie nicht erhalten zu haben, nutzt Ihnen wenig. Daher:

Bote oder persönliche Übergabe mit Zeugen: Der Zeuge sollte den Inhalt des Schreibens kennen
Einwurf-Einschreiben: Nachweis des Einwurfs in den Briefkasten – damit ist das Schreiben in der Regel zugegangen
Einschreiben mit Rückschein: Nachteil – ist der Mieter nicht zu Hause und holt das Schreiben nicht ab, ist es nicht zugegangen

Nicht empfohlen: E-Mail allein (Empfang schwer zu beweisen), WhatsApp (Zugang und Inhalt schwer nachweisbar)

Verzugszinsen: Ihr Anspruch bei verspäteter Zahlung

Bei Zahlungsverzug haben Sie nicht nur einen Anspruch auf die ausstehende Miete, sondern auch auf Verzugszinsen nach § 288 Abs. 1 BGB:

Bei Wohnraummietern (Verbrauchern): 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz
Der Basiszinssatz wird zum 1. Januar und 1. Juli angepasst; seit 1. Juli 2026 beträgt er 1,52 %

Bei einer offenen Monatsmiete von 1.200 €: Verzugszins = 6,52 % p.a. → ca. 6,52 € pro Monat. Das summiert sich bei mehreren Monaten.

Praxisbeispiel aus München

Frau Schreiber vermietet eine Wohnung in München-Laim. Am 8. Februar ist die Februarmiete (1.400 €) immer noch nicht eingegangen.

Was Frau Schreiber tut:

Sofort Mahnung mit Zugangsnachweis
Frist: 7 Tage
Hinweis auf mögliche Kündigung bei Nicht-Zahlung
Parallele Prüfung: Ist auch Januar offen? (Nein → erste versäumte Zahlung)

Nach 7 Tagen keine Zahlung → zweite Mahnung, kürzere Frist. Auch die März-Miete bleibt aus → Rückstand 2.800 € aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen → fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung; zieht die Mieterin nicht aus, Räumungsklage.

Was sie richtig macht: Keine Zeit verlieren, alle Schritte schriftlich und mit Zugangsnachweis.

Kostenübersicht und Rechtsschutz

Kostenpunkt (Beispiel: Rückstand 2.800 €)	Betrag
Anwaltliche Mahnung (Gegenstandswert 1.400 €)	ca. 60 – 230 €
Zahlungsklage – Gerichtskosten	ca. 377 €
Zahlungsklage – eigener Anwalt (1. Instanz, mit Termin)	ca. 725 €
Mietausfall während des Verfahrens	laufend
Gesamt ohne Rechtsschutz	ca. 1.160 – 1.330 € + Mietausfall

Berechnet nach den aktuellen Gebührentabellen von GKG und RVG, inkl. 19 % USt. Diese Kosten können Sie grundsätzlich vom Mieter ersetzt verlangen – das nützt aber nur, wenn er zahlen kann. Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann Anwalts- und Gerichtskosten je nach Tarif und Bedingungen übernehmen, sofern der Rechtsschutzfall nach Ablauf der vertraglichen Wartezeit eintritt. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Zahlungsverzug ist keine Kleinigkeit – und Zögern kostet bares Geld. Die korrekte Vorgehensweise:

Sofort mahnen (innerhalb weniger Tage nach Fälligkeit)
Mahnung schriftlich mit Fristsetzung und Zugangsnachweis
Sobald die Schwellen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreicht sind: fristlose und hilfsweise ordentliche Kündigung ohne weitere Mahnung möglich
Räumungsklage nicht hinauszögern
Rechtsschutz kann Ihnen den finanziellen Spielraum geben, konsequent zu handeln

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.