Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kostenrisiko

Kurz gesagt: Zieht Ihr Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, brauchen Sie einen Räumungstitel – in der Regel per Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung; Selbsthilfe ist verboten. Die Dauer reicht von wenigen Monaten (Versäumnisurteil) bis über ein Jahr (Berufung, Räumungsfrist). Bei 1.200 Euro Nettomiete liegen Gerichts- und eigene Anwaltskosten der ersten Instanz bei rund 3.300 Euro, zuzüglich Räumungskosten.

Die Kündigung wurde ausgesprochen, der Mieter aber zieht nicht aus. Was jetzt? Für Vermieter bleibt in diesem Fall in aller Regel nur ein Weg: die Räumungsklage. Sie ist das schärfste rechtliche Instrument gegen einen Mieter, der seine Wohnung trotz wirksamer Kündigung nicht verlässt – und eines der aufwendigsten Gerichtsverfahren im deutschen Mietrecht.

Dieser Artikel erklärt Schritt für Schritt, wie das Verfahren abläuft, wovon die Dauer in München und Bayern abhängt und welche Kosten auf Sie zukommen.

Wann ist eine Räumungsklage notwendig?

Eine Räumungsklage ist notwendig, wenn:

Die Kündigung des Mietverhältnisses wirksam ist (ordentlich oder fristlos)
Der Mieter trotz Aufforderung die Wohnung nicht verlässt
Freiwillige Verhandlungen und Einigungsversuche gescheitert sind

Selbsthilfe ist verboten: Sie dürfen den Mieter nicht einfach aussperren, seine Sachen auf die Straße stellen oder den Strom abdrehen. Das ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB), kann Schadensersatzansprüche auslösen und strafbar sein – auch wenn der Mieter im Unrecht ist. Der rechtmäßige Weg führt über einen gerichtlichen Räumungstitel.

Schritt 1: Voraussetzungen prüfen

Bevor Sie klagen, sollten folgende Punkte geklärt sein:

Wirksame Kündigung: Die Kündigung wurde ordnungsgemäß ausgesprochen (schriftlich, fristgerecht, mit Begründung)
Zugang der Kündigung: Der Mieter hat die Kündigung nachweisbar erhalten (Bote, Einwurf-Einschreiben, Zeuge, Gerichtsvollzieher)
Ablauf der Kündigungsfrist: Die Frist ist abgelaufen und der Mieter zieht trotzdem nicht aus
Härtegründe des Mieters: Gegen eine ordentliche Kündigung kann der Mieter wegen unzumutbarer Härte widersprechen (§ 574 BGB), etwa bei schwerer Krankheit oder hohem Alter. Trägt er Gesundheitsgefahren substantiiert vor, muss das Gericht dem nachgehen – in der Regel durch ein Sachverständigengutachten (BGH, Beschluss vom 26.08.2025 – VIII ZR 262/24). Bei einer berechtigten fristlosen Kündigung ist der Widerspruch ausgeschlossen (§ 574 Abs. 1 Satz 2 BGB).

Schritt 2: Anwalt beauftragen und Klage einreichen

Für die Räumungsklage gilt: Anwaltszwang besteht beim Amtsgericht nicht, anwaltliche Unterstützung ist aber dringend empfohlen. Ein Fehler im Klageantrag kann das gesamte Verfahren verzögern.

Wo klagen? Ausschließlich zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO, § 23 Nr. 2a GVG) – also z.B. das Amtsgericht München für Wohnungen in der Landeshauptstadt.

Was in die Klage: Name und Adresse aller Mieter bzw. Besitzer der Wohnung, Beschreibung der Wohnung, wirksame Kündigung, Antrag auf Räumung und Herausgabe. Bei Mietrückständen empfiehlt es sich, die Räumungsklage mit einer Zahlungsklage zu verbinden.

Schritt 3: Das Verfahren am Amtsgericht

Räumungssachen sind vorrangig und beschleunigt durchzuführen (§ 272 Abs. 4 ZPO). Wie schnell es tatsächlich zu einem Termin oder Urteil kommt, hängt vom Gericht, seiner Auslastung und vom Verhalten des Mieters ab.

Mögliche Verfahrensverläufe:

a) Mieter verteidigt sich nicht Das Gericht erlässt ein Versäumnisurteil zugunsten des Vermieters. Zeigt der Mieter im schriftlichen Vorverfahren keine Verteidigungsbereitschaft an, kann das sogar ohne mündliche Verhandlung geschehen (§ 331 Abs. 3 ZPO). Das verkürzt das Verfahren deutlich.

b) Einigung Möglich ist auch ein Räumungsvergleich: Der Mieter zieht bis zu einem bestimmten Datum aus, erhält dafür ggf. ein Entgegenkommen (Umzugskostenzuschuss, Teilerlass von Mietschulden).

c) Strittige Verhandlung Der Mieter bestreitet die Kündigung oder macht Härtegründe geltend. Das Gericht verhandelt, erhebt ggf. Beweis (z.B. durch Gutachten) und fällt ein Urteil – das kann weitere Monate dauern.

Schritt 4: Vollstreckung durch den Gerichtsvollzieher

Räumungsurteile sind in der Regel ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar (§ 708 Nr. 7 ZPO) – Sie müssen die Rechtskraft also nicht zwingend abwarten. Das Gericht kann dem Mieter allerdings eine Räumungsfrist von insgesamt höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 ZPO). Zieht der Mieter danach nicht aus, folgt die zwangsweise Räumung durch den Gerichtsvollzieher.

Ablauf der Zwangsräumung:

Beauftragung des Gerichtsvollziehers mit dem vollstreckbaren Titel
Ankündigung der Räumung (zwischen Zustellung der Mitteilung und Räumungstermin mindestens 3 Wochen, § 128 Abs. 2 GVGA)
Durchführung der Räumung (Einschaltung einer Spedition; dafür verlangt der Gerichtsvollzieher einen Vorschuss vom Vermieter)
Einlagerung der Sachen des Mieters (Kosten zunächst beim Vermieter, erstattungspflichtig ist der Mieter)

Kurz vor dem Termin kann der Mieter noch Vollstreckungsschutz beantragen (§ 765a ZPO).

„Berliner Modell“ (§ 885a ZPO): Eine günstigere Alternative zur Vollräumung ist der beschränkte Vollstreckungsauftrag. Der Gerichtsvollzieher setzt Sie nur in den Besitz der Wohnung, ohne die Sachen des Mieters abzutransportieren. Das spart Kosten, aber Sie müssen die zurückgelassenen Sachen verwahren und dürfen sie erst verwerten, wenn der Mieter sie nicht binnen eines Monats abfordert.

Wie lange dauert eine Räumungsklage in Bayern?

Das ist die meistgestellte Frage – und eine pauschale Antwort gibt es nicht. Entscheidend sind diese Faktoren:

Phase	Was die Dauer bestimmt
Einreichung bis Termin bzw. Versäumnisurteil	Vorrang- und Beschleunigungsgebot (§ 272 Abs. 4 ZPO), Auslastung des Gerichts, Zustellung
Verhandlung bis Urteil	Streitiges Verfahren, Beweisaufnahme, ggf. Gutachten zu Härtegründen
Räumungsfrist	bis zu einem Jahr möglich (§ 721 ZPO)
Berufung	Frist ein Monat ab Zustellung des Urteils; das Verfahren vor dem Landgericht verlängert die Dauer zusätzlich
Gerichtsvollzieher-Termin	Terminlage, Ankündigungsfrist, ggf. Vollstreckungsschutzantrag
Gesamt	von wenigen Monaten (Versäumnisurteil) bis deutlich über ein Jahr (streitig, Berufung, Räumungsfrist)

Einstweilige Räumungsverfügung – nur in engen Ausnahmefällen: Eine Räumung von Wohnraum per einstweiliger Verfügung ist nur zulässig bei verbotener Eigenmacht, bei konkreter Gefahr für Leib oder Leben, gegen Dritte, wenn gegen den Mieter bereits ein Räumungstitel vorliegt und Sie von deren Besitz erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfahren haben – oder wenn der Mieter bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzugs einer Sicherungsanordnung nicht nachkommt (§ 940a ZPO). Eine solche Anordnung, für die nach Rechtshängigkeit fällig werdende Miete Sicherheit zu leisten, kann das Gericht auf Antrag erlassen, wenn Räumungs- und Zahlungsklage verbunden sind, die Zahlungsklage hohe Erfolgsaussicht hat und die Abwägung sie rechtfertigt (§ 283a ZPO). Bloße Mietschulden allein genügen für eine Räumungsverfügung nicht.

Was kostet eine Räumungsklage?

Die Kosten einer Räumungsklage hängen vom Streitwert ab. Er entspricht dem Jahresbetrag der Nettomiete (§ 41 Abs. 2 GKG); Nebenkosten zählen nur mit, wenn sie als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden.

Beispielrechnung: Wohnung mit 1.200 € Nettomiete in München

Kostenpunkt	Betrag
Gerichtskosten (3,0 Gebühren, Streitwert 14.400 €)	1.032 €
Eigener Anwalt (Verfahrens- und Terminsgebühr, Pauschale, 19 % USt)	ca. 2.290 €
Zwischensumme 1. Instanz	ca. 3.320 €
Gegnerischer Anwalt (nur wenn Sie unterliegen)	ca. 2.290 €
Zwangsräumung (Gerichtsvollzieher, Spedition, Einlagerung)	je nach Umfang, oft mehrere tausend Euro; beim beschränkten Auftrag nach § 885a ZPO deutlich weniger

Berechnet nach den aktuellen Gebührentabellen von GKG und RVG. Bei einem Vergleich, Anerkenntnis oder einer Klagerücknahme ermäßigen sich die Gerichtsgebühren; bei einem Vergleich kann dafür eine Einigungsgebühr des Anwalts hinzukommen. Wird die Zahlungsklage mitverbunden, steigt der Streitwert.

Wenn der Vermieter gewinnt, trägt der Mieter in der Regel die Kosten – aber nur, wenn er zahlungsfähig ist. Bei zahlungsunfähigen Mietern bleibt der Vermieter auf seinen Kosten und Vorschüssen sitzen.

Rechtsschutzversicherung: Kostenrisiko absichern

Angesichts dieser Kosten kann eine Vermieter-Rechtsschutzversicherung eine sinnvolle Absicherung sein. Je nach Tarif und Bedingungen übernimmt sie:

Anwaltskosten für die Klagedurchführung
Gerichtskosten
Kosten für den Gerichtsvollzieher
In welchem Umfang Kosten der Zwangsräumung versichert sind, regeln die jeweiligen Bedingungen

Voraussetzung ist, dass der Rechtsschutzfall nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Wartezeit eintritt. Ohne Rechtsschutz kalkulieren viele Vermieter: „Ist es das wert?” Und geben nach – selbst wenn sie im Recht sind. Mit Rechtsschutz können Sie konsequenter handeln, ohne das Kostenrisiko allein zu tragen. Ihren Schutz jetzt prüfen →

Sonderfall: Räumungsklage bei Mietschulden

Bei fristloser Kündigung wegen Mietschulden besteht für den Mieter die Möglichkeit der Schonfrist-Zahlung (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB): Begleicht er alle fälligen Rückstände spätestens zwei Monate nach Zustellung der Räumungsklage – oder verpflichtet sich eine öffentliche Stelle wie das Jobcenter zur Zahlung –, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Das gilt nicht, wenn in den zwei Jahren davor bereits eine Kündigung auf diese Weise unwirksam geworden ist.

Die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung bleibt davon nach geltendem Recht unberührt (BGH, Urteil vom 23.07.2025 – VIII ZR 287/23). Der Regierungsentwurf zum „Mietrecht II“ will die Schonfristzahlung künftig einmal pro Mietverhältnis auch auf die ordentliche Kündigung erstrecken; beschlossen ist das noch nicht (Details zur Mietrechtsreform). Mehr zu Kündigung und Schonfrist: Mietrückstand: Ab wann Sie fristlos kündigen dürfen.

Fazit

Die Räumungsklage ist ein wirksames, aber aufwendiges und teures Instrument. Wichtigste Punkte:

Nur nach wirksamer Kündigung und gescheiterter Einigung sinnvoll
Dauer: von wenigen Monaten bis über ein Jahr, je nach Verlauf
Kosten 1. Instanz bei 1.200 € Nettomiete: rund 3.300 € Gerichts- und eigene Anwaltskosten, zzgl. Räumungskosten
Selbsthilfe (aussperren, Strom abdrehen) ist verboten
Einstweilige Räumungsverfügung nur in engen Ausnahmefällen (§ 940a ZPO)
Bei Mietschulden: Schonfrist-Zahlung kann die fristlose Kündigung aushebeln – daher immer hilfsweise ordentlich kündigen
Eine Rechtsschutzversicherung kann das Kostenrisiko je nach Tarif abfedern

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Hinweis: Dieser Artikel stellt keine Rechtsberatung dar und ersetzt keine individuelle Beratung durch einen qualifizierten Rechtsanwalt. Alle Angaben wurden nach bestem Wissen erstellt, können aber aufgrund von Gesetzesänderungen oder aktueller Rechtsprechung abweichen.