Nebenkostenprivileg: Was Vermieter nach dem Wegfall beachten müssen

Kurz gesagt: Seit dem 1. Juli 2024 dürfen Sie Kabel-TV-Grundgebühren nicht mehr als Betriebskosten umlegen. Bei einer mit dem Kabelnetz verbundenen Hausverteilanlage bleibt nur der Betriebsstrom umlagefähig. Läuft ein alter Sammelvertrag weiter, tragen Sie die Gebühren grundsätzlich selbst – prüfen Sie für vor dem 1. Dezember 2021 geschlossene Verträge das Sonderkündigungsrecht nach § 230 Abs. 5 TKG.

Seit dem 1. Juli 2024 ist das sogenannte Nebenkostenprivileg für den Kabelanschluss Geschichte: Die Übergangsfrist aus dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz (TKMoG), das am 1. Dezember 2021 in Kraft trat, ist am 30. Juni 2024 abgelaufen. Für viele Vermieter verlief die Umstellung zunächst ruhig – Anbieter boten Einzelverträge an, und viele Mieter wechselten ohne großes Aufsehen.

2026 zeigen sich jedoch die Folgefragen. Mit den Betriebskostenabrechnungen für 2024 und 2025 wird erstmals über Zeiträume ohne Nebenkostenprivileg abgerechnet. Mieter, die sich inzwischen über Streaming oder Glasfaser versorgen, prüfen verbleibende Kostenpositionen genauer, fragen nach dem Umgang mit alten Anlagen und nach laufenden Sammelverträgen.

Wer als Vermieter beim Thema Kabelgebühren noch nicht sauber aufgestellt ist, riskiert Einnahmeverluste und Auseinandersetzungen, deren Kosten den eigentlichen Streitwert schnell übersteigen können. Die rechtlichen Grundlagen des Wegfalls erklären wir in unserem Beitrag Kabelanschluss: Änderung durch Nebenkostenprivileg-Wegfall. Hier geht es um die praktischen Folgefragen, auf die Sie 2026 achten sollten.

1. Die Nebenkostenabrechnung 2026: Was noch umlagefähig ist

Ein verbreiteter Irrtum unter privaten Vermietern ist, dass mit dem Streichen der Kabelgrundgebühr alles erledigt sei. Die Gesetzesänderung hat aber auch verwandte Positionen in § 2 Nr. 15 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) erfasst.

Die “versteckten” Kabelkosten

In älteren Mehrfamilienhäusern wurden die Kosten für die TV-Versorgung oft nicht nur über einen isolierten Posten abgerechnet, sondern verteilten sich auf mehrere Positionen.

Betriebsstrom der Hausverteilanlage: Der Betriebsstrom einer mit dem Kabelnetz verbundenen Hausverteilanlage bleibt nach dem Wortlaut von § 2 Nr. 15 Buchst. b BetrKV umlagefähig. Bei einer hauseigenen Satellitenanlage (Buchst. a) gilt das auch für die regelmäßige Prüfung der Betriebsbereitschaft und die Einstellung durch eine Fachkraft. Grundsätzlich hängt die Umlage von Betriebskosten nicht davon ab, ob der einzelne Mieter die Einrichtung tatsächlich nutzt; maßgeblich sind Mietvertrag und Umlageschlüssel.
Wartungs- und Servicekosten: Bei der Kabel-Hausverteilanlage sind seit dem 1. Juli 2024 nur noch die Stromkosten umlagefähig. Prüf-, Wartungs- oder Servicepauschalen und Grundgebühren gehören nicht mehr in die Abrechnung – auch dann nicht, wenn der Servicevertrag weiterläuft.
Fremde Anlagen und Urheberrechtsgebühren: Nutzungsentgelte für eine nicht zum Gebäude gehörende Antennenanlage und die Gebühren für die Kabelweitersendung nach dem Urheberrechtsgesetz sind seit dem 1. Juli 2024 ebenfalls nicht mehr umlagefähig.

Genaue Prüfung durch Mieter und Mietervereine

Mietervereine prüfen Abrechnungen regelmäßig sehr genau. Findet sich in der Nebenkostenabrechnung (die Sie z. B. 2026 für das Abrechnungsjahr 2025 versenden) eine Position, die unzulässig für die TV-Versorgung oder deren Infrastruktur berechnet wurde, wird der Mieter sie beanstanden – und nicht selten weitere Positionen hinterfragen und Einsicht in die Belege verlangen (§ 556 Abs. 4 BGB).

Einwendungen muss der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB). Bis dahin müssen Sie mit Rückfragen rechnen. Eine sauber gegliederte Abrechnung mit nachvollziehbaren Belegen verkürzt den Schriftverkehr erheblich.

2. Der Streit um die Hardware: Anschlüsse, Sperrungen und Empfangswege

Wenn ein Mieter keinen Kabelvertrag mehr hat, darf er den Kabelanschluss auch nicht mehr nutzen. Was in der Theorie klar klingt, führt in der Praxis zu Abgrenzungsfragen.

Nicht gesperrte Anschlüsse

Ob und wann Anschlüsse von Wohnungen ohne eigenen Vertrag gesperrt werden, ist Sache des Kabelnetzbetreibers (etwa Vodafone oder PYUR) und richtet sich nach Ihrem Vertrag mit ihm. Das kann dauern. Das Problem: Solange der Anschluss physisch nutzbar ist, stellt sich die Frage, wer was schuldet. Verlangt der Netzbetreiber vom Vermieter weiterhin Entgelte – etwa aus einem fortlaufenden Sammel- oder Gestattungsvertrag –, können Sie diese mangels Nebenkostenprivileg nicht mehr auf die Mieter abwälzen. Prüfen Sie deshalb genau, welche Zahlungspflichten Ihr Vertrag vorsieht.

Duldungspflichten: Satellitenschüssel und Glasfaserausbau

Mieter pochen zunehmend auf ihr Recht, den Empfangsweg selbst zu wählen – und umgekehrt stellt sich die Frage, was sie dulden müssen.

Die eigene Satellitenschüssel: Bei der Frage, ob ein Mieter eine Parabolantenne anbringen darf, ist das Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG) gegen das Eigentumsinteresse des Vermieters abzuwägen. Nach der Rechtsprechung besteht in der Regel kein Anspruch, wenn der Mieter über Kabel, Glasfaser oder Internet ausreichend versorgt werden kann; Ausnahmen kommen etwa bei einem besonderen Informationsinteresse in Betracht. Streit über die optische Beeinträchtigung der Fassade landet dennoch häufig vor dem Amtsgericht.
Der Techniker-Zutritt: Umgekehrt verweigern manche Mieter Technikern den Zutritt für den Glasfaserausbau (FTTH). Der erstmalige Anschluss der Mietsache an ein öffentliches Glasfasernetz mit sehr hoher Kapazität ist eine Modernisierungsmaßnahme (§ 555b Nr. 4a BGB), die der Mieter nach ordnungsgemäßer Ankündigung grundsätzlich zu dulden hat (§§ 555c, 555d BGB). Weigert er sich dennoch, bleiben oft nur Abmahnung und notfalls eine Duldungsklage.

3. Die Sammelverträge: Kostenfalle für Vermieter

Haben Sie in der Vergangenheit einen langfristigen Mehrnutzervertrag (Sammelvertrag) mit einem Kabelanbieter abgeschlossen? Für Verträge, die vor dem 1. Dezember 2021 geschlossen wurden, sieht § 230 Abs. 5 TKG ein Sonderkündigungsrecht beider Seiten ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist vor – frühestens mit Wirkung ab dem 1. Juli 2024 und nur, soweit im Vertrag für diesen Fall nichts anderes vereinbart ist. Schadensersatz wegen dieser Kündigung kann die andere Seite nicht verlangen.

Wer weder gekündigt noch auf Einzelverträge umgestellt hat, zahlt unter Umständen weiter – je nach Vertrag teils noch über Jahre.

Sie zahlen, der Mieter nicht

Da Sie die Kabelgebühren nicht mehr als Betriebskosten umlegen dürfen, tragen Sie die Kosten aus einem weiterlaufenden Sammelvertrag grundsätzlich selbst – es sei denn, Mieter schließen freiwillig eine gesonderte Vereinbarung über die Weiterversorgung. Das wirtschaftliche Risiko des Vertragsmanagements liegt beim Vermieter.

Wollen Sie 2026 noch aus einem solchen Vertrag heraus, berufen sich Kabelanbieter häufig auf die Restlaufzeit. Ob das Sonderkündigungsrecht in Ihrem Fall noch greift, ob der Vertrag abweichende Regelungen enthält oder ob einzelne AGB-Klauseln unwirksam sind, sollten Sie vor einer Kündigung anwaltlich prüfen lassen. Ein Musterschreiben aus dem Internet ersetzt diese Prüfung nicht.

4. “Gestattungsverträge” als Haftungsfalle

Im Zuge der Umstellung schließen viele Vermieter sogenannte Gestattungsverträge mit Anbietern wie der Telekom oder Vodafone. Der Anbieter baut das Haus auf Glasfaser aus und erhält dafür Nutzungs- und Vermarktungsrechte. Wird ein Glasfaserbereitstellungsentgelt nach § 72 TKG vereinbart, muss der Netzbetreiber anderen Anbietern allerdings unentgeltlich Zugang zur Infrastruktur gewähren (Open Access); die Umlage auf die Mieter setzt zudem voraus, dass diese ihren Anbieter frei wählen können.

Die juristische Gefahr: Lesen Sie das Kleingedruckte! Steht im Vertrag, dass der Vermieter für Beschädigungen der Leitungsinfrastruktur im Haus haftet, kann das teuer werden. Beschädigt ein Mieter etwa beim Bohren das neue Glasfaserkabel, wendet sich der Anbieter an Sie als Vertragspartner. Den Schadensersatz beim Mieter geltend zu machen, ist dann Ihre Aufgabe – und bei zahlungsunfähigen oder bereits ausgezogenen Mietern bleiben Sie womöglich auf den Reparaturkosten sitzen.

5. Warum Vermieterrechtsschutz 2026 sinnvoll sein kann

Das Ende des Nebenkostenprivilegs wirkt auf den ersten Blick wie eine Kleinigkeit – es geht scheinbar nur um einige Euro im Monat. Die rechtlichen Folgefragen können aber erheblich sein.

Streit um Nebenkostenabrechnungen kann zu Zahlungseinbehalten führen. Streit um Anschlüsse und Kabelwege führt mitunter zu Sachschäden. Nicht beendete Sammelverträge können über Jahre Kosten verursachen.

Wenn Sie Nachzahlungen aus einer beanstandeten Abrechnung durchsetzen wollen, müssen Sie damit rechnen, dass Mieter – oft mit Unterstützung eines Mietervereins – die Abrechnung genau prüfen und Einwände erheben.

Das Kostenrisiko ohne Schutz

Ein Zivilprozess rund um Nebenkosten oder eine Duldungsklage wegen des Zugangs zur Hausverteilanlage kann – je nach Streitwert, Instanzen und Gutachterbedarf – von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro kosten. Verlieren Sie wegen eines Formfehlers, trifft Sie das doppelt.

Was ein Vermieter-Rechtsschutz leisten kann

Mit einer Vermieter-Rechtsschutzversicherung können Sie solchen Auseinandersetzungen gelassener begegnen – im Rahmen der vereinbarten Leistungen:

Streit aus dem Mietverhältnis: etwa bei beanstandeten Nebenkostenabrechnungen, Duldungsfragen oder Schadensersatz wegen beschädigter Leitungen – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen. Ob auch Streitigkeiten mit dem Kabel- oder Glasfaseranbieter aus dem Versorgungsvertrag versichert sind, hängt vom Tarif ab.
Telefonische Rechtsberatung: Je nach Tarif kann eine telefonische anwaltliche Beratung enthalten sein; Umfang und Voraussetzungen ergeben sich aus den Versicherungsbedingungen.
Passend zu Ihrem Bestand: Ein Mehrfamilienhaus mit zehn Mietparteien braucht einen anderen Schutzumfang als die vermietete Einliegerwohnung. Als gebundener Versicherungsvertreter der ARAG SE beraten wir Sie kostenlos zum passenden Tarif.

Bedenken Sie: Rechtsschutzversicherungen sehen in der Regel eine vertragliche Wartezeit vor, häufig drei Monate. Ist der Streit – etwa über die Nebenkostenabrechnung 2025 – schon vor Vertragsbeginn oder innerhalb der Wartezeit entstanden, besteht dafür in der Regel kein Versicherungsschutz.

Sorgen Sie deshalb rechtzeitig vor.

Jetzt Vermieter-Rechtsschutz prüfen – als gebundener Versicherungsvertreter der ARAG SE beraten wir Sie kostenlos zum passenden Tarif.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.