Eigenbedarfskündigung: Die häufigsten Fehler vermeiden

Kurz gesagt: Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern an vermeidbaren Fehlern. Die wichtigsten: eine zu pauschale Begründung (nötig sind Bedarfsperson und konkretes Nutzungsinteresse, § 573 Abs. 3 BGB), eine Bedarfsperson außerhalb des privilegierten Familienkreises sowie vorgetäuschter Eigenbedarf. Wahren Sie die Schriftform, bieten Sie freie Alternativwohnungen im Haus an und weisen Sie auf das Widerspruchsrecht nach § 574 BGB hin.

Die Eigenbedarfskündigung gilt unter Vermietern oft als das schärfste Schwert, um wieder über das eigene Eigentum verfügen zu können. Doch die Hürden sind hoch: Viele Eigenbedarfskündigungen scheitern an vermeidbaren formellen oder inhaltlichen Fehlern. Schon ein Formfehler kann die Kündigung unwirksam machen – und Sie müssen von vorn beginnen, mit neuer Kündigungsfrist.

Dieser Artikel hilft Ihnen, die typischen Fehler zu vermeiden und Ihre Eigenbedarfskündigung rechtssicher aufzusetzen.

Die gesetzliche Grundlage: § 573 BGB

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Erforderlich sind vernünftige, nachvollziehbare Gründe. Dieser Maßstab gilt auch, wenn Sie Ihre bisher selbst genutzte Wohnung umbauen und verkaufen und dafür in die vermietete Wohnung ziehen wollen – nicht der strengere Maßstab der Verwertungskündigung (BGH, 24.09.2025 – VIII ZR 289/23).

Wer gilt als Angehöriger?

Maßgeblich ist nach dem BGH, ob der Person ein Zeugnisverweigerungsrecht aus persönlichen Gründen zusteht (§ 383 ZPO, § 52 StPO). Ist das der Fall, kommt es auf ein besonderes Näheverhältnis nicht an (BGH, Urteil vom 27.01.2010 – VIII ZR 159/09).

Privilegiert (Eigenbedarf möglich):

Vermieter selbst, Ehegatte bzw. eingetragener Lebenspartner
Kinder, Enkel, Eltern, Großeltern
Geschwister, Nichten und Neffen, Onkel und Tanten
Schwiegereltern, Schwiegerkinder, Schwager und Schwägerin
Angehörige des Haushalts, z.B. eine bereits dauerhaft in Ihrem Haushalt lebende Pflegekraft

Nicht privilegiert:

Cousins und Cousinen – auch bei enger persönlicher Bindung nicht (BGH, Urteil vom 10.07.2024 – VIII ZR 276/23)
Bekannte, Freunde ohne familiären Bezug

GbR als Vermieterin: Auch eine Familien-GbR kann Eigenbedarf für einen Gesellschafter oder dessen Angehörige geltend machen. Bringt sie eine in Wohnungseigentum umgewandelte Wohnung ein, gilt aber die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB (BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24).

Die 3 häufigsten Fehler bei der Eigenbedarfskündigung

Fehler 1: Unzureichende Begründung

„Ich kündige wegen Eigenbedarf für meinen Sohn” – das reicht nicht aus.

Die Gründe müssen im Kündigungsschreiben stehen (§ 573 Abs. 3 BGB). Nach dem BGH muss die Bedarfsperson identifizierbar sein und ihr konkretes Interesse an der Wohnung dargelegt werden, damit der Mieter die Berechtigung des Eigenbedarfs nachvollziehen kann (BGH, Urteil vom 17.03.2010 – VIII ZR 70/09). Einzelheiten der bisherigen Wohnsituation müssen dagegen nicht zwingend genannt werden.

Was hinein sollte:

Wer zieht ein? (Name, Alter, aktuelle Wohnanschrift)
Warum jetzt? (Studienbeginn, Arbeitsstellenwechsel, Trennung, Pflegebedarf)
Warum diese Wohnung? (Größe, Lage, Barrierefreiheit, Nähe zur Arbeit)
Wie lange geplant? (dauerhaft, für mindestens X Jahre)

Beispiel einer wirksamen Begründung:

„Ich kündige das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs für meinen Sohn Thomas Müller, geb. 15.03.2001, derzeit wohnhaft in München-Maxvorstadt, Musterstraße 12. Thomas beginnt im Oktober 2026 ein Masterstudium an der TU München. Er benötigt eine eigene Wohnung in München, da sein Studentenwohnheimvertrag zum 30.09.2026 ausläuft. Die Wohnung ist aufgrund ihrer Lage nahe der TU und ihrer Größe (2 Zimmer) für einen Studenten ideal geeignet.”

Fehler 2: Alternativwohnung nicht angeboten

Wenn im gleichen Gebäude oder in derselben Wohnanlage eine vergleichbare Wohnung frei ist oder frei wird, die Sie wieder vermieten wollen, müssen Sie diese dem gekündigten Mieter anbieten (Anbietpflicht).

Zeitraum: Die Anbietpflicht erfasst auch Wohnungen, die erst nach Ausspruch der Kündigung frei werden – grundsätzlich aber nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (BGH, Urteil vom 09.07.2003 – VIII ZR 311/02).

Folge eines Verstoßes: Nach geänderter BGH-Rechtsprechung macht eine Verletzung der Anbietpflicht die berechtigte Eigenbedarfskündigung nicht mehr unwirksam. Der Mieter kann aber Schadensersatz verlangen, etwa für Umzugs- und Maklerkosten (BGH, Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15).

Fehler 3: Vorgetäuschter Eigenbedarf

Wenn der Eigenbedarf vorgeschoben ist – der Vermieter zieht nicht wirklich ein, sondern vermietet die Wohnung weiter oder verkauft sie – drohen erhebliche Konsequenzen:

Schadensersatz: Umzugskosten, Mietdifferenz zur neuen (teureren) Wohnung, unter Umständen für einen längeren Zeitraum
Anwaltskosten des Ex-Mieters
Je nach Einzelfall kann der Schaden schnell fünfstellig werden; zudem kommt eine Strafbarkeit wegen Betrugs in Betracht

Setzen Sie den Eigenbedarf nach dem Auszug nicht um, müssen Sie besonders substantiiert und plausibel darlegen, warum der Bedarf nachträglich entfallen ist (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16).

Die Kündigungsfristen

Wohndauer des Mieters (seit Überlassung)	Kündigungsfrist (§ 573c Abs. 1 BGB)
Bis 5 Jahre	3 Monate
Ab 5 Jahren	6 Monate
Ab 8 Jahren	9 Monate

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen (Original-Unterschrift, keine E-Mail – § 568 Abs. 1 BGB). Sie ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig; geht sie später zu, zählt der Zugangsmonat nicht mehr mit.

Beispiel: Kündigung geht am 15. März zu → der März zählt nicht mehr mit → Bei 3 Monaten Frist: Mietende zum 30. Juni.

Formale Checkliste: Das Kündigungsschreiben

Prüfen Sie vor dem Versand:

Schriftform gewahrt – Original-Unterschrift, kein Scan, keine E-Mail
Alle Mieter adressiert – bei mehreren Mietern muss das Schreiben an alle gerichtet sein
Alle Vermieter unterzeichnet – bei Miteigentum müssen alle unterschreiben
Konkrete Begründung – wer zieht ein, warum, warum diese Wohnung
Kündigungsfrist korrekt – nach Wohndauer berechnet
Hinweis auf Widerspruchsrecht samt Form und Frist – gesetzlich vorgesehen (§ 568 Abs. 2, §§ 574–574b BGB)
Alternativwohnungen angeboten – sofern vorhanden (bis zum Ablauf der Kündigungsfrist)

Das Widerspruchsrecht des Mieters (§ 574 BGB)

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen, wenn sie für ihn, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung Ihrer berechtigten Interessen nicht zu rechtfertigen ist. Das Kündigungsschreiben soll ihn auf das Widerspruchsrecht sowie auf Form und Frist hinweisen (§ 568 Abs. 2 BGB). Fehlt der Hinweis, bleibt die Kündigung zwar wirksam – der Mieter kann den Widerspruch dann aber noch im ersten Termin des Räumungsprozesses erklären (§ 574b Abs. 2 BGB).

Härtegründe:

Hohes Alter oder schwere Erkrankung
Langjährige Verwurzelung im Wohnumfeld
Fehlender angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen (§ 574 Abs. 2 BGB – in München besonders relevant)
Kleinkinder oder Schulkinder, die herausgerissen werden

Ein angespannter Wohnungsmarkt führt nicht automatisch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses: Der Mieter muss sich in der Regel ernsthaft um Ersatzwohnraum bemühen, und das Gericht wägt im Einzelfall ab. Trägt der Mieter gesundheitliche Gefahren eines Umzugs substantiiert vor, muss das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen (BGH, 26.08.2025 – VIII ZR 262/24).

Praxisbeispiel: Eigenbedarfskündigung in München-Neuhausen

Herr Schneider ist Eigentümer einer 3-Zimmer-Wohnung in München-Neuhausen und möchte dort für seine Tochter (25 Jahre, startet ihr erstes Arbeitsverhältnis in München) kündigen.

Seine Kündigung enthält:

Name und Alter der Tochter
Aktuellen Wohnort (Frankfurt)
Grund des Umzugs (erste Festanstellung bei einem Münchner Unternehmen ab 1. September)
Warum diese Wohnung (Lage, Größe passend für eine Person)
Hinweis auf Widerspruchsrecht
Korrekte Frist (Mieter seit 3,5 Jahren: 3 Monate)

Der Mieter widerspricht mit Hinweis auf den schwierigen Münchner Wohnungsmarkt. Im Beispiel wägt das AG München ab: Die Härte wird berücksichtigt, der Eigenbedarf überwiegt aber – der Mieter muss räumen.

Kosten und Rechtsschutz

Kostenpunkt	Betrag
Anwalt (Kündigungsschreiben)	400 – 800 €
Räumungsklage (falls nötig)	600 – 2.000 €
Gerichtskosten	300 – 1.000 €
Schadensersatz bei vorgetäuschtem Eigenbedarf	je nach Einzelfall, oft fünfstellig
Gesamt (regulär)	1.300 – 3.800 €

Eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung kann – je nach Tarif und Versicherungsbedingungen – die Anwalts- und Gerichtskosten eines Streits um die Eigenbedarfskündigung übernehmen. Ihren Schutz prüfen →

Fazit

Die Eigenbedarfskündigung ist juristisches Hochpräzisionshandwerk:

Konkrete Begründung ist Pflicht – keine Floskeln
Alternativwohnungen müssen bis zum Ablauf der Kündigungsfrist angeboten werden
Formvorschriften (Schrift, alle Parteien) penibel einhalten
Vorgetäuschter Eigenbedarf kann erhebliche Schadensersatzpflichten auslösen
Anwaltliche Prüfung vor dem Versand ist dringend empfohlen

Fehler bei der Eigenbedarfskündigung kosten Zeit, Geld – und manchmal beides.

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.